Россия — самая большая по площади страна, богатая земельными ресурсами. Ее просторы расположились от южных морей до полярного края. Но, к сожалению, из-за оттока людей в города плотность населения вблизи их повышается, тем самым увеличивая долю неиспользуемых земельных ресурсов на периферии. Сегодня огромные площади земель пустуют либо находятся в плачевном состоянии. Причем это не только территории Северной части, но и довольно плодородные почвы центральной части нашей страны.
Одним из таких субъектов РФ является Орловская область. Несмотря на то, что в регионе в последнее время ведется целенаправленная работа по вводу земельных участков в оборот, в области есть еще значительные площади простаивающих земель.
Для выхода из сложившейся ситуации российский рынок земли, в целом, и рынок Орловской области, в частности, нуждается в таком виде перспективного бизнеса как ленд-девелопмент.
Ленд-девелопмент (англ. Land development) — высокорентабельный, очень доходный и привлекательный для инвестирования земельный бизнес, включающий в себя, во-первых, приобретение наиболее подходящего и привлекательного земельного участка, во вторых –проведение организационных работ для налаживания необходимой и, по возможности, наиболее полной инфраструктуры. Нельзя забывать и про подведение всех коммуникаций, газа, воды, канализации, электричества, и т. п. Конечным результатом данного бизнеса является продажа уже освоенного, облагороженного и развитого участка покупателю.
Инвестирование подобных проектов и денежные вложения в такой вид бизнеса, как земельный девелопмент получают все наибольшее распространение и становятся все привлекательнее, поскольку доходы от капитальных вложений в данные проекты достаточно высоки. [3,4]
Возможный вариант девелопмента земельного участка выбирается на основании понимания всех сегментов рынка недвижимости, как жилой, так и коммерческой. Поскольку существующие ограничения могут значительно сузить выбор наиболее эффективных вариантов концепции, необходимо с самого начала определить следующие параметры:
- наличие правовых ограничений на использование земельного участка;
- технические требования;
- площадь застройки;
- застраиваемая территория.
Концепция ленд-девелопмента необходима для рассмотрения различных вариантов развития земельных участков и выбора наиболее оптимального из них. Концепция должна отвечать на следующие вопросы:
- каким образом можно улучшить или модернизировать земельный участок;
- какого будет его функционально назначение;
- какими должны быть потребительские свойства земельного участка;
- какую прибыль способен принести земельный участок инвестору.
Подготовка и разработка проекта ленд-девелопмента строится на тщательном исследовании рынка и прогнозе тенденций его развития. Помимо этого необходимо учесть:
- качество земельного участка: местоположения и прилегающей территории, пешеходной и транспортной доступности;
- перспективы развития района;
- целевые группы потребителей;
- оптимальные варианты развития земельного участка;
- разработку инфраструктуры земельного участка;
Девелопмент земли, следуя классическим канонам, можно подразделить на три этапа:
1) действия с неподготовленными земельными участками;
2) сооружение и подведение основных элементов инфраструктуры (дорог, магистральных инженерных сетей);
3) разделение земли на участки, готовые для последующей застройки. [2]
Следует отметить, что ленд-девелопмент во всем мире является высокодоходным бизнесом, но при этом и с высоким риском. Стоимость комплекса услуг по лэнд-девелопменту обычно составляет несколько сотен тысяч рублей, подобные затраты по отношению к общей себестоимости крупного проекта незначительны, а польза от них несомненна. В любом случае, цель всех видов девелопмента — получение прибыли от недвижимости, стратегии же достижения этой цели могут быть разные. Кто-то ориентируются на максимальную стоимость объекта недвижимости, другие — на максимальный доход от него.
В будущем влияние ленд-девелопмента на развитие и укрепление рынка земли в России, будет большим вследствие выгодности данного бизнеса. Существует очень большой, и все более увеличивающийся, спрос на земельные участки по всей России. По количеству предложений по приобретению участков годных к освоению лидирует Москва и Московская область. Но и в регионах находящихся на периферии земельный рынок не затихает и не спит.
В принципе, ленд-девелопмент можно отнести к одному из видов инвестирования, то есть покупатель присматривает выгодную с его точки зрения землю, которую и выкупает впоследствии. Для того чтобы она принесла ему доход, необходимо заняться ее обустройством и межеванием, которое позволит в дальнейшем реализовывать либо земельные участки с подрядом, либо уже готовые застроенные территории.
