Изменение договора - это пересмотр ряда его условий при сохранении самого договора в силе [1]. Целью данной работы является рассмотрение условий изменения и расторжения договора жилищного кредитования и сравнительно-правовой анализ условий изменения и расторжения потребительских договоров для разработки новых условий и совершенствования модели договора жилищного кредитования.
Договор жилищного кредитования предусматривает условие о том, что условия договора могут быть изменены только по соглашению сторон. Все дополнения и изменения к договору должны производиться в письменной форме и подписываться двумя сторонами[2]. При сравнении договора жилищного кредита и условий потребительских договоров отметим, что последние предусматривают условия о изменении по взаимному соглашению сторон или судом по требованию любой из сторон договора[3]. Изменение договора жилищного кредитования судом по требвоанию одной из сторон договора, думаем является необходимым условием для обеспечения баланса интересов кредитора и заемщика в кредитных правоотношениях.
При проведении сравнения с условиями договора социального найма жилого помещения, подчеркнем, что данный договор может быть изменен при объединении граждан, проживающих в квартире, в одну семью или в случае признания нанимателем другого дееспособного члена семьи (например, наниматель выехал, умер или отказывается исполнять свои обязанности)[4]. Необходимо отметить, что аналогично договору найма, договор жилищного кредитования может быть изменен при объединении граждан проживающих в одной квартире но в разных комнатах в одну семью. В данном случае один из граждан выступит заемщиком, а второй созаемщиком. С распространением жилищного кредитования изменение договора жилищного кредитования в связи с данным обстоятельством будет актуально. Возможность признания заемщиком по договору жилищного кредитования взамен умершего члена семьи другого дееспособного члена семьи заемщика так же будет актуальна. Данное условие договора жилищного кредитования обеспечит возвратность и гарантированность жилищного кредита. В данный момент процедура замены заемщика вследствие его смерти регулируется законодательством о наследстве. При прямом указании возможности изменения договора жилищного кредитования и последующего признания заемщиком по данному договору другого дееспособного члена семьи повысится эффективность работы кредитной организации с заемщиками в том числе и важнее всего с проблемными. Представляется необходимым включить в условия договора жилищного кредитования следующее условие: «данный договор может быть изменен при объединении граждан, проживающих в квартире (приобретенной в кредит), в одну семью или в случае признания заемщиком другого дееспособного члена семьи (например, заемщик выехал, умер или отказывается исполнять свои обязанности).
Расторжение договора - это полное прекращение ранее состоявшегося договора и всех вытекающих из него для сторон обязательств и прав[5]. Договор жилищного кредитования может быть расторгнут по соглашению сторон[6]. Момент с которого расторгается договор жилищного кредитования остается неточным. Проводя сравнение с договорами энергоснабжения, купли-продажи отметим, что его условия предусматривают при расторжении договора по соглашению сторон прекращение действия договора в течение определенного срока (по истечении 90 (60, 120 и т.п.)) дней со дня, когда стороны достигли соглашения о расторжении заключенного между ними договора[7]. Определение в договоре срока по истечении которого договор жилищного кредитования будет расторгнут, позволит заемщику более полно понимать и осознавать свои действия, которое ему необходимо провести до конца срока расторжения договора жилищного кредитования. Допустим, это могут быть действия по оплате задолженности по коммунальным платежам за квартиру, подготовка и сдача квартиры представителям кредитора для последующей продажи ее на торгах, принятие мер по поиску другого жилого помещения для дальнейшего проживания. Таким образом, установление в договоре жилищного кредитования условия о определенном сроке в течение которого будет расторгнут договор необходимо для обоих сторон данного правоотношения.
Договор жилищного кредитования может быть расторгнут кредитором в одностороннем порядке в следующих случаях:
по инициативе кредитора в случае не заключения заемщиком в течение семи дней с момента подписания кредитного договора купли-продажи квартиры.
неоплаты заемщиком суммы первоначального взноса из собственных средств.
не представления заемщиком распоряжения на оплату договора купли-продажи.
отказа заемщика от регистрации договора ипотеки квартиры, купли- продажи квартиры.
Отказа заемщика от страхования жизни, трудоспособности заемщика, страхования квартиры.
В случае расторжения договора в одностороннем порядке банк направляет заемщику письмо о расторжении договора. Заемщик является потребителем, поэтому проведем сравнительный анализ условий о расторжении договора жилищного кредитования и потребительских договоров (договора социального найма, купли-продажи, оказания услуг), выявим различия и наметим условия, которые наиболее полно обеспечили бы соответствие договора жилищного кредита законодательству о защите прав потребителей.
