В статье рассматриваются вопросы правового регулирования охранных зон трубопроводов, их влияние на права собственников и застройщиков. Исследуются изменения в законодательстве и практике Верховного Суда РФ, направленные на защиту добросовестных владельцев земельных участков. Освещаются условия, при которых объекты, построенные в охранных зонах, не признаются самовольными постройками, а также меры по возмещению убытков. В результате проведенного анализа определены ключевые факторы, влияющие на разрешение споров о сносе построек и сохранении прав собственников в охранных зонах.
Ключевые слова: охранные зоны, трубопроводы, права собственников, строительство, судебная практика, законодательство, возмещение убытков, самовольные постройки, безопасность.
Тема охранных зон трубопроводов имеет ключевые значение как для гражданско-правового режима недвижимого имущества, так и для градостроительства и обеспечения безопасности на прилегающих территориях. Ограничения, установленные в охранных зонах, влияют на использование земельных участков и возведение построек, что подчеркивает важность их учета в Едином государственном реестре недвижимости. Эти зоны представляют собой участки земли с особыми условиями использования, направленными на предотвращение аварий и обеспечение бесперебойного обслуживания трубопроводов. Судебная практика демонстрирует необходимость правовой защиты добросовестных собственников, часто сталкивающихся с недостаточной информированностью об охранных зонах, что делает данную тему особенно актуальной.
Однако на практике нередко возникают ситуации, когда застройщики и владельцы земельных участков обнаруживают, что их участки подпадают под действие охранных зон, о которых они могли не знать на момент строительства. Это приводит к судебным спорам, где суды рассматривают вопрос о том, являются ли построенные объекты самовольными, и следует ли их сносить. Обзор Верховного Суда РФ от 23 июня 2021 года [1] рассматривает такие споры и задает единый подход к их разрешению, устанавливая правовую защиту собственников, не имевших доступа к информации об охранных зонах на момент строительства.
В последние годы правовое регулирование охранных зон объектов инфраструктуры было существенно пересмотрено и обновлено. Так Федеральный закон № 342-ФЗ от 2018 года [2], ввёл в Земельный кодекс Российской Федерации [3] статьи 104–107, регулирующие охранные зоны объектов инфраструктуры, таких как магистральные и промышленные трубопроводы. Данные нормы устанавливают необходимость соблюдения специальных условий использования территорий в близи трубопроводов для обеспечения безопасности, минимизации риска аварий и сохранения возможности проведения регулярного технического обслуживания.
Также, согласно нормам, СНиП 42–01–2002 «Газораспредельные системы» [4], который позднее был зарегистрирован Росстандартом как СП 62.1330.2010 были установлены современные требования к проектированию, строительству и эксплуатации газораспределительных систем, включая нормы, предусматривающие минимальные безопасные расстояния от газопроводов до различных объектов.
Однако судебные разбирательства показывают, что простого указания на ограничение порой недостаточно для признания построек самовольными. Верховный Суд РФ в Обзоре обосновывает необходимость учёта того, имел ли собственник участка доступ к информации о существующих ограничениях и мог ли он учитывать их при строительстве.
Конституция РФ [5] защищает право частной собственности, которое включает владения, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами. Так, согласно статье 35 Конституции РФ, никто не может быть лишен своего имущества, кроме как на основании судебного решения и при условии равноценного возмещения для государственных нужд. Статья 36 Конституции дополняет, что право частной собственности должно реализовываться таким образом, чтобы не наносить вред окружающей среде и не нарушать права других лиц.
Эти положения расширены в Гражданском кодексе РФ [6], статьей 263 закреплено право собственника возводить на своём участке здания и сооружения. Однако такие действия должны соответствовать строительным и градостроительным нормам, а также целевому назначению участка согласно статье 260 Гражданского кодекса РФ. В частности, если участок подпадает в зону с особыми условиями использования, права собственника могут быть ограничены для обеспечения безопасности и соблюдения прав других лиц.
Важным дополнением также является статья 56 Земельного кодекса РФ, где сказано, что права на земельные участки могут быть ограничены при установлении зон с особыми условиями использования территории, к которым относится и охранные зоны трубопроводов. Это позволяет государству регулировать использование земель в непосредственной близости к опасным объектам, обеспечивая доступ к ним для обслуживания и предотвращения аварий.
