Покупка недвижимости за рубежом как инвестиции

Покупка недвижимости. Всегда это действие приводило к большим затратам и делало брешь в собственном «кошельке». Однако на покупке недвижимости можно заработать, используя ее в качестве инвестиции. В настоящее время актуально вкладывать денежные средства в жилье за рубежом. В данной статье проанализировано рентабельно ли инвестирование в недвижимость заграницей, что нужно для этого делать, и приведены примеры некоторых стран с наиболее высоким доходом от вложений в жилье. Но вначале следует разобрать, что представляет собой вложение в покупку коммерческого жилья.

Инвестиции в недвижимость — это не все операции с недвижимостью. К ним относятся только те, что приносят или должны приносить доход. К примеру, купив жилье заграницей, можно получить от него доход, если сдавать в аренду или же продав его после завершения строительства. Инвестиции в недвижимость различаются по объекту инвестирования (квартира, дача и др.), региону (Московская область, Краснодарский край, заграница и т. п.) и стадии, т. е. покупка участка под строительство, долевое участие, покупка готового объекта [1].

Инвестиции в иностранную недвижимость сейчас набирают все большую популярность. С каждым годом все больше россиян задумываются о приобретении недвижимости заграницей, так как цена на недвижимость в России намного превышает цены в других странах, таких, к примеру, как Кипр, Болгария, Чехия и т. д. Именно поэтому многие потенциальные инвесторы направляют значительные средства на покупку иностранной недвижимости. И по прогнозам многих экспертов инвестиции будут продолжать расти и наращивать обороты. Но следует быть более разборчивым в покупке недвижимости для получения дохода. По этому поводу высказался Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock: «Крайне важно не смешивать понятия «покупка для себя» и «покупка для инвестиций». Иными словами, тот объект, который россиянин покупает для себя, зачастую оказывается слабо привлекательным с точки зрения получения рентного дохода. Как следствие, далеко не всегда есть смысл выбирать объект для инвестиций с учетом того, чтобы в перспективе перебраться жить поближе к нему. Зарабатывать на недвижимости нужно там, где это приносит стабильный доход и имеет оптимальное соотношение «прибыль — риски»».

Также инвестирование за рубеж стало распространено с целью диверсификации рисков. Сейчас российские клиенты обсуждают небывалый рост цен в России, приводя фантастические цифры для европейских стран. Словом, купив квартиру на этапе строительства, уже через полгода можно «заработать» до 30–40 % от своих вложений. Но порой стройка длится годами, суды тянутся бесконечно и человек нескоро получает свою недвижимость в собственность. В общем, инвестору следует сначала сформировать инвестиционный портфель, включающий в себя различные по степени риска и доходности вложения, а потом уже делать выбор между быстрорастущей российской экономикой или стабильной устоявшейся правовой системой.

Из всего вышесказанного напрашивается вопрос: где лучше всего покупать недвижимость, с целью получения дохода и как не прогадать со страной? Для небольших инвестиций следует выбирать стабильные и раскрученные курортные направления, а с точки зрения перспектив рынка (стабильности и роста цены на саму недвижимость) такие, где новое жилье не возводится миллионами квадратных метров в год.

Разберем региональные особенности инвестирования в недвижимость в таких странах. Проанализировав рынок импортной недвижимости, можно выделить несколько стран, в которых выгодно инвестирование в недвижимость. Этими странами стали Испания, Кипр и Германия.

Испанский рынок в настоящее время динамично растет. Быстрые темпы строительства жилья обусловливают увеличение потребности в предприятиях сферы услуг: магазинах, барах, ресторанах, парикмахерских. Поэтому одновременно со строительством жилых зданий многие компании возводят и продают локалы (коммерческие помещения, предназначенные для организации в них вышеупомянутых заведений, а также для открытия различных офисов — проката автомобилей, турагентств и др.). Последние два года цены на жилую недвижимость росли примерно на 15 % в год, а на коммерческую — более чем на 20 % (в зависимости от района) [2].

Недвижимость Кипра расценивается как наиболее привлекательный способ вложения капитала. Это связано с географическим положением, климатическими условиями острова, гарантирующих неизменный спрос на недвижимость Кипра. В настоящее время цены на жилье на вторичном рынке дешевле предложений девелоперских компаний приблизительно на 40 %. Подобная ситуация не может не привлечь внимания большинства инвесторов именно на рынок вторичного жилья. Реальная возможность приобретения жилья сейчас и последующей продажи через несколько лет гарантирует существенную прибыль. Жилая недвижимость Кипра в собственности означает не только выгодные условия проживания во время отпуска по сравнению с отелем, но и возможность иметь дополнительную прибыль от аренды жилья, сдаваемую туристам. Но даже столь выгодные условия для инвестиций могут быть затруднительны для людей с невысоким уровнем накоплений. Самое недорогое жилье на Кипре стоит не менее 90000 евро, а для первоначального взноса потребуется внести около 40 % стоимости. Поэтому, для приобретения недвижимости на Кипре необходимо иметь круглую сумму денег, чтобы в последствие получать доход [2].

