В статье автор исследует проблемы судебной защиты жилищных прав граждан.
Ключевые слова : добросовестность, недобросовестность, срок исковой давности, защита жилищных прав кредиторов, изъятие из чужого незаконного владения.
Проблема судебной защиты жилищных прав граждан по настоящее время является острой и актуальной. В судах очень часто рассматриваются споры, связанные с оспариванием жилищных прав, где часто возникает проблема судебной защиты как бывших собственников недвижимости, так и добросовестных приобретателей недвижимости. С ростом количества рассматриваемых жалоб, связанных с защитой жилищных прав в Конституционном суде имеется тенденция усиления гарантированной правовой защиты жилищных прав добросовестных приобретателей недвижимости.
В процессе судебной защиты жилищных прав существует проблема исследования добросовестности и недобросовестности приобретателя недвижимости. При приобретении жилья часто возникают риски, связанные с историей приобретения недвижимости, так как недвижимость может неоднократно менять своего собственника и сделки не всегда могут происходить законно. Снижению рисков потери недвижимости при ее приобретении способствует добросовестность приобретателя. Повышение статуса добросовестного приобретателя способствует при судебной защите сохранению жилья или получению компенсации.
Возврат недвижимости в собственность владельца в процессе разрешения спора в суде возможен, если судом будет установлена недобросовестность приобретателя и в случае применения судом ст.302 ГК РФ «если имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли». Проблема судебной защиты жилищных прав часто возникает, когда собственник недвижимости не знает о том, что третьи лица отчуждают его недвижимость, когда недвижимость была реализована по недействительным документам, удостоверяющим личность, и когда недвижимость была приватизирована с нарушением, которые выявились позднее.
Таким образом, можно выделить основные проблемы судебной защиты жилищных прав:
Проблема доказывания в ходе судебного разбирательства добросовестности приобретателя;
Проблема сбора доказательств в ходе судебного разбирательства недобросовестности приобретателя;
Проблема применения срока исковой давности;
Проблема взыскания убытков с виновника несостоятельной сделки на этапе исполнительного производства;
Истребование имущества из чужого незаконного владения в результате судебной защиты жилищных прав;
Проблемы соотношения данных конституционных жилищных прав должников и членов их семей с законными интересами кредиторов на взыскание задолженности с должников;
Проблема несбалансированности правового регулирования процедуры обращения взыскания на жилые помещения должников при исполнительном производстве и банкротстве;
Процедура обращения взыскания на единственное жилье должников, в том числе в котором проживают несовершеннолетние дети.
С целью разрешения проблемы судебной защиты жилищных прав необходимо совершенствовать и расширять понятие «добросовестности приобретателя недвижимости».
Так, например, известный кандидат юридических наук, старший научный сотрудник сектора гражданского права, гражданского и арбитражного процесса Института государства и права Российской академии наук, доцент кафедры частного права государственного академического университета гуманитарных наук, автор многочисленных публикаций по защите жилищных прав Пушкина Анна Викторовна писала в публикации «Тенденции судебной практики по оспариванию прав добросовестных приобретателей недвижимого имущества»: — «При производном приобретении недвижимого имущества возникает риск столкнуться с пороками титула предшествующих правообладателей. Это значит, что право приобретателя недвижимости может быть оспорено. В такой ситуации в первую очередь решается вопрос о том, можно ли признать приобретателя добросовестным или нет. В последнее время расширяется трактовка понятия «добросовестный приобретатель», и становится все меньше исключений из презумпции добросовестности. Обе эти тенденции служат укреплению прав добросовестных приобретателей недвижимости, а значит, и стабильности гражданского оборота».
С 1 января 2020 года п. 6 ст. 8.1 ГК РФ дополнен абзацем следующего содержания: «Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (ст. 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него».
Комментируя данную новеллу, А. М. Эрделевский пишет: «Таким образом, указанным правилом устанавливается, или, точнее сказать, конкретизируется и усиливается презумпция добросовестности приобретателя недвижимого имущества, полагавшегося на данные государственного реестра, что вполне соответствует сформулированным в абз. 2 п. 1 ст. 8.1 ГК РФ принципам государственной регистрации прав на имущество — проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра».
