Организация процесса формирования закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости на принципах функционально-сетевой интеграции

Авторами в статье анализируется актуальная проблема современного общества — организация процесса коллективного инвестирования в проекты жилищного строительства. В статье раскрываются преимущества такой формы инвестирования как закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости, предлагается схема организации финансирования ЗПИФН на принципах функционально-сетевой интеграции.

Ключевые слова: жилищное строительство, закрытый паевой инвестиционный фонд, застройщик, управляющая компания, финансово-инвестиционный кластер, частные клиенты.

В рыночных условиях развитие национальной экономики невозможно без эффективной организации процесса удовлетворения потребностей общества (как импульсных, так и постоянных). Немаловажную роль в экономическом развитии играет и деятельность, связанная с обеспечением данного процесса материальными, информационными, трудовыми, капитальными и финансовыми ресурсами. Потребность в обеспечении жильем домохозяйств является одной из базовых постоянных потребностей экономики любого общества, функционирующего на рыночных принципах. Поэтому поиск возможных схем финансирования процесса строительства с целью повышения эффективности привлечения денежных ресурсов, анализ целесообразности применения тех или иных финансовых методов является актуальной и социально значимой задачей.

В рамках данной статьи будет проанализирована возможность применения на региональном уровне такой формы аккумулирования и инвестирования капитала, как закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости (ЗПИФН) при финансировании жилищных строительных проектов.

При проведении указанного анализа следует учитывать влияние факторов инвестиционного потенциала рынка жилищного строительства, характерных для регионального уровня. Предпосылками к проявлению региональных факторов выступают неравномерная плотность населения РФ и разница в экономическом потенциале субъектов РФ [7].

Подразделим указанные факторы на две группы: отраслевые факторы и субъектные. К числу отраслевых факторов относятся: динамика годовых инвестиций в жилища; средняя стоимость строительства 1 кв м общей площади жилых домов; число построенных квартир; средняя площадь построенных квартир; минимальный порог суммы инвестирования для частного инвестора. Субъектные факторы характеризуют поведение инвестиционных субъектов. К категории данных факторов отнесем динамику совокупных денежных расходов и сбережений населения региона; долю расходов на покупку недвижимости в объеме совокупных денежных расходов и сбережений.

Таблица 1

Показатели оценки инвестиционного потенциала рынка жилищного строительства Нижегородской области [5]

Как видно из таблицы 1, инвестиции в жилища в Нижегородской области за период с 1999 по 2012 годы согласно данным Федеральной службы государственной статистики выросли в 33,03 раза. Локальные максимумы наблюдались в 2009 году (42579,8 млн. рублей) и в 2011 году (54013,7 млн рублей). Локальные минимумы данного показателя соответствуют 2010 году (39496,6 млн рублей) и 2012 году (48073,5 млн рублей). За аналогичный период (1999–2012 гг) стоимость строительства одного квадратного метра возросла в 11,17 раз. За весь период с 1999 года по первый квартал 2014 данный показатель вырос в 12,89 раз. Число построенных квартир с 2000 года по 2013 выросло в 2,41 раза. Все эти данные свидетельствуют о динамичном развитии строительной отрасли и росте инвестиционного потенциала рынка жилищного строительства Нижегородской области, а, следовательно, и о наличии потребности в денежных ресурсах у субъектов, осуществляющих строительство.

Однако следует учитывать такой фактор как минимальный порог суммы инвестирования для частного инвестора, который определяет доступность данного рынка для множества мелких частных инвесторов. Размер минимального порога входа на рынок определяется возможностью кооперации частных инвесторов при приобретении квартиры как инвестиционного актива или прав требования при долевом строительстве. Различные интересы субъектов относительно использования данной квартиры, взаимные права и обязанности, реализуемые в рамках жилищного права, снижают возможность кооперации в данном направлении инвестиционного бизнеса.

Таблица 2

Оценка минимального порога инвестирования при осуществлении вложений частными инвесторами в строительство жилой недвижимости в Нижегородской области

В таблице 2 представлен ориентировочный минимальный размер средств при инвестировании в рамках договора долевого строительства частными инвесторами при различной степени кооперации. Во втором столбце таблицы 2 представлена динамика стоимости квартиры среднего размера, что соответствует варианту, когда инвестор самостоятельно финансирует вложение в данный актив, то есть кооперация отсутствует. Стоимость квартиры среднего размера была определена авторами как произведение сpедней площади построенных квартир на среднюю стоимость строительства 1 кв. м. общей площади жилых домов за соответствующий год анализа. Минимальный порог суммы инвестирования без учета кооперации за 14 лет вырос в 9,87 раз и составил в 2013 году 3340454,4 рублей. Аналогичный показатель с учетом кооперации каждого из членов домохозяйства, состоящего из двух человек, в 2013 году составил 1670227,2 рублей (одна вторая от стоимости квартиры среднего размера). А для домохозяйства, в инвестициях которого участвуют 4 субъекта, минимальный порог суммы инвестирования в 2013 году составил 835113,6 рублей (одна четвертая от стоимости квартиры среднего размера). Таким образом, высокий порог суммы инвестирования, слабая возможность кооперации ограничивают доступ малым и средним частным инвесторам на инвестиционный рынок жилищного строительства.

