В статье рассматривается актуальная проблема защиты прав участников долевого строительства в контексте банкротства застройщиков, что становится все более важным вопросом в условиях нестабильного жилищного рынка. Анализируется действующее законодательство, касающееся прав дольщиков, а также механизмов, предусмотренных для их защиты в случае банкротства строительных компаний. Особое внимание уделяется правовым коллизиям и недостаткам действующих норм, которые могут ставить под угрозу интересы дольщиков.
Ключевые слова: долевое строительство, права дольщиков, банкротство застройщиков, застройщики, процедура банкротства.
В настоящее время жилищный рынок претерпевает значительные изменения: от условий ипотечного кредитования до участившихся случаев мошенничества и неисполнения обязательств перед дольщиками и другими категориями граждан, приобретателей жилья. Нестабильность в экономике страны, безответственность застройщика, юридическая неграмотность граждан — все это приводит к потере денег огромного количества дольщиков, а также значительному количеству судебных дел о защите нарушенных прав указанной категории граждан.
Возможность граждан приобретать недвижимость по договору участия в долевом строительстве является одним из способов реализации конституционного права на жилище, особенно в условиях рыночной экономики и современной жилищной политики, базирующейся на принципе самообеспечения граждан жилыми помещениями.
Минимизация рисков участников долевого строительства достигается посредством защиты указанных лиц непосредственно государством. Так, в 2004 году был принят Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 214-ФЗ) [1]. Казалось бы, внесение указанного нормативно-правового акта упорядочит отношения между застройщиками многоквартирных домов и лицами, инвестирующими в долевое строительство данных объектов недвижимости. Однако указанная мера в настоящий момент не гарантирует дольщикам надлежащий уровень защиты.
Несмотря на установленные правовые нормы существующие механизмы защиты, такие как страхование гражданской ответственности застройщиков, проявили свою неэффективность. В частности, после отмены норм страхования к 2017 году, была предложена новая мера — обязательные отчисления застройщиков в компенсационный фонд, основанный на Федеральном законе «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 29.07.2017 № 218-ФЗ (далее — Закон № 218-ФЗ) [2]. Важно отметить, что такие отчисления позволяют формировать «подушку безопасности» для участников долевого строительства и повышать уровень их правовой защиты.
Тем не менее, этот механизм имеет недостатки. На практике участники долевого строительства, заключившие договоры через счета эскроу, получили определенные гарантии, так как их средства блокируются и передаются застройщику лишь после выполнения им обязательств. Однако они по-прежнему сталкиваются с рисками, связанными с инфляцией, отсутствием процентов на средства и возможностью банкротства застройщика, что может снижать их шансы на защиту своих интересов.
Ситуация сложнее для граждан, которые не используют механизмы счёта эскроу, особенно в условиях, когда риск несостоятельности застройщиков растет с каждым годом. Для защиты прав этой категории граждан также был создан фонд (Закон № 218-ФЗ), который обязан проводить компенсационные выплаты в случае, когда застройщик оказывается недобросовестным. Однако на практике возможности фонда могут быть ограничены, особенно учитывая вероятность банкротства нескольких крупных застройщиков одновременно. Одной из причин этого является тот факт, что фонд может столкнуться с нехваткой как финансовых ресурсов, так и правовых.
Финансовая нагрузка на фонд увеличивается, и в случае массового обращения дольщиков за компенсациями возможности фонда могут оказаться недостаточными для удовлетворения всех требований. Таким образом, несмотря на наличие механизма в виде компенсационного фонда, реальные шансы граждан на получение выплат могут оказаться значительно ниже ожидаемых.
Первостепенным при банкротстве застройщика являются незавершенные объекты недвижимости, в строительство которых участники долевого строительства вложили свои средства. К сожалению, недостаточный уровень правовой осведомленности граждан зачастую приводит к тому, что инвесторы не проводят должной проверки финансовой устойчивости застройщика, что, в свою очередь, может привести к неисполнению обязательств.
