Анализ влияния льготных ипотечных программ на рынок недвижимости Дальневосточного федерального округа



В статье проведен анализ влияния государственных программ льготной ипотеки на рынок жилья в Дальневосточном федеральном округе (ДФО) за период 2019–2023 гг. Использованы данные по объемам ипотечного кредитования, динамике цен на жилье. Выявлены программы, являющиеся основным драйвером, которые обеспечили увеличение объемов кредитования. Однако их реализация спровоцировала резкий рост цен на жилье (до 91 % на первичном рынке) и снижение его доступности. Ключевыми рисками признаны перегрев рынка, высокая долговая нагрузка населения и дисбаланс между спросом и предложением.

Ключевые слова: ипотека, рынок недвижимости, Дальневосточный федеральный округ, государственная поддержка, льготные ипотечные программы, доступность жилья.

Ипотечное кредитование является одним из ключевых инструментов государственной поддержки жилищного строительства. В 2019 году была запущена программа «Дальневосточная ипотека» с целью стимулирования спроса на жилье в регионах Дальнего Востока России. Данная программа, наряду с Семейной и Льготной ипотеками, оказала значительное влияние на рынок недвижимости, а именно на строительство и ввод нового жилья в регионах ДФО (рис.1)

Рис. 1. Ввод жилья в многоквартирных жилых домах в ДФО и в регионах ДФО, млн кв.м [1]

График наглядно отражает, что совокупный ввода жилья в ДФО увеличился на 82,5 % за период с 2019 по 2023 годы, что свидетельствует о существенном влиянии льготных программ на строительную отрасль. Лидерами роста стали Приморский край, Амурская и Сахалинская области, в то время как северные и малонаселенные регионы демонстрируют слабый спрос [1].

Лидерами по росту ввода жилья являются Приморский край (+115 %), причиной стабильного роста является высокая урбанизации (Владивосток, Находка) и привлекательности для переселения. Амурская область (+188 %) — динамичное развитие из-за активных инфраструктурных проектов. Сахалинская область (+60 %) — востребованность жилья на фоне повышения уровня жизни.

Средние темпы роста показали Хабаровский край (+52 %) и Забайкальский край (с 0 до 0,1). Регионами с наименьшим ростом являются Чукотский АО (0,006), Магаданская область (0,006), Камчатский край (0,033), что связано с неразвитым рынком жилья, сложными климатическими условиями, дороговизной строительства.

Таким образом, жилищное строительство в ДФО продолжает динамично развиваться, однако требует адресных мер поддержки в малонаселенных территориях для достижения более сбалансированного регионального развития.

Несмотря на рост объемов кредитования, наблюдаются такие негативные тенденции, как повышение цен на жилье, рост долговой нагрузки населения и ограниченность предложения на рынке.

Рассмотрим динамику объема и количества ипотечных кредитов (таблица 1).

Таблица 1

Объемы и количество ипотечных кредитов по регионам ДФО и ДФО в целом

Регион	2019	2020	2021	2022	2023
Количество предоставленных кредитов, ед
Дальневосточный федеральный округ	69889	96806	100628	87046	128471
Приморский край	14611	20840	23110	19667	28915
Хабаровский край	12205	17391	17808	14811	21058
Республика Саха (Якутия)	11642	15073	15047	14511	21631
Забайкальский край	7478	9754	10430	8666	13129
Амурская область	6610	9379	9250	8692	12596
Республика Бурятия	5967	9039	9291	8604	14123
Сахалинская область	4331	6073	6377	4821	7262
Камчатский край	3299	4305	4332	3546	4714
Магаданская область	2093	2816	2880	1890	2487
Еврейская автономная область	1097	1346	1340	1185	1625
Чукотский автономный округ	556	790	763	653	931
Объем предоставленных кредитов, млн р
Дальневосточный федеральный округ	169752	274771	343639	344941	540527
Приморский край	37226	63463	84129	80976	125524
Хабаровский край	29686	48737	58706	55517	84200
Республика Саха (Якутия)	31660	47302	55893	64051	100371
Забайкальский край	14974	22606	29848	29865	50611
Амурская область	14687	25185	31347	35477	54690
Республика Бурятия	11319	20192	25390	28086	50707
Сахалинская область	13518	22449	27151	21986	33254
Камчатский край	7969	11887	15227	14572	20514
Магаданская область	4982	7447	9572	7727	10413
Еврейская автономная область	2064	2942	3478	3788	5873
Чукотский автономный округ	1668	2559	2902	2898	4371

Составлено автором на основе данных портала ЕМИСС

Количество ипотечных кредитов выросло с 69 898 в 2019 году до 128 471 в 2023 году (+83,8 %). Объем выданных ипотечных кредитов увеличился с 169 752 млн руб. в 2019 году до 540 527 млн руб. в 2023 году (+218,3 %). Лидеры по количеству ипотечных кредитов в 2023 году: Приморский край — 28 915 (+98 % с 2019 г.), Хабаровский край — 21 058 (+72,4 %), Республика Саха (Якутия) — 21 631 (+86 %). Наименьшее количество ипотечных кредитов выдано в Чукотском АО (931) и Еврейской автономной области (1625) [1].

