Актуальность темы данной научной работы обусловлена растущим интересом к рынку недвижимости, который играет ключевую роль в экономике страны. С учетом того, что гражданское законодательство России сегодня переживает динамичное развитие, а также с учетом изменений в экономической и социальной сферах, необходимо понимать, как формируются и функционируют сделки с недвижимостью. Подчеркнем, что тема данной научной работы актуальна как для профессионалов в области права, так и для граждан, участвующих в сделках с недвижимым имуществом, поскольку это позволит минимизировать риски и повысить правовую грамотность участников рынка.
Данная научная работа посвящена анализу понятийного аппарата и классификации сделок с недвижимым имуществом в рамках российского законодательства. Некоторое внимание будет уделено основным видам сделок, их правовым характеристикам, а также условиям и требованиям, которые необходимо учитывать при их заключении. В ходе исследования будет проанализирована действующая нормативная база и соответствующая научная литература последних лет, что позволит выявить актуальные тенденции и проблемы в данной области.
Исследование направлено на глубокий анализ и организацию данных о характеристиках и категориях сделок с недвижимым имуществом в правовой среде России. В частности, будет проведена идентификация проблемных зон, связанных с правовым регулированием основных сделок с недвижимостью. На основе проведенного анализа будут разработаны краткие рекомендации по усовершенствованию действующего законодательства [7, С. 124], что позволит повысить правовую защищенность участников сделок и улучшить общую атмосферу на рынке недвижимости в России.
Исторически корни понятия сделки восходят к древнеримскому праву, однако современное понимание этого термина сформировалось в результате более позднего развития юриспруденции. Исследователи отмечают, что римские юристы не разработали универсального определения «сделки»; им были известны лишь конкретные виды договоренностей. Ближе всего к современному пониманию этого термина подходит выражение negotium gerere, negotium contrahere, которое подразумевало осуществление определенных действий и заключение соглашений [8, С. 234]. В дальнейшем, с развитием правовых систем в средневековой Европе, понятие сделки стало более структурированным и разнообразным, охватывая не только обязательства сторон, но и правовые последствия, возникающие в результате этих обязательств.
В российском праве и юридической практике понятие сделки начало формироваться в XVIII веке, хотя в тот период термин «сделка» еще не использовался в современном смысле. Основная идея сделки заключалась в том, что ею считалось любое законное действие, направленное на достижение определенного юридического результата, который является желаемым для лица, осуществляющего это действие. С течением времени понятие сделки стало более четко определяться и включать в себя такие ключевые элементы, как воля сторон, правомерность действий и наличие юридических последствий. В советском законодательстве понятие сделки было проработано с учетом всех присущих ей признаков, однако оно также подвергалось критике в научном сообществе [3, С. 45].
В рамках современного российского гражданского права сделки представляют собой одни из самых распространенных юридических фактов. Согласно статье 153 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделки характеризуются как «действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей» [1].
Для точного понимания понятия юридической сделки следует учитывать несколько важных аспектов. Юридические факты классифицируются по различным критериям, включая деление на действия и события в зависимости от волеизъявления субъектов. Некоторые российские исследователи определяют юридическое действие как «внешнее выражение воли человека, приводящее к юридическим последствиям». Таким образом, действия представляют собой юридические факты, в которых проявляется воля физических или юридических лиц (например, при заключении договора), тогда как события происходят независимо от воли людей и могут включать такие явления, как рождение или стихийные бедствия. Сделки отличаются от событий, поскольку согласно статье 153 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделки являются действиями граждан и юридических лиц, направленными на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей [1].
Цель сделки заключается в достижении определенного правового результата, что отличает её от юридического поступка, последствия которого возникают вне зависимости от воли и дееспособности субъекта. Например, согласно статье 227 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, нашедшее потерянный предмет, обязано уведомить его владельца и вернуть, что не требует активного волеизъявления [1]. В отличие от этого, для совершения сделки обязательно наличие воли и дееспособности участников.
Действия делятся на правомерные и неправомерные в зависимости от законности. Правомерные соответствуют требованиям законодательства, тогда как неправомерные включают причинение вреда и нарушение обязательств. Сделка является правомерным действием, и если она не соответствует закону, может быть признана недействительной, согласно статьям 166–181 Гражданского Кодекса Российской Федерации [1].