Договор жилищного кредита может быть расторгнут кредитором при несоблюдении заемщиком обязанностей по регистрации договора ипотеки, по оплате первоначального взноса, при не заключении в течение 7 дней с момента подписания кредитного договора купли-продажи, при непредставлении заемщиком полисов страхования и копий документов, подтверждающих оплату страховой премии, при отказе заемщика до заключения договора купли-продажи квартиры от получения кредита. То есть при нарушении обязательств заемщика, предусмотренных договором. Аналогичные условия о расторжении потребительских договоров предусматривают расторжение договора в случае систематического нарушения контрагентом договорных обязательств с возмещением виновной стороной другой стороне убытков, возникших у нее в связи с расторжением договора[8].
Кроме указанных выше оснований расторжения договора, при сравнении с аналогичными условиями договора социального найма, отметим, что договор может быть расторгнут по инициативе (требованию) наймодателя:
если наниматель не вносит плату за жилое помещение и коммунальные услуги более 6 месяцев (п. 1 ч. 4 ст. 83 ЖК РФ). По смыслу этой нормы неуплата должна длиться 6 месяцев без перерыва. Отсюда следует, что если она прервется даже незначительным платежом, оснований к расторжению договора нет;
если наниматель, члены его семьи и другие граждане, за действия которых он отвечает (например, временные жильцы):
а) разрушают или повреждают жилое помещение ;
б) систематически нарушают права и законные интересы соседей, что делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении ;
в) используют жилое помещение не по назначению .
Договор социального найма может быть расторгнут по требованию наймодателя только в судебном порядке[9].
Целью договора жилищного кредитования является приобретение жилого помещения на кредитные средства банка, соответственно правоотношения по жилищному кредиту носят длительный характер. Соответственно договор жилищного кредита может быть расторгнут при утрате обеспечения по кредиту.
Представляется необходимым предложить следующие условия расторжения договора жилищного кредитования: при не оплате заемщиком платы за жилое помещение и коммунальные услуги более 6 месяцев непрерывно. Необходимость установления именно шести месячного срока обусловлена так же и тем, что это общепринятый срок неуплаты услуги потребителем, по истечении которого представление услуги прекращается. Например, при оказании услуг телефонной связи, если абонент не устраняет нарушение по оплате услуг связи в течение 6 месяцев с даты получения абонентом уведомления (в письменной форме) о намерении приостановить оказание услуг телефонной связи. Оператор связи в одностороннем порядке вправе расторгнуть договор[10]. Договор жилищного кредитования может содержать условие о его расторжении, если члены семьи заемщика разрушают и повреждают жилое помещение, систематически нарушают права соседей или используют жилое помещение жилое помещение не по назначению. Данные права банка на расторжение договора жилищного кредита, с развитием и распространением жилищного кредита, наиболее полно обеспечат целевое использование жилого помещения , приобретенного в кредит.
Расторжение договора возможно как по соглашению сторон, так и в одностороннем порядке.
По инициативе заемщика допускается расторжение договора жилищного кредитования до заключения договора купли-продажи квартиры[11]. Другие случаи расторжения договора по инициативе заемщика в виде одностороннего отказа от заключения договора в договоре жилищного кредитования не предусматриваются.
Сравнивая условие договора жилищного кредита с договором найма, отметим, что договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по инициативе нанимателя с письменного согласия членов семьи при отпадении надобности в этом жилье (например, в случае переезда на постоянное жительство в другую местность)[12]. Представляется необходимым в типовых условиях договора жилищного кредитования закрепить условие о расторжении договора по инициативе заемщика в любое время.
При наличии членов семьи, расторжение производится с их согласия, при наличии несовершеннолетних членов семьи расторжение производится с согласия органов опеки и попечительства. Причиной расторжения договора по инициативе заемщика может быть переезд в другую местность семьи заемщика, необходимость расширения жилого помещения в связи с увеличением членов семьи заемщика. Данное условие договора жилищного кредита обеспечило бы право потребителя на односторонний отказ от договора.
Право потребителя на односторонний отказ от исполнения договора трансформируется в кредитном договоре в право на досрочное исполнение соответствующего договора, т.е. на досрочный возврат суммы кредита. В большинстве случаев банки включают в договоры условие о том, что досрочный возврат суммы кредита возможен только с согласия банка либо предусматривают взимание с потребителя повышенных процентов в этих случаях[13].
Анализируя положения закона РФ "О защите прав потребителей" отметим, что потребитель имеет право расторгнуть договор на оказание услуг и требовать возмещения убытков в случаях:
а) предоставления ему недостоверной информации, которое повлекло приобретение услуги, не отвечающей необходимыми ему свойствами;
б) нарушения установленных сроков начала и окончания оказания услуги;
в) обнаружения существенных недостатков в оказанной услуге[14].
Проводя сопоставление у условиями договора жилищного кредитования представляется необходимым гарантировать право потребителя – заемщика на предоставление достоверной информации об услуге путем закрепления в договоре жилищного кредитования права потребителя – заемщика расторгнуть договор в одностороннем порядке при предоставлении недостоверной информации, повлекшее приобретение услуги не отвечающей необходимым для потребителя условиям.
