В данной статье рассматривается роль государства в обеспечении правового регулирования предпринимательской деятельности в сфере управления многоквартирными домами. Анализируется эволюция российского жилищного законодательства, особенности тарифного регулирования и формы государственного вмешательства в жилищно-коммунальном хозяйстве. Автор уделяет особое внимание взаимосвязи между эффективностью управления недвижимостью и уровнем государственного контроля. На основе мнений современных исследователей предлагаются направления совершенствования правового регулирования с целью повышения прозрачности и результативности управления многоквартирными домами.
Ключевые слова : многоквартирные дома, жилищно-коммунальное хозяйство, государственное регулирование, предпринимательская деятельность, тарифы, правовое регулирование.
Тема правового регулирования предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами (далее — МКД) сохраняет свою актуальность на фоне возрастающей потребности в качественном и прозрачном управлении жилищным фондом. Объём и сложность правовых норм, регламентирующих данную область, определяются значимостью жилищного фонда для общества, а также обязанностью государства защищать интересы собственников и пользователей жилых помещений. Государственное вмешательство в жилищно-коммунальное хозяйство обусловлено несколькими факторами: социальной важностью данной сферы, наличием естественных монополий при снабжении ресурсами, необходимостью регулировать тарифы и технические стандарты.
Современная практика показывает, что оптимальное сочетание рыночных механизмов и государственного надзора способно обеспечить баланс интересов как организаций, управляющих МКД, так и потребителей жилищно-коммунальных услуг. Однако выбор конкретных форм и методов воздействия государства на предпринимательскую деятельность в управлении МКД продолжает вызывать дискуссии в научной среде. Недостаточная гибкость правового регулирования и слабая правовая культура собственников нередко приводят к снижению качества услуг по содержанию и ремонту жилых помещений. Важно отметить, что чрезмерная регламентация тарифов и норм эксплуатации может сдерживать развитие конкуренции, что в итоге негативно влияет на общее состояние жилищного фонда. Таким образом, необходимо найти компромисс между стимулированием предпринимательской активности и защитой прав собственников.
Цель настоящей работы заключается в комплексном анализе роли государства в правовом регулировании предпринимательской деятельности, направленной на управление многоквартирными домами, а также в выявлении и обосновании возможных мер по совершенствованию данного регулирования. Для достижения этой цели в статье рассмотрены основные положения действующего законодательства, практические проблемы тарифообразования и мнения современных учёных, работающих в области жилищного права.
Под государственным регулированием предпринимательской деятельности в сфере управления МКД понимается система мер правового, экономического и организационного характера, которые государство использует для формирования сбалансированных условий оказания жилищно-коммунальных услуг и защиты интересов потребителей. В условиях рыночной экономики подобное вмешательство проявляется через установление обязательных правил, лицензирование отдельных видов деятельности, контроль за тарифами, а также введение стимулирующих и ограничительных мер. К ключевым задачам государства относятся:
- Гарантирование доступности и качества жилищно-коммунальных услуг.
- Защита прав и законных интересов собственников и нанимателей.
- Создание конкурентной среды, в которой управляющие организации могут эффективно конкурировать за клиентов.
- Предотвращение злоупотреблений со стороны естественных монополий.
Исторически в советский период регулирование управления жилищным фондом осуществлялось централизованно, без достаточной конкуренции, так как государство было фактически монопольным собственником. Административно-плановые методы управления приводили к отсутствию стимулов у государственных организаций повышать качество услуг и снижать затраты. Результатом такого подхода стало заметное ухудшение состояния жилищного фонда и накопление системных проблем в сфере ЖКХ.
В постсоветский период произошли качественные преобразования в жилищном законодательстве: была узаконена частная собственность на жилые помещения, определились новые формы участия граждан в управлении МКД (товарищества собственников жилья, жилищные кооперативы, частные управляющие организации). В то же время государство сохранило регулятивные функции, стремясь обеспечить социальную защиту и не допустить резкого роста тарифов. В частности, введён Жилищный кодекс Российской Федерации, детально регламентирующий порядок управления многоквартирными домами, а также права и обязанности собственников.
Одним из важнейших инструментов государственного вмешательства в сфере ЖКХ выступает тарифное регулирование. Устанавливаемые тарифы включают в себя оплату за содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества, а также за коммунальные ресурсы (электроснабжение, отопление, водоснабжение и другие). Тарифная политика в Российской Федерации формируется и контролируется на нескольких уровнях: федеральном, региональном и муниципальном. Правительство РФ утверждает федеральные стандарты оплаты жилых помещений и коммунальных услуг, региональные органы определяют конкретные ставки тарифов и надбавок.
В соответствии с законодательством, в том числе постановлениями Правительства РФ, регулирование тарифов может осуществляться путём установления фиксированных тарифов, предельных тарифов и индексации уже установленных показателей. Существующая система ценообразования позволяет учитывать региональные особенности состояния жилого фонда и объём необходимых работ. Однако, как подчёркивают некоторые исследователи, жёсткое регулирование со стороны государства может тормозить развитие рынка, особенно если методика расчёта тарифов не учитывает реальные затраты управляющих организаций на обновление инфраструктуры.
Для повышения прозрачности и качества услуг государство вводит и совершенствует механизмы лицензирования деятельности по управлению МКД. Лицензия, выдаваемая региональными органами власти, служит гарантией соответствия управляющей организации нормативным требованиям и профессиональным стандартам. Лицензионные требования должны периодически обновляться, чтобы соответствовать изменяющимся технологическим условиям и социальным запросам. Контроль за выполнением лицензионных требований осуществляется не только органами жилищного надзора, но и самими собственниками, которые имеют право инициировать проверку деятельности управляющих компаний.
