В статье раскрывается правовая природа предварительного договора, чем было вызвано его возникновение и что является предметом данного договора. Показано, где, в основном, применяется предварительный договор в юридической практике в настоящее время и каковы возникающие при этом правовые проблемы. Отражено мнение авторитетных юристов по отдельным вопросам темы. Раскрывается правовая взаимосвязь между предварительным договором и основным, а также, при каких условиях предварительный договор прекращает свое действие. Приведены ссылки на законодательство и судебную практику, где на конкретном примере показано преимущество заключения предварительного договора. Настоящая работа в известной мере позволит несколько глубже изучить и понять такую тему в правовых взаимоотношениях, как предварительный договор с его правовыми проблемами и особенностями.
Ключевые слова: обязательства, предварительный, существенные условия, соглашение, правовая связь.
В данной работе применены следующие теоретические методы: конкретно-логический метод, законы и категории диалектической логики, частно-научные методы познания (сравнительный, системный, исторический и др.) Проведен анализ правовой природы предварительного договора, выявлены закономерности и зависимости. Использованы правовые акты, которые указаны непосредственно в тексте, и труды ученых-цивилистов. Приведена связь исследуемой темы с юридической практикой на конкретном примере.
История предварительного договора насчитывает около двух тысяч лет. Данный вид договора существовал еще в римском праве (pactumincontrahendo). Он был разработан настолько детально, что регулирующие его нормы впоследствии были перенесены в страны континентальной правовой системы. Возникновение самого предварительного договора было связано с преодолением препятствий, которые мешали заключению основного договора, и целью его было связать обе стороны обязательствами. В дореволюционной России он именовался как договор запродажи.
Предварительный договор является одним из видов гражданско-правовых договоров, поэтому ему свойственны все основные признаки договоров. Статья 429 ГК РФ усматривает смысл предварительного договора в принятии обязанности заключить основной договор (по терминологии ГК РФ) в будущем [1]. Причем предварительный договор может предшествовать заключению основного договора любого типа: передача имущества, выполнение работ, оказание услуг. Большое развитие этот договор получил в сфере продажи недвижимости. Точно так же и заключение указанного договора должно подчиняться общему для договоров порядку, включая требования о том, что договор признается заключенным (ст.432 ГК РФ) лишь с момента, когда стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора.
Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора. Это организационный договор, определяющий существенные условия и сроки заключения иного, основного договора. Он не влияет на права на имущество и не создает ограничений (обременений) этих прав (Информационное письмо Президиума ВАС России от 28.04.1997 г № 13, п. 2).
Новицкий И. Б. отмечает, что механизм предварительного договора состоит в «расчленении процесса установления договорных связей» на два автономных договорных правоотношения [2]. Цель первого договора сводится к возникновению второго, в момент заключения которого первый перестает существовать, поскольку надлежащее исполнение прекращает обязательство (п.1 ст.408 ГК РФ). Если после заключения основного договора выяснится, что предварительный договор был недействительным или незаключенным, это не окажет влияние на действительность основного договора. По сути «слабый» предварительный договор поглощается «сильным» основным.
Технически заключение основного договора происходит через выражение сторонами предварительного договора необходимых для совершения сделки волеизъявлений. (Определение ВАС РФ от 15.11.2007 г № 11694/07).
Дополнительно можно отметить, что предмет предварительного договора ограничивается действиями по заключению договора, устанавливающего обязательство передать имущество, выполнить работу, оказать услугу или совершить совместные действия.
Было два мнения в юридической литературе по поводу необходимости предварительного договора при заключении в будущем договора дарения. В. А. Умов отрицал возможность такого договора [3]. Такого же мнения придерживался и К. Анненков [4], тогда как А. А. Симолин в своем труде признавал данный договор и, по всей видимости, последнему автору удалось аргументировано доказать возможность заключения предварительных договоров при безвозмездных сделках, то есть предварительный договор о дарении возможен [5].
Что касается предварительного договора займа, то В. В. Витрянский указывает, что на основании такого договора будет невозможно понудить будущего займодавца к предоставлению займа [6]. Обязательство не порождается в силу реального характера договора займа. Принудить к выдаче суммы займа на основании предварительного договора нельзя, так как допускается принудительное исполнение только для индивидуально-определенной вещи (ст.398 ГК РФ). Но правовая связь, установленная предварительным договором сохраняет силу и поэтому возможен иск об убытках при отказе от заключения основного договора.
Предварительный договор обязывает не только к обмену волеизъявлениями. При заключении договора бывает необходима передача имущества (п.2, ст.433 ГК РФ) или государственная регистрация (п.3 ст.433 ГК РФ). В таких случаях предмет предварительного договора дополняется соответствующими действиями.
Можно использовать предварительный договор для создания правовой связи еще до достижения соглашения по всем пунктам основного договора. В данном случае предмет предварительного договора становится шире за счет включения обязательства по согласованию новых пунктов (условий) основного договора. Таким образом, предварительный договор, который не содержит всех условий основного договора, можно рассматривать как соглашение о проведении переговоров.
Обязательство заключить основной договор имеет ряд признаков: оно является организационным; не является имущественным; оно является неделимым; требует личного исполнения должника.
В связи с этим, исполнение обязательства не может быть возложено должником на третье лицо, а также не допускается уступка права требования заключить договор (ст.383 ГК РФ) со стороны кредитора.