Кроме этих случаев Федеральный закон "Об основах туристской деятельности в Российской Федерации" дал право каждой из сторон требовать изменения или расторжения договора в связи с существенными изменениями обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. К существенным обстоятельствам Закон отнес:
ухудшение условий путешествия, изменение сроков путешествия;
недобор указанного в договоре минимального количества туристов в группе, необходимого для того, чтобы путешествие состоялось;
непредвиденный рост транспортных тарифов;
введение новых или повышение действующих ставок налогов и сборов;
резкое изменение курса национальных валют.
Данный список существенных обстоятельств не исчерпывающий[15].
Думаем, что условия договора жилищного кредитования, носящего длительный характер, должны предусматривать следующие основания для расторжения договора заемщиком: непредвиденный рост тарифов за жилищно-коммунальные услуги, ухудшение условий кредитования в виде изменения сроков возврата кредита, введение новых или повышение действующих ставок налогов и сборов; резкое изменение курса национальных валют. Таким образом, заемщик потребитель будет защищен от инфляционных процессов в российской экономике.
Далее проводя параллель с потребительскими договорами, отметим, что договор энергоснабжения предусматривает расторжение договора судом по требованию одной из сторон только при существенном нарушении условий договора одной из сторон, или в иных случаях, предусмотренных договором или действующим законодательством.
Нарушение условий договора признается существенным, когда одна из сторон его допустила действие (или бездействие), которое влечет для другой стороны такой ущерб, что дальнейшее действие договора теряет смысл, поскольку эта сторона в значительной степени лишается того, на что рассчитывала при заключении договора [16]. В правоотношениях возникающих из договора жилищного кредитования заемщик, длительной неоплатой платежей по кредиту, допускает существенное нарушение условий договора жилищного кредита, тем самым, причиняя ущерб кредитору. Аналогично в договоре энергоснабжения существенное нарушение договора одной из сторон происходит при неоднократном нарушении абонентом сроков оплаты поставленной энергии. Отличие договора жилищного кредита от договора энергоснабжения в том, что договор жилищного кредитования расторгается в одностороннем порядке кредитором, а не через суд.
Проанализировав условия о изменении и расторжении потребительского договора и договора жилищного кредитования, были предложены условия изменения и расторжения договора, наиболее полно отражающие специфику договора жилищного кредитования как потребительского договора. Предложенные условия договора жилищного кредитования будут способствовать разработке типовой модели договора жилищного кредита и дальнейшему распространению жилищного кредита как одного из способов приобретения жилья и реализации конституционного права на жилье гражданина Российской Федерации.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК:
- Гражданское право. Учебник. В 2т/ Отв. ред. О.Н. Садиков. Т. 1. М.: Контракт : «ИНФРА-М»., 2006. С.199.
2. П. 6.7 Кредитного договор ЗАО Акционерный банк газовой промышленности «Газпромбанк».
3. Договор купли-продажи // ГАРАНТ Платформа F1 Эксперт, 2009.
- Жуйков В.М. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / В.М Жуйков. – М.: Юридическая фирма «Контракт», 2007. – 171 с.
- Гражданское право. Учебник. В 2т/ Отв. ред. О.Н. Садиков. Т. 1. М.: Контракт : «ИНФРА-М»., 2006. С.199.
6. П. 6.8. кредитного договора ЗАО Акционерный банк газовой промышленности «Газпромбанк».
7. Договор энергоснабжения // Гарант Платформа F1 Эксперт, 2009.
8. Голованов Н.М. Сборник хозяйственных договоров с комментариями / Н.М. Голованов. – М.: Питер, 2007. – 188 с.
- Жуйков В.М. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / В.М Жуйков. – М.: Юридическая фирма «Контракт», 2007. – 171 с.
- Бурылов А.В. Новые правила оказания услуг телефонной связи / А.В.Бурылов // Право и экономика. – 2005. – № 7.- С. 7-9.
11. П. 6.8. кредитного договора ЗАО Акционерный банк газовой промышленности «Газпромбанк».
- Жуйков В.М. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / В.М Жуйков. – М.: Юридическая фирма «Контракт», 2007. – 171 с.
- Усков О.Ю. Права потребителя при оказании банковских услуг / О.Ю.Усков // Законы России: опыт, анализ, практика. – 2007. - № 2. – С. 17-19.
- Сорк Д.М. Защита прав туристов / Д.М. Сорк // Законы России: опыт, анализ, практика. – 2007. - № 2. – С. 24-25.
15. Договор энергоснабжения, договор купли-продажи // Гарант Платформа F1 Эксперт, 2009.
- Изотова С., Дегтярев И. Энергия в обороте / С. Изотова, И. Дегтярев // эж-ЮРИСТ. – 2005. - № 38. – С.12-17.