Приморский край остается лидером по объему кредитования — 125 524 млн руб. в 2023 году (рост в 3,3 раза с 2019 г.). Республика Саха (Якутия) вышла на второе место– 100 371 млн руб. Хабаровский край занимает третье место — 84 200 млн руб.,

При этом в Хабаровском крае больше количество людей берет Дальневосточную ипотеку, но сумма кредита выше в Республике Саха (Якутия), в 2023 г. сумма средняя сумма кредита в Хабаровском крае составила около 4 млн руб., в Республике Саха (Якутия) — 4,6 млн руб.

Чукотский автономный округ показал самый низкий уровень ипотечного кредитования (в 2023 году всего 931 кредит на 5 873 млн руб.). Еврейская автономная область также имеет невысокие показатели.

Рост кредитования обусловлен льготными программами, однако региональная неравномерность (например, разрыв между Приморьем и Чукоткой) и высокая концентрация в крупных регионах связана с их экономической активностью и развитой инфраструктурой. Так, например, Приморский край и Хабаровский край — экономические центры региона. Республика Саха (Якутия) активно развивает инфраструктуру, что повышает спрос на жилье. Магадане и Чукотке рынок жилья ограничен, что приводит к росту цен и необходимости в больших кредитах.

Далее рассмотрим динамику выдачи в разрезе льготных ипотечных программ (таблица 2).

Таблица 2

Выдачи льготных ипотечных кредитов по программам льготной ипотеки в ДФО 2019–2024 гг.

Год	Льготная ипотека	Семейная ипотека	Дальневосточная ипотека	ИТ ипотека	Всего
Все года	93 869,44	108 155,47	623 781,70	3 624,20	829 430,81
2024	21 784,17	44 136,81	191 907,39	1 494,65	259 323,01
2023	37 202,93	45 065,51	189 803,39	1 938,97	274 010,81
2022	15 535,94	9 942,91	114 815,96	190,58	140 485,39
2021	12 019,52	4 785,64	74 844,15	-	91 649,32
2020	7 326,88	3 605,61	52 034,29	-	62 966,78
2019	-	618,99	376,52	-	995,5

Составлено автором на основе данных портала ДомРФ

Суммарный объем льготных ипотечных программ в ДФО за весь период составил 829 430,81 млн руб., при этом основная доля приходится на:

— дальневосточную ипотеку (2 %) — 623 781,70 млн руб. (75 % от общего объема),

— семейную ипотеку (6 %) — 108 155,47 млн руб. (13 %),

— льготную ипотеку (7 %) — 93 869,44 млн руб. (11 %),

— ИТ-ипотеку — 3 624,20 млн руб. (менее 1 %) [2].

В 2023 году наблюдался пик ипотечного кредитования — 274 010 млн руб. За весь период наблюдается стабильный рост спроса на льготную ипотеку. С 2020 по 2023 год объемы выросли более чем в четыре раза. Основной прирост за счет Дальневосточной ипотеки, увеличившейся с 52 034,29 млн руб. в 2020 году до 191 907,39 млн руб. в 2024 году. Льготная ипотека и семейная ипотека демонстрируют умеренный рост, Семейная ипотека: 3 605,61 млн руб. (2020) — 44 136,81 млн руб. (2024), Льготная ипотека: 7 326,88 млн руб. (2020) — 21 784,17 млн руб. (2024), ИТ-ипотека остается малозначимой, наибольший объем был зафиксирован в 2023 году (1 938,97 млн руб.).

Факторами, влияющими на динамику ипотечного кредитования, являются государственные программы поддержки (Дальневосточная ипотека, Семейная ипотека), которые остаются основным драйвером роста. Далее рассмотри выдачу льготной ипотеки по регионам (таблица 3).

