Граждане и юридические лица могут использовать частную собственность для продажи или покупки, а также в качестве залога для получения кредитов и других услуг, связанных с недвижимостью, от банков, небанковских финансовых организаций, кредитных кооперативов, физических и юридических лиц, а также от государства. Если заемщик не выполнил обязательства по погашению кредита, кредитор обращается в суд с иском о возмещении убытков, связанных с нарушением условий договора. В Монголии судебная власть реализуется исключительно судом, который является независимым, и действует в целях защиты прав человека. Мы будем рассматривать вопросы, связанные с решением споров по кредитам, обеспеченным недвижимостью, которые решаются только в рамках гражданского судопроизводства. Например, когда заемщик не может выполнить свои обязательства по кредиту, то истец (гражданин или юридическое лицо) может подать иск в суд, чтобы получить решение о погашении долга. Если ответчик, обязанный погасить долг, добровольно не исполнил решение суда, то по запросу истца суд может выдать исполнительный лист, который передается в специальные службы для принудительного исполнения. Таким образом будет произведено взыскание долга.
Ключевые слова: плательщик, получатель платежа, исполнение обязательств, обязательность исполнения судебного решения
Citizens and legal entities, for certain reasons, may use their private property to engage in economic circulation, for sale or purchase, as well as to obtain loans and other real estate-related services from banks, non-bank financial organizations, credit cooperatives, other individuals and legal entities, and the state. If the borrower fails to fulfill the obligations of loan repayment, they file a lawsuit in court for the reimbursement of damages related to the breach of contract terms. In Mongolia, judicial authority is exercised exclusively by the court, which is independent and acts to protect human rights. We will discuss issues related to resolving disputes over loans secured by real estate, which are resolved solely within the framework of civil litigation. For example, when a borrower cannot fulfill their loan obligations, the plaintiff, whether an individual or legal entity, may file a lawsuit to obtain a ruling on debt repayment. If the defendant—an individual or legal entity obligated to repay the debt—fails to voluntarily comply with the court’s decision, the court may issue an enforcement order upon the plaintiff’s request, which is then transferred to the enforcement authorities for compulsory execution, resulting in the forced recovery of the debt from the mortgaged real property.
Keywords: payer, payee, fulfillment of obligations, mandatory execution of a court decision
Особенность гражданского суда заключается в том, что он рассматривает правовые споры, связанные с движимым и недвижимым имуществом, исключительно в рамках гражданского права. Обращение в суд для защиты своих прав является исключительно инициативой пострадавшего. Гражданский суд не решает вопросы по собственному усмотрению, а только на основании исков, поданных гражданами и юридическими лицами. В столице Монголии Улан-Баторе, а также в 9 районах, 21 аймаке и 330 сумонах действуют районные, аймачные и сумонные гражданские суды первой инстанции. Также работают апелляционные суды аймака и столицы и кассационная коллегия по гражданским делам Верховного суда Монголии, которые обеспечивают равные права граждан и юридических лиц, принимая решения, восстанавливающие нарушенные права. Если гражданин или юридическое лицо не выплачивает кредит, обеспеченный залогом в виде недвижимого имущества, гражданский суд выносит решение о принудительном взыскании долга с использованием заложенного имущества. Если ответчик не платит долг, несмотря на вынесенное решение суда, взыскание осуществляется в порядке принудительного исполнения судебного акта.
В Монголии каждый гражданин и человек, законно проживающий на территории страны, независимо от возраста имеет равные права перед законом и судом. Суд справедливости никогда не примет ситуацию, при которой кредитор останется обманутым и требование компенсации убытков будет принадлежать только истцу.
В соответствии с судебной процедурой на основе вступившего в законную силу решения суда по гражданскому делу, которое связано с исполнением обязательств по земельным участкам, частным жилым домам или квартирам, а также на основе судебного акта, решения арбитражного суда, мирового соглашения и нотариального уведомления судья выдает исполнительный лист или постановление о принудительном исполнении решения суда по запросу истца в суде первой инстанции.
Доктор Я. Батгэрэл утверждает, что «обязательность исполнения судебного решения является основным элементом принципа законности» [1]. Решение суда, вынесенное по спору, возникшему в рамках гражданско-правовых отношений, и вступившее в законную силу, обязательно к исполнению, что является проявлением обеспечения естественных прав человека и установления справедливости.
