Автор научной статьи рассматривает проблемы и противоречия, возникающие при установлении и использовании сервитутов на сельскохозяйственных землях.
Ключевые слова: установление сервитута, сельскохозяйственное производство, вещное право, рыночная стоимость, типовые методики.
Гражданское и земельное законодательство, дополненное смежными нормативными актами, регулирует установление сервитута на землях сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Сервитуты как ограниченные вещные права играют важную роль в регулировании земельных отношений, особенно в сельском хозяйстве, так как они позволяют обеспечить доступ к необходимым ресурсам и инфраструктуре, способствуя эффективному использованию земельных участков. Однако при установлении и применении сервитутов на земли сельскохозяйственного назначения возникает ряд правовых коллизий, требующих детального анализа и разрешения.
Одной из основных проблем является противоречие между необходимостью установления сервитута и целевым назначением земельного участка, так как земельный кодекс РФ (далее — ЗК РФ) предусматривает специальный режим использования земель сельскохозяйственного назначения, направленный на сохранение плодородия почв и обеспечение продовольственной безопасности — именно поэтому установление сервитута может ограничить возможности использования участка по целевому назначению, например, при прокладке трубопровода или строительстве дороги, и в связи с этим возникает вопрос о балансе интересов собственника земли и лица, в пользу которого устанавливается сервитут, так как необходимо четко определить критерии допустимости ограничения использования сельскохозяйственных земель для целей сервитута, минимизируя негативное воздействие на сельскохозяйственное производство.
Стоит обратить внимание на Определение ВС РФ № 305-ЭС23–29621 по делу № А41–83261/2022 [5]. В деле № А41–83261/2022 Верховный Суд РФ рассмотрел вопрос об установлении публичного сервитута для строительства газопровода на мелиорируемых землях, представляющих собой особо ценные сельскохозяйственные угодья. Суд указал на необходимость строгого соблюдения требований ЗК РФ, и заявитель обязан доказать невозможность реализации целей проекта иными способами, также ВС РФ подчеркнул, что ч. 2 ст. 78 ЗК РФ обязывает обеспечить утвержденный проект рекультивации земель для сельскохозяйственных нужд, без изменения категорий земель, но если заявитель утверждает об отсутствии альтернативных маршрутов, суд вправе назначить экспертизу для проверки обоснованности этого утверждения и соответствия представленных документов действительности. ВС РФ напомнил, что отказ в установлении публичного сервитута обоснован, если отсутствуют необходимые сведения в ходатайстве, обоснование необходимости сервитута не соответствует требованиям, не соблюдены условия ст. 23 ЗК РФ, деятельность запрещена на данных землях или отсутствует соглашение о реконструкции (переносе) сооружений. По итогу, ВС РФ отменил решения нижестоящих судов, направив дело на пересмотр с учетом изложенных требований, в связи с недостаточностью обоснованиями и отсутствием утвержденной документации в необходимости сервитута.
Законодательство предусматривает возможность установления платы за сервитут, однако определение её размера на практике вызывает сложности и в случае с сельскохозяйственными землями, необходимо учитывать не только рыночную стоимость земли, но и потенциальные убытки, связанные с ограничением сельскохозяйственного производства [2].
Сервитут может ограничить использование земельного участка, снизив урожайность сельскохозяйственных культур поэтому оценить этот ущерб сложно, поскольку он зависит от многих факторов, к которым можно отнести — тип культуры, климатические условия, качество почвы, применяемые технологии, и в связи с существующими методиками оценки не всегда адекватно учитывают специфику сельскохозяйственного производства и могут приводить к занижению или завышению размера компенсации [6].
Стоит отметить, что сервитут может не только снижать урожайность, но и лишать собственника возможности использовать участок наиболее эффективно, например, для выращивания более доходных культур или применения определенных технологий, но при этом учет упущенной выгоды при определении размера платы за сервитут является сложной задачей, требующей проведения экспертиз и анализа рыночной конъюнктуры.
Также по этому критерию наблюдаются проблемы с определением рыночной стоимости, так как рыночная стоимость сельскохозяйственных земель может значительно колебаться в зависимости от местоположения, плодородия почвы, наличия инфраструктуры и других факторов и определение такой стоимости для целей расчета платы за сервитут может быть затруднено отсутствием достаточного количества сделок купли-продажи аналогичных земельных участков.
