В статье автор рассматривает порядок предоставления в собственность земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, без проведения торгов, выделяется ряд этапов и существенных моментов, свойственных для них. Исследуется правовая база, регламентирующая данную процедуру.
Ключевые слова: земельный участок, право собственности, предоставление в собственность, процедура, неразграниченная собственность государства, Земельный кодекс Российской Федерации, правовое регулирование.
Земельное законодательство относится к наиболее динамичным отраслям права, что обуславливает наличие правоприменительных проблем. Вопросы выделения земельных участков для граждан и юридических лиц, а также регистрация прав собственности зачастую становятся настоящими юридическими головоломками. Процесс передачи земель из государственной или муниципальной собственности в частные руки влечёт за собой изменение статуса участка: земля переходит во владение частного лица или коммерческой организации. Данный процесс регулируется Земельным кодексом Российской Федерации (далее -ЗК РФ) [1], а также рядом других нормативных актов.
Передача земельных участков в частную собственность требует соблюдения определённых последовательных действий, где на первом из этапов подается соответствующее заявление в уполномоченные на то структуры. На следующем этапе проводится тщательный анализ поданных заявлений. Компетентный орган проверяет, соответствуют ли заявители всем установленным требованиям, а также насколько возможно выделение участка в собственность. В частности, на основании результатов проверки либо утверждается выделение земельного участка, либо поступает отказ (пункт 5 статьи 39.17 ЗК РФ) [2, с. 537]. Четвёртый этап включает в себя оформление необходимых документов. Если решение положительное, то составляется договор купли-продажи или акт, регулирующий права и обязанности нового владельца.
После завершения вышеизложенных процедур, важно осуществить оформление прав на земельные участки. Как физические, так и юридические лица, включая индивидуальных предпринимателей, могут получить участки, находящиеся в неразграниченной собственности государства или муниципалитета, в аренду или в собственность без необходимости участия в торгах. Однако такая возможность доступна при соблюдении ряда условий, регламентированных статьями 39.3 и 39.6 ЗК РФ.
В частности, ст. 39.3 ЗК РФ описывает правила, касающиеся продажи земельных участков, а также критерии, по которым они могут выделяться. В рамках данной нормы закреплена возможность осуществления различных сделок, которые имеют специфические условия и требования. В частности, допускается:
— продажа участков, на которых расположены здания и сооружения, владельцам данных объектов, а также лицам, обладающим правами на них, согласно положениям статьи 39.20 ЗК РФ. Например, при наличии документально подтвержденных прав на дом, владелец может инициировать процесс перехода права на земельный участок в собственность;
— предоставление земельных участков для индивидуального жилищного строительства, ведения подсобного хозяйства и дачного строительства гражданам, а также крестьянским или фермерским хозяйствам с соблюдением требований статьи 39.18 ЗК РФ;
— выделение земельных участков для фермерских хозяйств или сельскохозяйственных предприятий в случаях, предусмотренных Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» [3].
Важно отметить, что законодатель достаточно четко определил условия и категории лиц, обладающих правом на приобретение земельных участков неразграниченной государственной собственности. В последние годы подавляющее число заявок на получение земельных участков оформляется через онлайн-систему, доступную в личном кабинете на портале Госуслуг. Как физические, так и юридические лица могут оперативно подать заявление, указав кадастровый номер, площадь, адрес, срок аренды и цель использования участка, после чего ответ приходит в течение 8–50 рабочих дней.
Важно отметить, что с 1 марта 2025 года вступил в силу Федеральный закон от 26 декабря 2024 года № 487-ФЗ [4], который значительно изменит порядок регистрации земельных участков. Основная цель законодателя — ограничить регистрацию, если в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) отсутствуют сведения о границах земельного участка, что может привести к проблемам с определением границ и возникновению споров между соседями-собственниками.
При передаче земельных участков государству требуется учитывать актуальные законодательные поправки, а также те нормы, которые могут существенно ограничивать исследуемый процесс. В частности, для каждой категории земель установлены свои требования и их соблюдение является обязательным. В этой связи соблюдение всех процедур и регламентов поможет избежать возможных юридических сложностей. Так, например, согласно п.8 ст. 27 ЗК РФ, приватизация участков, расположенных в пределах защитной полосы, установленной Водным кодексом РФ [5], запрещена.
Одной из актуальных проблем, которая длительное время сопровождает правоприменительную практику, выступает невозможность приватизации всего участка, на части которого находятся объекты, введённые в эксплуатацию, а на другой только запланировано строительство объектов, для возведения которых участок формировался. Так, к примеру, по делу «Дорсиб Инжиниринг» к Мэрии г. Новосибирска [6], несмотря на то, что истцу без труда удалось доказать свое право на приобретение земельного участка в собственность без проведения торгов на основании подп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, Верховный Суд Российской Федерации отменил решение в той части, что для эксплуатации возведенных объектов необходима вся площадь испрашиваемого участка, указав, что законом не предусмотрена возможность приватизации всего участка, на части которого находятся объекты, введенные в эксплуатацию, а на другой только запланировано строительство объектов, для возведения которых участок формировался. Таким образом, налицо законодательная неурегулированность вопроса о соразмерности площади приватизируемого участка, и правоприменитель, при разрешении подобных проблем, руководствуется выработанными позициями Верховного Суда Российской федерации. Полагаем, что отказ судов собственникам объектов недвижимости в их исключительном праве на приватизацию участков должен быть более детально зафиксирован в рамках 39.16 ЗК РФ.
Таким образом, при передаче земельных участков в частную собственность, если они не имеют установленной государственной границы и передаются без проведения аукциона, требуется особый подход. Исследуемая процедура подразумевает обязательный сбор всей необходимой документации, строгое соблюдение нормативных актов и четкое выполнение установленного порядка действий.
Во-первых, решение о предоставлении таких участков принимается компетентными органами, которые оценивают целесообразность и необходимость выделения земельного участка.
Во-вторых, необходимо подготовить обоснование, подтверждающее значимость выделения участка и потенциальную пользу как для общества, так и для государства.
При передаче земель в частные руки необходимо учитывать не только действующие законодательные нормы, но и актуальные потребности общества.
Литература:
1. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. № 44. Ст. 4147, 4148.
2. Сакулина В. А. Особенности предоставления в собственность земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, без проведения торгов на примере Тверской области // Вестник науки. № 5 (74) Том 3. МАЙ 2024 г. С. 537- 543.
3. Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 № 101-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. № 30. Ст. 3018.
4. Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 26.12.2024 N 487-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. № 53 (ч.I). Ст.8497.
5. Водный кодекс Российской Федерации от 03.06.2006 N 74-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. № 23. Ст. 2381.
6. Определение Верховного Суда Российской Федерации № 304-ЭС24–17140 от 25 декабря 2024 г. по делу № А45–26765/2023 // https://kad.arbitr.ru/Document/Pdf/d1328df8–077c-4cfc-8597–8fd78256a52f/d2ad0437-b2e2–4574–8a8e-35ce9566ad79/A45–26765–2023_20241225_Opredelenie.pdf?isAddStamp=True. (дата обращения:20.02.2025).