Таблица 3

Выдачи ипотечных кредитов по программам льготной ипотеки по регионам ДФО (за период дек 2019-дек 2024)

Регион	Льготная ипотека	Семейная ипотека	Дальневосточная ипотека	ИТ ипотека	Всего
Все регионы	93 869,44	108 155,47	623 781,70	3 624,20	829 430,81
Приморский край	40 000,88	38 915,07	173 365,23	2 108,42	254 389,60
Республика Саха (Якутия)	10 068,69	14 891,73	138 755,18	225,67	163 941,26
Хабаровский край	15 090,84	18 142,80	90 073,99	788,73	124 096,35
Амурская область	7 675,49	10 913,59	62 447,53	141,55	81 178,16
Республика Бурятия	6 743,88	9 838,82	55 878,35	63,70	72 524,75
Сахалинская область	6 845,86	7 738,20	40 576,55	145,94	55 306,54
Забайкальский край	5 312,49	6 022,68	40 368,31	92,00	51 795,49
Магаданская область	308,48	240,04	10 786,71	-	11 335,23
Камчатский край	1 289,66	1 255,46	7 509,41	58,19	10 112,71
Чукотский АО	354,47	98,27	2 792,70	-	3 245,45
Еврейская АО	178,70	98,81	1 227,76		1 505,27

Составлено автором на основе данных портала ДомРФ

Общий объем ипотечного кредитования по льготным программам в ДФО составил 829 430,81 млн руб. Лидеры по ипотечным программам: Приморский край — 254 389,60 млн руб., Республика Саха (Якутия) — 163 941,26 млн руб., Хабаровский край — 124 096,35 млн руб. Самые низкие объемы льготной ипотеки зафиксированы в Чукотском АО (3 245,45 млн руб.) и Еврейской автономной области (1 725,45 млн руб.) [2].

1. Дальневосточная ипотека (2 %) — крупнейшая программа в ДФО: 623 781,70 млн руб.

— Наибольший объем в Приморском крае (173 365,23 млн руб.) и Якутии (138 755,18 млн руб.).

— Минимальные объемы в Еврейской АО (1 227,76 млн руб.) и Чукотском АО (1 187,76 млн руб.).

2. Семейная ипотека (6 %) — 108 155,47 млн руб.

— Лидеры: Приморский край (38 915,07 млн руб.) и Хабаровский край (18 142,80 млн руб.).

3. Льготная ипотека (7 %) — 93 869,44 млн руб.

— Наибольший объем в Приморье (40 000,88 млн руб.) и Якутии (10 068,69 млн руб.).

4. ИТ-ипотека — всего 3 624,20 млн руб.

— Минимальный вклад в общий объем ипотеки.

— Лидирует Приморский край (108,42 млн руб.), в большинстве регионов программа незначительна.

Причины высокой активности льготной ипотеки являются выгодные условия программ, которые способствуют улучшению жилищных условий населения. Помимо этого, в регионах ДФО цены выросли более чем на 50 % с 2019 года, что делает ипотеку единственным доступным вариантом.

Из наблюдаемой тенденции вытекают следующие последствия рост долговой нагрузки населения, активное кредитование может привести к перегреву рынка ипотеки. Высокий спрос из-за дешевой ипотеки уже привел к росту цен, что мы можем наблюдать в таблице ниже (таблица 4).

Таблица 4

Средняя цена 1 кв. м на первичном и вторичном рынках по регионам ДФО и ДФО в целом

Регион	2019	2020	2021	2022	2023
Первичный рынок, руб.
Дальневосточный федеральный округ	73 353.47	91 094.05	108 095.76	126 776.59	140 011.61
Сахалинская область	105 791.43	131 347.67	116 744.21	137 913.9	158 568.43
Приморский край	93 755.15	110 506.71	122 176.7	151 403.55	159 838.02
Республика Саха (Якутия)	80 461.33	95 812.65	111 273.72	122 865.23	137 721.34
Хабаровский край	72 031.15	88 590.84	110 014.27	110 038.35	130 813.84
Камчатский край	66 721.41	73 474.01	111 846.77	121 643.76	153 327.62
Амурская область	64 000.11	85 423.44	106 829.71	124 192.69	143 762.93
Забайкальский край	61 057.73	74 943.18	88 297.01	124 118.64	146 861.74
Республика Бурятия	46 274.92	59 313.36	76 710.61	78 025.43	88 835.12
Еврейская автономная область	39 957.97	35 968.45	-	-	100 072.14
Регион	2019	2020	2021	2022	2023
Магаданская область		95 792.34	105 723.05	147 654.49	148 459.46
Чукотский автономный округ	-	-	-	-	155 441.58
Вторичный рынок, руб.
Дальневосточный федеральный округ	75 230.82	82 013.2	95 173.68	106 663.53	115 702.68
Сахалинская область	109 879.73	127 997.84	132 376.18	134 968.02	141 533.02
Приморский край	97 932.63	103 813.6	117 466.04	127 171.61	135 632.98
Республика Саха (Якутия)	88 545.22	88 280.58	84 124.05	119 013.87	124 187.93
Хабаровский край	71 790.99	81 713.53	96 714.16	99 540.5	105 409.8
Амурская область	64 937.59	83 996.23	101 432.88	109 475.09	125 402.34
Камчатский край	64 539.61	75 133.42	78 339.06	120 382.88	121 364.86
Забайкальский край	53 927.65	64 038.73	75 138.41	88 700.58	101 743
Республика Бурятия	52 925.76	60 401.65	75 651.14	85 843.03	100 049.41
Магаданская область	49 549.06	56 701.82	73 495.53	95 947.38	112 062.38
Еврейская автономная область	37 908.82	41 293.84	53 267.69	62 468.06	77 025.39
Чукотский автономный округ	-	-	-	-	-

