Рассмотрим в статье противоправные ситуации при осуществлении деятельности некоммерческих партнерств, возникающие из-за пробелов в российском законодательстве. Появление некоммерческих партнерств связывают с возросшими потребностями общества в социально ориентированных организациях. Однако отсутствие некоторых требований в Земельном Кодексе Российской Федерации оставляет лазейки для нарушений со стороны указанных партнерств, а также не позволяет суду принимать решения, которые способны предупредить (предотвратить) возможные последующие нарушения. Используем анализ судебной практики, как метод исследования. Внесем законотворческое предложение.
Ключевые слова: некоммерческое партнерство, некоммерческое гаражно-строительное партнерство, договор аренды на земельный участок, земельные правоотношения.
Одной из задач социального государства является развитие сектора социально ориентированных некоммерческих организаций, которые вносят позитивные изменения в различные сферы общества, включая хозяйственную. Например, деятельность некоммерческих гаражно-строительных партнерств (НГСП) регламентируют Гражданский Кодекс Российской Федерации (ГК РФ), Земельный Кодекс Российской Федерации (ЗК РФ), Федеральный закон «О гаражных объединениях…» № 338-ФЗ, Федеральный закон «О некоммерческих организациях» № 7-ФЗ и иные нормативные акты. Некоммерческой является организация, не извлекающая прибыль в качестве основной цели своей деятельности, соответствующая законодательно определенному перечню требований. Может создаваться в форме некоммерческого партнерства, например, как НГСП — некоммерческое гаражно-строительное партнерство — с целью удовлетворения личных потребностей членов партнерства в эксплуатации гаражей для хранения личных автомобилей, создания максимально комфортной инфраструктуры. Коммерческая составляющая НГСП запрещена законом.
Однако судебная практика показывает изъяны законодательства.
Из Постановления Десятого арбитражного апелляционного суда по Делу № А41–32083/16 следует, что Администрация городского округа в судебном порядке расторгла договор аренды земельного участка с НГСП по причине нарушения ЗК РФ, ГК РФ: ответчик не уплачивал арендные платежи и не соблюдал сроки оплаты, то есть нарушал условия договора [1].
По заявлению председателя партнерства, земельный участок был предоставлен НГСП для реализации социальных потребностей: с целью компенсационного строительства гаражей взамен снесенных из-за новой жилой застройки. Закон позволяет некоммерческой организации осуществлять приносящую доход деятельность лишь в том случае, если это служит достижению целей, указанных в учредительных документах некоммерческого партнерства (ст. 24 Закона от 12.01.1996 № 7-ФЗ).
Условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским и земельным кодексами и другими федеральными законами (п. 1 ст. 39.8 ЗК РФ). Расторжение в судебном порядке договора аренды предполагает лишение некоммерческого партнерства права осуществлять на участке дальнейшее строительство. Суд первой инстанции по Делу № А41–32083/16 пришел к обоснованному выводу о существенном нарушении ответчиком НГСП своих обязательств по договору аренды и наличии оснований для его расторжения из-за неуплаты аренды. В апелляционной жалобе ответчик ссылался на имеющееся разрешение на строительство на спорном земельном участке, но Десятый арбитражный апелляционный суд поддержал решение первой инстанции, посчитав, что наличие разрешения на строительство не препятствует удовлетворению требований о расторжении договора аренды.
Однако далее Арбитражный суд по Делу № А41–32083/16 выносит Дополнительное решение [2], указав, что договор аренды муниципального земельного участка между Администрацией и НГСП был расторгнут, а исковые требования об обязании ответчика возвратить истцу земельный участок судом рассмотрены не были. Исследовав материалы дела, суд пришел к выводу, что требование об обязании ответчика (НГСП) возвратить истцу (Администрации городского округа) земельный участок не подлежит удовлетворению, из-за фактического несоответствия состояния земельного участка правовой норме ГК РФ. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ч. 1 ст. 622 ГК РФ).
Вместе с тем, на арендованном под гаражное строительство земельном участке к моменту расторжения договора аренды уже была возведена и введена в эксплуатацию первая очередь многоуровневого гаража-стоянки, парковочные места в которых подлежали передаче в собственность гражданам — членам некоммерческого гаражно-строительного партнерства. Таким образом, возврат арендованного земельного участка в том состоянии, в котором его получило НГСП, то есть свободным от прав иных лиц и строений, не могло быть произведено без сноса расположенного на нем недвижимого имущества. Иск, удовлетворение которого предполагает снос гаража-стоянки, не подлежал рассмотрению судом под видом требования о возврате арендуемого участка по правилам, которые регулируют отношения, возникающие из договора аренды. Сославшись на правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 25.01.2011 № 10661/10, Определение ВС РФ от 08 декабря 2016 года № 305-ЭС16–12989, Определение ВС РФ от 02 октября 2015 года № 306-ЭС15–12425, суд решил в исковых требованиях Администрации об обязании НГСП передать (вернуть) спорный земельный участок — отказать.
Из последующих действий председателя некоммерческого партнерства и дальнейших судебных разбирательств видно, что отмена договора аренды на земельный участок и при этом отказ требованию передать спорный участок обратно в муниципальную собственность создали правовую ситуацию, результатом которой стали дальнейшие нарушения Закона со стороны НГСП, повлекшие так же хищение муниципальной земли.
Как следует из материалов Дела № А41–58155/22 [3], на указанном земельном участке, после расторжения договора аренды, НГСП продолжило строить гаражные боксы, аргументируя свою деятельность тем, что Дополнительным Решением суд отказал Администрации в праве требовать возврата спорного земельного участка. А если суд оказал, то, решил председатель НГСП, участок остался в пользовании партнерства и можно продолжать строительство гаражей.
