К проблеме определения предмета договора купли-продажи недвижимости

В статье рассматриваются проблемные вопросы определения предмета договора купли-продажи недвижимости

Ключевые слова: договор, недвижимость, купля, продажа.

Любой гражданско-правовой договор характеризуется определенными, обязательными элементами. Данные элементы — это обязательная часть содержания такого договора. Договор купли-продажи недвижимости не является исключением.

На сегодняшний день вокруг вопроса определения элементов договора купли-продажи недвижимости развернулись многочисленные научные дискуссии. Одним из наиболее дискуссионных вопросов в рассматриваемом контексте является предмет договора купли-продажи недвижимости.

В самом общем виде предметом договора купли-продажи недвижимости выступает «передача конкретного объекта недвижимого имущества от продавца к покупателю» [10, С. 378]. Вместе с тем, «кажущаяся простота определения предмета договора купли-продажи недвижимости обманчива, на практике возникает множество проблемных моментов такого определения» [10, С. 379–380]. На наш взгляд, с представленным мнением сложно не согласиться. Анализ материалов правоприменительной практики указывает на наличие многочисленных трудностей отнесения того или иного объекта к разряду недвижимости при заключении договора купли-продажи.

Прежде всего, следует указать на то, что объект не может быть признан недвижимым имуществом только на основании наличия соответствующей документации. Речь, в частности, идет о технических и кадастровых паспортах. Первые выдавались до внесения изменений в ряд законодательных актов, после которых регистрация объекта недвижимости осуществляется посредством внесения данных в кадастровый учет и выдаче кадастрового паспорта.

Несмотря на факт наличия указанных паспортов, отсутствие других оснований является препятствием для признания объекта недвижимым имуществом. В частности, согласно п. 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016, указано, что в случае, когда объект создан исключительно в целях улучшения качества и обслуживания земельного участка и не обладает самостоятельным функциональным назначением, он является неотъемлемой частью земельного участка и не может быть признан объектом недвижимости, права на который подлежат государственной регистрации [3]. Соответствующим образом развивается и судебная практика арбитражных судов и судов общей юрисдикции. К примеру, Арбитражный суд Центрального округа указал, что «один лишь факт включения спорного объекта в ЕГРН не означает признания его в качестве объекта недвижимости. Спорный объект не обладает необходимыми характеристиками, свойственными для недвижимости, его строительство было призвано улучшить полезные свойства земельного участка» [5]. Отметим, что по другим делам в данной сфере суды также принимали решения, соответствующие приведенному примеру [4].

В научной литературе неоднократно приводились мнения, согласно которым недвижимостью должен априори признаваться тот объект, который нельзя переместить без несоразмерного ущерба их назначению [12]. С одной стороны, наличие указанной концепции видится оправданной, поскольку она во многом основана на положениях ч. 1 ст. 130 ГК РФ. Вместе с тем, анализ правоприменительной практики показывает, что суды опираются и на другие характеристики при признании объекта недвижимостью. К примеру, Арбитражный суд Центрального округа указал, что «Имущество, обладающее таким признаком, как физическая связь с землей, может быть признано объектом капитального строительства только в случае его создания как объекта капитального строительства в установленном законом и иными нормативными правовыми актами порядке: с получением необходимых разрешений и соблюдением градостроительных норм и правил, на земельном участке, предоставленном именно под строительство объекта недвижимости, также данный объект должен иметь самостоятельное функциональное назначение. Для отнесения объекта к капитальному строению, помимо прочной связи с землей, необходимо, чтобы этот объект был создан в установленном законом порядке как недвижимость с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил» [9].

Аналогичная позиция обнаруживается и в решениях других судов. На практике, в зависимости от категории дела, указывают на такие необходимые для признания объекта недвижимым имуществом, критерии, как: «являются акты об отводе земельного участка для целей строительства, акт приемки законченного строительством объекта, утвержденного в установленном порядке» [6], «наличие специальной цели создания объекта — его использование в качестве недвижимости» [5], «наличие обстоятельств, характеризующих особый порядок и процедуру создания объекта недвижимости» [8].