Существенную роль в управлении многоквартирными домами играют органы местного самоуправления, осуществляющие конкурсный отбор управляющих организаций в случаях, когда собственники помещений сами не выбрали способ управления домом. При проведении конкурсов может учитываться опыт компании, наличие технической базы, уровень квалификации сотрудников, а также ценовые предложения. Таким образом, государство выполняет функцию гаранта, обеспечивая минимизацию рисков для собственников и создавая условия для честной конкуренции на рынке управляющих услуг.
В то же время низкая осведомлённость граждан о собственных правах и обязанностях в выборе формы управления нередко приводит к тому, что дома долгое время остаются под управлением муниципальных предприятий (ДЕЗ, ЖЭК и т. п.), унаследованных от советской системы хозяйствования. Эти организации зачастую не имеют достаточных стимулов к модернизации инфраструктуры и повышению качества услуг. Следовательно, государственное регулирование, с одной стороны, предоставляет возможность развития конкуренции, а с другой стороны — при недостаточном уровне информационной поддержки собственников фактически сохраняет малоэффективные формы управления.
В современной научной литературе предпринимательскую деятельность в сфере управления многоквартирными домами принято рассматривать сквозь призму «смешанной» экономической модели, в которой государственное вмешательство остаётся значимым, но не подавляет инициативы частных субъектов рынка.
С. А. Волконская указывает на важность совершенствования правовых механизмов, регламентирующих порядок выбора управляющей организации, а также на необходимость широкой просветительской работы среди собственников для повышения их правовой грамотности [1, с. 290].
М. В. Игнатьев отмечает, что государственный контроль за тарифообразованием должен сочетаться с принципами прозрачности и экономической обоснованности, без излишнего ограничения предпринимательской активности [2, с. 58].
А. С. Вяземский, исследуя исторические аспекты регулирования в советский период, подчёркивает, что чрезмерная монополизация приводила к упадку жилищного фонда и формированию патерналистских настроений у населения [3, с. 40]. По его мнению, современная государственная политика должна создавать стимулы для самоорганизации и конкуренции среди управляющих компаний.
С. П. Дмитриев делает акцент на лицензировании как основном способе поддержания качественных стандартов в управлении жилым фондом, предлагая ввести дополнительные критерии при оценке деятельности управляющих организаций, чтобы своевременно выявлять нарушения и корректировать их работу [4, с. 16].
Сопоставление мнений исследователей показывает, что ключевым ориентиром остаётся поиск разумного баланса между жёсткими правовыми рамками и экономической инициативой. При этом особая роль государства заключается не только в установлении и контроле за соблюдением правил, но и в формировании правовой культуры, когда собственники жилых помещений осознают свою ответственность за качество управления и содержания дома.
Для повышения эффективности государственного регулирования предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами можно предложить следующие направления:
- Дальнейшее развитие системы лицензирования. Регулярный пересмотр лицензионных требований с учётом изменяющихся технологических и нормативных реалий позволит поддерживать профессиональный уровень управляющих организаций и своевременно реагировать на нарушения.
- Оптимизация тарифной политики. Создание механизмов, стимулирующих энергосбережение и инновации, а также введение индикаторов качества услуг помогут снизить затраты для граждан и повысить конкурентоспособность управляющих организаций.
- Расширение информационной поддержки собственников. Проведение образовательных программ, консультативных мероприятий и разъяснительных кампаний сделает процесс выбора управляющей компании более осознанным и уменьшит риск недобросовестных практик.
- Усиление контроля за качеством оказания услуг. Разработка единых стандартов и критериев оценки деятельности управляющих организаций совместно с привлечением общественных объединений собственников позволит оперативно выявлять проблемы и улучшать качество обслуживания жилого фонда.
- Совершенствование договорных механизмов. Более детальная регламентация договоров управления многоквартирным домом, в частности, включение пунктов о финансовых гарантиях и отчётности перед собственниками, будет способствовать защите прав граждан и формированию доверия к управляющим компаниям.
Таким образом, государство играет ключевую роль в формировании правовой основы для осуществления предпринимательской деятельности в сфере управления многоквартирными домами. Через механизмы тарифного регулирования, лицензирования, конкурсных процедур и информационной поддержки оно обеспечивает баланс между необходимостью защиты интересов собственников и стимулированием экономической активности управляющих организаций. Однако для достижения максимально эффективного управления МКД требуется комплексная стратегия, сочетающая гибкое правовое регулирование, конкурентную среду и повышенную ответственность всех участников процесса. Развитие данного сектора жилищно-коммунального хозяйства напрямую связано с совершенствованием правовой базы и повышением уровня правосознания собственников помещений, которые должны активно участвовать в принятии решений относительно управления принадлежащей им недвижимостью. В условиях дальнейших реформ в сфере ЖКХ роль государства будет заключаться в непрерывном мониторинге изменений, своевременном реагировании на возникающие проблемы и создании прозрачных, экономически обоснованных условий для эффективной предпринимательской деятельности в управлении многоквартирными домами.
Литература:
- Волконская С. А. Правовое регулирование управления многоквартирным домом // Молодой ученый. — 2020. — № 19 (309). — С. 289–294.
- Игнатьев М. В. Совершенствование тарифного регулирования в сфере управления многоквартирными домами // Вопросы жилищного права. — 2021. — № 7(42). — С. 54–61.
- Вяземский А. С. Исторические предпосылки становления механизма управления ЖКХ в России // Право и государство. — 2019. — № 3(15). — С. 33–40.
- Дмитриев С. П. Инновационные подходы к лицензированию деятельности управляющих организаций // Жилищно-коммунальное хозяйство: экономические и правовые аспекты. — 2022. — № 5(58). — С. 12–18.