Не стоит забывать, что законодатель предусматривает необходимость согласия собственника земельного участка на установление сервитута, но как показывает практика — достижение согласия может быть затруднено из-за отсутствия компромисса по поводу места прохождения сервитута, его параметров (ширина, глубина и т. д.), размера платы за сервитут и других условий, которые могут не устраивать одну из сторон соглашения, так как чаще всего собственник заинтересован в получении максимальной компенсации, а лицо, устанавливающее сервитут, стремится к минимизации затрат, дополнительно стоит отметить, что в сельском хозяйстве даже незначительное изменение траектории прохождения инженерных коммуникаций может существенно повлиять на планирование сельскохозяйственных работ и урожайность.
Также установление сервитута должно учитывать особенности сельскохозяйственного цикла, ведь начало работ по установлению сервитута может быть ограничено определенными периодами года (например, во время посевной или уборочной кампании), что может значительно затянуть процесс [2].
Таким образом, уточнение законодательства для решения правовых коллизий, связанных с сервитутами на сельскохозяйственные земли, должно идти по нескольким направлениям:
— закон должен содержать более конкретное определение ущерба, причиняемого сельскохозяйственному производству установлением сервитута — должны включаться не только прямые потери урожая, но и косвенные убытки, связанные с ухудшением условий ведения хозяйства, одним из примеров может быть: затрудненный проезд техники, повреждение посевов при установке коммуникаций, ограничение доступа к водоисточникам. Законодателю необходимо разработать методики оценки такого ущерба, возможно, с учетом различных видов сельскохозяйственных культур и способов их выращивания, а также проводить ежегодную переоценку стоимостных данных, которые будут указаны в методиках, опираясь на рыночные тенденции изменения стоимости сельскохозяйственных культур, стоит рассмотреть возможность разработки типовых методик для разных типов сервитутов;
— законодательство должно учитывать различия между различными видами сервитутов, например, сервитут для прокладки коммуникаций, сервитут для проезда, сервитут для прохода и для каждого вида сервитута могут быть установлены свои особенности установления, прекращения и компенсации;
— закон должен четко определить основания и порядок прекращения сервитута, который в свою очередь должен будет содержать критерии, при которых сервитут может быть прекращен по инициативе собственника земли, такими примерами из практики может быть неиспользование сервитута в течение определенного периода, нарушение условий соглашения, причинение значительного ущерба сельскохозяйственному производству). Дополнительно возможно регламентировать процедуру прекращения и компенсацию затрат владельцу сервитута в случае его досрочного прекращения.
В целом, уточнением нормативно-правовых актов законодатель всегда стремится привести к более предсказуемой и справедливой системе установления и прекращения сервитутов на сельскохозяйственных землях, снижая количество правовых коллизий и обеспечивая защиту интересов как собственников земли, так и пользователей сервитута, но при этом стоит отметить, что важным остается стремление к балансу интересов всех сторон и необходимость учитывать специфику сельскохозяйственного производства.
Литература:
1. Афанасьев, И. В. Сервитут в гражданском праве: монография / И. В. Афанасьев. — Москва: Издательство Юрайт, 2025. — 154 с. — (Актуальные монографии). — ISBN 978–5–534–09276–9.
2. Афанасьев, И. В. Вещное право: сервитут: учебник для вузов / И. В. Афанасьев. — Москва: Издательство Юрайт, 2025. — 156 с. — (Высшее образование). — ISBN 978–5–534–07368–3.
3. Николаева Анастасия Дмитриевна Проблемы правового регулирования ограниченного пользования чужим земельным участком: частный и публичный сервитуты // Научные записки молодых исследователей. 2021. № 4. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/problemy-pravovogo-regulirovaniya-ogranichennogo-polzovaniya-chuzhim-zemelnym-uchastkom-chastnyy-i publichnyy-servituty
4. Шульга, И. В. Правовые позиции Верховного Суда РФ: учебное пособие для вузов / И. В. Шульга. — Москва: Издательство Юрайт, 2024. — 164 с. — (Высшее образование). — ISBN 978–5–534–11559–8.
5. ВС разъяснил особенности установления публичного сервитута в границах особо ценных сельхозугодий. — Текст: электронный // Адвокатская газета Орган Федеральной палаты адвокатов РФ: [сайт]. — URL: https://www.advgazeta.ru/novosti/vs-razyasnil-osobennosti-ustanovleniya-publichnogo-servituta-v-granitsakh-osobo-tsennykh-selkhozugodiy/ (дата обращения: 09.03.2025).
6. Основания и порядок установления публичного сервитута. Аппарат прокуратуры области. — Текст: электронный // Прокуратура Свердловской области: [сайт]. — URL: https://epp.genproc.gov.ru/web/proc_66/activity/legal-education/explain?item=65973769 (дата обращения: 09.03.2025).
