В статье рассматриваются проблемы признания права собственности на земельные участки в порядке приобретательной давности. Проводится анализ судебной практики по таким спорам. Автором делается вывод о том, в каких случаях возможно обращение в суд с иском о признании права собственности на землю в порядке приобретательной давности, а в каких случаях следует избрать инее способы защиты своих прав. На основании проведенного исследования, предложены пути дальнейшего совершенствования законодательства.
Ключевые слова: приобретательная давность, земельный участок, давность владения, признание права собственности, право государственной или муниципальной собственности на землю.
The article discusses the problems of recognizing ownership of land plots in the order of the statute of limitations. The analysis of judicial practice on such disputes is carried out. The author concludes that in which cases it is possible to apply to the court with a claim for recognition of ownership of land in the order of the statute of limitations, and in which cases it is necessary to choose other ways to protect their rights. Based on the conducted research, the ways of further improvement of legislation are proposed.
Keywords: statute of limitations, land plot, statute of limitations, recognition of ownership rights, the right of state or municipal ownership of land.
Приобретательная давность является одним из оснований приобретения права собственности на недвижимое имущество. В соответствии с нормой ст. 234 Гражданского кодекса Российской Федерации [1] (далее — ГК РФ), гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее им в качестве собственного недвижимого имущества в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
Данный институт имеет большое значение и широко применяется в правоприменительной практике. На первый взгляд, с точки зрения правового содержания, норма ГК РФ о приобретательной давности не вызывает никаких трудностей. Однако практическое применение рассматриваемого института в некоторых случаях вызывает проблемы, на что неоднократно обращалось внимание в литературе [2]. Проблем рассматриваемого института также вызывают интерес и у ученых-цивилистов [3].
Одним из таких вопросов является вопрос о возможности приобретения по указанным основаниям права собственности на землю.
Вопрос о возможности приобретения права собственности на земельный участок в порядке приобретательной давности не имеет четкого законодательного решения. А урегулирование этого вопроса имеет большое практическое значение. Это обусловлено тем, что анализ судебной практики приводит к выводу, что такие споры являются очень распространенными.
Однако единый подход к решению данного вопроса пока не разработан. Можно сделать вывод, что в целях приобретения права собственности на земельный участок в силу приобретательной давности, заинтересованное лицо должно доказать наличие или отсутствие определенных обстоятельств, связанных с правовой судьбы спорного земельного участка.
При этом стоит отметить, что не во всех случаях длительного, открытого и добросовестного владения земельным участком, возможно обращение в суд с иском о признании права собственности на основании ст. 234 ГК РФ.
Так, истец вступил во владение недвижимым имуществом по какой-либо сделке (например, по договору купли-продажи), такое владение, независимо от его продолжительности, не может привести к приобретению права собственности по давности владения. На это обращали внимание и высшие судебные инстанции [4]. Стоит согласиться с теми авторами, которые полагают, что ст. 234 ГК РФ носит субсидиарный характер. Норма данной статьи применяется в том случае, когда отсутствует возможность приобрести имущество в собственность по иным основаниям [2].
Если проанализировать судебную практику, то можно прийти к выводу, что данное правило используется, когда невозможно доказать титул на недвижимое имущество. Об этом свидетельствует и судебная практика.
Так, Ульяновским областным судом рассмотрено гражданское дело по правилам первой инстанции в рамках апелляционной жалобы на решение Железнодорожного районного суда г. Ульяновска [5]. Как следует из обстоятельств дела, А. принадлежал земельный участок в СНТ на основании государственного акта на право собственности на землю. Данный земельный участок он в 2004 году А. продал Ф. При этом договор купли-продажи не составлялся. С этого времени, на протяжении 20 лет, Ф. владеет спорным земельным участком как своим собственным, состоит в членах СНТ, уплачивает необходимые взносы и платежи. За период пользования со стороны третьих лиц никаких требований об освобождении или передаче земельного участка не поступало. В том числе и от наследников А. Рассмотрев дело, суд признал за Ф. право собственности на земельный участок в порядке приобретательной давности.
Указанное судебное решение иллюстрирует ранее сказанное положение о том, что приобретения права собственности в силу приобретательной давности возможно лишь в том случае, когда невозможно доказать титул на какое-либо имущество. Ведь в данном случае отсутствовали какие — либо документы, подтверждающие продажу спорного земельного участка. В противном случае, истец должен выбрать иной способ защиты своего права.
В Определении Конституционного Суда РФ от 20.12.2016 N 2618-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Ермаковой Зинаиды Алексеевны на нарушение ее конституционных прав пунктом 2 статьи 214 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 1 статьи 16 Земельного кодекса Российской Федерации» прямо указано, что «не может использовать такой способ защиты, как признание права собственности в порядке приобретательной давности, поскольку имеет правоустанавливающие документы на спорный земельный участок, при этом она не лишена возможности защищать свои интересы иными способами, определенными законодательством» [6].
В качестве иллюстрации сказанному, можно привести следующее судебное дело.
