Совершенствование операционной деятельности по управлению арендным жильем в Российской Федерации (на примере Общества с ограниченной ответственностью «ДОМ.РФ Управление активами»)



В статье автор рассматривает операционную деятельность по управлению арендным жильем Общества с ограниченной ответственностью «ДОМ.РФ Управление активами», формулирует предложения по ее улучшению, а также рассчитывает эффективность от реализации предложений.

Ключевые слова: аренда, арендное жилье, операционная детальность, ДОМ РФ.

Согласно общеэкономическому и экономико-математическому объяснительному словарю Лопатникова Л. И. [1] операционная деятельность в общем виде представляет собой осуществление текущих затрат на производство продукции проекта и получение доходов от ее реализации. Основной вид деятельности предприятия, с целью осуществления которой оно создано. Характер операционной деятельности предприятия определяется спецификой сферы или отрасли экономики, к которой оно принадлежит.

В рамках рынка арендного жилья операционная деятельность включает в себя обширный перечень задач и ключевых процессов, направленных на предоставление жилья в аренду, содержание и обслуживание этого жилья, коммуникацию с арендаторами и управление финансовыми потоками. Кроме того, операционная деятельность по управлению арендным жильем предполагает следующие бизнес-процессы [2]: привлечение арендаторов; заключение договоров аренды; техническое обслуживание сдаваемых в аренду объектов недвижимости; осуществление контроля за соблюдением условий договора сторона договора и прочее; управление финансовыми потоками от аренды (определение ставок арендной платы, учет дополнительных доходов и расходов).

Общество с ограниченной ответственностью «ДОМ.РФ Управление активами» (далее — ООО «ДОМ.РФ Управление активами», Компания) на основании лицензии на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами от 10.10.2016 № 21–000–1–00998, выданной Банком России, осуществляет управление ЗПИФН «ДОМ.РФ» [3].

ООО «ДОМ.РФ Управление активами» зарегистрировано 28 июля 2016 года и является дочерней организацией АО «ДОМ.РФ».

Основные виды деятельности Компании [3]: деятельность по созданию и управлению паевыми инвестиционными фондами; деятельность в качестве управляющей компании ипотечного агента; деятельность в качестве управляющей компании специализированного общества проектного финансирования.

ООО «ДОМ.РФ Управление активами» выделяет следующие виды открытых проектов в рамках рынка арендного жилья [3]:

1. Аренда для граждан;
2. Корпоративная аренда;
3. Доступное арендное жилье в Дальневосточном федеральном округе.

В рамках проекта «Аренда для граждан» ООО «ДОМ.РФ Управление активами» реализовано 9 проектов (таблица 1). Кроме того, в 2025–2027 запланировано открытие трех арендных домов в Тюмени, Липецке и Грозном.

Таблица 1

Проекты ООО «ДОМ.РФ Управление активами» в рамках открытого проекта «Аренда для граждан»

Наименование проекта	Адрес	Дата открытия	Площадь, тыс.	Количество юнитов, шт
Лайнер	г. Москва, Ходынский бул., 2	Июль 2017	10,8	283
Матч Поинт	г. Москва, ул. Василисы Кожиной, 13	Октябрь 2020	43,8	801
Символ	г. Москва, ш. Энтузиастов, 3 к.1	Апрель 2020	26,1	378
Парк Легенд	г. Москва, ул. Автозаводская, 23Б к.2	Декабрь 2020	14,2	338
Октябрьское поле Север	г. Москва, ул. Берзарина, 30	Февраль 2021	7,6	147
Современник	г. Воронеж, ул. 9 Января, 68, к.3	Февраль 2021	7,5	165
Октябрьское поле Юг	г. Москва, ул. Берзарина, 30А	Январь 2022	9,8	193
Сердце Столицы	г. Москва, Шелепихинская наб., 34	Декабрь 2022	9,2	184
Южные кварталы	г. Екатеринбург, ул. Шаумяна, 24	Сентябрь 2022	13,7	300
ЖК «Суббота»	г. Липецк, ул. Неделина, Липецкая область	27.12.2025	5,6	139
Береговая	г. Тюмень, улица Защитников Отечества, дом 36, Тюменская область	31.03.2026	9,2	226
Единство	г. Грозный, 2-я линия проектируемой части просп. им. В. В. Путина, Чеченская Республика	30.06.2027	11,4	234

Корпоративная аренда от ООО «ДОМ.РФ Управление активами» позволяет обеспечить сотрудников предприятий комфортным жильем рядом с местом работы на прозрачных условиях аренды. Это эффективный инструмент привлечения и удержания высококвалифицированных кадров. Реализованы проекты с СИБУР Холдинг, Фондом Сколково, а также особый фокус — на проектах в Дальневосточном федеральном округе, где финансируется строительство арендного жилья для сотрудников судостроительного комплекса «Звезда», для АО «Полюс Алдан» [3].

