Земля как объект сделок

Окружающая природная среда состоит из взаимосвязанных и взаимообусловленных компонентов, важнейшим из которых является земля. Термин «земля» многогранен. Он может обозначать земной шар, нашу планету как космический объект и часть мирового пространства. Земля может рассматриваться как среда обитания человека, включающая земную и воз­душную оболочки земного шара, его недра, поверхность и ландшафт, живот­ный и растительный мир. Земля - основа жизни и деятельности человека, источник удовлетворения его первостепенных нужд, важнейшее условие существования и воспроизводства постоянно сменяющих друг друга человеческих поколений.

В экономической сфере земля выступает как средство производства (в сельском и лесном хозяйстве) и как пространственный операционный базис (для всех видов транспорта, большинства отраслей перерабатываю­щей промышленности, строительной индустрии). Как средство производства земля не может быть заменена другим, ибо недвижимое, строго локализованное средство производства и может быть использовано только в данном месте.

В социально-экономическом отношении земля выступает как объект собственности, так как экономическую основу системы любого государст­ва составляет форма собственности на природные ресурсы, то есть установленные законом правомочия по их владению, пользованию и распоряжению. Таким образом, земля как природный объект одновременно является объектом хозяйствования людей, а следовательно, имеет особый юридический статус, зависящий от общественной формации государства и общества.

Переход от национализации земли к ее приватизации на основе проведе­ния в Казахстане земельной реформы, ликвидация монополии госу­дарственной собственности на землю существенным образом изменили ха­рактер и содержание земельных отношений. В результате включения земли как недви­жимости в систему рыночного оборота путем совершения купли-продажи, залога, наследования, аренды и других сделок с землей, отношения по поводу земли, оставаясь по существу земельными, приобрели имущественный ха­рактер.

Говоря о земле как объекте сделок, необходимо отметить, что его право­вое регулирование, которое является, по сути, юридическим оформлением государственного регулирования экономических отношений собственности на природные ресурсы, осуществляется посредством как земельного, так и гражданского законодательства Республики Казахстан. Это подчеркивает особую сложность земли как наиболее важного природного ресурса страны. Являясь объектом земельных правоотношений, земельные участки попадают в гражданский оборот и порождают имущественные и обязательственные права.

Тем не менее, как природный ресурс, изначально являющийся собствен­ностью государства Казахстан, земля не может быть полностью включена в гражданский оборот товаров и услуг, так как является стратегически жизнен­но важной основой государственных интересов, касающихся целостности его территорий, границ и др, включающих, несомненно, заботу и о судьбе каждого отдельного гражданина республики. Поэтому природоресурсное, земельное и другое, непосредственно регулирующее земельные правоотно­шения отраслевое законодательство вводит определенные ограничения по распоряжению земельными ресурсами, которое складывается, прежде всего, из принципов и форм приобретения, пользования и отчуждения земельных участков, прав и обязанностей собственников земельных участков и др. Так, в связи с исключительной особенностью объекта земельных правоотно­шений как природного ресурса государством осуществляется повсеместная поддержка мероприятий по рациональному использованию и улучшению ка­чества земель. Согласно этому принципу государство осуществляет необхо­димые меры политического, экономического, организационного, правового и идеологического характера в целях рационального использования и улуч­шения качества земель.

Собственники земельных участков вправе их продать, подарить, передать в залог, в уставные фонды (капиталы), в аренду и срочное пользование, об­менять на любое недвижимое имущество, заключить договор ренты или до­говор пожизненного содержания с иждивением, добровольно отказаться от земли. Такие участки наследуются по закону или в соответствии с завещани­ем.

Землевладельцы и землепользователи вправе с согласия органа местного самоуправления, так как земля в этих случаях остается в государственной собственности, обменять свои участки на другие участки, сдать их в аренду или срочное пользование, приватизировать, добровольно отказаться. Земель­ные участки, переданные гражданам в пожизненное наследуемое владение, наследуются по закону; земли, переданные в бессрочное (постоянное) поль­зование, наследуются или переходят к правопреемнику только вслед за строениями, зданиями и сооружениями.

Арендаторы и срочные пользователи земли вправе (если это разрешено в договоре аренды или договоре срочного пользования) обменять свои земель­ные участки, приватизировать их, добровольно отказаться от земли.

При этом собственник земельного участка осуществляет права владения, пользования и распоряжения земельным участком по своему усмотрению без получения каких-либо разрешений государственных органов, если иное не предусмотрено настоящим кодексом и иными законодательными актами (ст.25 Земельного кодекса РК).

Как мы видим, земля является объектом множества сделок. В результате совершения сделок с землей у их сторон-участников возникают и, со­ответственно прекращаются множественные: имущественные, вещные и обязательственные права.

Утвержденная Конституцией наравне с государственной собственностью частная собственность на землю, а также введенные законодательством дру­гие ограниченные права, как землепользование, залог, сервитут и др., образо­вали круг имущественных прав на земельные участки. В связи с чем законо­дательно закреплено, что земля является имуществом. Имущество как объ­ект прав не следует отождествлять только с их экономической природой как товаров, что, например, сделано в работе «Основы государства и права Рес­публики Казахстан», в которой указано, что земля, ее недра, воды, расти­тельный и животный мир, другие природные ресурсы - это не имущество, не товары, а дары природы и имеют естественно-природное начало. И не слу­чайно поэтому они исключены из гражданского, товарно-денежного оборота [4].

