В статье рассматриваются вопросы предварительного и равноценного возмещения, в частности, определение упущенной выгоды, в рамках процедуры изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд.
Ключевые слова: возмещение, упущенная выгода, изъятие земельных участков, государственные и муниципальные нужды.
Одной из важных и актуальных проблем, находящейся на стыке земельного и гражданского права, является проблема определения цены земельного участка при его изъятии для государственных и муниципальных нужд. В юридической литературе справедливо отмечается, что «…ее практическая значимость определяется существенным объемом судебных разбирательств, связанных с размером выкупа за изымаемый земельный участок» [1], а также «существует законодательный дисбаланс частных и публичных интересов в пользу последних» [2].
Полагаем, что последнее выражается в отсутствии у собственника права выбора: он не имеет возможности отказать в изъятии, если оно производится согласно установленной законом процедуре. Правообладатель земельного участка может лишь обжаловать в суде основание, в соответствии с которым было принято решение об изъятии земельного участка уполномоченным на это органом, а также заключить соглашение о выкупе, чтобы минимизировать свой материальный ущерб. В связи с этим актуальность данного вопроса также объясняется конфликтом частных и публичных интересов, который, соответственно, выражается в судебных спорах о размере выкупной цены земельного участка.
Последнее, как представляется, является следствием того, что у правообладателя земельного участка отсутствуют варианты действий: собственник земельного участка изначально лишен права отказать в его изъятии, если последнее происходит в рамках предусмотренной законом процедуры. Единственное, что может предпринять правообладатель земельного участка, это обратиться в суд и попытаться оспорить решение уполномоченного органа ввиду дефектного основания изъятия, либо подписать соглашение с целью минимизации причиняемых таким изъятием убытков.
Как установлено законодателем, размер возмещения, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (далее — соглашение об изъятии). В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом (п. 6 ст. 279 ГК РФ). Вместе с тем, основная тяжесть позитивного регулирования в вопросе об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд де-факто перенесена в сферу земельного и иного специального законодательства. Поэтому, при исследовании вопроса о компенсации при изъятии земельных участков в указанных случаях, необходимо обратиться к земельному законодательству.
Так, согласно п. 2 ст. 56.8 ЗК РФ «При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством». При этом, «в случае, если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению».
Анализ приведенных положений ст. 56.8 ЗК РФ позволяет положительным образом их оценить, в связи с тем, что законодатель учел современные политические и экономические тенденции, а также защищает конституционное право граждан на равноценное возмещение. Но ключевым вопросом остается изменчивость рыночной стоимости, которая нестабильна и постоянно подвержена колебаниям. В связи с этим, законодатель установил определенный временной отрезок, в течение которого рассчитывается величина компенсации. Так в п. 5 ст. 56.8 ЗК РФ указано, что «рыночная стоимость земельного участка или рыночная стоимость подлежащих прекращению прав на земельный участок, основываясь на его разрешенном использовании, определяется на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии земельного участка».
Несомненно, эта норма существенно облегчает процесс изъятия земель для использования в государственных и муниципальных целях, минимизируя риски возникновения судебных разбирательств по этой причине, однако, с нашей точки зрения, данное положение не защищает интересы правообладателей земельных участков, которые в условиях меняющегося рынка могут столкнуться с ситуацией, когда ранее принятое решение о развитии территории окажется невыгодным из-за неблагоприятных для рынка тенденций, что может привести к некомпенсируемым убыткам.
Во-первых, п. 2 ст. 56.8 ЗК РФ предусматривает возможность возмещения упущенной выгоды. Согласно позиции высшей судебной инстанции «упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было» [3]. Кроме этого, судебными органами принимается во внимание «деятельность правообладателя, в ходе которой использовался участок, предпринятые им до принятия решения об изъятии действия для получения дохода от использования участка и приготовления, проведенные с этой целью» [4].
Таким образом, доказать упущенную выгоду чаще всего удается только при эксплуатации земельного участка. Но существуют ситуации, когда участок покупается с целью последующей перепродажи или долгосрочных вложений, без непосредственного использования. В таких случаях владельцы рискуют понести убытки в будущем и, по нашему мнению, не смогут найти эффективных способов защиты своих интересов. Кроме того, хотя право на владение земельным участком может появиться у собственника незадолго до принятия решения о его изъятии, он вполне мог бы эффективно использовать его для получения дохода, учитывая свои профессиональные навыки и стремления. Однако действующее законодательство не принимает во внимание этих нюансов.
Во-вторых, содержание нормы ст. 56.8 ЗК РФ позволяет говорить, что при возмещении убытков не учитывается субъективные факторы, обусловленные личными обстоятельствами или предпочтениями правообладателей земельных участков. Законодательно установлено, что достаточным равноценным возмещением, гарантированным Конституцией РФ, является компенсация рыночной стоимости имущества и иных прав на изымаемый земельный участок, а также ущерба при изъятии и упущенной выгоды.
Однако необходимо учитывать, что земельный участок — это «особый объект собственности, который может годами принадлежать не только конкретному владельцу, но и целым поколениям одной семьи. Наиболее ярким примером такого является право пожизненного наследуемого владения, при котором земельный участок в силу законодательных ограничений в обороте может переходить от одного собственника к другому только в порядке наследования» [1]. В связи с этим представляется разумным учитывать при определении размера компенсации не только объективные материальные потери заинтересованных субъектов, но и иные обстоятельства, имеющие отношение к моральной стороне вопроса.
Таким образом, при определении упущенной выгоды необходимо учитывать индивидуальные обстоятельства владельца земельного участка, такие как его профессиональные компетенции, которые могут способствовать будущему получению дохода от использования земельного участка, а также мотивы его приобретения, например, если участок был куплен с целью инвестирования. Кроме этого, в определенных случаях предоставить собственникам земельных участков право на компенсацию морального вреда.
Литература:
- Васючкова О. А., Семерджи К. М. Проблемы компенсации при изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд // Государственная власть и местное самоуправление. — 2023. — № 5. — С. 25–28.
- Самончик О. А. Всегда ли обосновано изъятие земельных участков для целей недропользования? // Аграрное и земельное право. — 2020. — № 5 (185). — С. 25–29.
- Пункт 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации // Бюллетень Верховного Суда РФ. — 2015. — № 8.
- Обзор судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.12.2015 // Бюллетень Верховного Суда РФ. — 2016. — № 4.
