В статье рассматривается разграничение понятий «перепланировка», «переустройство», «реконструкция», «переоборудование», «капитальный и текущий ремонт» жилых помещений. Автор рассматривает проблемы идентификации вышеперечисленных понятий и возможные пути решения данных проблем.
Ключевые слова: перепланировка, переустройство, законодательство, жилые помещения.
Как ни странно, основной проблемой при проведении перепланировки или переустройства на практике является их идентификация и разграничение от реконструкции, переоборудования, капитального и текущего ремонта.
Перед началом работ собственники неправильно определяют тип монтажных работ, которые намереваются совершить, следовательно, предпринимают неверные действия для их узаконивания, что в результате приводит к самовольной перепланировке или переустройству жилых помещений. К сожалению, как показывает анализ судебной практики, некоторые суды также не проводят различие между понятиями реконструкции и перепланировки (переустройства) жилого помещения и разрешают иски граждан, например, о сохранении жилого помещения — квартиры с самовольной пристройкой в виде балкона или созданием отдельного входа в квартиру с улицы, в порядке ст. 29 ЖК РФ, что является в корне неверным.
Например, в деле № 33–0206/2018 Московский городской суд отнес работы по устройству входной группы с выполнением мероприятий, обеспечивающих беспрепятственное передвижение маломобильных групп населения и устройству балкона на первом этаже МКД к работам по переустройству и перепланировке жилого помещения, ведь такие работы не повлекли изменение параметров всего многоквартирного дома, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема) [1]. Что поразительно аналогичную позицию в 2017 г. занимал и Минстрой РФ, который относил такие работы к перепланировке наряду с демонтажем стен между квартирами и частей стен между балконами и комнатами [2].
Конечно же, подобная точка зрения является неверной и данные работы следует относить именно к реконструкции помещения, а не к перепланировке. Правильную позицию в подобной ситуации высказал Четвертый кассационный суд общей юрисдикции, который счел устройство входной группы в нежилое помещение, находящееся на первом этаже МКД, именно реконструкцией. Кассационный суд указал, что устройство дверных проемов в наружной стене многоквартирного жилого дома, то есть выполнение работ, сопряженных с разрушением части его внешней несущей стены, являющейся ограждающей несущей конструкцией, приводит к изменению конфигурации здания, что подпадает под понятие реконструкции объектов капитального строительства [3].
Давайте разбираться, чем же отличаются упомянутые выше понятия. Если понятия «перепланировка» и «переустройство» раскрываются в Жилищном кодексе Российской Федерации (далее — ЖК РФ), то понятия «реконструкции» и «переоборудования» напрямую в ЖК РФ не указаны.
Определение понятия реконструкции мы можем найти в п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ (далее — ГрК РФ), согласно данной статье реконструкция объектов капстроительства — это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в т. ч. надстройка, перестройка, расширение объекта капстроительства, а также замена или восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы или восстановления указанных элементов [4].
Отсюда следует, что в сравнении с перепланировкой реконструкция содержит более широкий спектр ремонтных работ, направленных на повышение удобства использования жилого помещения; реконструкция предусматривает кардинальное изменение основных характеристик объекта недвижимости, затрагивает несущие конструкции здания и его внешний вид. Перепланировка в сравнении с реконструкцией относительно безобидна, не должна влиять на прочность несущих конструкций и ограждающих конструкций здания, в котором она проводится, а также изменять его параметры.
Понятие капитального ремонта объектов капитального строительства дано в п. 14.2. ст. 1 ГрК РФ. Согласно статье капремонт — это замена или восстановление строительных конструкций или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена или восстановление систем инженерно-технического обеспечения, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы или восстановление указанных элементов. Текущий ремонт спутать с капремонтом, перепланировкой или переустройством достаточно сложно, так как по сути он представляет из себя поверхностную отделку помещения без затрагивания каких-либо конструкций и инженерных систем. К работам по текущему ремонту можно отнести частичное выравнивание поверхностей, заделку и расшивку швов, трещин в стенах, замену окон, дверей, напольных покрытий, проведение плиточных работ и т. д.
Таким образом, при капремонте восстанавливают основные элементы здания и помещений и их эксплуатационные характеристики, не меняя при этом основных параметров. Фактически ничего нового в здание не привносится, лишь заменяются существовавшие до этого системы и конструкции с целью увеличения срока их службы; реконструкция же позволяет значительно изменить параметры объекта, внести что-то новое и поменять эксплуатационные характеристики объекта. По этой причине при проведении ремонта нет необходимости обращения в Росреестр и согласования работ в органах местного самоуправления, а вот реконструкцию и перепланировку (переустройство) согласовывать нужно, поскольку они предполагают изменение характеристик помещения.
Говоря о переоборудовании жилого помещения, важно отметить, что в Постановлении Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 законодатель отождествляет понятие «переустройство» и «переоборудование», а иногда относит к переоборудованию ещё и перепланировку жилых помещений, что также создаёт путаницу среди простых граждан и судов. Здесь собственникам следует учитывать, что с точки зрения законодателя «переоборудование» и «переустройство» фактически являются синонимами и рассматривать проведение переоборудования жилого помещения в многоквартирном доме следует в контексте норм главы 4 ЖК РФ.
По мнению автора, в целях устранения смыслового несоответствия между разобранными понятиями необходимо внести в ЖК РФ определение реконструкции, а также закрепить в ЖК РФ такое понятие, как переоборудование помещения, либо привести в порядок иные законодательные акты, чтобы термином «переоборудование» не заменялись понятия «переустройство» и «перепланировка» жилого помещения.
Литература:
- Апелляционное определение Московского городского суда от 16.01.2018 г. по делу № 33–0206/2018 // СПС «Консультант плюс».
- Письмо Минстроя России от 27.01.2017 г. № 2146-АГ/08 «О квалификации работ по перепланировке помещения в многоквартирных домах» // СПС «Консультант плюс».
- Кассационное определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 09.02.2021 № 88а-4594/2021 // СПС «Консультант плюс».
- Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. № 190-ФЗ (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.05.2024) // Собрание законодательства РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 16.