Федеральный закон от 3 августа 2018 № 342-ФЗ ввел дополнительные изменения в Земельные кодекс, направленные на правовые регулирования охранных зон. Законом были установлены правила создания зон с особыми условиями использования, в том числе для магистральных и промышленных трубопроводов, с указанием минимальных расстояний, которых должны придерживаться застройщики. Также в статье 105 Земельного кодекса РФ предусмотрены охранные зоны для различных типов трубопроводов — газопроводов, нефтепроводов и аммиакопроводов.
По своему смыслу этот закон формирует общую правовую основу для создания охранных зон и минимальных расстояний, соблюдение которых обязательно для предотвращения риска аварий для безопасной эксплуатации трубопроводов.
Судебные споры о правомерности построек в охранных зонах трубопроводов демонстрируют насколько важны на данный момент вопросы соблюдения прав собственников. До относительно недавних изменений судебные решения в большинстве случаев принимались в пользу собственников трубопроводов, обязывая владельцев участков сносить возведенные строения за свой счёт, возведённые без учета охранных ограничений. Однако с внесением поправок в законодательство, в частности в статью 222 Гражданского кодекса РФ, ситуация изменилась.
Федеральный закон № 339-ФЗ от 03.08.2018 [7] ввел поправку в Гражданский кодекс, согласно которой здание или сооружение, построенное в нарушение ограничений по использованию земли, не может считаться самовольной постройкой, если собственник не знал и не мог знать о существовании таких ограничений. На наш взгляд данное положение является наиболее важным для защиты добросовестных застройщиков, которым при покупке участка не была предоставлена информация об охранных зонах.
Верховный Суд РФ в Обзоре судебной практики от 23 июня 2021 года разъяснил, что при решении вопросов о сносе построек, возведенных в охранных зонах, необходимо учитывать осведомленность собственника, если застройщик не мог знать об охранных зонах и ограничения не были доведены до него публичными источниками (например, через Единый государственный реестр недвижимости), его постройка не может быть признана самовольной.
Верховный суд также акцентировал внимание на том, что наличие охранных зон должно быть зафиксировано в открытых источниках. Информация об охранных зонах должна содержаться Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), а также быть включена в градостроительный план земельного участка и правила земельного пользования, в случаях, когда такая информация отсутствует, суды обязаны защищать собственников, не имевших доступа к данным об ограничениях, а уже принятые решения о сносе построек могут быть пересмотрены, если собственник не имел доступа к информации о наличии охранных зон на момент строительства.
Основываясь на прецедентах, представленных Верховным судом РФ, можно заключить, что в случае отсутствия данных о расстояниях или охранных зонах в градостроительных планах или же других публичных источниках, постройки нельзя признать самовольными. Такая защита действует исключительно на добросовестных застройщиков — тех, кто действовал на основе доступной информации и не имел причин предполагать наличие охранных зон на участке, тем самым снижая риски внезапных издержек для владельцев участков и обеспечивая защиту их прав.
Судебная практика по делам о постройках в охранных зонах трубопроводов претерпела значительные изменения, направленные на защиту прав добросовестных собственников. Прежняя практика, как уже отмечалось, была более строгой: суды, обязывали собственников сносить строения, находящиеся в охранных зонах за свой счёт, вне зависимости от того, были ли они осведомлены о наличии ограничений. Такая практика вызывала трудности для застройщиков и могла привести к серьезным убыткам, так как постройки, попавшие в охранные зоны, признавались самовольными и подлежали сносу.
Одним из первых примеров пересмотра судебного решения в пользу собственника является дело № 2–1643/2020, рассмотренное Сыктывкарским городским судом Республики Коми. В этом деле ООО «Газпром трансгаз Ухта» потребовало от собственника снести строения на участке, расположенном в охранной зоне магистрального газопровода. Компания утверждала, что расположение построек на земельном участке, попавшем в зону минимальных расстояний, представляет угрозу безопасности. Однако суд, изучив материалы дела, установил, что на момент возведения построек собственник не был информирован об охранных зонах, так как информация о них отсутствовала в публичных реестрах и местных градостроительных документах. Это обстоятельство основополагающим и суд отказал в иске, отметив, что собственник действовал добросовестно, не имея доступа к информации о наличии охранных зон.
