В статье автор исследует вопросы актуальной проблематики законодательного регламентирования и правоприменительной практики в сфере договоров аренды зданий и сооружений.
Выявляется ряд правовых проблем, приводятся варианты их разрешения и урегулирования.
Ключевые слова: договор аренды зданий, договор аренды сооружений, договор аренды помещений, правовые проблемы, гражданское законодательство.
Договоры аренды зданий и сооружений являются чрезвычайно востребованным правовым институтом в условиях развития рыночных отношений в Российской Федерации.
Бизнес активно использует данный инструмент как для получения во владение и пользование площадок для развития (для арендатора), так и как форму извлечения прибыли путем инвестирования в недвижимость в целях ее последующей сдачи в аренду на коммерческих условиях (для арендодателя).
Л. С. Науменко отмечает, что Аренда недвижимости по-прежнему для многих предпринимателей остается единственной возможностью вести бизнес, особенно в крупных городах, где приобрести собственную недвижимость очень затратно [1, с. 103–109].
При этом нельзя не отметить наличие ряда правовых проблем в данном институте, связанных как с его нормативированием, так и с правоприменительной практикой.
Учитывая актуальность и важность договоров аренды зданий и сооружений, их широкое распространение и востребованность, мы полагаем, что разрешение данных проблем имеет особенно высокое значение для российского права.
К числу указанных проблем можно отнести, например, достаточно сомнительный подход законодателя к решению проблемы действия не зарегистрированного договора аренды для сторон и третьих лиц.
Как отмечает В. В. Мосьпан, принцип противопоставимости заключенного договора аренды недвижимости третьим лицам был развит в результате реформы гражданского законодательства 2015 года, в ходе которой незарегистрированный договор считался для третьих лиц заключенным только после его регистрации. Однако, следуя принципу приоритета специальной нормы над общей, введение данного положения в состав гражданского законодательства не является удовлетворительным решением рассматриваемой проблемы.
Трудно признать эффективным установление нормы пункта 3 статьи 433 ГК РФ в обход норме о заключенности договора аренды здания или сооружения на срок не менее года с момента такой регистрации. Также можно отметить, что правовые последствия сделки наступают после регистрации данной сделки, если таковая предусмотрена законом, что также является общей нормой по отношению к положениям о договоре аренды (статья 164 ГК РФ) [2, с. 56–59].
Подобная конкуренция общих и специальных норм порождает некоторую правовую неопределенность в регулировании порядка исполнения договора аренды недвижимости. С одной стороны, эта правовая неопределенность не является критичной, так как свобода правоприменительного усмотрения оставляет возможность судебным инстанциям эффективно решать данный вопрос при разрешении юридических споров об аренде недвижимого имущества.
С другой стороны, правовая определенность законодательства справедливо рассматривается в качестве условия надлежащего правового регулирования общественных отношений, без которого возрастают риски правоприменительных ошибок при разрешении юридических споров.
Удовлетворительным средством разрешения выявленной правовой неопределенности могло бы стать решение законодателя об установлении специальной нормы о добросовестности третьих лиц при исполнении незарегистрированного договора аренды недвижимости. Такая норма могла бы установить заключенность договора аренды недвижимого имущества для третьих лиц с момента его государственной регистрации.
Другой правовой проблемой можно признать достаточно давний вопрос применимости положений о договоре аренды зданий и сооружений к частям зданий и отдельным помещениям.
Из буквального толкования, например, статьи 654 ГК РФ, следует, что она применяется лишь в отношении договоров аренды зданий и сооружений. На практике же возникает вопрос о возможности применения данной нормы к договорам аренды помещений.
Сложившаяся многочисленная практика чаще всего стоит на позиции применительности исследуемых норм к аренде помещений.
К примеру, в силу постановления Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 05.07.2023 № Ф04–2342/2023 по делу № А03–10849/2022 [3], если иное не установлено законом или договором, предусмотренная договором аренды здания (сооружения, помещения) арендная плата включает плату за пользование земельным участком, на котором расположена недвижимость, переданная в аренду.
Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 22.09.2020 № Ф04–3744/2020 по делу № А03–19130/2019 [4] также отмечает, что пункт 2 статьи 652 ГК РФ о правах арендатора на земельный участок при аренде находящегося на нем здания (сооружения) применим к договору аренды помещений в здании.
Однако, к примеру, постановление ФАС Московского округа от 05.06.2007, 13.06.2007 № КА-А40/4838–07–2 [5] напротив отмечает, что пункт 2 статьи 652 ГК РФ о правах арендатора на земельный участок при аренде находящегося на нем здания (сооружения) к договору аренды помещений в здании неприменим.
Полагаем, что данный вопрос не должен решаться на уровне правоприменителя, а должен быть разрешен на уровне законодателя путем внесения соответствующих изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации для устранения сложившейся правовой неопределенности.
Как отмечает В. М. Ланда, формирование правового поля, необходимого для регулирования отношений по аренде части недвижимого имущества, невозможно без регламентации механизма государственной регистрации данного вида сделок. Действующей нормативной базой данный механизм не определен [6].
