Договор участия в долевом строительстве в настоящее время получил широкое распространение и является одним из самых эффективных способов решения жилищной проблемы для граждан.
Однако, как показывает практика, споры по поводу несогласования условий договора долевого участия между сторонами не редкость.
Реализация закрепленного статьей 40 Конституции Российской Федерации [9] права граждан на жилище в период перехода к рыночной экономике и приватизации жилья показала недостаточность регулирования общественных отношений действующим Гражданским законодательством.
Так в 2003 году Верховным Судом Российской Федерации проведено выборочное изучение дел (рассмотренных в период с 1999 по 2001 год) по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов. Изучение практики показало, что с целью приобретения жилых помещений граждане заключают с организациями договоры как предусмотренные, так и не предусмотренные законом и другими правовыми актами.
Например, договоры граждан с организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, неисполнение которых послужило основанием для обращения в суд, носили самые различные названия: подряда, долевого участия в строительстве, совместной деятельности, приобретения квартиры по возмездному договору, в том числе с трудовым участием гражданина-дольщика, купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, безвозмездной передачи квартиры в собственность, уступки требования(цессии) и др. [1].
Объективная необходимость правового регулирования указанных общественных отношений привела к появлению нового в гражданском праве вида договора — договора участия в долевом строительстве. Так 01 апреля 2005 года вступил в силу Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (Далее по тексту — Закон) [8].
С принятием данного закона Застройщики не прекратили использование ранее отработанных схем привлечения денежных средств, несмотря на запреты установленные законом, что было вызвано ужесточением Законом требований к Застройщикам. В результате в 2013 года Верховный суд Российской Федерации в своем Письме Письмо от 30.01.2013 № 7-ВС-368/13указал, что действие указанного Федерального закона распространяется также на отношения, возникшие при совершении сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т. д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве [11].
Таким образом, на сегодняшний день договор участия в долевом строительстве стал одним из самых эффективных способов решения жилищной проблемы для граждан. Преимуществом заключения таких договоров то, что на первоначальном этапе строительства стоимость жилья меньше, чем после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию, договором может быть предусмотрена рассрочка оплаты цены договора, дольщик имеет возможность выбора наиболее понравившегося жилого помещения, его пожелания могут быть учтены застройщиком при планировке с учетом развития монолитно-каркасного строительства.
Так список застройщиков, представивших отчетность об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства за II квартал 2013 года опубликованный на официальном портале органов государственной власти Тюменской области [12] содержит перечень из 100 застройщиков по 270 объектам строительства. В то же время, например, привлечение денежных средств граждан через Жилищно-строительные кооперативы развивается менее динамично. Так в Едином государственном реестре юридических лиц по состоянию на 10 ноября 2013 года включены сведения о ста Жилищно-строительных кооперативах созданных с 2003 года, из которых в 2013 году создано только пять [6].
В соответствии с ч. 4 ст. 4 Закона договор участия в долевом строительстве должен содержать:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества;
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства.
5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору (данное условие введено Федеральным законом от 30.12.2012 № 294-ФЗ [10], вступающим в силу с 01.01.2014 года).
Данные условия являются существенными для договора участия в долевом строительстве, о чем свидетельствует положение ч. 5 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве, согласно которому при отсутствии в договоре указанных условий договор считается незаключенным [5, с. 8].
Следует отметить, что особенности правового режима договора участия в долевом строительстве как сделки установлены законодателем с учетом только объекта долевого строительства, который и представляет собой предмет договора участия в долевом строительстве.
Но предмет данного договора обладает двумя особенностями. Первая заключается в том, что он состоит из двух элементов — жилого или нежилого помещения, на которое у участника долевого строительства по результатам реализации договора участия в долевом строительстве возникает право собственности, и доли в общем имуществе многоквартирного дома или иного объекта градостроительной деятельности, в состав которого входит соответствующее жилое или нежилое помещение.
Вторая особенность объекта долевого строительства заключается в том, что он сам входит в состав имущественного комплекса многоквартирного дома или иного объекта градостроительной деятельности [4, с. 30].
Представляется правильно сформировать условие о предмете договора участия в долевом строительстве можно путем анализа понятия рассматриваемого договора, которое отражено в ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве. Договор участия в долевом строительстве — это соглашение, по которому застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением иных лиц построить объект недвижимости и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать часть этого объекта участнику долевого строительства за обусловленную договором цену.
