Ключевые слова: оценка недвижимости, оценка, недвижимое имущество, оценочная деятельность, оценочная компания, реальная рыночная стоимость
Оценка недвижимости — процесс определения стоимости земли, зданий, сооружений и другой недвижимости, необходимость в которой возникает в процессе покупки, продажи, страхования, получения кредита и других целях. В процессе оценки анализируются факторы, определяющие стоимость недвижимости, и составляется отчет. Оценка недвижимости необходима, чтобы установить реальную рыночную стоимость имущества. [1, с.1]
Оценкой недвижимости занимается специалист, именуемый оценщиком. Согласно Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», у оценщика имущества должно быть высшее образование или профессиональная переподготовка в области оценочной деятельности. Зачастую к услугам оценщиков обращаются при продаже или покупке недвижимости, переоценке основных средств, обнаружении неучтённого имущества. Данные оценки могут быть необходимы в случае страхования своего имущества или определения ущерба от страхового случая.
При выполнении своего рода деятельности, оценщики используют четыре вида стоимости объектов. Рыночная — стоимость квартиры, которую можно получить в настоящий момент. Ликвидационная — минимальная стоимость квартиры, которую назначают, чтобы продать объект в короткие сроки. Кадастровая — её устанавливают при проведении государственной кадастровой оценки. Инвестиционная — её необходимо знать физическим или юридическим лицам, чтобы определить, например, целесообразность сдачи имущества в аренду — удастся ли получить желаемую прибыль. [2, с. 59–71]
На настоящий период времени можно выделить две ключевые проблемы:
- Низкое качество оценки
- Намеренное искажение результатов оценки
Первая проблема является следствием того факта, что очень часто оценкой жилой недвижимости занимаются люди с небольшим опытом или вовсе его отсутствием. Во многих организациях, преимущественно, в региональных, оценкой занимаются люди без специального образования, что напрямую и косвенно влияет на неточность и недостоверность результатов, ошибках в отчётах и прочих сопутствующих проблемах. В результате такой низкоуровневой оценки, заказчик (покупатель недвижимости) может потерять своё время и деньги.
Что касается второй проблемы в оценке недвижимости, то в этом случае результаты могут оказаться ещё хуже, чем просто из-за некачественной оценки. К примеру, заказчики зачастую обращаются в оценочную компанию с требованием «завысить» оценку, чтобы получить в банке большую сумму денег, чем требуется в реальности (например, требуются деньги для ремонта купленной квартиры в черновой отделке). Или, имеет место быть другая ситуация: есть достаточно аналогичные квартиры (по площади и другим параметрам) в одинаковых районах, продающиеся по среднерыночной цене. Заказчики находят в этом районе квартиру с сильно завышенной стоимостью с учётом дорогого ремонта и установленной мебели и техники; обращаются в оценочную компанию и требуют, чтобы им оценили эту квартиру с продаваемой мебелью и техникой, что, конечно, является трудно достижимым и идёт в разрез с требованиями банка (оценивается всегда только недвижимое имущество, то есть сама квартира и ремонт). [3, с. 858–863]
В случае занижения стоимости, в большинстве случаев инициатором занижения выступает продавец, который стремится избежать уплаты налога в размере 13 %. Обязанность по его уплате возникает, если продавать квартиру раньше минимального срока владения (3 или 5 лет в зависимости от обстоятельств), поэтому к таким сделкам часто прибегают инвесторы, изначально приобретающие недвижимость для получения прибыли на перепродаже — новостройки, реализуемые по переуступке перед вводом дома в эксплуатацию, либо квартиры, которые ремонтируют и выставляют по более высокой стоимости.
Усовершенствование законодательства в области оценки имущества — важная задача, которая может способствовать более эффективному функционированию рынка недвижимости и других активов. Вот некоторые перспективы и направления, которые могут быть рассмотрены:
— Стандартизация методов оценки: Разработка и внедрение единых стандартов оценки, которые будут применяться на всей территории страны. Это поможет повысить прозрачность и доверие к результатам оценок.