Сделки отличаются от актов государственных органов и местного самоуправления, которые также могут порождать гражданские права и обязанности, согласно статье 8 Гражданского Кодекса Российской Федерации. К ним не применяются положения о сделках, так как такие акты имеют императивный характер. Согласно статье 153 Гражданского Кодекса Российской Федерации, сделки направлены на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, в отличие от других волевых актов, таких как подача заявления о приеме на работу [1].
В контексте общего определения сделок с недвижимым имуществом можно выделить один ключевой аспект: все они касаются или связаны с недвижимостью. Таким образом, сделки с недвижимым имуществом — это правомерные действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей в отношении недвижимого имущества.
Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации, сделки с недвижимым имуществом классифицируются по различным критериям, включая форму, содержание и количество участников. Каждая категория имеет свои особенности и правовые последствия, что делает их изучение важным для понимания гражданского оборота. Эти сделки могут либо прямо предусматриваться законодательством, либо не содержаться в нем, при условии, что они не противоречат действующим нормам.
В первой части Гражданского кодекса выделяются основные виды сделок: действительные и недействительные; односторонние; двух- и многосторонние (договоры); возмездные и безвозмездные; реальные и формальные, коммуникативные и условные. Также сделки подразделяются по форме: они могут быть совершены в простой письменной форме с государственной регистрацией или в письменной форме с нотариальным удостоверением и прошедшей регистрацией [1].
Во второй части Гражданского кодекса Российской Федерации представлена классификация основных форм сделок с недвижимостью, включая аренду, залог, найм, мену, обмен, выкуп, наследование, дарение, куплю-продажу, доверительное управление, постоянное пользование, полное хозяйственное ведение, страхование, лизинг, субаренду, взнос в акционерное общество и приватизацию [2]. В научных кругах сделки с недвижимостью также условно делятся на три группы: сделки, связанные с отчуждением, которые приводят к переходу права собственности; сделки без отчуждения, не вызывающие перехода прав; и акцессорные сделки, которые дополняют ранее заключенные соглашения [4, С. 485].
Среди сделок с недвижимостью с отчуждением можно выделить такие, как договоры продажи предприятия; договоры мены жилых домов, квартир и их частей; договоры купли — продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры и долей в общей собственности; договоры дарения недвижимости; договоры ренты с ее выплатой под передачу недвижимости; договоры аренды с выкупом.
Среди сделок с недвижимостью без отчуждения можно подметить также следующее: все договоры аренды за исключением договора с выкупом, в том числе земельных участков, сооружений, строений, предприятий, договоры по субаренде и по залогу (ипотеке) недвижимого имущества.
Дополнительные (акцессорные) сделки заключаются для изменения или расторжения ранее зарегистрированных сделок с недвижимостью и включают уступку требования по зарегистрированной сделке, перевод долга, соглашение об изменении или расторжении зарегистрированного договора, соглашение о предоставлении отступного, а также отказ одаряемого от принятия дара, который возможен до его передачи или по договору дарения в будущем. Кроме того, к таким сделкам относится соглашение сторон о новации.
Договор дарения предполагает передачу имущества в собственность без встречных обязательств, что означает отсутствие материальной выгоды для дарителя, который не может требовать выполнения обязательств от одаряемого; наличие таких элементов может привести к признанию сделки недействительной. Одаряемый освобождается от уплаты налогов при близком родстве с дарителем, в противном случае налог составляет 13 %. Дарение может быть оформлено письменно, но требует обязательной государственной регистрации, за исключением случаев передачи недвижимости лицам 14–18 лет с разрешением органов опеки. Ограниченно дееспособные лица должны иметь нотариальное заверение и согласие органов опеки и попечительства, а дарение недвижимости полностью недееспособных лиц запрещено. Если даримое имущество в долевой собственности, нотариальное заверение договора также обязательно [5, С. 61].
Договор ренты является важным инструментом гражданских правоотношений, устанавливающим обязательства между рентополучателем и рентоплательщиком. В рамках этой сделки рентополучатель передает рентоплательщику право пользования недвижимостью в обмен на регулярные денежные выплаты или иные формы содержания. Это позволяет рентополучателю получать финансовые средства, в то время как рентоплательщик использует недвижимость без её приобретения. Существуют разные виды ренты, такие как пожизненная, постоянная и пожизненное содержание, каждая из которых имеет свои условия и особенности.