Так, решением Ленинского районного суда города Ульяновска от 08.07.2024 по делу № 2–2152/2024, было отказано в удовлетворении исковых требований А. о признании права собственности на земельный участок в порядке приобретательной давности. Отказ мотивирован следующим.
Обращаясь с вышеуказанным иском, А. ссылается на то, что она более 16 лет владеет земельным участком открыто, добросовестно и непрерывно. Имущество из ее владения никогда не выбывало, претензий на участок от иных лиц не поступало. Вместе с тем, истцом не учтено, что спорный земельный участок находится в муниципальной собственности. Принимая данное решение, суд исходил из того, что сам по себе факт длительного пользования истцом земельным участком не может повлечь за собой применение приобретательной давности в целях получения права собственности на него. Это обусловлено тем, что земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, приобретаются в собственность в порядке, установленном земельным законодательством.
При этом правомерно отклонены доводы истицы об отсутствии претензий относительно факта её владения участком. А также непринятии государственными органами мер по изъятию земельного участка. Поскольку с данным обстоятельством закон не связывает возникновение у лица права собственности на имущество. Кроме того, в перечне оснований, по которым гражданин вправе приобрести земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, такое основание как приобретательная давность не предусмотрено.
Определением Судебной коллегии по гражданским делам Ульяновского областного суда от 24 декабря 2024 года, указанное решение оставлено без изменения, а апелляционная жалоба А. — без удовлетворения [7].
Таким образом, можно сделать вывод, что приобретательная давность может быть применена только в отношении тех земельных участков, которые находятся в частной собственности. При этом, для признания права собственности в силу приобретательской давности, лицо должно владеть им при соблюдении определенных условий. В рассматриваемом случае, истице следует избрать иной надлежащий способ защиты своего права. А именно, оформить собственность на земельный участок в порядке, предусмотренном земельным законодательством. Об этом прямо указывается в п. 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» [4].
Стоит согласиться с позицией тех авторов, которые полагают, что отрицание законодателем возможности приобретения земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, по давности владения, влечет весьма неблагоприятные последствия, в том числе и для публичного субъекта. Это проявляется в виде невозможности возврата земельных участков в гражданский оборот [8].
Полагаем также, что, кроме невозможности возвращения имущества в гражданский оборот, законодательное положение о запрете признания права собственности на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, за лицом, добросовестно владевшим им в течение всего срока, противоречит смыслу положений ст. 234ГК РФ.
В связи с этим, считаем необходимым внести изменения в законодательство. А именно, предусмотреть для лица, открыто и добросовестно владеющего земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, как своим собственным, и заботящимся об этом имуществе, несущего расходы на его содержание, не нарушая при этом ничьих прав, легализовать такое владение, оформив право собственности на основании ст. 234 ГК РФ. По нашему мнению, такой порядок будет отвечать интересам как частных лиц, так и публично-правовых образований.
Таким образом, можно сделать следующие выводы. Приобретательная давность является самостоятельным законным основанием возникновения права собственности на земельный участок при условии добросовестности, открытости, непрерывности и установленной законом длительности такого владения. Владение земельным участком как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине ст. 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств.
В отношении земельных участков применение приобретательной давности имеет свои особенности. Эти особенности заключаются в том, что приобретательная давность может быть применена только в отношении тех земельных участков, которые находятся в частной собственности и которыми лицо владеет при соблюдении определенных условий. По нашему мнению, такое положение противоречит принципам ст. 234 ГК РФ, ввиду чего действующее законодательство в данной части нуждается в изменении.
Литература:
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 08.08.2024HYPERLINK «https://login.consultant.ru/link/?req=doc&base=LAW&n=482471&dst=100009&field=134&date=09.03.2025&demo=2" N 237-ФЗ, с изм. от 31.10.2024) // Собрание законодательства РФ. 05.12.1994. N 32. Ст. 3301; Собрание законодательства РФ. 12.08.2024. N 33 (Часть I). Ст. 4933.
- Подмаркова А. С. Условия приобретательной давности и необходимость их реформирования // Право. Журнал Высшей школы экономики. 2021. N 2. С. 109.
- Мартынова А. А. Содержание критериев приобретательной давности в доктрине и правоприменительной практике // Актуальные проблемы российского права. 2022. N 12. С. 121.
- Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 12.12.2023) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Вестник ВАС РФ. 2010. № 6; https://www.consultant.ru. Дата обращения: 10.03.2025.
- Архив Железнодорожного районного суда г. Ульяновска. Дело № 2–1059/2024.
- Определение Конституционного Суда РФ от 20.12.2016 N 2618-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Ермаковой Зинаиды Алексеевны на нарушение ее конституционных прав пунктом 2 статьи 214 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 1 статьи 16 Земельного кодекса Российской Федерации» // https://www.consultant.ru. Дата обращения: 10.03.2025.
- Официальный сайт Ульяновского областного суда: http://uloblsud.ru. Дата обращения: 10.03.2025.
- Гаджиев Г. А., Ревякин А. П. О толковании добросовестности в институте приобретательной давности применительно к владению земельным участком // Экологическое право. 2021. N 2. С. 24.