Также интересным считается мнение Л. А. Пашинской, что при банкротстве застройщика, в отличие от обычной процедуры банкротства юридического лица, привлекается специальная группа лиц дольщиков — участников строительства. Указанная инициативная группа в ходе подачи искового заявления с целью защиты своих нарушенных прав может потребовать предоставить в качестве компенсации объекты незавершенного строительства [3, с. 93].
Так, Судебная практика по делу № А40–216247/16, рассматриваемому Девятым арбитражным апелляционным судом, касается вопроса признания права общей совместной собственности на долю в объекте незавершенного строительства — многоквартирном жилом доме. Арбитражный суд города Москвы в результате рассмотрения дела не удовлетворил требования истцов, основываясь на том, что на момент обращения в суд наблюдались нарушения со стороны застройщика, ЗАО «ФЦСР», которое было признано банкротом.
Не согласившись с решением, истцы обратились в апелляционный суд, который пересмотрел дело. Судебная коллегия указала на то, что в соответствии со статьей 201.8 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» [4], права других лиц на недвижимое имущество, в том числе объектов незавершенного строительства, должны рассматриваться только в рамках дела о банкротстве застройщика. Судебная коллегия отметила, что объект долевого строительства представляет собой незавершенный строительством объект, который может быть предметом дебатов о праве собственности, что требует защиты прав всех участников.
При рассмотрении дела был учтён тот факт, что истцы полностью исполнили свои обязательства по договору участия в долевом строительстве и что квартира, о которой идет речь, существует в натуре в конкретном строящемся жилом доме.
В итоге, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 декабря 2019 года отменило определение Арбитражного суда города Москвы от 22 октября 2019 года. Суд признал за гражданами право общей совместной собственности на долю в праве общей долевой собственности на квартиру в многоквартирном доме, тем самым защитив права истцов [5].
Хотя Закон № 214-ФЗ регулирует все виды недвижимости, включая нежилые объекты, законодательство о банкротстве не предоставляет участникам долевого строительства права требования передачи нежилых помещений. Верховный Суд РФ также подтвердил, что участники имеют право на удовлетворение своих требований только в денежной форме, либо путем предоставления залога [6]. Таким образом, суды в рамках процедур банкротства не могут удовлетворять иски о передаче нежилых помещений участникам долевого строительства, поскольку этот способ защиты прав возможен лишь для владельцев жилых помещений.
Согласно статье 201.8 Закона № 127-ФЗ, в рамках процедуры банкротства застройщика предусмотрено право на обращение в суд с требованиями о признании или оспаривании прав собственности на объекты недвижимости, являющиеся частью строительства. Это создаёт исключительную подсудность для рассмотрения таких дел, которые должны решаться именно в контексте процедуры банкротства, поскольку вопросы перехода или прекращения права собственности на данные объекты связаны с процессом банкротства. Такого же мнения придерживается в своих работах А. А. Овчинников [7, c. 124].
Вводя специальные правила для таких дел, законодатель учитывает необходимость соблюдения разумных сроков судебного разбирательства и защиты прав участников долевого строительства. Однако согласно п. 2 ст. 201.8 Закона № 127-ФЗ, в подобных делах не проводится предварительное судебное заседание, что ставит под сомнение возможность полноценного рассмотрения дела. Однако, согласно статье 136 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее — АПК РФ) [8], проведение предварительных заседаний в гражданском процессе производится по усмотрению суда.
Другим способом защиты прав участников долевого строительства является передача имущества и обязательств застройщика. Это решение может способствовать восстановлению строительного процесса, позволяя новому застройщику выполнять обязательства перед кредиторами. Несмотря на наличие такой процедуры в Законе № 127-ФЗ, некоторые процессуальные механизмы требуют доработки. К примеру, согласно ст. 201.15–2 Закона № 127-ФЗ право обращения в суд с заявлением о передаче имущества и обязательств застройщика принадлежит конкурсному управляющему. Однако, учитывая, что речь идет о правах кредиторов, считается необходимым согласовывать такие заявления с собранием участников строительства, чтобы максимально учесть их интересы.