В рамках проекта «Доступное арендное жилье в Дальневосточном федеральном округе» открыто 5 проектов: Ягодный (первая очередь) Айвазовский, Марха, ул. Арсеньева, Зеленая планета к. 2 в 5 регионах. В рамках 2025–2027 планируется открыть 60 проектов.

На рисунке 1 представлена география арендных проектов Компании.

Рис. 1. География аренды ООО «ДОМ.РФ Управление активами» [3]

В таблице 2 на основании справок о стоимости чистых активов, в том числе стоимости активов (имущества), акционерного инвестиционного фонда (паевого инвестиционного фонда) ЗПИФН «ДОМ.РФ», находящего в управлении Компании, в период с 2017 по 2024 проанализированы активы и обязательства Компании [4].

Таблица 2

Анализ активов и обязательств Компании, тыс. руб.

Наименование показателя	2017	2018	2022	2023	2024
Общая стоимость активов	62789885,25	64644579,52	85777056,40	98321704,22	101427076,50
Общая величина обязательств	4193275,68	5279324,27	3554 023,23	491812,35	3607755,87
Стоимость чистых активов	58596609,57	59365255,25	82223033,18	93729891,87	97819320,64

Согласно анализу справок о стоимости чистых активов, в том числе стоимости активов (имущества), акционерного инвестиционного фонда (паевого инвестиционного фонда) ЗПИФН «ДОМ.РФ», находящего в управлении Компании, в период с 2017 по 2024 годы наблюдается устойчивая положительная динамика изменения общей стоимости активов и стоимости чистых активов (рисунок 2).

Учитывая вышеизложенное, можно сделать вывод об эффективно осуществляемой операционной деятельности по управлению арендным жильем и, как следствие, об эффективной структуре управления капиталом и способности Компании продуктивно распоряжаться собственным капиталом и заемными средствами.

Рис. 2. Динамика изменения стоимости чистых активов в 2017–2024 гг.

Таким образом, проведя оценку операционной деятельности ООО «ДОМ.РФ Управления активами» в рамках рынка арендного жилья в Российской Федерации можно сделать следующие выводы:

1. Компания успешно функционирует на рынке арендного жилья в Российской Федерации и является основоположником «цивилизованного рынка арендного жилья, созданного в рамках поручения Президента Российской Федерации;
2. Одной из основных задач компании является обеспечение эффективного управления объектами недвижимости, включая сдачу в аренду жилья, обслуживание зданий и управление арендными отношениями;
3. Компания выделяет следующие виды реализуемых открытых проектов в рамках рынка арендного жилья

– Аренда для граждан;

– Корпоративная аренда;

– Доступное арендное жилье в Дальневосточном федеральном округе;

4. Сильными сторонами деятельности ООО «ДОМ.РФ Управление активами» являются, прежде всего, высокая степень профессионализма в области управления недвижимостью и наличие опыта работы на крупном рынке. Компания активно использует современные технологии управления жилыми фондами, что позволяет оперативно реагировать на запросы арендаторов, проводить мониторинг состояния объектов и своевременно проводить необходимые ремонтные работы. Важным аспектом является использование инновационных платформ и онлайн-услуг для заключения договоров аренды, оплаты услуг и обмена информацией между арендодателями и арендаторами, что значительно упрощает процессы и повышает уровень сервиса;
5. В период с 2017 по 2024 годы наблюдается устойчивая положительная динамика изменения общей стоимости активов и стоимости чистых активов, что говорит об эффективно осуществляемой операционной деятельности по управлению арендным жильем и, как следствие, об эффективной структуре управления капиталом и способности Компании продуктивно распоряжаться собственным капиталом и заемными средствами.