В настоящее время основными направлениями реализации девелоперских проектов в нашей стране является приобретение земельных участков вблизи городских территорий для строительства коттеджных поселков. Если речь идет о загородных поселках, инвестору выгодно приобретать земли сельскохозяйственного назначения, стоимость которых намного дешевле, чем земель поселения, и переводить в земли под ИЖС.
О томкак сегодня развивается рынок недвижимости могут свидетельствовать огромные площади загородных земель, которые заняты под строительством коттеджных поселков. На данный момент уже наметилась положительная тенденция в повышении спроса на загородные дома. Повсеместно можно увидеть на окраинах городов строящиеся огромные виллы, расположенные на больших земельных участках. [5]
Таким образом, можно отметить, что загородная недвижимость в перспективе станет еще более популярной. Правительство России делает большие ставки на развитие ленд-девелопмента, потому что именно благодаря такому бизнесу большие города России (Москва, Санкт-Петербург, Казань, Воронеж, Челябинск, Нижний Новгород, Самара, и др.) будут расселены.
Быстро растущие сети торговых организаций тоже требуют благоустроенных участков, имеющих перспективу дальнейшего развития. Соответственно есть большой спрос на проекты, имеющие торговое направление, а также складское. Инвестиции в земли промышленного назначения и этот вид строительства так же приносят большие дивиденды своим владельцам. Очень выгодно вкладывать деньги, и инвестировать капитал под строительство промышленных объектов. Однако такие проекты требуют больших вложений и уступают способам, приведенным выше.
Но не нужно забывать и о том, что земли сельскохозяйственного назначения также требуют грамотного управления, так как они являются одним из главных богатств Орловщины. К сожалению, используется оно пока крайне нерационально. Многие, когда-то плодородные, поля зарастают чертополохом, кустарником, молодыми березками. Поэтому необходимо выработать механизмы, способствующие сохранению и увеличению доли сельскохозяйственных земель. Причем это должны быть не только посевные площади, но и земли для организации предприятий, которые в перспективе станут снабжать городское население продовольствием. Ведь во всем мире только и говорится о продовольственном кризисе, который вскоре может наступить, если не увеличатся посевные площади.
При реализации девелоперской деятельности земель сельскохозяйственного назначения следует учитывать проведение следующих мероприятий:
1. повышение экономического плодородия почв — это прежде всего орошение и осушение, химическая мелиорация, применение удобрений, освоение севооборотов, поверхностное и коренное улучшение лугов и пастбищ;
2. сохранение плодородия и охрана почв: полезащитное лесоразведение, почвозащитные технологии и севообороты, систем мер по борьбе с водной и ветровой эрозией;
3. рациональное использование экономического плодородия почв: применение наиболее урожайных сортов, улучшение семеноводства, совершенствование схем размещения растений, соблюдение оптимальные сроков проведения сельскохозяйственных работ и выполнение их с высоким качеством, борьба с болезнями растений, вредителями и сорняками;
4. организационно-экономические мероприятия: совершенствование структуры посевных площадей с учетом конъюнктуры рынка, углубление специализации, применение прогрессивных форм организации и оплаты труда, совершенствование форм хозяйствования и др.
Проведение девелоперской деятельности с учетом вышеперечисленных рекомендаций будет способствовать сохранению земельных ресурсов, позволит увеличить долю отечественной сельскохозяйственной продукции на рынке, что в целом благоприятно отразится на экономике региона.
Литература:
1. Земельный кодекс РФ;
2. Девелопмент в недвижимости: монография/ М. А. Федотова, Т. В. Тазихина, А. А. Бакулина. — М.: КНОРУС,2013. 264с;
3. Стариков А. С., Самарина В. П. Проблемы рационального использования земель сельскохозяйственного назначения [Электронный ресурс]// Режим доступа: http://www.science-education.ru/ Дата обращения 15.05.2014;
4. Земельный девелопмент, или как проводить реконструкцию [Электронный ресурс]// Режим доступа: http://geo-time.ru/ Дата обращения 10.05.2014.
5. Перспективы развития ленд-девелопмента в России [Электронный ресурс]// Режим доступа: http://www.greenga.ru/news?record_id=67