В Судебном исполнителе аймака и столицы истец или получатель платежа подает запрос на исполнение судебного решения, представляя оригиналы судебного приказа о принудительном исполнении, исполнительного листа, решения арбитражного суда, решения судьи, утвердившего мировое соглашение, или нотариально удостоверенную копию судебного решения, постановления или заключения, а также оригиналы или нотариально заверенные копии документов, необходимых для судебного решения. На основании запроса получателя платежа старший судебный исполнитель в течение трех рабочих дней издает постановление о начале исполнительных действий, передает его исполнителю, ответственному за район, и начинается выполнение судебного решения.
В соответствии со ст. 44 Закона Монголии «О принудительном исполнении судебных решений» в рамках 18 мероприятий, направленных на обеспечение исполнения судебных решений, информация о недвижимом имуществе, таком как земельные участки, частные дома, квартиры и строительные объекты, которые указаны в судебном решении в качестве залога, повторно получается из государственной регистрационной службы и вносится в реестр с отметкой судебного исполнителя, после чего незамедлительно проводится арест заложенного недвижимого имущества [2].
В процессе ареста имущества судебный исполнитель (при наличии свидетелей или без них) лично посещает недвижимое имущество, проверяет его целостность, устанавливает срок для выполнения обязательства, указанный в судебном решении, по своему усмотрению, вручает уведомление о выполнении судебного решения и организует охрану и хранение недвижимого имущества. Если в нем проживают граждане, владельцы или получатели платежей, а также если имущество оставлено без присмотра, судебный исполнитель при необходимости может передать его на хранение и охрану в соответствующие органы исполнения решения.
После проведения ареста недвижимого имущества, если должник не погасил задолженность в срок, установленный судебным исполнителем, производится процедура изъятия имущества. Эта процедура осуществляется в присутствии как минимум двух независимых свидетелей. После изъятия, в течение одного месяца, должна быть проведена оценка недвижимого имущества.
Согласно ст. 177 Гражданского кодекса Монголии [3], судебный исполнитель направляет уведомление сторонам и владельцам заложенного имущества с предложением установить цену путем взаимного согласия в срок, указанный в уведомлении[1]. Если стороны не могут договориться о цене, судебный исполнитель в соответствии с п. 42 Закона Монголии «О принудительном исполнении судебных решений» [2] выносит постановление о назначении эксперта (оценщика) и организует оценку имущества через эксперта, который составляет отчет об оценке недвижимого имущества[2].
Эксперт, который проводит оценку имущества, должен соответствовать требованиям, установленным во временном регламенте Порядок выбора и назначения экспертов для участия в судебных исполнениях [4], утвержденном в 2021 году[3]. Согласно этому регламенту, эксперт, прошедший конкурсный отбор, имеет право проводить оценку имущества в рамках судебного исполнения.
Если стороны не договорились о стоимости имущества, и в соответствии с этим назначен эксперт для его оценки, то после того, как судебный исполнитель получит отчет об оценке имущества[4] [5], он должен представить его сторонам в течение трех дней. Если получатели платежа, должники, владельцы недвижимого имущества или их уполномоченные представители не согласятся с оценкой, то в течение семи дней[5] с момента получения оценки у них возникает право подать жалобу в суд по оценке имущества [2].
Однако если для оценки имущества эксперт не был назначен или стороны договорились о стоимости недвижимого имущества, у них не возникает права подать повторную жалобу на оценку.
В случае подачи жалобы в суд по поводу оценки имущества судья может приостановить выполнение судебного решения полностью или частично в соответствии с п. 1.4 ст. 27 Закона Монголии «О принудительном исполнении судебных решений» до тех пор, пока не будет вынесено окончательное решение по делу и оно не вступит в законную силу.
Жалобы, связанные с оценкой имущества, часто подаются должниками, владельцами недвижимого имущества, их уполномоченными представителями и адвокатами с целью затянуть процесс и замедлить выполнение судебного решения. Это нарушает законные интересы получателей платежей — физических и юридических лиц, создавая условия для того, чтобы они не могли получить свои компенсации. Например, с 2010 по 2020 год из 518 исковых заявлений о признании действия судебного исполнителя недействительным, 14,8 % были удовлетворены судом, и оценка была признана недействительной. Также по состоянию на 2020 год из 216 заявок, поданных по поводу экспертных оценок, 12 % были удовлетворены судом, и оценка была признана недействительной [6].
