Данная статья посвящения правилам и особенностям договора купли-продажи недвижимости. Практический каждый человек за всю свою жизнь хотя бы один раз прибегает к заключению сделки, связанной с куплей-продажей недвижимости. Данная статья исследует, раскрывает и объясняет особенности, которые будут полезны для изучения обычным гражданам, желающим продать свою недвижимость.
Ключевые слова: купля-продажа недвижимости, особенности договора купли-продажи, недвижимость, оборот недвижимости, гражданское право.
Для того, чтобы правильно понимать правовую природу недвижимого имущества, необходимо определить его как объект гражданских прав. В гражданском праве такой термин рассматривается как синоним понятия «объект гражданских правоотношений» [1, 2].
Договор купли-продажи недвижимости можно назвать соглашением между двумя сторонами, в рамках которого продавец обязуется передать объект недвижимости (дом, квартиру, землю и пр.) в собственность покупателю за оговоренную денежную сумму [3].
Как указывает Е. А. Суханов, договор купли-продажи недвижимости можно отнести к взаимосвязанным договорам, то есть к тем, в которых права и обязанности сторон взаимосвязаны [4]. Этот принцип обеспечивает баланс интересов участников сделки.
Важно четко понимать теоретические аспекты договорного права, потому что договорная система основывается на признаках обязательственного права. К основным характеристикам этого права относятся следующие:
1. Обязательственное право частично содержит в себе гражданские правовые нормы. Они включают в себя совокупность норм, которые делятся на общую и особенную части.
2. Самая главная цель обязательственного права заключается в регулировании имущественного оборота. Другими словами, взаимодействие сторон в рамках гражданско-правовых отношений.
3. Обязательственное право акцентирует внимание не только на объектах сделок, но и на поведении сторон (уполномоченных и обязанных лиц) по отношению к этим объектам [5].
Знание данных характеристик обязательственного права позволяет определить, в каких случаях при регулировании договорных правоотношений применяются общие нормы гражданского права, а в каких ситуациях необходимо применить специальные нормы. Данные признаки составляют основу для разработки правовых норм, применяемых ко всем видам договоров.
Самый важный нормативный акт, на основе которого регулируются отношения, связанные с куплей-продажей недвижимости, — это Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ). Его положения, изложенные в главе 30 «О купле-продаже» содержат основные правила заключения и исполнения таких сделок [6].
Кроме ГК РФ, можно выделить еще несколько законов, в которых прописаны нормы сопровождения сделок с недвижимым имуществом. Например, Федеральный закон № 218-ФЗ регулирует порядок регистрации прав на недвижимость и сделок с ней [7]. Если объект недвижимости находится в залоге или оформляется ипотека, можно обратиться к положению Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке» [8].
Помимо этого, некоторые нормы, связанные с куплей-продажей недвижимости, указаны в таких законодательных актах, как Земельный, Жилищный, Семейный и Налоговый кодексы РФ [9, 10, 11, 12].
Правильный порядок заключения договора купли-продажи поможет избежать рисков. Самый важный пункт — создание документа в письменной форме. Несоблюдение такого формата может стать причиной его недействительности [6]. Основное содержание договора должно включать следующее пункты:
— детальное описание объекта (точный адрес, площадь в квадратных метрах, кадастровый номер). Должны быть указаны все нюансы, обременения (если они есть) и пр.;
— стоимость объекта в полном размере;
— права и обязанности обеих сторон;
— условия передачи недвижимости новому владельцу;
— условия передачи денежных средств.
Особое внимание уделяется стоимость объекта, поскольку она влияет на налогообложение и другие юридические аспекты сделки.
Для любой недвижимости, будь то дом, квартира или земельный участок при продаже регистрируется переход права собственности. Это прописано в Федеральном законе № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» [7]. Без этой процедуры покупатель не сможет стать полноправным собственником.
Обязанности продавца
Обязанность продавца недвижимости состоит в том, чтобы передать объект в собственность покупателя в согласованные сроки и в надлежащем состоянии. Передача объекта подтверждается актом приема-передачи, который подписывается обеими сторонами.
Если продавец уклоняется от передачи имущества, покупатель вправе требовать исполнения договора в судебном порядке или возмещения убытков [6].
Обязанности покупателя
Покупатель обязан принять объект недвижимости и оплатить его стоимость в соответствии с условиями договора. «Неисполнение обязательства по оплате влечет за собой ответственность за пользование чужими денежными средствами, что регулируется ст. 395 ГК РФ» [13].
Важным условием является форма расчета. При наличных расчетах обязательство считается исполненным с момента получения продавцом денежных средств. При безналичных расчетах — с момента поступления денег на счет продавца (ст. 408 ГК РФ) [6].
Риски при заключении договора купли-продажи недвижимости
1. Юридическая «нечистота» объекта недвижимости . Недвижимость может быть обременена правами третьих лиц (ипотека, арест, сервитут) или находиться под судебным спором.
2. Недостоверность документов . Возможно предоставление поддельных документов или сокрытие важной информации, например, о правах третьих лиц.
3. Ошибки в договоре . Неправильное описание объекта, отсутствие порядка расчетов или других обязательных пунктов повышают риск споров.