Продолжая рассматривать специфику судебной практики определения предмета договора купли-продажи недвижимости, необходимо также указать на важную деталь. А именно, замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью. В практике судов довольно часто встречаются ситуации, связанные с оспариванием данного утверждения. В данном случае показательной видится позиция Арбитражного суда Поволжского округа, указавшего следующее: «Покрытие (замощение) из бетона, асфальта, щебня и других твердых материалов обеспечивает чистую, ровную и твердую поверхность, но не обладает самостоятельными полезными свойствами, а лишь улучшает полезные свойства земельного участка, на котором оно находится. Покрытие (площадка), улучшающее свойства земельного участка, обычно используется совместно со зданиями, строениями или сооружениями, дополняет их полезные свойства при осуществлении предпринимательской и иной экономической деятельности собственника зданий и сооружений. Сама по себе укладка на части земельного участка определенного покрытия (из асфальта или иного строительного материала) для целей стоянки транспортных средств, его благоустройства или иных подобных целей не создает нового объекта недвижимости, а представляет собой улучшение полезных свойств земельного участка, на котором выполнено такое замощение» [4].

С определением предмета договора купли-продажи недвижимости связана еще одна трудность. Речь идет о признании предметом такого договора действия по передаче объектов незавершенного строительства. В научной литературе относительно данного вопроса высказываются различные мнения. Одни авторы считают, что такие объекты не могут быть включены в предмет договора ни при каких обстоятельствах [10, С. 378]. Другие авторы, напротив, полагают, что такое включение возможно, однако, необходимо соблюдение определенных условий [14, С. 218–219]. Третьи считают, что объект незавершенного строительства — априори недвижимость, а потому может и должна быть включена в предмет договора [13, С. 42].

Анализ материалов судебной практики позволяет нам сделать вывод о правильности второй из озвученных точек зрения. Объект незавершенного строительства признается недвижимым имуществом, если на нем осуществлены работы, результат которых неразрывно связан с землей, в частности заложен фундамент, возведены стены или выполнены аналогичные работы. Так, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации по данному поводу указала следующее: «На основании указанного суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что ответчиком произведены работы и завершено строительство спорных объектов незавершенного строительства степенью готовности 10 % — фундаментов на дату их государственной регистрации, при этом спорные объекты невозможно перенести без несоразмерного ущерба его назначению, в связи с чем данные объекты обладают всеми необходимыми признаками объектов недвижимости» [4].

По-нашему мнению, наличие приведенных выше трудностей в первую очередь связано с недостатком правового урегулирования проблем определения недвижимости. Полагаем, что на сегодняшний день назрела необходимость учета вопросов судебной практики по делам о признании объектов недвижимостью. Такой учет необходимо произвести в ближайшее время, а его результаты закрепить в соответствующем правовом источнике.

В частности, к закреплению предлагаются следующие правовые позиции:

1. «Отнесение имущества к недвижимому невозможно, если единственными основаниями такого решения выступают наличие технического (кадастрового) паспорта, а также тот факт, что оно (имущество) прочно связано с землей. Так, в случае, когда объект создан исключительно в целях улучшения качества и обслуживания земельного участка и не обладает самостоятельным функциональным назначением, он является неотъемлемой частью земельного участка и не может быть признан объектом недвижимости, права на который подлежат государственной регистрации.
2. Объекты, обладающие признаками недвижимого имущества, в том числе такие объекты, которые невозможно переместить без несоразмерного ущерба их назначению, не относятся к недвижимому имуществу, если они не были созданы как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке, с получением необходимой разрешительной документации и соблюдением градостроительных норм и правил.
3. Объект недвижимого имущества, тесно связанный с землей, должен соответствовать следующим критериям: обладание объектом полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от земельного участка, на котором он находится; обладание объектом полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от других находящихся на общем земельном участке зданий, сооружений, иных объектов недвижимого имущества в предпринимательской или иной экономической деятельности собственника такого имущественного комплекса; невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению.
4. Объект незавершенного строительства признается недвижимым имуществом, если на нем осуществлены работы, результат которых неразрывно связан с землей, в частности заложен фундамент, возведены стены или выполнены аналогичные работы.
5. Если сторонами не было согласовано условие о цене договора купли-продажи недвижимости и при этом он исполнялся, такой договор признается заключенным».