В процессе исполнения обязательства с использованием недвижимого имущества часто возникают серьезные нарушения прав человека:
1. В некоторых случаях, когда срок подачи жалобы в суд на оценку имущества истек через семь дней после уведомления о праве подачи жалобы, исполнитель решения, не принимая во внимание отметки и уведомления о представлении отчета об оценке имущества, принимает жалобу на оценку имущества от стороны должника и по решению судьи приостанавливает выполнение судебного решения.
2. Когда срок подачи жалобы на оценку имущества истек, а первые и вторые принудительные торги уже проводятся, судья принимает жалобу на оценку и возбуждает гражданское дело. В случае возбуждения гражданского дела без распоряжения судьи о приостановке выполнения судебного решения старший судебный исполнитель обязан приостановить выполнение судебного решения.
3. Когда недвижимость продается на принудительных торгах, после оплаты покупки победителем торгов и возникновения права на владение, в процессе освобождения имущества от обременения судья намеренно замедляет выполнение судебного решения, принимая жалобу по оценке имущества.
4. Даже если плательщик полностью уплачивает в пользу получателя платежа сумму, указанную в решении суда, а также гонорар оценщика, который подготовил отчет об оценке имущества, и независимо от того, подано ли заявление о завершении исполнения судебного решения получателем платежа, исполнение решения приостанавливается и считается завершенным.
5. Победитель торгов, купивший имущество на торгах, часто сталкивается с тем, что несмотря на длительное ожидание (несколько месяцев или лет) до окончательного решения суда по спору о стоимости имущества, он не может получить право собственности на приобретенное имущество, а также его деньги блокируются в судебном исполнении без возможности начисления процентов или пеней.
С 2002 года, после того как судебные исполнители были переданы в подчинение Судебной исполнительной службы, возникла проблема отсутствия четкой связи между судом и этой службой. Это связано с тем, что судебная система и система исполнительных действий стали независимыми друг от друга, в том числе из-за различий в их электронных системах.
В настоящее время право на контроль за делом, связанным с исполнением судебных решений, предоставляется судьям только после открытия гражданского дела. Важно внедрить изменения в систему, чтобы суды могли регулярно контролировать выполнение исполнительных действий до того, как гражданское дело будет открыто. Это поможет предотвратить фальшивые исковые заявления, направленные на замедление исполнения решений, и обеспечит возможность своевременного исполнения судебных решений без потери времени.
Замедление исполнения судебных решений, безусловно, выгодно должнику, так как оно делает невозможным немедленное исполнение решения суда. Когда исполнительное производство задерживается, не существует мер воздействия на должника. Независимо от того, сколько времени прошло, если долг, указанный в судебном решении, полностью погашен, исполнительное производство завершается. Несвоевременная выплата долга в судебном решении приводит к дальнейшему обесцениванию денег, что имеет негативные последствия.
Когда должник добровольно не выполняет обязательства, указанные в судебном решении по делу о передаче недвижимого имущества в залог, по просьбе истца судья выдает исполнительный лист и направляет его в органы судебных приставов для принудительного исполнения. Однако одним из препятствий при исполнении является подача жалобы на оценку изъятых активов. Когда подается жалоба на оценку имущества и дело передается в суд, это приводит к замедлению процесса исполнения решения суда.
В процессе принудительного исполнения обязательств, связанных с недвижимым имуществом, при его продаже на аукционе или после продажи, а также при освобождении недвижимого имущества, если срок подачи жалобы на оценку имущества уже истек, суд принимает ее и приостанавливает исполнительное производство, что блокирует возможность уплаты долга. В настоящее время, когда судебные решения не исполняются вовремя из-за подобных задержек, существует потребность в системе, позволяющей судьям проверять и контролировать исполнительные дела до начала гражданского производства.
Кроме того, в ситуации, когда победитель аукциона в случае спора об оценке имущества должен ожидать окончательного решения суда, теряя время и деньги, необходима юридическая система, позволяющая заявителю оспаривать утраченные возможности и требовать компенсации за убытки.
