В статье автор предпринимает попытки рассмотреть понятие договора аренды как важной составляющей договорных взаимоотношений между людьми и организациями.
Ключевые слова: договор аренды, Гражданский кодекс, аренда, договор аренды зданий и сооружений.
Аренда — это юридический договор между арендодателем и арендатором, в котором излагаются условия договора аренды. В них указывается сумма аренды, условия оплаты, срок аренды и другие важные условия. Аренда может заключаться на жилую и коммерческую недвижимость и может варьироваться по продолжительности: от ежемесячных соглашений до многолетних соглашений.
Гражданский кодекс РФ [1] провозгласил принцип «свободы договора», ввел множество правовых форм и понятий, в частности: соглашение о расторжении договора, предварительный и публичный договор, а также большое количество анонимных договорных конструкций. Но, с другой стороны, были сохранены требования к содержанию отдельных видов договоров и особенно к их форме, особенно при регистрации договоров, связанных с недвижимостью.
Договор является важнейшей формой правового регулирования имущества и соответствующих неимущественных отношений и имеет следующие основные характеристики.
Заключение договора приводит к установлению правоотношений между участниками гражданской деятельности и возникновению особых правоотношений между двумя и более субъектами гражданского права.
Договорные отношения между субъектами гражданских правоотношений
Одним из наиболее распространенных гражданско-правовых договоров является договор аренды.
В Российской Федерации Гражданский кодекс определяет пять основных форм арендных соглашений, включая финансовую аренду (или лизинг), аренду транспорта, аренду предприятий, аренду недвижимости в виде зданий и сооружений, а также договоры проката. Среди них особенно выделяется договор аренды, чаще всего применяемый для коммерческой недвижимости, предоставляемой для бизнес-целей, таких как торговля, производство, услуги или хранение, где помещения не предназначены для жилья. Это контрастирует с договором найма, который предполагает передачу жилых помещений исключительно для проживания, и может быть заключен только с физическими лицами, являющимися гражданами РФ.
В соответствии с российским Гражданским Кодексом, арендуемые объекты характеризуются как вещи, не истощающиеся и сохраняющие свои первоначальные качества при их эксплуатации. К ним относятся здания, земельные участки, транспортные средства, оборудование, а также целые предприятия и различные имущественные комплексы, не говоря уже о отдельных природных объектах. Особенность таких объектов в том, что они должны быть конкретно установлены и не подлежат потреблению. (См. статью 607 ГК РФ) [3]. Кроме того, при аренде нежилых помещений необходимо предоставить детальное описание арендуемого объекта, включающее в себя его точный адрес, местоположение в здании (этаж) и общую площадь.
Стоимость аренды включает ежемесячный платеж, который арендатор перечисляет за использование помещения. Кроме того, арендатор выплачивает залог, размер которого может соответствовать стоимости аренды за один или даже несколько месяцев. Этот залог действует как защита для арендодателя от возможных финансовых потерь или ущерба, причиненного арендуемому помещению. Кроме того, арендатор несет ответственность за оплату коммунальных услуг, согласно положениям Гражданского кодекса РФ. В арендном соглашении могут быть указаны дополнительные обязательства арендатора, включая оплату за услуги по эксплуатации здания, обеспечение охраны, утилизацию отходов, а также установку и техническое обслуживание систем безопасности. Иногда арендатор обязан делать взносы, привязанные к объему своих торговых операций.
В договоре аренды размер оплаты часто устанавливается на основе арендной ставки, которая обычно определяется либо ежегодно, либо ежемесячно за каждый квадратный метр площади. Определение точной ставки аренды может оказаться сложной задачей как для арендатора, так и для арендодателя из-за множества влияющих на нее факторов, включая уникальные характеристики конкретного объекта. В связи с этим, ставка аренды может быть скорректирована индивидуально [4]. В то же время, на рынке коммерческой недвижимости доступны аналитические отчеты от крупных компаний, которые делятся данными о средних арендных ставках в различных местоположениях и на разнообразных интернет-платформах, помогая ориентироваться в условиях рынка.
Закон устанавливает защиту интересов арендатора, акцентируя на его правах продлить аренду при условии ответственного выполнения существующих условий аренды. В Гражданском кодексе Российской Федерации, а именно в статье 621, уточняется, что при соблюдении всех условий договора аренды изначальным арендатором ему предоставляется привилегия на продление контракта в приоритетном порядке перед прочими заинтересованными сторонами. Тем не менее, если арендатор допускает нарушения условий аренды в течение срока действия договора, он автоматически лишается права на его продление, открывая путь арендодателю для поиска и заключения договора с новым арендатором.
Согласно информационному письму ВАС № 66 от 11 января 2002 года, изложенному в разделах 26 и 27, арендодатель обладает правом на досрочное разрывание арендного соглашения, если арендатор пропускает платёж по аренде хотя бы однажды, нарушая тем самым условия договора. Это может произойти как через судебные, так и внесудебные процедуры. В свою очередь, если имущество, объект аренды переходит к новому владельцу, действие первоначального договора аренды не теряет силу для арендатора, позволяя ему продолжать эксплуатацию имущества без правовых нарушений [3].
