Жилая недвижимость, при любом общественном устройстве занимает особое место в системе общественных отношений, с его функционированием так или иначе связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса и управления [5].
Рынок жилья существенно отличается от высокоорганизованных рынков стандартизированных товаров. Его специфика, связанная с локальным размещением, территориальной привязкой объектов, двойственным характером, социальной значимостью, достаточно хорошо изучена, а специфика, обусловленная сложной субъектной структурой и социальной значимостью (создание нормальных условий для жизнедеятельности человека), определена недостаточно четко.
Рынок жилья несет особую социальную нагрузку. Обеспеченность жильем и его доступность для населения напрямую влияют на качество жизни, уровень рождаемости и темпы прироста населения, отражаясь на его экономической культуре, поскольку приобретение жилья требует значительных денежных средств, и моменту покупки обычно предшествует длительный период накопления. Массовый рынок жилья необходим как для решения социальных проблем, так и для развития экономики в целом [1].
Рынок недвижимости представляет собой достаточно многоаспектное явление. В современных условиях общепринятого определения недвижимости не существует.
Определение недвижимости, закрепленное в Гражданском кодексе РФ — “К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельныеучастки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей,то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно,втом числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещамотносятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, судавнутреннего плавания, космические объекты (ст. 130 ГК РФ). Законом к недвижимым вещам может бытьотнесено и другое имущество”. Данное определение достаточно полно отражает сущность понятия и определяет перечень имущества относимого к недвижимым вещам, однако не отражает особенностей взаимодействия участников этого рынка.
На приведенном ниже рисунке, представлена совокупность участников и их экономико-правовые и маркетинговые взаимоотношения, которые образуют субъектную структуру рынка жилья.
Рис. 1. Субъектная структура рынка жилой недвижимости
На рынке жилой недвижимости представлены:
- клиенты рынка жилой недвижимости — продавцы и покупатели;
- институциональные участники рынка жилой недвижимости;
- профессиональные участники рынка жилой недвижимости.
Покупатель — главный субъект рынка жилой недвижимости, осуществляющий оплату деньгами и являющийся приобретателем товара, то есть жилого помещения. Продавец за соответствующее вознаграждение передаёт покупателю товар. Покупателем и продавцом могут быть физическое или юридическое лицо (застройщики, управляющие компании), имеющий право на данную операцию по закону, в том числе государство [2].
К институциональным участникам, представляющим интересы государства и действующим от его имени, относятся:
- органы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею;
- организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование (федеральные и территориальные земельные органы, занимающиеся созданием земельного кадастра), зонирование территорий, оформление землеотвода;
- федеральные и территориальные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий, созданием градостроительного кадастра, выдачей разрешений на строительство;
- органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов;
- органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений, органы технической, пожарной и иных инспекций, занимающихся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений
Состав профессиональных участниковрынка недвижимости определяется перечнем процессов, протекающих на рынке, и перечнем легальных видов деятельности коммерческих структур. Основными являются:
- инвесторы, осуществляющие вложения собственных или заемных имущественных, финансовых и других средств в форме инвестиций в объекты недвижимости;
- кредитные учреждения, занимающиеся финансирование операций на рынке жилой недвижимости, в том числе ипотечное кредитование;
- оценочные компании, оказывающие услуги собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям по независимой оценке стоимости объектов недвижимости;
- девелоперы, разрабатывающие концепцию объекта недвижимости;
- редевелоперы, занимающиеся развитием и преобразованием территорий;
Также в состав профессиональных субъектов рынка жилья входят: страховщики, управляющие, аналитики, маркетологи, специалисты по информационным технологиям, юристы, специалисты в области обучения персонала и другие специалисты.
Отдельно необходимо дать характеристику деятельности основных субъектов первичного и вторичного рынка жилья, т. е. строительных организаций и риэлторских фирм.
Строительной организацией является юридическое лицо, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» для строительства на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов жилой недвижимости, на основании полученного разрешения на строительство [4].
Риэлторской считается деятельность, осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом по совершению от его имени и за его счет гражданско-правовых сделок с жилыми помещениями и правами на них. Под риэлтором понимают профессионала рынка жилой недвижимости, добровольно принявшего на себя обязательства выполнять не только ГК и УК, но и Кодекс этики и стандарты Российской Гильдии риэлторов [3].
Взаимосвязи и взаимоотношения между субъектами первичного и вторичного рынка жилой недвижимости имеют сложную функциональную структуру, цель которой — удовлетворение потребительского спроса, а также оптимизация объемов продаж жилья и соответственно получаемой прибыли.