Германия также пользуется популярностью среди российских покупателей, особенно это хорошо просматривалось в 2012 году. И это при том, что жилая и коммерческая недвижимость в этой стране подорожали в прошлом году по сравнению с 2011 г. Но зато сдача недвижимости в аренду очень прибыльное занятие и риски при этом минимальны. В Германии очень легко найти арендаторов, поскольку большинство жителей не имеют своего жилья, а арендуют его на длительный срок. Кроме того, налогообложение в этой стране «прозрачное», поэтому арендодателю не приходится беспокоиться на этот счет. Все это способствует выгодности сдачи недвижимости в аренду, чем и занимаются россияне, которые могут себе позволить вложить средства в покупку жилья в Германии [2]. «Газета.Ru» опубликовала цены, связанные с недвижимостью в столицах двух стран [3]. Данные приведены в табл. 1.

Таблица 1

Сравнение цен в городах Москве и Берлине

Но некоторые эксперты высказывают свое мнение о том, какие страны наиболее выгодны для инвестирования. К примеру, Елена Лукашова, генеральный директор ЗАО «Зеленый Континент» говорит: «Безусловно, одной из самых лучших стран для деятельности рантье является Австралия. Высокие арендные ставки на недвижимость в Австралии не могут не радовать потенциального инвестора. Ликвидный объект стабильно приносит не менее 8 % годовых, а доход от сдачи в аренду некоторых объектов достигает 10–15 %. В связи с прекрасным климатом сезон тут длится круглый год и заполняемость объекта составляет не менее 85 %. Многие строительные компании даже гарантируют доходность 6–8 % годовых на сдачу своих объектов первые 2–3 года, поскольку они знают рынок и уверены, что клиент все равно получит больше и не будет требовать выполнения гарантийных обязательств» [3]. Или же можно, к примеру, привести мнение Алексея Василевского, директора компании «Гермес Групп»: «На мой взгляд, Хорватия предоставляет отличные условия для приобретения и последующей сдачи недвижимости в аренду. Страна с населением около 5 млн. человек ежегодно принимает почти 10 млн. туристов. Гостиничная сеть невелика и откровенно не справляется с этим потоком, поэтому апартаменты для аренды очень востребованы на рынке. Большинство из них резервируются на летний сезон еще до апреля. Это тенденция последних нескольких лет. Активный сезон сдачи длится с середины мая по конец сентября» [3].

Но невозможно просто так вложить денежные средства в недвижимость за рубежом, не соблюдая нескольких правил, которые необходимы инвесторам. Для начала инвестору следует определиться, какой вид дохода он хотел бы получать, например, прибыль с аренды, акций и т. п. Следующее правило заключается в том, что при выборе местоположения следует учитывать специфику страны, ее местоположение, климатические условия. «Иногда целесообразнее приобрести маленький по площади объект, но на береговой линии или, наоборот, дальше от моря, но побольше» — рассуждает Наталья Завалишина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ DPM» [3]. Далее, покупая первичную недвижимость за рубежом нужно быть осторожным, так как существует опасность при покупке строящегося жилья. Эксперты советуют не бояться кредитов, которые во многих странах предоставляют на довольно привлекательных условиях. Кроме того, к покупке следует подходить трезво и понимать, что инвестиции эти долгосрочные, не стоит ждать от них быстрой отдачи. Не всегда то, что приобретет покупатель, понравится арендодателю, поэтому если покупатель выступает в качестве инвестора, то ему следует отрешиться от всего личного и изучить конъюнктуру конкретного рынка, учесть потребности потенциальных потребителей. В большинстве стран существует жесткий контроль над рынком аренды, обязательные налоги, сертификация помещения, регистрация жильцов. Поэтому тем, кто сдает недвижимость внаем, необходимо ознакомится с законами данного государства.

Несомненно, вложение денежных средств в зарубежные квадратные метры имеет массу преимуществ. Стремление приобрести дом в другой стране вполне объяснимо. На то есть несколько причин, таких как получение дохода с перепродажи недвижимости или ее аренды. Прежде чем решиться на покупку квартиры за границей, дома с земельным участком или инвестировать в недостроенный объект, следует вспомнить об основных правилах инвестирования в заграничную недвижимость. Также стоит учесть все риски, которые могут поджидать при приобретении жилья в собственность. Следует ознакомится с законодательной базой государства, в котором хотелось бы инвестировать денежные средства в недвижимость, так как в некоторых странах возможны проблемы с оформлением жилья иностранным гражданам. Но все же цены на объекты недвижимости за границей растут очень высокими темпами. Поэтому в случае приобретения собственности за границей только для отдыха совсем необязательно сдавать купленный дом или квартиру в аренду на время «простоя» [4]. В любом случае через год недвижимость сильно вырастет в цене и принесет прибыль. Если учесть все риски, соблюдать некоторые правила и быть бдительным, то можно выгодно инвестировать деньги в недвижимость и получать от этого доход.

Литература:

1.        Недвижимость за рубежом: инвестиции без покупки // Все о недвижимости во всем мире [сайт] URL: http://nedwizimost-2012.narod2.ru/investitsii_v_nedvizhimost/

2.        Анна Белова. Инвестиции в недвижимость за границей: где и какую недвижимость сейчас выгоднее покупать в Европе // Строительство. Ремонт. Недвижимость [сайт] URL: http://www.rmnt.ru/story/realty/303454.htm

3.        Покупка жилья в Европе: итоговые цены // Газета.RU [сайт] URL: http://www.gazeta.ru/

4.        Инвестиции в зарубежную недвижимость // METRINFO.RU[сайт] URL: http://www.metrinfo.ru/articles/109566.html