В связи с тем, что в настоящее время судьи не наделены специальными полномочиями для мониторинга и проверки исполнительных дел по гражданским делам до их возбуждения, иногда, основываясь только на материалах, представленных сторонами, после истечения срока подачи жалобы или установления фактических обстоятельств, судебное разбирательство продолжается и судья издает решение о приостановлении исполнительного производства. Такой подход блокирует реальное исполнение судебных решений, что требует внимательного рассмотрения.
Судебные исполнители должны доказать, что их действия по исполнению решения гражданского дела были правильными. До окончательного решения дела в трех инстанциях исполнение решения по гражданскому делу приостанавливается, что негативно сказывается на реальном исполнении судебного решения. Однако в 2024 году в Закон Монголии о рассмотрении гражданских дел в суде были внесены изменения: добавлена новая глава «Особый порядок рассмотрения дел», согласно которой с октября 2024 года официально вступила в силу норма, регулирующая рассмотрение жалоб на исполнение решений по гражданским делам в специальном порядке. Это создало возможность решить проблему, замедляющую реальное исполнение решения, с помощью суда упрощенного производства.
Таким образом, если гражданин или юридическое лицо, которое взяло заем с обеспечением недвижимым имуществом, не выплачивает долг, истец обращается в суд с иском для взыскания ущерба, что инициирует судебное разбирательство. После вынесения решения и его исполнения, а также до полного погашения долга, процесс продолжается.
Ответчик, как правило, не исполняет решение суда добровольно, и если гражданин или юридическое лицо не желают или не могут выплатить долг, в практике часто применяются принудительные меры для исполнения обязательства через взыскание залогового имущества. Практическая организация применения принудительных мер в рамках гражданского исполнения судебных решений оказывает значительное влияние на исполнение судебных решений и соответствует принципу обязательности исполнения судебных актов.
Литература:
1. Батгэрэл, Я. Ответственность за неисполнение судебного решения. Дисс…. докт. юр. наук. — Улан-Батор, 2024. — С. 13.
2. Закон Монголии от 2017 г. № 24 «О принудительном исполнении судебных решений».
3. Гражданский кодекс Монголии от 10.01.2002. — URL: https://www.wipo.int/wipolex/ru/legislation/details/3040
4. Приказ Главного управления исполнения судебных решений Монголии от 24 марта 2021 года № А/45.
5. Закон Монголии от 2022 г. № 37 «О государственной оценке имущества».
6. Даваасүрэн, Б. Процесс установления стоимости имущества экспертом и изменения в правовом регулировании // Правовые реформы в области исполнения судебных решений гражданских и административных дел: сборник докладов. — Улан-Батор, 2021. — С. 42–43.
7. Официальный сайт суда «Первоначального уровня судебных дел по уголовным и гражданским делам» в Улан-Баторе. — URL: https://scp-court.mn/
[1] Статья 177 ч. 1 Гражданского кодекса Монголии: «Минимальная цена недвижимости, подлежащей продаже на аукционе, определяется путем соглашения между исполнителем, исполнителем обязательства и собственником до проведения аукциона, если соглашение не достигнуто, то определяется на основе рыночной стоимости, установленной оценщиком, и составляет 70 % от рыночной стоимости. Оценщик назначается лицом, уполномоченным проводить аукцион».
[2] Статья 42 ч. 1 Закона Монголии «О принудительном исполнении судебных решений»: «В процессе исполнения гражданских судебных решений исполнитель может по своей инициативе или по просьбе сторон назначить эксперта для проведения анализов и составления заключений по вопросам, требующим специальных знаний, в случае если это необходимо для исполнения решения».
[3] Приказ Главного управления исполнения судебных решений Монголии от 24 марта 2021 года № А/45 утвердил временный порядок выбора экспертов для участия в процессе принудительного исполнения судебных решений.
[4] Пункт 1.9 ст. 3 Закона Монголии «О государственной оценке имущества» (2022): «Оценочный отчет — это документ, составленный оценщиком в соответствии с законодательством и договором с заказчиком, включающий цели оценки, критерии ценности, даты, использованные методы и подходы, источники данных и оценочные предположения».
[5] Ст. 55 ч. 7 Закона Монголии «О принудительном исполнении судебных решений»: «Стороны могут подать жалобу на оценку имущества в суд в течение 7 дней после уведомления о результатах оценки».