В рамках совершенствования операционной деятельности по управлению арендным жильем ООО «ДОМ.РФ Управление активами» разработаны следующие основные предложения, направленные на оптимизацию и повышение эффективности осуществления такой деятельности:

1. Разработка нормативного локального акта «Положение об организации деятельности специалистов по операционной деятельности по управлению арендным жильем», который позволит стандартизировать рабочие процессы и, как следствие, повысить качество обслуживания клиентов;
2. Разработка локального нормативного акта «Политика лояльности для долгосрочных арендаторов», регламентирующего систему и условия предоставления льгот и привилегий арендаторам, проживающим в помещениях Компании более 11 месяцев;
3. Использование интеллектуальных систем управления зданиями BMS (Building Management Systems), позволяющих снизить затраты на эксплуатацию объектов недвижимости, а также повысить комфорт арендаторов;
4. Процедура электронного подписания договоров аренды посредством простой электронной подписи с использованием мобильного приложения;
5. Разработка сервиса 3D-показа квартир через мобильное приложение.

С помощью RICE-анализа осуществлена оценка эффективности и приоритетности внедрения вышеуказанные предложений.

RICE-анализ предполагает оценку приоритета предложений по следующим критериям:

1. Охват (Reach) — какое количество клиентов/арендаторов затронет инициатива (оценка по десятибалльной шкале, где 10 максимальное количество арендаторов);
2. Влияние (Impact) — насколько значим эффект от внедрения (оценка по десятибалльной шкале, где 10 максимальный эффект);
3. Уверенность (Confidence) — вероятность успеха (оценка по десятибалльной шкале, где 10 максимальная уверенность);
4. Усилия (Effort) — затраченные на реализацию ресурсы (оценка по десятибалльной шкале, где 10 максимальный затраты).

Итоговый балл RICE рассчитывается по формуле (1):

RICE = (Reach × Impact × Confidence) / Effort. (1)

Анализ предложения «разработка нормативного локального акта «Положение об организации деятельности специалистов по операционной деятельности по управлению арендным жильем»»:

1. Охват (Reach) — влияет на сотрудников, но не на клиентов (3/10);
2. Влияние (Impact) — упорядочивает процессы, снижает риски ошибок (7/10);
3. Уверенность (Confidence) — при наличии надлежащей экспертизы документ легко внедрить (8/10);
4. Усилия (Effort) — требует времени на разработку, согласование и обучение (5/10).

RICE ₁ = (3 × 7 × 8) / 5 = 33,6

Итоговый балл RICE предложения, касающегося разработки нормативного акта «Положение об организации деятельности специалистов по операционной деятельности по управлению арендным жильем» равен 28. Исходя из анализа можно сделать вывод, что приоритет разработки данного акта снижают низкий охват потенциальных клиентов.

Анализ предложения «разработка нормативного локального акта «Политика лояльности для долгосрочных арендаторов»»:

1. Охват (Reach) — затрагивает всех долгосрочных клиентов (8/10);
2. Влияние (Impact) — повышает количество арендаторов, пролонгирующих договорные отношения, обеспечивает рост стабильности доходов (9/10);
3. Уверенность (Confidence) — повышение уровня лояльности будет обеспечено в случае использования гибких условий применения системы скидок и бонусов (8/10);
4. Усилия (Effort) — необходима разработка условий с учетом соответствия финансовым целями и модели Компании, интеграция с системой учета (6/10).

RICE ₂ = (8 × 9 × 8) / 6 = 96

Итоговый балл RICE предложения, касающегося разработки нормативного акта «Политика лояльности для долгосрочных арендаторов» равен 96. Исходя из анализа можно сделать вывод, что разработка данного акта обладает высоким потенциалам при умеренных затратах на реализацию, в связи с чем реализация данного предложения имеет высокий приоритет.

Анализ предложения «использование интеллектуальных систем управления зданиями BMS (Building Management Systems)»:

1. Охват (Reach) — все арендаторы и сотрудники, использующие здание (9/10);
2. Влияние (Impact) — повышает энергоэффективность объектов недвижимости, позволяет автоматизировать использование инженерных систем, а также улучшить качество сервиса (9/10);
3. Уверенность (Confidence) — использование данных технологий надежно, но их внедрение является сложным процессом, требующим долгого режима тестирования (6/10);
4. Усилия (Effort) — необходимы значительные материальные ресурсы на закупку и установку оборудования, обучение сотрудников, интеграцию системы, обоснование необходимости использования системы (9/10).

RICE ₃ = (9 × 9 × 6) / 9 = 54

Итоговый балл RICE предложения, касающегося использование интеллектуальных систем управления зданиями BMS равен 54. Исходя из анализа можно сделать вывод, что влияние и охват от использования системы очень высоки, при этом реализация требует значительных ресурсов, в связи с чем данное предложение не является приоритетным.