Таким образом можно заключить, что суды теперь ориентируются на то знал ли застройщик о действиях охранных ограничений, а также на-то были ли они опубликованы и доступны для ознакомления. Если на момент строительства информация об охранных зонах отсутствовала, суды склоняются в пользу собственника, что позволяет избежать сноса построек, возведенных без умысла нарушить закон.
Ещё одним важным аспектом в данном вопросе является компенсация убытков. Так Верховный Суд РФ указал, что снос построек, возведённых в охранных зонах, может требовать возмещения стоимости этих объектов собственнику, если снос необходим для соблюдения безопасности. Также, в случае, когда участок был представлен собственнику без указания на существующие охранные зоны, государственные органы и органы местного самоуправления могут быть обязаны возместить убытки, понесённые из-за неинформированности владельца о существующих ограничения.
На наш взгляд, такие компенсации особенно актуальны, если ошибка в представлении участка или в недоступности информации об охранных зонах произошла по вине государственного органа.
Государственные органы в данном случае несут значительную долю ответственности за своевременное информирование о наличии охранных зон. Обязанность публичного раскрытия данных об охранных зонах налагает на них необходимость постоянного обновления Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и других градостроительных документов, таких как генеральные планы и правила землепользования и застройки. В связи с этим положения ст. 26 Закона № 342-ФЗ указывают, что собственник участков не должен нести убытки из-за недостаточной осведомленности об охранных зонах, если она возникла по причине неполной информации в публичных реестрах. В случаях, когда такие нарушения привели к убытку владельцев участков, судебная практика предполагает обязательное возмещение убытков государственными органами, ответственными за своевременное внесение данных о зонах ограничений.
При этом не только государственные органы, но и газовые компании, которые являются владельцами или эксплуатантами трубопроводов, также несут ответственность предоставления информации об охранных зонах. Если газовая компания не передала данные охранной зоне в публичные реестры или не обеспечила их доступность на уровне местных органов, а собственник участка пострадал из-за неосведомленности, именно газовая компания будет обязана возместить ущерб. В случае возникновения убытков у собственников.
На наш взгляд, судебная практика в данном случае ещё нуждается в дальнейшей систематизации, но идёт в правильном направлении.
Проблемы получения точных данных из Единого государственного реестра недвижимости представляют собой значительную сложность для собственников земельных участков, особенно когда речь идет о соседстве с охранными зонами. Основные трудности возникают из-за многоэтапности процедуры уточнения границ.
Так при уточнении границ участка, на которые распространяются ограничения или которые могут оказаться в охранной зоне, собственник сталкивается с необходимостью обращения к множеству документов, подтверждающих фактическое местоположение границ. Обычно для этой цели используют правоустанавливающие документы на земельный участок. Однако, если таких документов недостаточно или они не содержат точных данных о границах, возникает необходимость опираться на дополнительные материалы, которые не находятся в открытом доступе и требуют значительного времени и прежде всего финансовых затрат для их получения.
Литература:
- Обзор судебной практики по спорам, связанным с возведением зданий и сооружений в охранных зонах трубопроводов и в границах минимальных расстояний до магистральных или промышленных трубопроводов // Бюллетень Верховного Суда РФ. –2021. — № 9.
- О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации: Федеральный закон № 342-ФЗ: Принятый Государственной Думой 26 июля 2018 года: Одобрен Советом Федерации 28 июля 2018 года.
- Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ // Собр. Законодательства РФ. № 44. Ст.4147.
- СП 62.13330.2010. Свод правил. Газораспределительные системы: Актуализированная редакция СНиП 42–01–2002: Утвержден Приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 27.12. 2010 № 780: введен 01.01.2013.
- Конституция Российской Федерации: принята всенародным голосование 12.12.1993 (с изменениями, одобренными в ходе общероссийского голосования 01.07.2020 // Российская газета. 2020. 04 июля.
- Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ // Собр. Законодательства РФ. № 32. Ст.3301.
- О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 22 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации: Федеральный закон № 339-ФЗ: Принятый Государственной Думой 26 июля 2018: Одобрен Советом Федерации 28 июля 2018 года.