Надо отметить, что подобный взгляд господствовал в науке земельного и других отраслей права о природных ресурсах и связывался с принципом ис­ключительности государственной собственности на землю, ее недра, воды и леса, закрепленном в Конституции СССР 1977 г. (ст. 11). В казахстанской ли­тературе этот взгляд на основе анализа многочисленных работ в советской юридической литературе отстаивался в работе А.Е.Еренова, Н.Б.Мухитдинова, Л.В.Ильяшенко, в которой к числу принципов земельного права относилось исключение земли и других объектов природы из товарно­го (гражданского) оборота [3]. 

Действительно, объекты природы - это естественные природные предме­ты. Но правом, как объекты права собственности и других вещных прав они опосредуются не непосредственно в своих природных качествах, а в своем социальном качестве имущества. Не случайно, говоря об объектах граждан­ских прав, ст. 115 Гражданского Кодекса указывает, что ими являются иму­щественные и личные блага и права, а имущественные блага и права объеди­няются в данной статье понятием имущества. Право собственности (и не только частной, но и государственной) является основным и типичным иму­щественным правом. Это обосновывается не только в научной литературе, но и получило закрепление в законодательных актах, в т. ч. отраслевых, о при­родных ресурсах, причем имуществом закон признает не только вещи, находящиеся в обороте, но и вещи, изъятые из него (п. 2 ст. 116 Гражданского Кодекса).

Согласно ст. 117 Гражданского Кодекса Республики Казахстан земельные участки отнесены к объектам недвижимого имущества. Собственник земель­ного участка как объекта недвижимости обладает широкими правомочиями владения, пользования и распоряжения земельным участком.

К земельным правоотношениям гражданское законодательство применя­ется только в восполнительном порядке, то есть в случаях, когда правила от­раслевого (земельного или экологического) законодательства содержат про­белы по какому-либо вопросу. В данном случае можно подчеркнуть, что гражданским законодательством будут регулироваться все возможные, то есть установленные и не запрещенные сделки с землей, участники которых выступают равными в правоотношениях. Это, прежде всего, сделки по куп­ле-продаже, дарению, аренде и др. земельных участков между гражданами и негосударственными юридическими лицами. Там, где участником выступает государство в лице своих уполномоченных органов, мы теряем необходимое для гражданско-правого регулирования правило о равноправии субъектов правоотношения [5].

Таким образом, предмет гражданско-правового регулирования в подав­ляющей своей массе сводится к равноправным имущественным отношениям. Именно поэтому гражданское право и служит юридическим фундаментом развития свободного земельного рынка.

Государство определяет четкие рамки возможного применения правового регулирования и контролирует использование земельных участков, в соот­ветствии с нормами специального земельного и экологического законода­тельства. Участие государства в эколого-правовых отношениях накладывает на них серьезный отпечаток и во многом определяет его специфику. Получа­ется, что по причине своей особой роли государство как участник земельных правоотношений, объектом которых является земля, имеет практически не­ограниченные возможности для манипуляции своими обязательствами.

Поэтому, на наш взгляд, необходимо акцентировать, что перестройка системы права собственности на природные ресурсы, возрастание роли дого­вора и других частноправовых институтов в экологическом и в частности в земельном законодательстве, появление, как следствие, множественности новых субъектов - участников правоотношений объективно требуют измене­ния и пересмотра государственных экологических функций.

Основной проблемой при формировании земельного участка как объекта права является установление системы идентифицирующих признаков, кото­рые необходимо вносить в правоустанавливающие документы. Указанные признаки являются не только параметрами, позволяющими отличить один земельный участок от другого; они, кроме того, определяют правовой режим объекта, предопределяют судьбу земельного участка.

В заключение исследования темы индивидуализации земельного участка как объекта имущественных прав, укажем, что на различных этапах развития законодательства набор параметров земельного участка, определяющих его правовой режим, менялся. Это объясняется, опять-таки важностью и сложностью правового режима земельных участков и вовлечения их в имуществен­ный оборот. Возможные последующие изменения, связанные с введением новых или отменой прежних идентифицирующих признаков, вновь создадут проблемы юридической силы ранее выданных документов и заполнения пра­вового и земельного кадастров.

Литература:

1.    Конституция Республики Казахстан от 30 августа 1995г. (с изменениями, внесенными Законом РК от 07.10.98 г. N 284-1)

2.    Гражданский кодекс Республики Казахстан (Общая часть) от 27 декабря 1994 года.

3.    Еренов А.Е., Мухитдинов Н.Б., Ильяшенко Л.В. Предмет и система совет­ского земельного права. - Алма-Ата: Наука, 1981. – С. 208.

4.    Мухитдинов Н.Б., Бектурганов А.Е. Надо учитывать национальные тради­ции // Юридическая газета. – 1999. – 10 марта.

5.    Гражданское право: В 2 т. Том 1: Учебник / Под ред. Е.А. Суханова. М.: Изд. Бек, 1998. - С. 786.