Таблица 3

Структурный анализ финансовых вложений частных клиентов и инвестиций в недвижимость в Нижегородской области [5]

Действительно, как видно из таблицы 3, несмотря на то, что инвестиции граждан, направленные на приобретение недвижимости возросли за 13 лет в 17,68 раз, сектор жилищного строительства Нижегородской области как сегмент инвестиционного рынка не составляет серьезной конкуренции региональному банковскому рынку и рынку ценных бумаг. Это объясняется низким минимальным размером сумм инвестирования для выхода на данные рынки, широкой возможностью кооперирования, которую предоставляют частным клиентам инструменты, обращающиеся на указанных рынках. На протяжении ряда лет доля вложений в финансовый сектор в два и более раза превышает аналогичные инвестиции в недвижимость. Лишь в 2008 году доля вложений в недвижимость превысила долю инвестиций граждан в финансовый сектор, что объяснимо перетоком ресурсов в период финансового кризиса в более надежные объекты инвестирования, которыми являются дома и квартиры. Однако рост совокупных расходов и сбережений за 13 лет, составивший 1079 %, является косвенным подтверждением увеличения экономического потенциала населения региона.

Применение такой формы организации коллективных инвестиций как закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости, позволяет избежать ряда недостатков, характерных для долевого строительства, а, значит, подобная схема финансирования позволит привлечь больше средств частных клиентов в строительную отрасль.

Рассмотрим основные преимущества данной формы инвестирования. Самым существенным преимуществом инвестирования в недвижимость через ЗПИФН перед самостоятельным инвестированием в недвижимость является низкий порог входа, который равен стоимости одного пая. В среднем стоимость одного пая составляет 50 тыс. руб., но есть фонды, где стоимость пая начинается от 1 тыс. руб., в то время как стоимость однокомнатной квартиры в строящемся доме в Нижнем Новгороде составляет в среднем 2 млн. руб. Следовательно, инвестору не обязательно располагать средствами на сумму, равную стоимости квартиры. Средства мелких инвесторов объединяются и инвестируются в объект недвижимости. В этом и заключается преимущество ЗПИФН как инструмента коллективного инвестирования.

Также при покупке объекта недвижимости или прав требования по договору долевого участия управляющей компании предоставляется возможность получения скидки от застройщика за счёт покупки квартир оптом. Размер скидки зависит от количества приобретаемых квартир и составляет в среднем от 5 % до 20 %.

При косвенном инвестировании в недвижимость через ЗПИФН инвестор экономит время на покупку/продажу объекта недвижимости, так как за него эти функции выполняют специалисты управляющей компании.

Инвестирование в строящуюся недвижимость всегда несёт в себе определённые риски (задержка сроков строительства, банкротство застройщика), однако инвестирование в недвижимость через ЗПИФН существенно снижает данные риски за счет их диверсификации — средства пайщиков вкладываются в несколько объектов долевого строительства. Кроме того, данные риски снижаются за счет профессионального подхода специалистов управляющей компании к выбору застройщиков.

Инвестируя в недвижимость через ЗПИФН, инвестор получает возможность отложенного налогообложения, так как налог на прибыль/НДФЛ исчисляется и уплачивается только в момент погашения паёв, которое происходит по окончании действия ЗПИФН, то есть не ранее чем через три года. В течение деятельности ЗПИФН происходит, как правило, несколько сделок по купле — продаже объектов долевого строительства. Следовательно, через механизм ЗПИФН происходит реинвестирование ранее полученной прибыли без уплаты налога на прибыль/НДФЛ. При самостоятельном инвестировании в недвижимость инвестор обязан исчислять и уплачивать налог на прибыль/НДФЛ после каждой продажи объекта долевого строительства, то есть реинвестирование ранее полученной прибыли в полном объёме невозможно.

Единственным, но несущественным, недостатком инвестирования в недвижимость через ЗПИФН является рекомендуемый срок инвестирования. Паи могут быть предъявлены к погашению только по окончании деятельности ЗПИФН, то есть не ранее чем через три года. В то время как при самостоятельном инвестировании в недвижимость срок инвестирования ограничен сроком строительства объекта недвижимости, в среднем 1,5 года.

Рассмотрим субъектный состав участников традиционной схемы финансирования строительных проектов через ЗПИФН при привлечении средств неквалифицированных инвесторов: 1) застройщики (предприятия или частные лица, обладающие правом собственности на земельный участок (правом на застройку) и испытывающие потребность в денежных ресурсах для осуществления процесса строительства; 2) инвесторы (субъекты, обладающие временно свободными денежными средствами, при этом относимые к категории неквалифицированных инвесторов); 3) управляющая компания (субъект, аккумулирующий средства инвесторов в ЗПИФН и инвестирующий активы фонда в строительные проекты застройщиков в рамках договора участия в долевом строительстве); 4) иные субъекты инфраструктуры рынка ценных бумаг (депозитарий, регистратор и др.). На основании вышеизложенного можно сделать вывод, что для каждого из потенциальных участников характерна определенная индивидуальная функция. А взаимодействие субъектов в рамках данной схемы финансирования построено на принципе специализации участников в соответствие с отведенной каждому из них функции. Иными словами система взаимодействия участников финансирования строительных проектов базируется на функциональном подходе.