4. Финансовые риски . Передача денег наличными без документального подтверждения может привести к мошенничеству.
5. Проблемы с регистрацией права собственности . Ошибки в документах или отсутствие согласия третьих лиц могут привести к отказу в регистрации сделки [14].
Рекомендации при заключении договора купли-продажи недвижимости
1. Проверяйте юридическую «чистоту» квартиры, дома, участка и пр . Запросите выписку из ЕГРН, проверьте отсутствие обременений, арестов и прав третьих лиц.
2. Проверяйте продавца и его документы . Убедитесь в том, что у владельца объекта недвижимости действительно есть право собственности. Обязательно запросите его паспорт, а также согласие супруга/супруги на продажу объекта, если это требуется.
3. Внимательно составляйте договор . Все указанные характеристики объекта недвижимости должны быть точными. Также в договоре необходимо указать полную стоимость, порядок расчетов и гарантии продавца.
4. Воспользуйтесь надежным способом для передачи денег за недвижимость . Используйте банковский аккредитив, депозит нотариуса, ячейку для передачи средств или эскроу-счет в случае покупки новостройки (у застройщика).
5. Регистрируйте сделку в Росреестре .
6. Привлекайте надежных специалистов для заключения сделки . Юрист или риэлтор помогут проверить документы и минимизировать риски [15].
Договор купли-продажи недвижимости — это сложное юридическое соглашение, которое требует от сторон внимательности. Помимо этого, важно знать законодательство, которое регулирует все аспекты сделок купли-продажи недвижимости. При заключении договора важно тщательно проверять все нюансы, начиная от правового статуса объекта и заканчивая соблюдением формы и порядка регистрации.
Лучше всего доверить составление договора профессионалам своего дела, например, юристам. Это позволит минимизировать риски и обеспечить законность сделки. А если вы решили сами подготовить документы и заключить сделку, необходимо следить за соблюдением всех правил и требований законодательства, чтобы избежать возможных споров и рисков.
Литература:
1. Конституция Российской Федерации: принята всенародным голосованием. — Текст: электронный // КонсультантПлюс: [сайт]. — URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28399 (дата обращения: 11.02.2025).
2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая: федеральный закон от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 01.07.2021).
3. Кабалкин, А. Ю. Гражданское право: учебное пособие. / А. Ю. Кабалкин. — Москва: Юрайт, 2020. — 432 c. — Текст: непосредственный.
4. Суханов, Е. А. Гражданское право: учебник для вузов / Е. А. Суханов. — Москва: Волтерс Клувер, 2021. — 512 c. — Текст: непосредственный.
5. Сергеев, А. П. Гражданское право. Учебник. Том I. Общая часть. / А. П. Сергеев, Ю. К. Толстой. — Москва: Волтерс Клувер, 2007. — 773 c. — Текст: непосредственный.
6. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая): федеральный закон от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ: [в ред. от 01.07.2021]: с изм. и доп. — М.: Проспект, 2021. — 256 с. — (Глава 30, параграф 7, статьи 549–558).
7. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 26.12.2024) «О государственной регистрации недвижимости». — Текст: электронный // Судебные и нормативные акты РФ: [сайт]. — URL: https://sudact.ru/law/federalnyi-zakon-ot-13072015-n-218-fz-o (дата обращения: 11.02.2025).
8. Бочарникова, К. В. Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» / К. В. Бочарникова. — Текст: электронный // Ученые записки Крымского федерального университета имени В. И. Вернадского: [сайт]. — URL: https://sn-law.cfuv.ru/wp-content/uploads/2019/05/235–243.pdf (дата обращения: 11.02.2025).
9. Земельный кодекс Российской Федерации Земельный кодекс Российской Федерации: федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ: [в ред. от 01.07.2021]: с изм. и доп. — М.: Проспект, 2021. — 128 с.
10. Жилищный кодекс Российской Федерации Жилищный кодекс Российской Федерации: федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ: [в ред. от 01.07.2021]: с изм. и доп. — М.: Проспект, 2021. — 192 с.
11. Семейный кодекс Российской Федерации Семейный кодекс Российской Федерации: федеральный закон от 29 декабря 1995 г. № 223-ФЗ: [в ред. от 01.07.2021]: с изм. и доп. — М.: Проспект, 2021. — 96 с.
12. Налоговый кодекс Российской Федерации (части первая и вторая) Налоговый кодекс Российской Федерации: федеральный закон от 31 июля 1998 г. № 146-ФЗ: [в ред. от 01.07.2021]: с изм. и доп. — М.: Проспект, 2021. — 512 с.
13. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): федеральный закон от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ: [в ред. от 01.07.2021]: с изм. и доп. — М.: Проспект, 2021. — 256 с.
14. Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости. — Текст: электронный // Федеральные арбитражные суды: [сайт]. — URL: https://arbitr.ru/materials/3030?path= %2Farxiv %2Fvas_info_letter %2F (дата обращения: 12.02.2025).
15. Брагинский, М. В. Договорное право: Общие положения. / М. В. Брагинский, В. В. Витрянский. — Том 1. — Москва: Статут, 2000. — 848 c. — Текст: непосредственный.