Эрделевский А. М. отмечает, что исключение из презумпции добросовестности, установленной п. 5 ст. 10 ГК РФ, оправданно, когда речь идет о приобретении движимого имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, поскольку обстоятельства его приобретения известны приобретателю и, как правило, не могут быть известны собственнику. Однако относительно недвижимости существуют находящиеся в публичном доступе и предполагающиеся достоверными и законными данные государственного реестра, поэтому для отступления от презумпции добросовестности приобретателя недвижимости нет никаких оснований.
Конечно, истец может попробовать доказать, что приобретатель недвижимости действовал недобросовестно. Но и здесь Закон N 430-ФЗ более широко трактует добросовестность, чем Обзор 2014 года. Приобретатель может полагаться на данные реестра, и презумпцию добросовестности не получится опровергнуть, если при этом он не проверил все правоустанавливающие документы на недвижимость.
И если в процессе судебного разбирательства суд устанавливает добросовестность приобретателя и тот факт, что он не знал или не мог знать о возникших данных, недвижимость добросовестного приобретателя сохраняется за ним. Но в случае установления судом факта добросовестности и факта знания или незнания несоответствующих данных о недвижимости недвижимость будет истребована у приобретателя и на основании ст. 68.1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 14.07.2022) «О государственной регистрации недвижимости» добросовестный приобретатель имеет право на выплату однократной единовременной компенсации за счет государства. С 1 января 2020 года можно обратиться за такой выплатой из бюджета, однако не стоит забывать, что компенсация выплачивается на основании вступившего в законную силу судебного акта по иску добросовестного приобретателя к Российской Федерации о выплате данной компенсации.
При производном приобретении недвижимого имущества возникает риск столкнуться с пороками титула предшествующих правообладателей. Это значит, что право приобретателя недвижимости может быть оспорено. В такой ситуации в первую очередь решается вопрос о том, можно ли признать приобретателя добросовестным или нет. В последнее время расширяется трактовка понятия «добросовестный приобретатель», и становится все меньше исключений из презумпции добросовестности. Обе эти тенденции служат укреплению прав добросовестных приобретателей недвижимости, а значит, и стабильности гражданского оборота.
Из ст. 302 ГК РФ следует, что добросовестный приобретатель — это лицо, которое не знало и не могло знать о том, что приобретает имущество у субъекта, не имевшего право его отчуждать. В 2014 году Верховный Суд, обобщая судебную практику, пояснял: «Разрешая вопрос о добросовестности приобретателя, суды учитывают не только наличие записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП) о праве собственности отчуждателя имущества, но и то, была ли проявлена гражданином разумная осмотрительность при заключении сделки, какие меры принимались им для выяснения прав лица, отчуждающего это имущество, и т. д».
Конечно, истец может попробовать доказать, что приобретатель недвижимости действовал недобросовестно. Но и здесь Закон N 430-ФЗ более широко трактует добросовестность, чем Обзор 2014 года. Приобретатель может полагаться на данные реестра, и презумпцию добросовестности не получится опровергнуть, если при этом он не проверил все правоустанавливающие документы на недвижимость.
Но даже если приобретатель признан добросовестным, в некоторых случаях собственник может виндицировать у него недвижимое имущество. Это допускается, когда имущество приобретено по безвозмездной сделке. Но самая болезненная для приобретателя ситуация — когда имущество получено по возмездной сделке, но выбыло из обладания управомоченного лица помимо его воли (например, потеряно или украдено).
В последнее время появляются категории собственников, которые в подобной ситуации ограничены в праве истребовать недвижимое имущество у добросовестных приобретателей. К ним относятся публично-правовые образования и бывшие супруги — участники общей совместной собственности, данные о правах которых отсутствуют в ЕГРН.
Проблема судебной защиты жилищных прав у добросовестного приобретателя недвижимости связана также с применением срока исковой давности.
По российским законам, к виндикационным искам (когда потерявший право собственности истребует вещь из чужого незаконного владения) применяется общее правило о сроках исковой давности, зафиксированный в статье 196 ГК РФ, составляющий 3 года.