В целях решения данной проблемы полагаем, что по тексту параграфа 4 главы 34 ГК РФ слова «зданий и сооружений» должны быть заменены словами «зданий, сооружений, а также частей зданий и сооружений».
Еще одной проблемой мы считаем отсутствие в законодательстве об аренде зданий и сооружений специального указания на распространение этих норм на аренду зданий и сооружений, которые должны будут появиться в будущем.
Мы полагаем, что такой договор нужно регистрировать в тех же случаях, что и обычный договор аренды недвижимости. При этом зарегистрировать его получится только после того, как арендодатель зарегистрирует право собственности на соответствующую недвижимую вещь. Чтобы избежать проблем с регистрацией договора, рекомендуем приложить к нему дополнительное соглашение, в котором будут отражены уточненные параметры объекта аренды на момент регистрации права собственности на него.
Полагаем, что для исключения различного развития правоприменительной практики законодателю следует напрямую урегулировать эти вопросы в ГК РФ.
Наконец, еще одной специфической проблемой является смешение понятия аренды и услуги в законодательстве Российской Федерации о контрактной системе.
В силу пунктов 8 и 8.1 части 1 статьи 3 Федерального закона от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» [7]отмечается, что предметом контракта являются поставка товара, выполнение работы, оказание услуги (в том числе приобретение недвижимого имущества или аренда имущества).
Как справедливо отмечает Л. В. Расщупкина, из прямого толкования данной нормы следует, что приобретение и аренда имущества входят в широкое понятие услуги, о чем свидетельствуют слова «в том числе». В данном случае юридическая техника нормы сформулирована не совсем корректно. Законодатель необоснованно включил в перечень оказания услуг приобретение недвижимого имущества и аренду имущества. В результате отсутствия закрепленной дефиниции понятия «услуга» возникают правовые последствия, которые, в свою очередь, не дают сторонам правильно сформулировать конструкцию того или иного правоотношения [8, с. 7–12].
При этом в Федеральном закон от 18.07.2011 № 223-ФЗ «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц» предмет закупки определен как «выполнение работ, оказание услуг, договоров аренды (включая договоры фрахтования и финансовой аренды)» [9].
Данное положение Закона соответствует нормам Гражданского кодекса РФ, который аренду, в том числе аренду зданий и сооружений, выделяет в отдельный вид договора.
Полагаем, что в целях унификации законодательства и исключения фактического противоречия контрактного законодательству отдельным нормам гражданского законодательства изложить нормы Федерального закона от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» в редакции, аналогичной Федеральном закон от 18.07.2011 № 223-ФЗ «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц».
Подводя итог настоящего исследования, отмечаем, что нельзя не отметить наличие ряда правовых проблем в данном институте, связанных как с его регламентацией в нормативных правовых актах, так и с правоприменительной практикой.
Полагаем, что разрешение выявленных проблем должно способствовать гармонизации арендных отношений зданий и сооружений и улучшения качества функционирования как правовых норм, так и правоприменительной практики.
Литература:
- Науменко, Л. С. Duediligence при аренде коммерческой недвижимости / Л. С. Науменко. — Текст: непосредственный // Арбитражные споры. — 2024. — № 1. — С. 103–109.
- Мосьпан, В. В. Актуальные проблемы исполнения договоров аренды недвижимого имущества / В. В. Мосьпан. — Текст: непосредственный // Современное право. — 2024. — № 8. — С. 56–59.
- Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 05.07.2023 № Ф04–2342/2023 по делу № А03–10849/2022. — Текст: электронный // КонсультантПлюс: [сайт]. — URL: https://online.consultant.ru (дата обращения: 02.03.2025).
- Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 22.09.2020 № Ф04–3744/2020 по делу № А03–19130/2019. — Текст: электронный // КонсультантПлюс: [сайт]. — URL: https://online.consultant.ru (дата обращения: 02.03.2025).
- Постановление ФАС Московского округа от 05.06.2007, 13.06.2007 № КА-А40/4838–07–2. — Текст: электронный // КонсультантПлюс: [сайт]. — URL: https://online.consultant.ru (дата обращения: 02.03.2025).
- Ланда, В. М. Проблемы правового регулирования аренды части объекта недвижимости / В. М. Ланда. — Текст: непосредственный // Юрист. — 2009. — № 2.
- Федеральный закон от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд». — Текст: электронный // КонсультантПлюс: [сайт]. — URL: https://online.consultant.ru (дата обращения: 02.03.2025).
- Федеральный закон от 18.07.2011 № 223-ФЗ «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц». — Текст: электронный // КонсультантПлюс: [сайт]. — URL: https://online.consultant.ru (дата обращения: 02.03.2025).
- Ращупкина, Л. В. Аренда имущества для государственных и муниципальных нужд: правовые проблемы и перспективы развития / Л. В. Ращупкина, Е. В. Шоргина. — Текст: непосредственный // Юрист. — 2021. — № 3. — С. 7–12.