— Учёт современных технологий: Интеграция технологий, таких как искусственный интеллект и большие данные, в процесс оценки имущества. Это может повысить точность и скорость оценок.
— Обучение и сертификация оценщиков: Ужесточение требований к образованию и сертификации оценщиков, что позволит повысить уровень профессионализма в этой области.
— Регулирование рынка оценочных услуг: Создание механизмов контроля за качеством оценочных услуг, включая лицензирование и аккредитацию оценочных организаций.
— Учёт экологических и социальных факторов: Введение в законодательство требований по учёту экологических и социальных аспектов при оценке имущества, что станет важным шагом к устойчивому развитию.
— Упрощение процедур: Оптимизация и упрощение процедур оценки для снижения административных барьеров и ускорения процессов.
— Информационная открытость: Создание единого реестра оценок и оценщиков, доступного для всех заинтересованных сторон, что повысит уровень прозрачности на рынке.
— Развитие альтернативных методов оценки: Исследование и внедрение альтернативных методов оценки, таких как краудсорсинг, что может дать более широкий взгляд на стоимость имущества. [4, с.1]
Эти направления могут способствовать созданию более эффективной и прозрачной системы оценки имущества, что, в свою очередь, положительно скажется на правовом и экономическом аспекте в целом.
Оценка недвижимости имеет значительное значение в различных аспектах экономики и общества. Вот более подробный разбор ее важности:
Оценка недвижимости позволяет определить реальную рыночную стоимость объекта, что является критически важным для всех участников сделок с недвижимостью. Это помогает избежать завышенных или заниженных цен, обеспечивая справедливость в сделках.
При покупке или продаже недвижимости оценка помогает обеим сторонам (продавцу и покупателю) понять, насколько цена соответствует рыночным условиям. Это также может способствовать более быстрому заключению сделок.
Кредиты и ипотека: Банки и кредитные организации требуют оценку недвижимости для определения ее стоимости перед выдачей кредита. Это помогает уменьшить риски, связанные с кредитованием. [1, с.1]
Страхование: Оценка необходима для определения суммы страхового покрытия. Страховые компании используют данные оценки для расчета премий и компенсаций.
Оценка недвижимости используется государственными органами для определения налога на имущество. Правильная оценка позволяет установить справедливую налоговую базу и избежать недоимок или переплат.
Инвесторы полагаются на оценки для анализа потенциальной доходности объектов недвижимости. Оценка помогает выявить выгодные инвестиционные возможности и минимизировать риски.
Оценка недвижимости может быть важной для городского планирования и разработки. Она помогает властям принимать решения о зонировании, инфраструктурных проектах и других аспектах, связанных с использованием земли.
Литература:
- Оценка недвижимости: виды, для чего это нужно и кто этим занимается. — Текст: электронный // Совкомбанк: [сайт]. — URL: https://journal.sovcombank.ru/umnii-potrebitel/otsenka-nedvizhimosti-vidi-dlya-chego-eto-nuzhno-i-kto-etim-zanimaetsya (дата обращения: 09.11.2024).
- Верхозина, А. В. Регулирование оценочной деятельности / А. В. Верхозина. — Текст: непосредственный // Имущественные отношения в РФ. — 2002. — № 7 (12). — С. 59–71.
- Левковская, М. А. актуальные проблемы оценки жилой недвижимости / М. А. Левковская, А. А. Шиховцов. — Текст: непосредственный // Кубанский государственный технологический университет. — 2019. — № 2. — С. 858–863.
- Перспективы развития оценочной деятельности. — Текст: электронный // SRG в СМИ: [сайт]. — URL: https://srgroup.ru/mass-media/experts-say-srg/prospects-of-development-of-valuation-activity/ (дата обращения: 09.11.2024).