Обязанности по расторжению текущего договора аренды или по заключению нового договора с новыми владельцами или третьими сторонами у арендующей стороны не возникают в случае смены собственника арендуемого имущества; такие договоры могут быть объявлены недопустимыми. В соответствии с информационным письмом Высшего Арбитражного Суда РФ № 66, отмеченным в пункте 24 от 11 января 2002 года, смена владельца объекта аренды сама по себе не служит основанием для внесения изменений в условия уже заключенного договора аренды, кроме как для обновления информации о владельце объекта аренды в этом договоре.
Заключение договора аренды и его юридическая сила начинают действовать не в момент фактической передачи помещения от арендодателя арендатору, а когда обе стороны его подписывают. Это моментально предоставляет им определенные права, установленные в договоре, например, обязанность производить платежи в сроки, обычно указанные как авансовые.
Когда срок действия аренды истекает и помещение возвращается арендодателю, подтвержденное актом приема-передачи, арендатор освобождается от дальнейших платежей за аренду. Впрочем, если арендатор решает покинуть помещение до окончания арендного срока, без разницы, обязательство по уплате арендной платы остается в силе до тех пор, пока договор официально не закончит свое действие [5].
В соответствии с разъяснениями, представленными Высшим арбитражным судом в Информационном письме № 66 от 11 января 2002 года, озаглавленном «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», арендатор обязан продолжать выплачивать арендную плату в полной мере до истечения срока договора, даже если он решил покинуть арендуемое пространство ранее установленного срока [2]. Это указание подчеркивает, что ранее завершение использования арендованного пространства не освобождает арендатора от его финансовых обязательств перед арендодателем, согласно действующему договору аренды.
В нынешней правовой системе России значительное внимание уделяется ценности честности и добросовестности на всех этапах арендных отношений — от момента начала переговоров до разрешения возможных споров и защиты прав обеих сторон в течение всего срока действия арендного соглашения. В то время как права и обязанности арендаторов и арендодателей в арендных сделках могут различаться, основные правомочия, такие как владение, пользование и распоряжение арендованным имуществом, являются фундаментальными и закреплены в российском законодательстве.
В отношениях между арендодателем и арендатором существует чёткое разделение прав. В то время как арендодатель обладает полным спектром прав на имущество, включая его владение, пользование и возможность распоряжаться им, арендатору предоставляются лишь права владения и пользования. Возможность принимать решения о распоряжении арендованным имуществом без ограничений остаётся за арендодателем. Однако при определённых условиях арендодатель может передать арендатору ограниченные права на распоряжение имуществом, что должно быть чётко зафиксировано в письменном договоре аренды. Для любых действий с арендованным имуществом, выходящих за рамки обычного пользования, арендатору необходимо получить письменное разрешение от арендодателя.
Владелец помещения имеет возможность предоставить арендатору различные привилегии. Эти привилегии могут включать в себя: выполнение ремонта и определение его видов, установление времени работы помещения, осуществление определенного вида бизнеса, оформление арендного соглашения в официальном порядке. Кроме того, арендатор может получить право пересдавать арендуемое пространство (субаренда), делегировать свои права и ответственности из договора аренды другим сторонам, предоставлять арендованное имущество в пользование без взимания платы, использовать арендные права как залог, вносить их в качестве доли в уставный капитал компаний или вклада в производственные кооперативы и так далее.
Таким образом, можно сделать вывод, что договор аренды является важной составляющей договорных взаимоотношений между людьми или между человеком и организацией. Договор аренды необходим для уточнения всех особенностей безопасного использования сторонами арендуемого имущества и защиты прав и денежных средств сторон.
Литература:
- Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть вторая) от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ (с изм. и доп. от 24 июля 2023 г. N 339-ФЗ) // Собрание законодательства Российской Федерации. — 1996. — N 5. — Ст. 410.
- Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» [Электронный ресурс]. — Режим доступа: https://sudrf.ru/. (Дата обращения: 10.06.2024г.).
- Договорное право: учебное пособие для вузов / А. П. Анисимов, М. Ю. Козлова, А. Я. Рыженков, С. А. Чаркин; под общей редакцией А. Я. Рыженкова. — 8-е изд., перераб. и доп. — Москва: Издательство Юрайт, 2024. — 348 с.
- Договоры коммерческого права: учебное пособие для вузов / В. А. Белов [и др.]; под редакцией В. А. Белова. — Москва: Издательство Юрайт, 2023. — 341 с.
- Николюкин, С. В. Гражданское право. Особенная часть. Практикум: учебное пособие для вузов / С. В. Николюкин. — 2-е изд., испр. — Москва: Издательство Юрайт, 2023. — 329 с.
- Разумовская, Е. В. Договорное право. Особенная часть: учебник для вузов / Е. В. Разумовская. — 3-е изд., перераб. и доп. — Москва: Издательство Юрайт, 2024. — 449 с.