Представленные позиции целесообразно закрепить в соответствующем постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации, например, в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Таким образом, можем сделать вывод о том, что на сегодняшний день определение предмета договора купли-продажи недвижимости является во многом проблемным. Основной проблемой видится включение в предмет объектов незавершенного строительства, основания отнесения того или иного объекта к недвижимому имуществу, соотношение объекта недвижимости и земли, на которой он расположен. Сформулированные в рамках исследования предложения позволят, на наш взгляд, разрешить сложившейся проблемы.

Литература:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 11.03.2024) // Собрание законодательства Российской Федерации от 5 декабря 1994 г. № 32 ст. 3301.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ (ред. от 24.07.2023) // Собрание законодательства Российской Федерации от 29 января 1996 г. № 5 ст. 410.
3. Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016. СПС «Консультант Плюс» [Электронный ресурс] (дата обращения: 20.08.2024).
4. Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 01.02.2022 № 309-ЭС21–17228 по делу № А07–17549/2018. СПС «Консультант Плюс» [Электронный ресурс] (дата обращения: 20.08.2024).
5. Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 02.08.2018 № Ф01–2918/2018 по делу № А11–11168/2017. СПС «Консультант Плюс» [Электронный ресурс] (дата обращения: 20.08.2024).
6. Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 15.08.2019 № Ф01–3732/2019 по делу № А31–6718/2017. СПС «Консультант Плюс» [Электронный ресурс] (дата обращения: 20.08.2024).
7. Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 25.12.2023 № Ф06–10445/2023 по делу № А57–5422/2022. СПС «Консультант Плюс» [Электронный ресурс] (дата обращения: 20.08.2024).
8. Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 08.02.2024 № Ф10–6632/2023 по делу № А36–369/2021. СПС «Консультант Плюс» [Электронный ресурс] (дата обращения: 20.08.2024).
9. Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 18.02.2021 № Ф10–5689/2020 по делу № А09–1297/2020. СПС «Консультант Плюс» [Электронный ресурс] (дата обращения: 20.08.2024).
10. Барабаш Н. А., Коротеев Л. И. Проблемы правового режима незавершенных строительством объектов // Трансформация информационно-коммуникативной среды общества в условиях вызовов современности: Материалы II Международной научно-практической конференции молодых учёных, Комсомольск-на-Амуре, 30 ноября — 01 2023 года. — Комсомольск-на-Амуре: Комсомольский-на-Амуре государственный университет, 2023. — С. 378–380.
11. Гмыр И. М. тенденции и проблемы развития в сфере управления операциями с недвижимым имуществом // Молодой исследователь: Материалы Всероссийской студенческой конференции, Липецк, 12 декабря 2023 года. — Липецк: Липецкий государственный технический университет, 2024. — С. 155–158.
12. Жуйкова А. С. Особенности договора купли-продажи недвижимости по законодательству Российской Федерации // Тенденции развития экономики, общества и права в современных реалиях: Сборник статей I всероссийской конференции, Moscow, 31 марта 2024 года. — Москва: ООО «Издательство ВВМ», 2024. — С. 116–122.
13. Ильин А. К. Купля-продажа объектов незавершенного строительства // Бухгалтерский учет. — 2015. — № 9. — С. 42–44.
14. Кононенко С. В. Особенности купли-продажи объекта незавершенного строительства // Современные проблемы социально-гуманитарных и юридических наук: теория, методология, практика: Материалы XII Международной научно-практической конференции, Тихорецк, 14 апреля 2023 года. — Краснодар: ФГБУ «Российское энергетическое агентство» Минэнерго России Краснодарский ЦНТИ- филиал ФГБУ «РЭА» Минэнерго России, 2023. — С. 218–226.