Следовательно, предмет договора участия в долевом строительстве имеет две составляющие. Первую составляющую образует материальный объект в виде вновь построенной недвижимости, причем не всего здания (сооружения), а лишь его части. Вторая составляющая предмета договора участия в долевом строительстве должна быть представлена действиями застройщика, которые направлены на строительство всего объекта недвижимости, а также передачи части объекта дольщику соразмерно вложенным денежным средствам. При этом действия застройщика связаны с проведением работ, а также оказанием всевозможных услуг при организации строительства [2, с. 9].
Что касается предмета договора долевого участия в строительстве, то здесь возникает ряд трудностей, поскольку в момент заключения договора еще нет самого предмета, поэтому выполнить условие законодателя о детализированной характеристике так, чтобы его можно было выделить из ряда однотипных предметов, очень сложно. И в зависимости от того, насколько четко будет проработан данный раздел договора — предмет договора, настолько и уменьшится риск со стороны участника не получить свою квартиру по завершении строительства или получить ее не того качества.
Есть единственный выход для того, чтобы не попасть в данную ситуацию. Необходимо привязать строящийся дом к тому земельному участку, на котором он строится, указав адрес земельного участка, расположение его на этом участке, так как в последнее время организации-застройщики стали застраивать целые кварталы или целые микрорайоны. Во-вторых, необходимо указать целевое назначение строящегося дома в целом и предмета договора долевого участия в строительстве, т. е. квартиры; в-третьих, общую площадь, в том числе полезную и жилую, общую этажность строящегося дома, этаж, на котором расположен предмет договора, наличие балконов, гаражей, машино-мест, лифтов, подвальных помещений. Описание родовых признаков необходимо для того, чтобы не возникло проблемы распоряжения предметом после завершения строительства. В практике развития института долевого участия в строительстве были случаи, когда заключались договоры без указания конкретного предмета, а указывалась только доля в строящемся доме [7]. При наличии доли в строящемся доме очень часто появлялись споры за то или иное помещение. Именно поэтому если предметом договора выступает конкретное помещение, то необходимо выделение доли из целого, и споры по данному поводу отпадают сами собой [4, с 23].
Как правило, объект долевого строительства индивидуализируется следующим образом:
- в тексте договора участия в долевом строительстве определяются строительный номер квартиры, этаж, местоположение квартиры на площадке этажа и/или в осях, количество комнат в квартире, общая площадь квартиры в соответствии с проектной документацией;
- в качестве приложения к договору участия в долевом строительстве сторонами оформляется план объекта долевого строительства (квартиры), представляющий собой экспликацию из поэтажного плана соответствующего многоквартирного дома согласно проектной документации [3, с. 18].
В связи с этим, логично дополнение п.1 ч. 4 ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» словами «с указанием адреса объекта недвижимости, вида (квартира, комната, помещение и т. п.) и назначения помещения (жилое или нежилое), строительного номера квартиры (помещения), расположения объекта долевого строительства в осях, этажа, общей и жилой площади, количества комнат».
Такая детальная регламентация предмета договора в Законе исключит возникновение споров о предмете договора, возникающих в настоящее время в результате расплывчатых требований Закона к предмету договора участия в долевом строительстве: «Определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии проектной документацией застройщиком». Действующее требование к предмету договора, с учетом его специфики, допускает расширительное толкование норм закона.
Литература:
1. Бюллетень Верховного Суда РФ — 2003. — № 2.
2. Ершов О. Г. О существенных условиях договора участия в долевом строительстве // Нотариус. — 2007. — № 2. — С. 9.
3. Жигачев А. В. Заключаем договор участия в долевом строительстве // Жилищное право. — 2008. — N 11. — С. 18.
4. Козлова Е. Б. Особенности предметов договоров, опосредующих строительную деятельность в сфере создания объектов недвижимости // Правовые вопросы строительства. — 2012. — N 2.
5. Маковская А. А. Договор участия в долевом строительстве // Хозяйство и право. — 2005. — № 5. — С. 8.
6. Официальный сайт Федеральной налоговой службы России: http://egrul.nalog.ru/
7. Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 09.03.2010 по делу N А35–4770/2009 [Электронный ресурс]. Документ опубликован не был. Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс» (дата обращения 14.10.2013); постановление ФАС Центрального округа от 09.03.2010 по делу N А35–4769/2009 [Электронный ресурс].Документ опубликован не был. Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс» (дата обращения 14.10.2013).
8. Российская газета — 2004. — 31 декабря. — № 292.
9. Российская газета — 2009. — 21 января. — № 7.
10. Собрание законодательства РФ — 2012. — 31 декабря. — № 53 (ч. 1) — ст. 7619
11. Экономика и жизнь (Бухгалтерское приложение) — 2013–15 февраля. — № 6.
12. http://admtyumen.ru/ogv_ru/finance/town-planning/dolstroy/dolchikam/more.htm?id= 11070579@cmsArticle