Юридическая безграмотность участников гражданско-правовых и иных правовых отношений не может быть нивелирована в процессе судебных разбирательств, так как функции суда заключаются в регулировании споров и конфликтов, защите прав и интересов граждан и юридических лиц. Суд пресекает незаконные действия и наказывает нарушителей, исходя из действующих норм права, а формулирование самих норм есть прерогатива уполномоченных органов государственной власти. Совершенствование законодательства — это постоянный процесс, обеспечивающий соответствие юридических норм существующим общественным отношениям путем систематизации и доработки, в том числе, с помощью изучения правоприменительной практики и выявления законодательных ошибок, способных при судебном регулировании споров порождать новые нарушения и споры.
Как следует из Дополнительного Решения [2], Администрации было отказано в передаче (возврате) ей земельного участка. Из последующих судебных разбирательств [3] видно, что на спорном земельном участке развернулось масштабное строительство новых гаражных боксов, где аргументом председателя партнерства в защиту своей позиции в суде была именно ссылка на судебный отказ на передачу Администрации земельного участка. Якобы, оставив за НГСП земельный участок, суд разрешил дальнейшее использование участка после расторжения договора аренды на него. Следствием такого недопонимания стал факт незаконного строительства новых гаражных боксов и последовавшие далее многочисленные судебные иски муниципальных властей о незаконном строительстве с требованием сноса незаконных строений. Так как часть гаражей была перепродана, то к делу подключились третьи лица со своими правами и требованиями.
Из судебной практики видно, что судами неоднократно принимались решения по искам муниципальных органов к нарушающим договор аренды арендаторам земельных участков, но при этом с обоснованным отказом требованию вернуть участок собственнику (арендодателю) в исходном состоянии, как того требует ст. 622 ГК РФ [4] [5] [6].
Одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, за исключением отдельных случаев (пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). А отчуждение собственником принадлежащей ему части здания проводится вместе с отчуждением доли указанного лица в праве собственности на земельный участок, на котором расположено здание (ч. 4 ст. 35 ЗК РФ). То есть администрация, расторгнув договор аренды, не может требовать вернуть участок в исходном состоянии, так как фактически имеет права на ту часть земельного участка, которая была передана арендатору за вычетом части, находящейся под уже построенным объектом — гаражом-стоянкой. Требуется деление участка с учетом сложившейся новой правовой ситуации.
Судебная практика показывает, что суды, принимая решение о расторжении договора аренды и отказывая в требовании возврата участка арендодателю, не принимают необходимого решения об обязании муниципального или государственного органа в совершении последующего деления участка, так как такое нормативное требование отсутствует.
На практике судьба спорных земельных участков (исходных) такова:
— в лучшем (правильном) случае, муниципальные власти снимают его с государственного кадастрового учета, из площади исходного участка исключают все те участки, которые были зарегистрированы в ЕГРН на праве частной собственности в связи с осуществленным строительством, и оставшуюся часть от исходного участка заново ставят на кадастровый учет, но уже без конфликтов права собственности на землю;
— в худшем случае, муниципальные власти ничего не делают до тех пор, пока не возникнут спорные ситуации, требующие судебного разбирательства, часто с пострадавшими третьими лицами.
Несовершенство закона порождает новые спорные правовые ситуации.
В заключение можно сказать следующее.
Для исключения возможности появления новых спорных ситуаций с правами на земельные участки, которые передаются некоммерческим партнерствам под строительство гаражей, нужно внести дополнения (изменения) в законодательство. Например, добавить в статью 35 Земельного Кодекса РФ пункт, обязывающий государственные или муниципальные органы власти после расторжения договора аренды государственного или муниципального земельного участка провести проверку соответствия изъятого из аренды земельного участка требованиям статьи 622 ГК РФ. В случае несоответствия, обязать государственные или муниципальные органы власти провести инвентаризацию исходного земельного участка с последующим перекадастрированием и выделением (исключением) отдельных участков, оформленных в частную собственность с соблюдением норм российского законодательства.
Литература:
- Решение арбитражного суда Московской области по Делу № А41–32083/16. — Текст: электронный // Портал Судебные и нормативные акты РФ: [сайт]. — URL: https://sudact.ru/arbitral/doc/Z0ocTMpMUHZm/?ysclid=m6wf7xdwth947931436
- Дополнительное решение по делу № А41–32083/16. — Текст: электронный // Портал Судебные и нормативные акты РФ: [сайт]. — URL: https://sudact.ru/arbitral/doc/0lT2HJ85r91w/?ysclid=m6wgfyv39w239795349
- Решение арбитражного суда Московской области по делу № А41–58155/2022. — Текст: электронный // Портал Судебные и нормативные акты РФ: [сайт]. — URL: https://sudact.ru/arbitral/doc/bLj6e3Saf6JR/?ysclid=m6wh5hns5444923538
- Определение Верховного суда РФ по делу № А65–16153/2014. — Текст: электронный // Портал Судебные и нормативные акты РФ: [сайт]. — URL: https://sudact.ru/vsrf/doc/jIJGOwrS6NmT/?ysclid=m6p71ve6kq404520988
- Определение Верховного Суда РФ от 8 декабря 2016 г. N 305-ЭС16–12989 по делу N А41–88989/2015. — Текст: электронный // Портал Судебные и нормативные акты РФ: [сайт]. — URL: https://base.garant.ru/71565870/?ysclid=m6xacl2ddl391585170
- Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 января 2011 г. N 10661/10. — Текст: электронный // Портал Судебные и нормативные акты РФ: [сайт]. — URL: https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/58100060/?ysclid=m6xae7s03d420744581