Согласно статье 200 ГК РФ срок исковой давности по общим правилам начинает течь со дня, «когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права». Но в разъяснениях Верховного арбитражного суда РФ указано , что в практике виндикационных исков начало срока давности при защите жилищных прав определяется «со дня обнаружения вещи в чужом незаконном владении». То есть начало срока давности при защите жилищных прав определяется не тогда, когда приобретатель недвижимости обнаружил, что недвижимость отчуждена, а когда он обнаружил ее у другого владельца недвижимости. Таким образом, с момента обнаружения недвижимости у другого владельца недвижимости начинается отсчет срока исковой давности, равный три года. Проблема судебной защиты жилищных прав проявляется в правильном установлении судами начала течения срока исковой давности и проблеме доказывания начала этого срока.
Кроме того, признание добросовестным приобретателем недвижимости дает право приобретателю самостоятельной судебной защиты с требованием возмещения материального ущерба с виновника несостоятельной сделки. В стоимость материального ущерба, предъявленный в суд к виновнику несостоятельной сделки могут войти как уплаченная стоимость недвижимости, так и упущенная выгода, на которую рассчитывал приобретатель, например, от планируемой стоимости аренды недвижимости. Суд может принять во внимание и расходы, которые мог понести добросовестный приобретатель в период владения недвижимостью, например, на законную перепланировку, капитальный и текущий ремонт. Но нередко приобретатель недвижимости, лишенный недвижимости сталкивается после получения судебного акта с проблемой взыскания с виновника несостоятельной сделки на этапе исполнительного производства. В случае невозможности взыскания с виновника несостоятельной сделки добросовестному приобретателю, который по судебному решению был лишен недвижимости по иску собственника, гарантируется от государства возможность возмещения понесенных убытков.
Как установлена нормами российского права по защите жилищных прав, если в течение шести месяцев со дня предъявления исполнительного листа по иску добросовестного приобретателя об убытках не будет произведено исполнение или оно будет произведено частично, приобретатель недвижимости получает право на выплату однократной единовременной компенсации понесенных им убытков за счет казны РФ, путем обращения в суд с иском к Российской Федерации на получение компенсации от государства. При судебной защите жилищных прав при обращения в суд с иском к Российской Федерации на получение компенсации от государства возникает проблема определения размера компенсации индивидуально в зависимости от каждого случая либо в виде уплаченной за недвижимость суммы, либо в размере кадастровой стоимости истребованной недвижимости на дату вступления в силу решения суда. В случае частичного возмещения убытков с виновника несостоятельной сделки добросовестному приобретателю суд уменьшит размер компенсации на размер возмещённых убытков.
Конституцией Российской Федерации гарантируются права гражданина на жилище и неприкосновенность жилища. Противоречия интересов кредиторов и должников создает на практике проблемы судебной защиты жилищных прав граждан и их несовершеннолетних детей с законными интересами кредиторов при взыскании долгов с должников. Много лет стоит остро проблема несбалансированности правового регулирования процедуры обращения взыскания на недвижимость должников на этапе исполнительного производства и при процедуре реализации имущества при банкротстве. Значительный рост просроченной кредитной задолженности способствует высокому росту гражданских дел о выселении граждан и их несовершеннолетних детей из их жилья, где часто отсутствует защита со стороны государства незащищенных граждан. Необходимо усилить судебную защиту жилищных прав несовершеннолетних детей, инвалидов из их единственного жилья со стороны государственных органов, развивать нормотворческую деятельность, связанную с регулированием жилищных прав граждан.
Литература:
- Пушкина А. В. Тенденции судебной практики по оспариванию прав добросовестных приобретателей недвижимого имущества // Вестник арбитражной практики. 2021. № 4 (95). С. 3–10.
- Шичанин А. В., Гривков О. Д. Некоторые проблемы защиты жилищных прав граждан при взыскании долгов и банкротстве // Нотариус. — 2022. — № 1. — С. 20–23.
- Защита гражданских прав: избранные аспекты: сборник статей / Ю. Н. Алферова, Ю. В. Байгушева, Ю. В. Виниченко и др.; рук. авт. кол. и отв. ред. М. А. Рожкова. М.: Статут, 2017. 432 с.