«Передача имущества и обязательств застройщика третьему лицу может не всегда принести желаемые результаты для дольщиков. В некоторых случаях новый застройщик может не соответствовать необходимым качественным стандартам, и возможны ситуации, когда он в сговоре с конкурсным управляющим, что позволит завладеть имуществом предыдущего застройщика, без цели удовлетворения прав дольщиков. Поэтому собрание участников должно иметь право голоса в определении вопросов, касающихся передачи активов, а их представитель должен участвовать в судебных заседаниях» [3, с. 95].
В рамках решения существующих проблем посредством обращения в суд инициативной группой дольщиков также возникают трудности. Первостепенной проблемой является сложность сбора документов для подачи иска в суд, а также для последующей процедуры доказывания факта нарушенного права. Дольщикам необходимо собрать множество документов, таких как договоры участия в долевом строительстве, платежные документы, акты приема-передачи, подтверждающие право на участие в строительстве Иногда эти документы могут быть утеряны или оформлены ненадлежащим образом, что делает судебный процесс более затруднительным. Еще одной проблемой является недостаточная правовая просвещённость дольщиков, вследствие чего обоснование своей позиции, а также предоставление надлежащих доказательств вызывают огромные трудности.
Также необходимо понимать, что даже в случае, если действия застройщика признают несоответствующими закону, граждане не сразу получат компенсацию.
Таким образом, сложность защиты прав участников долевого строительства заключается в том, что законодатель не учел всех аспектов несовершенства системы, включая влияние инфляции на средства дольщиков и риск потенциальных банкротств нескольких крупных застройщиков одновременно, что может приводить к нехватке ресурсов в фонде. Проблемы дольщиков усугубляются юридической неграмотностью, что приводит к недостаточному качеству подготовки исков и сложностям в сборе доказательств. Кроме того, сама процедура банкротства застройщика не всегда обеспечивает дольщикам защиту их прав в разумные сроки, что подрывает доверие к системе и создает дополнительные риски. Невозможность эффективно взаимодействовать с конкурсным управляющим и отсутствие голоса в критических вопросах о судьбе активов также создают препятствия для успешного разрешения споров.
В результате, несмотря на наличие правовых норм, реальная защита прав граждан остается недостаточно эффективной. Крайне важно, чтобы государство направило усилия на создание четкой и согласованной системы, гарантирующей защиту дольщиков.
Литература:
- Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации: Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ // Собрание законодательтсва Российской Федерации. ‒ 2005. ‒ № 1 (часть 1). — Ст. 40.
- О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации: Федеральный закон от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ (в ред. от 03.02.2025 № 6-ФЗ) // Собрание законодательства Российской Федерации. — 2017. — № 31 (часть 1). — Ст. 4767.
- Машин А. А. Процессуальные возможности защиты прав участников долевого строительства при банкротстве застройщика // Правовая культура. — 2021. — № 2(45). — С. 92–97.
- О несостоятельности (банкротстве): Федеральный закон от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ (в ред. от 26.12.2024 № 478-ФЗ) // Собрание законодательства Российской Федерации. — 2002. — № 43. — Ст. 4190.
- Постановление 9 Арбитражного апелляционного суда о признании права собственности на долю в виде квартиры в ЖК «Триумфальный» // Банкротство застройщика: помощь участникам строительства. — URL: https://www.bankrotstvozast.ru/reshenie/postanovlenie-9-arbitrazhnogo-apellyatsionnogo-suda-o-priznanii-prava-sobstvennosti-na-dolyu-v-vide-kvartiryi-v-zhk-triumfalnyiy/ (дата обращения: 27.02.2025).
- О применении судами правил о залоге вещей: Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27 июня 2023 года № 23 // Бюллетень Верховного суда Российской Федерации. — 2023. — № 8.
- Овчинников А. А. Правовое регулирование отношений, возникающих при банкротстве застройщика // Образование и право. — 2019. — № 8. — С. 124–126.
- Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24 июля 2002 года № 95-ФЗ (в ред. от 29.05.2024 № 74) // Собрании законодательства Российской Федерации. ‒ 2002. ‒ № 30. ‒ Ст. 3012.