На рынке жилой недвижимости выделяют следующие секторы:
- создание (развитие) объекта жилой недвижимости;
- управление (использование, эксплуатация) объектом жилой недвижимости;
- товарный оборот (отчуждение) объекта жилой недвижимости.
Формирование инфраструктуры рынка жилой недвижимости обеспечивается совокупными усилиями профессиональных субъектов рынка. При этом они в силу своей профессиональной ориентации сосредотачивают свое внимание на различных аспектах функционирования рынка, представлено в приведенной ниже таблице.
Таблица
Предпринимательская деятельность строительных организаций и риэлторских фирм
|
Строительные организации |
Риэлторские фирмы |
|
Сектор создания объекта жилой недвижимости |
|
|
— Обучение и повышение квалификации персонала; — Определение назначения, формата и местоположения жилого объекта; — Проектирование и согласование строительной документации; — Финансовая оценка проекта; — Финансирование строительства; — Строительство; — Реклама строящегося дома — Заключение договоров долевого участия в строительстве и их регистрации |
— Привлечение заинтересованных инвесторов; — Посредническая деятельность по поиску кредитных учреждений для получения строителями заемных средств; — Выявление покупательских предпочтений — Маркетинг и реклама строящегося дома; — Посредническая деятельность при заключении договоров долевого участия в строительстве и их регистрации |
|
Сектор управления объектом жилой недвижимости |
|
|
— Инвентаризация объекта жилой недвижимости, регистрация прав собственности; — Финансирование эксплуатации объекта жилой недвижимости; — Техническая эксплуатация объекта жилой недвижимости; — Страхование объекта |
— Посредническая деятельность по поиску управляющих компаний; — Посредническая деятельность по поиску страховых фирм; |
|
Сектор товарного оборота объекта жилой недвижимости |
|
|
— Процессы отчуждения объекта жилой недвижимости (купля-продажа, в том числе ипотека; мена; наследование) — Поиск посредника для юридического сопровождения оборота жилых объектов |
— Юридическое сопровождение оборота объектов жилой недвижимости; — Информационно-аналитическое обеспечение оборота объекта жилой недвижимости, маркетинг, реклама; — Повышение квалификации персонала; — Процессы отчуждения объекта жилой недвижимости (купля-продажа, в том числе ипотека; мена; наследование) |
До недавнего прошлого было четкое разделение секторов, в которых работали основные профессиональные субъекты рынка, так строительные организации были вовлечены в сектор создания объекта жилой недвижимости, а риэлтерские фирмы — в сектор товарного оборота объекта жилой недвижимости. В настоящее время происходит смешение интересов участников рынка. Строительные организации на стадии строительства могут продавать квартиры по средствам личных продаж, могут привлекать риэлтерские фирмы, могут давать эксклюзивные права на продажу квартир одной риэлтерской фирме и т. д. В тоже время деловой и информационный потенциал риэлтеров, накопивших значительный опыт анализа и обслуживания проектов реализации жилья, знание динамики рынка делает их эффективными партнерами на всех этапах жизненного цикла жилого объекта.
На основе обобщения научных точек зрения разных авторов применительно к рынку жилья, а также с учетом субъектной специфики данного рынка, уточнено понятие рынка жилой недвижимости. Рынок жилья — это сектор национальной рыночной экономики, имеющий относительно регулируемый на законодательном уровне характер и представляющий собой с одной стороны, совокупность объектов, предназначенных для проживания, а с другой, — систему экономико-правовых и маркетинговых отношений субъектов рынка, участвующих в процессе создания, управления, использования и реализации жилых объектов.
Рынок жилой недвижимости существенно отличается от рынков стандартизированных товаров. Теоретические исследования характера взаимоотношений участников рынка позволили определить специфику субъектной структуры рынка жилой недвижимости и выявить социальную значимостью рынка жилой недвижимости.
Литература:
1. “ Асаул, А. Н. Экономика недвижимости: учебник для вузов. — 3-е изд., исправл. / А. Н. Асаул, С. Н. Иванов, М. К. Старовойтов. — СПб.: АНО «ИПЭВ», 2009. -304 с.
2. Викторов М. Ю. Маркетинг рынка недвижимости / М. Ю. Викторов // Маркетинг и маркетинговые исследования в России.- 2006.- N 6.- С.15–22..
3. Гриненко С. В. Экономика недвижимости. Конспект лекций / С. В. Гриненко. — Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004. — 152 с.
4. Крутик А. Б. Экономика недвижимости. Учебники для вузов / А. Б. Крутик, М. А. Горенбургов, Ю. М. Горенбургов. — СПб.: Издательство «Лань», 2008. — 480с.
5. Стерник Г. М. Технология анализа рынка недвижимости / Г. М. Стерник. — М.: АКСВЕЛЛ, 2005. — 203 с.