Однако при заключении договоров ренты часто возникают проблемы, связанные с их признанием недействительными согласно статье 170 Гражданского кодекса Российской Федерации [1]. Судебная практика показывает, что такие договоры могут оспариваться как мнимые сделки или заключенные под влиянием существенного заблуждения, что может происходить из-за давления или обмана. Кроме того, сделки могут быть признаны притворными, если они направлены на сокрытие других сделок с иными правовыми последствиями, особенно при отсутствии доказательств истинных намерений сторон [5, С. 62].
Договор купли-продажи является наиболее распространенным видом сделки с недвижимостью, в рамках которой продавец передает покупателю объект недвижимости за установленную плату. Этот тип договора имеет несколько ключевых особенностей. Во-первых, недвижимость всегда связана с земельным участком, и при передаче домовладения необходимо также передать права на землю. Во-вторых, высокая стоимость недвижимости требует мер, защищающих права и интересы сторон. Кроме того, законодательство может накладывать ограничения на оборот некоторых видов недвижимости, например, запрещая приобретение земельных участков в заповедниках или рядом с трубопроводами. Важно также учитывать права третьих лиц на объект, поскольку недвижимость может быть обременена залогом или рентой, что требует особого внимания при оформлении сделки [6, С. 350].
На наш взгляд, общая проблемная зона, связанная со сделками с недвижимым имуществом, заключается в недостаточной четкой правовой определенности, что может привести к юридическим спорам и признанию сделок недействительными. В вышеперечисленных договорах существует множество нюансов, которые могут быть использованы для оспаривания сделок. В условиях высокого риска, сделки с недвижимостью требуют всестороннего юридического анализа, что может усложнить процесс оформления сделок. Для усовершенствования законодательства необходимо ввести более четкие определения и критерии, касающиеся действительности сделок с недвижимостью, а также разработать механизмы для упрощения процесса оформления и регистрации сделок. Также стоит рассмотреть возможность введения обязательного предварительного юридического консультирования для сторон, участвующих в сделках с недвижимостью.
Таким образом, мы исследовали понятийный аппарат сделок с недвижимым имуществом в российском праве и рассмотрели классификацию сделок с недвижимостью. Сделки с недвижимым имуществом — это правомерные действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей в отношении недвижимого имущества. Сделки подразделяются на действительные и недействительные; односторонние; двух- и многосторонние (договоры); возмездные и безвозмездные; реальные и формальные, коммуникативные и условные. Сделки могут быть с отчуждением и без отчуждения недвижимого имущества, а также дополнительными (акцессорными). Каждый вид сделки с недвижимым имуществом имеет свои специфические особенности и правовые аспекты.
Литература:
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 11.03.2024 г.) // Собрание законодательства РФ. 05.12.1994. № 32. Ст. 3301.
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 24.07.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 12.09.2023) // Собрание законодательства РФ. 05.12.1994. № 32. Ст. 3301.
- Агарков М. М. Понятие сделки по советскому гражданскому праву / М. М. Агарков // Советское государство и право. 1946. № 3/4. С. 41–55.
- Калемина Ю. В. Понятие и виды сделок с недвижимым имуществом // Экономика и социум. 2015. № 1–3 (14) [Электронный ресурс]. Режим доступа: https://cyberleninka.ru/article/n/ponyatie-i-vidy-sdelok-s-nedvizhimym-imuschestvom (дата обращения: 18.12.2024).
- Латалина К. Д. Отдельные виды сделок с недвижимым имуществом: вопросы правовой регламентации // Вестник магистратуры. 2022. № 12–1 (135) [Электронный ресурс]. Режим доступа: https://cyberleninka.ru/article/n/otdelnye-vidy-sdelok-s-nedvizhimym-imuschestvom-voprosy-pravovoy-reglamentatsii (дата обращения: 18.12.2024).
- Зенин И. А. Гражданское право. Общая часть: учебник для вузов / И. А. Зенин. —М.: Издательство Юрайт, 2024. — 526 с.
- Свечникова И. В. Гражданское право. Практикум: учебное пособие для вузов / И. В. Свечникова, Т. В. Величко. — М.: Издательство Юрайт, 2024. — 399 с.
- Воронова О. Н. Возникновение и развитие права собственности на недвижимое имущество // Юридическая наука, образование и практика: история и современность. Белгородский университет кооперации, экономики и права (29 марта 2013): АНО ВО «Белгородский университет кооперации, экономики и права». Белгород: Изд-во БУКЭП, 2013. С. 232–238.