Анализ предложения «процедура электронного подписания договоров аренды посредством простой электронной подписи»:

1. Охват (Reach) — все новые и текущие арендаторы, сотрудники (10/10);
2. Влияние (Impact) — снижение временных издержек на оформление и заключение сделок, минимизация работы с бумажными носителями, автоматизация процессов (9/10);
3. Уверенность (Confidence) — данные технологии уже используются на рынке недвижимости, кроме того, имеется мобильное приложение, на базе которого предлагается реализовать данную функцию (9/10);
4. Усилия (Effort) — разработка и интеграция новых функций в мобильное приложение, интеграция функции в системы управленческого и бухгалтерского учета (7/10).

RICE ₄ = (10 × 9 × 9) / 7 = 115,71

Итоговый балл RICE предложения, касающегося использования электронного подписания договоров аренды посредством простой электронной подписи равен 115,71. Исходя из анализа можно сделать вывод, что внедрение данной функции позволяет охватить практически всех участников рынка арендного жилья, кроме того, имеет большое влияние и с учетом уже имеющегося мобильного приложения, на базе которого планируется осуществить процедуру электронного подписания договоров аренды, усилия для реализации достаточно низкие, в связи с этим данное предложение имеет высокий приоритет реализации в рамках совершенствования операционной деятельности.

Анализ предложения «разработка сервиса 3D-показа квартир через мобильное приложение»:

1. Охват (Reach) — потенциальные клиенты, ищущие жилье (8/10);
2. Влияние (Impact) — снижение временных издержек, удобство, сокращение времени на очные показы (7/10);
3. Уверенность (Confidence) — требуется качественная реализация для эффективной работы данной функции (7/10);
4. Усилия (Effort) — разработка и интеграция новой функций в мобильное приложение, создание 3D-моделей (7/10).

RICE ₅ = (9× 7 × 7) / 7 = 56

Итоговый балл RICE предложения, касающегося разработки сервиса 3D-показа квартир через мобильное приложение равен 63. Исходя из анализа можно сделать вывод, что использований 3D-моделирования для показа помещения обладает хорошим потенциалом для привлечения клиентов, при этом требует вложений, вместе с тем ожидаемый эффект преимущественно направлен на новых клиентов.

В таблице 3 представлен сводные данные RICE-анализа предложений по совершенствованию операционной деятельности по управлению арендным жильем ООО «ДОМ.РФ Управление активами».

Таблица 3

RICE-анализ предложений по совершенствованию операционной деятельности по управлению арендным жильем (по десятибалльной шкале)

	Предл. 1	Предл. 2	Предл. 3	Предл. 4	Предл. 5
Охват (Reach)	3	8	9	10	9
Влияние	7	9	9	9	7
Уверенность (Confidence)	8	8	6	9	7
Усилия (Effort)	5	6	9	7	7
RICE	33,6	96	54	115,71	56
Приоритет	Низкий	Высокий	Средний	Высокий	Средний

Таким образом, исходя из проведенного анализа можно сделать следующие выводы:

1. Разработка локального нормативного акта «Политика лояльность для долгосрочных клиентов» и внедрение процедуры электронного подписания договоров аренды посредством простой электронной подписи с использованием мобильного приложения имеют высокий приоритет реализации с максимальной отдачей;
2. Внедрение системы 3D-показа квартир перспективно для маркетинга и привлечения новых клиентов, при этом имеет минимальное значение для действующих арендаторов и повышения уровня их лояльности;
3. Использование интеллектуальных систем управления зданиями BMS (Building Management Systems) является выгодным инструментом повышения энергоэффективности объектов недвижимости в долгосрочном перспективе, при этом высокая стоимость реализации;
4. Разработка локального нормативного акта «Положение об организации деятельности специалистов по операционной деятельности по управлению арендным жильем» имеет низкий охват, преимущественно сотрудников Компании.

В связи с этим первостепенно необходимо реализовать предложения по электронному подписанию договоров аренды, а также по разработке локального нормативного акта «Политика лояльность для долгосрочных клиентов», для повышения конкурентоспособности постепенно внедрять интеллектуальные системы управления зданиями и 3D-показы помещений, разработку локального нормативного акта «Положение об организации деятельности специалистов по операционной деятельности по управлению арендным жильем» стоит реализовывать параллельно, как часть организационных улучшений.

Анализ эффективности внедрения процедуры электронного подписания договоров аренды посредством простой электронной подписи с использованием мобильного приложения осуществлен посредством SWOT-анализа, представленный в таблице 4.