Составлено автором на основе данных портала ЕМИСС

Средняя цена 1 кв. м в Дальневосточном федеральном округе (ДФО) выросла с 73 353 руб. в 2019 году до 140 011 руб. в 2023 году (+91 %). — Наибольший рост наблюдается в Сахалинской области (с 105 791 руб. до 158 568 руб.), Приморском крае (с 93 755 руб. до 150 391 руб.) и Республике Саха (Якутия) (с 70 461 руб. до 139 481 руб.). На вторичном рынке во всех регионах ДФО цены также значительно выросли. Средняя стоимость кв. м увеличилась с 75 230 руб. в 2019 году до 151 702 руб. в 2023 году (+101,7 %). — Лидеры роста: Сахалинская область (109 879 руб. до 162 311 руб.), Приморский край (97 973 руб. до 151 869 руб.), Республика Саха (Якутия) (88 545 руб. До 147 967 руб.) [1]. Причинами роста цен на первичном и вторичном рынке являются:

1. Государственные программы ипотеки, которые привели к повышенному спросу, что способствовало росту цен.

2. Ограниченное предложение на рынке жилья. В ряде регионов (Якутия, Камчатка, Магадан) низкие темпы строительства новых объектов из-за климатических и логистических сложностей. В Приморском и Хабаровском краях строительный сектор активен, но спрос опережает предложение.

3. Рост стоимости строительства. Удорожание стройматериалов, рост цен на логистику и нехватка рабочих кадров (особенно в отдаленных районах) привели к увеличению себестоимости жилья.

4. Повышенный интерес к недвижимости как инвестиции. Многие покупатели рассматривают жилье как защитный актив на фоне инфляции и нестабильности финансовых рынков.

В связи с ростом цен возникают следующие последствия для населения и рынка недвижимости:

1. Снижение доступности жилья. Даже при льготной ипотеке рост цен делает жилье менее доступным для населения. Молодым семьям и бюджетникам становится сложнее купить квартиру без значительных первоначальных накоплений [3].

2. Снижение темпов сделок на вторичном рынке. Высокие цены и более выгодные условия на первичное жилье делают вторичный рынок менее привлекательным [4].

3. Перекос в спросе в пользу арендного жилья. Из-за дороговизны покупки растет спрос на аренду, особенно в крупных городах (Владивосток, Хабаровск, Якутск) [5].

Следовательно, цены на жилье в ДФО за последние 5 лет выросли почти в два раза, что обусловлено ипотечными программами, ростом себестоимости строительства и ограниченным предложением.

Таким образом, государственные программы льготной ипотеки стали ключевым инструментом стимулирования рынка жилья в ДФО. Однако их реализация выявила системные проблемы: перегрев спроса, рост цен и региональную диспропорцию. Для устойчивого развития необходимы меры, направленные на баланс между кредитованием и предложением жилья, а также повышение прозрачности программ. Без этого дальнейший рост цен может привести к социальной напряженности и снижению эффективности государственной поддержки.

Литература:

1. Официальный сайт ЕМИСС. URL: https://www.fedstat.ru/indicator/
2. Официальный сайт ДомРФ. URL: https://дом.рф/programmy-gosudarstvennoj-podderzhki/operational-reporting/?program= Дальневосточная+и+Арктическая+ипотека
3. Информационный портал «Домклик» URL: https://blog.domclick.ru/novosti/post/centrobank-nazval-usloviya-povysheniya-dostupnosti-zhilya
4. Информационный портал «Циан» URL: https://kbr.cian.ru/stati-lgotnaja-ipoteka-7-godovyh-kak-eto-otrazitsja-na-sprose-i-tsenah-325792/
5. Информационный портал «РБК» URL: https://realty.rbc.ru/news/654a191a9a794749d6e02164