Интересен вопрос о том, входят ли права и обязанности после заключения предварительного договора в состав наследства. Ввиду их связи с личностью наследодателя (ч.2 ст.1112 ГК РФ) ответ будет отрицательным. Что же касается правопреемства при реорганизации юридических лиц (ст. 58 ГК РФ), то права и обязанности по заключению основного договора могут свободно переходить от одного юридического лица к другому.
Существуют отдельные виды предварительного договора. Одним из них является односторонне обязывающий предварительный договор. Он порождает обязанность заключить основной договор только для одной из сторон, тогда как другая сторона имеет право (но не обязанность) требовать его заключения. Другим является предварительный договор в пользу третьего лица. Это когда должник обязан заключить основной договор не с кредитором, а с указанным или не указанным в предварительном договоре третьим лицом, имеющим право требовать от должника исполнения обязательств в свою пользу (п.1 ст.430 ГК РФ).
Форма предварительного договора должна соответствовать форме, установленной для основного договора, а если форма для основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (п.2 ст.429 ГК РФ).
Предварительный договор, по которому стороны обязуются в последствии заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации. (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 п.14.)
Иногда стороны в самом предварительном договоре устанавливают для основного договора более сложную форму по сравнению с той, которая требуется по закону.
Что касается требований о действительности предварительного договора, то в п.2 ст.429 ГК РФ установлено единственное основание недействительности — несоблюдение правил о форме. Общие основания недействительности сделок (гл. 9 ГК РФ) не содержат исключений в отношении предварительного договора.
Сторонам при заключении предварительного договора необходимо достигнуть соглашения по всем существенным условиям (п.1 ст.432 ГК РФ). Но здесь есть и противоречие, которое состоит в следующем. С одной стороны, идентичность условий обоих договоров приводит к удвоению волеизъявлений, что позволяет сделать вывод о нецелесообразности договора о договоре. С другой стороны, недостаточное описание в предварительном договоре условий основного договора означает неопределенность содержания будущего договора. Данное противоречие является причиной споров об отсутствии необходимости в нем как явлении правовой действительности. Поэтому нахождение баланса между неопределенностью и тождественностью условий в обоих договорах есть разрешение указанного противоречия.
Предварительный договор претендует на то, чтобы ввести стороны в правовой режим, представляющий собой нечто среднее между переговорами и правоотношением, возникающим при заключении основного договора. Последовательное развитие отношений сторон от переговоров через предварительный договор к основному договору состоит в возрастании не только определенности отношений сторон, но и силы способов защиты нарушенного права.
Понятие «условия, позволяющие установить существенные условия основного договора» является оценочным и открывает перед судом возможность усмотрения, позволяет ли то или иное условие предварительного договора установить содержание условия основного договора. Для примера, если основной договор купли-продажи помещения должен содержать кадастровый номер объекта, то для заключения предварительного договора к данному договору достаточно выделить объект иным образом, например посредством описания его положения в здании, в котором помещение находится.
Исполняется предварительный договор в течение того срока, который в нем для этой цели указан. Если срок не вошел в число условий данного договора, то договор связывает стороны в течение года со дня его заключения.
К отношениям сторон предварительного договора, по условиям которого гражданин фактически выражает намерение на возмездной основе заказать или приобрести в будущем товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей (Постановление Верховного Суда РФ от 28.06.2012 г № 17.
Предварительный договор не содержит каких-либо денежных обязательств сторон друг перед другом, поэтому невозможно применять задаток в качестве обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору.
Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. (Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54).
Уклонение любой стороны предварительного договора от заключения основного договора позволяет инициатору в судебном порядке понудить контрагента к заключению договора и/или взыскать причиненные уклонением убытки.
И вот практический пример, показывающий использование предварительного договора покупателем при его желании приобрести здание базы ЗАО «Приморскуглесбыт» по определенной цене, когда продавец убеждал покупателя, что продаст объект значительно дороже в ближайшее время. Между сторонами был заключен предварительный договор о том, что если к конкретной дате продавец не сможет продать объект по своей цене, то здание базы покупатель приобретает по нужной ему цене, внесенной в договор. Предварительный договор сторонами был подписан. Продавец не смог продать объект по своей цене к указанной в договоре дате, но и отказывался отчуждать на условиях покупателя. Тогда последний обратился с иском в арбитражный суд. Суд на основании ст. 157 ГК РФ пришел к выводу, что предварительный договор, заключенный истцом, является сделкой, совершенной под условием и удовлетворил иск покупателя. (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 17.06.2008 № Ф03-А51/08–1/2059 по делу № А51–2382/200714–128.
Исследовав правовую природу предварительного договора, можно с уверенностью утверждать, что он может служить достаточно надежным средством, исключающим многие риски в договорных отношениях. Чаще он используется в сфере недвижимости, но также при гибком подходе его вполне можно применять и в других ситуациях.
Литература:
- Гражданский кодекс РФ // СПС КонсультантПлюс
- Новицкий И. Б.// Избранные труды по гражданскому праву в 2 Т. 2006.
- Умов В. А. Дарение, его понятие, характерные черты и место в системе права. М.,1876.
- Анненков К. Н. Система русского гражданского права. Т.4: Отдельные обязательства. СПб.1904.
- Симолин А. А. Влияние момента безвозмездности в гражданском праве. 1916.
- Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. 2020.