Таблица 4

SWOT-анализа использования процедуры электронного подписания договоров аренды посредством простой электронной подписи

Сильные стороны	Слабые стороны
1. Удобство использования и доступность: — использование данной технологии позволит арендаторам подписывать договоры в любое время и в любом месте, без необходимости личного присутствия; — снижение временных издержек, связанных с оформлением договора; 2. Снижение операционных затрат: — минимизация затрат на бумагу, печать, доставку и хранение документов; — сокращение ручного труда сотрудников, занятых в обработке договоров; 3. Автоматизация бизнес-процессов: — минимизация человеческих ошибок; — интеграция с системами управленского и бухгалтерского учета для автоматического обновления данных; 4. Повышение лояльности клиентов: — улучшение пользовательского опыта арендаторов за счет цифровизации сервиса.	1. Технические барьеры: — не все клиенты могут быть технически грамотны (особенно старшее поколение); — риск сбоев в работе приложения; 2. Юридические риск: — возможные споры о юридической силе простой электронной подписи; — необходимость адаптации договоров под электронный формат (например, требования к удостоверяющим центрам). — простая электронная подпись применима для договоров аренды, не требующих регистрации; — в случае юридических споров может потребоваться дополнительное подтверждение подлинности простой электронной подписи; 3. Зависимость от инфраструктуры: — требуется стабильный интернет и современные устройства у клиентов; 4. Обучение сотрудников и адаптация клиентов: — затраты на обучение сотрудников и клиентов работе с приложением.
Возможности	Угрозы
1. Расширение рынка привлечение цифрового поколения, ценящего скорость и удобство; 2. Интеграция дополнительных сервисов; 3. Укрепление имиджа (позиционирование компании как инновационной и экологичной (сокращение бумажного документооборота)); 4. Партнерства (сотрудничество с IT-компаниями для улучшения функционала приложения).	1. Риски, связанные с кибербезопасностью: — уязвимости в системе могут привести к утечке персональных данных или подделке подписей; — фишинговые атаки на клиентов (мошеннические ссылки); 2. Регуляторные изменения: — ужесточение законодательства в сфере электронных подписей или защиты данных; 3. Конкуренция: — риск устаревания, если конкуренты внедрят более продвинутые решения (например, блокчейн для верификации); 4. Технические сбои: — потеря данных из-за ошибок в синхронизации или облачном хранении; — негативные отзывы клиентов при нестабильной работе приложения.

На основании проведенного SWOT-анализа сформулированы следующие рекомендации при использовании процедуры электронного подписания договоров аренды посредством простой электронной подписи:

1. Инвестиции в безопасность (внедрение двухфакторной аутентификации, шифрование данных, регулярный аудит системы);
2. Образовательные кампании, направленные на создание инструкций, вебинаров и технической поддержки для клиентов и сотрудников;
3. Необходима юридическая проработка данного вопроса, связанная консультации с юристами для обеспечения соответствия простой электронной подписи законодательству Российской Федерации;
4. Тщательное тестирование приложения на фокус-группах перед массовым внедрением и получение обратной связи.

Согласно проведенному анализу эффективности использования электронного подписания договоров аренды посредством простой электронной подписи через мобильное приложение можно сделать вывод, что внедрение данной технологии позволит значительно автоматизировать операционную деятельность по управлению арендным жильем, но требует тщательной проработки технических, юридических и пользовательских аспектов.

Таким образом, указанные предложения позволят улучшить операционную деятельность по управлению арендным жильем.

Литература:

1. Экономико-математический словарь (Лопатников). — Текст: электронный // Экономикс: [сайт]. — URL: http://economics.niv.ru/doc/dictionary/economic-mathematical/index.htm (дата обращения: 18.02.2025).
2. Хачак, С. К. Создание рынка качественного арендного жилья в России / С. К. Хачак. — Текст: непосредственный // НАУКОСФЕРА. — 2023. — № 4. — С. 549–562.
3. О компании ДОМ.РФ Управление активами. — Текст: электронный // ДОМ.РФ Управление активами: [сайт]. — URL: https://domrf-am.ru/about/ (дата обращения: 18.02.2025).
4. Правила СЧА и иные документы ПИФ. — Текст: электронный // ДОМ.РФ Управление активами: [сайт]. — URL: https://domrf-am.ru/funds/domrf/trust-management-rules/ (дата обращения: 18.02.2025).