Ключевые слова: обременение имущества, торг, судебный пристав-исполнитель, имущество, исполнительное производство, исполнительный документ
Актуальность исследования проблемы обременения имущества, купленного на торгах, состоит в том, что это является важной правовой проблемой, которая встречается в повседневной жизни людей при покупке недвижимости на аукционах либо приобретении ценных вещей на торгах. Обременение имущества может иметь различные юридические последствия для покупателя, включая нежелательные долги, о которых он мог не знать.
Проблемы, связанные с обременением имущества, купленного на торгах, могут включать:
- Наличие залога или ипотеки на имущество, что может привести к тому, что новый владелец становится должником по существующему долгу.
Отсутствие правоустанавливающих документов или наличие споров по праву собственности на приобретенное имущество.
Наличие ограничений использования имущества, таких как сервитуты или обязательства по обслуживанию соседних участков. [1, с. 1]
Исследование данных проблем позволяет разработать рекомендации по минимизации рисков при покупке имущества на торгах, а также выработать предложения по улучшению законодательства в этой области.
Таким образом, изучение темы «Обременение имущества купленного на торгах» является актуальным и важным для обеспечения защиты прав потребителей и улучшения правового регулирования процесса покупки имущества на торгах.
Судебный пристав-исполнитель в целях обеспечения исполнения исполнительного документа, содержащего требования об имущественных взысканиях, вправе, в том числе и в течение срока, установленного для добровольного исполнения должником содержащихся в исполнительном документе требований, наложить арест на имущество должника. При этом судебный пристав-исполнитель вправе не применять правила очередности обращения взыскания на имущество должника.
Арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости — ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества. Вид, объем и срок ограничения права пользования имуществом определяются судебным приставом-исполнителем в каждом случае с учётом свойств имущества, его значимости для собственника или владельца, характера использования.
Следующей стадией является реализация имущества. Это комплекс мер, направленных на удовлетворение требований кредиторов должника. Это продажа принадлежащего должнику имущества на торгах. Реализация производится на основании исполнительного документа.
Если говорить об обращении взыскания на предмет залога — то здесь реализация может происходить как на основании соответствующего решения суда, так и во внесудебном порядке.
Судебные приставы не реализуют имущество самостоятельно. Этим занимаются специальная уполномоченная на такие действия организация. Помимо всего прочего, закон о продаже устанавливает, что такая организация должна иметь соответствующее разрешение на реализацию определенного имущества.
Принудительная реализация арестованного имущества осуществляется двумя способами: либо на комиссионных началах — подобно магазину — между продавцом и покупателем. Либо на торгах — кто предложит большую сумму специализированной организации. На торги попадает имущество стоимостью свыше 500 тысяч рублей в соответствии с Федеральным законом от 02.10.2007 № 229-ФЗ (ред. от 08.08.2024) «Об исполнительном производстве». [4, с. 62–68]
На основании статьи 69 ФЗ № 229-ФЗ, взыскание на собственность обращается в размере задолженности, включая все расходы, связанные с осуществлением исполнительного действия. Сумма, оставшаяся после продажи и превышающая стоимость обязательств, возвращается должнику.
Рассмотрев в общих чертах всю процедуру продажи обременённого имущества до момента приобретения его в собственность покупателем на торгах, стоит сказать, что эти ограничения, не позволяют новому собственнику пользоваться и распоряжаться имуществом в полной мере.
Третьи лица используют обременения, чтобы контролировать должника и заставить его вернуть долг. Если говорить обобщенно.
Разновидностей обременений масса: залог (сюда же относится ипотека), аренда, сервитут, рента, доверительное управление и т. д. Каждый из этих вариантов по-своему ограничивает собственника в правах.
Имущество, реализуемое на торгах по банкротству и в рамках возбуждения исполнительного производства, чаще всего обременено залогом, ограничением на регистрационные действия или арестом.
Узнать про обременение имущества можно ещё до участия в торгах: на стадии выбора подходящего лота. По закону арбитражный управляющий обязан сообщить потенциальным покупателям о наличии обременений и сопутствующих рисках. Однако на практике арбитражные управляющие зачастую недобросовестно выполняют это условие и не сообщают об этом. [5, с. 42–45]
На практике встречаются ситуации, когда победитель торгов о факте наличия обременения узнает только после покупки имущества. Если в описании лота и договоре купли-продажи нет информации об ограничениях — это серьезная ошибка организатора торгов, которая может служить поводом для отмены их результатов. [3, с. 294–296]
В случае признания должника банкротом, арбитражный управляющий уведомляет судебных приставов о необходимости возбужденные исполнительные производства окончить и обременения с имущества снять.
Однако, встречаются ситуации, когда Обременения на имуществе банкротов продолжают висеть. В итоге у управляющего имеется два варианта: добиваться снятия обременений в судебном порядке, либо реализовывать имущество с указанием на наличие в отношении него действующих обременений. [2, с.1]
В рамках уголовного дела, снять обременение в виде, как правило ареста, может только тот уполномоченный орган, который арест наложил. Иными словами, придётся ждать либо итога рассмотрения уголовного дела, либо истечения срока ареста имущества, установленного судом.
Таким образом, чтобы наличие залога или ареста на уже приобретенном имуществе не стало неожиданностью, необходимо информацию о состоянии имущества проверять самостоятельно.
Наличие обременений на недвижимости проверяйте через официальный сайт Росреестра.
Также для исключения покупки обременённого имущества, необходимо направить управляющему запрос на получение выписки из ЕГРН. В ней также содержится информация об обременениях
Для снятия обременения в виде залога после оплаты по договору купли-продажи управляющий передает сведения залогодержателю, а тот самостоятельно направляет информацию в регистрирующие органы о снятии обременений.
Литература:
- Как снять обременение с имущества, приобретенного на торгах. — Текст: электронный // Игумнов Групп: [сайт]. — URL: https://igumnov.group/kak-snyat-obremenenie-s-imushchestva/ (дата обращения: 09.11.2024).
- Как судебные приставы реализуют арестованное имущество.. — Текст: электронный // Федеральный центр банкротства граждан: [сайт]. — URL: https://fcbg.ru/kak-pristavy-realizuyut-arestovannoe-imushchestvo (дата обращения: 09.11.2024).
- Зейналова, Л. М. Проблемы ограничения и обременения права собственности граждан на жилое помещение в Российской Федерации / Л. М. Зейналова. — Текст: непосредственный // Право и государство: теория и практика. — 2022. — № 1. — С. 294–296.
- Швабауэр, А. В. О государственной регистрации обременений прав на недвижимое имущество / А. В. Швабауэр. — Текст: непосредственный // Вестник СПбГУ. — 2012. — № 2. — С. 62–68.
- Бумажникова, О. В. Защита обременения в ходе исполнительного производства / О. В. Бумажникова. — Текст: непосредственный // Законность и правопорядок в современном обществе. — 2013. — № 16. — С. 42–45.