Механизм функционирования ЗПИФН по данной схеме выглядит следующим образом:

1.                  Управляющая компания регистрирует закрытый паевой фонд на сумму необходимых инвестиций в проект, открывает отдельный счет фонда.

2.                  Инвесторы подают заявки и покупают паи фонда на всю сумму, оплачивая их денежными средствами и другим имуществом.

3.                  Управляющая компания заключает с застройщиком договор участия в долевом строительстве. Данный договор может быть заключен, только после получения застройщиком разрешения на строительство, а также опубликования, размещения и представления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок (права аренды земельного участка), предоставленный для строительства многоквартирного дома. Управляющая компания может продать объект долевого участия до получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома посредством заключения с покупателем договора об уступке права требования по договору участия в долевом строительстве.

4.                  Застройщик после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передает соответствующий объект долевого строительства (квартиры) участнику долевого строительства.

5.                  Управляющая компания регистрирует право собственности на объект долевого строительства (квартиры) и продает квартиры.

6.                  Инвесторы подают заявки на погашение паев.

7.                  Управляющая компания погашает паи, и фонд прекращает деятельность.

8.                  Инвесторы — физические лица платят НДФЛ (13 % с разницы между ценой покупки и погашения пая), инвесторы — юридические лица платят налог на прибыль (20 %) в соответствии с гл. 25 НК РФ.

Инвестор, вкладывая средства в строительный ЗПИФН, механизм функционирования которого организован по данной схеме, по сути, получает инструмент, альтернативный самостоятельному участию в долевом строительстве.

Несмотря на кажущуюся простоту организации и взаимную выгоду для участников, данная схема не нашла широкого распространения. Основными причинами ее нераспространения являются сложности по формированию недорогих каналов привлечения множества мелких частных инвесторов и отсутствие консенсуса между потенциальными участниками.

Формирование ЗПИФН управляющей компанией (УК) связано с осуществлением деятельности, состоящей из комплекса мероприятий по привлечению капитала необходимого размера и обслуживанием клиентов-инвесторов. Указанные мероприятия включают рекламу, ориентированную на потенциальных инвесторов, информирование клиентов относительно условий привлечения капитала через определенные информационные каналы, формирование сети обслуживания клиентов. Ориентация на малые индивидуальные взносы при формировании ЗПИФН требует привлечения большого числа инвесторов, поэтому эффективность подобной деятельности зависит, во-первых, от наличия сегментов инвестиционного рынка, способных обеспечить такую массу инвесторов, во-вторых, от окупаемости затрат на привлечение и обслуживание клиентов по сравнению с получаемым доходом от управления активами. Законодательное фиксирование максимального размера средств, направляемых в виде доходов управляющей компании и субъектам инвестиционного рынка из имущественной базы ЗПИФН, ограничивает возможности УК по привлечению клиентов для формирования малых и средних инвестиционных фондов.

Функционирование ЗПИФН такого типа связано с существованием коллективных интересов участников, однако помимо общих интересов у субъектов данной схемы финансирования жилищных строительных проектов могут быть индивидуальные интересы. Несовпадение индивидуальных интересов потенциальных участников может отрицательно сказаться на жизнеспособности схемы финансирования. А. Этциони, изучающий системную концепцию управления ассоциированными образованиями с учетом влияния коллективных и индивидуальных интересов неоднородных участников, выделяет «6 сфер консенсуса»: 1) консенсус по поводу стратегических целей; 2) консенсус организационных целей; 3) консенсус по поводу средств, политики и тактики; 4) консенсус по поводу участия; 5) консенсус по поводу обязательств; 6) консенсус когнитивных перспектив [4].

Когда стратегические цели разделяют все участники схемы финансирования, консенсус по поводу организационных целей, инвестиционной политики и других тактических аспектов формирования ЗПИФН, скорее всего, будет достигнут. Однако принятие стратегических целей не является необходимым условием для установления консенсуса по поводу организационных целей и средств их достижения. Консенсус организационных целей характеризует набор целевых ориентиров, которые необходимо достичь для реализации стратегических целей ЗПИФН. Достижение консенсуса по второй и третьей сферам является важным условием формирования устойчивой системы взаимодействия участников процесса финансирования строительных проектов.

Поскольку в рассмотренной схеме участие субъектов будет реализовано на добровольной основе, консенсус, связанный с участием, отражается в соглашении по поводу срока участия. Особенно необходимо достижение консенсуса в данной сфере в среде инвесторов, ведь участие в формировании ПИФа закрытого типа накладывает на них определенные ограничения по погашению паев до окончания срока управления фондом.

Предложенная система участия экономических субъектов в процессе финансирования жилищных строительных проектов включает три основных группы взаимодействий: застройщик — управляющая компания; инвестор — управляющая компания; субъект инфраструктуры рынка — управляющая компания. Каждая группа взаимодействий характеризуется наличием у каждой из сторон определенных обязательств, исполнение которых косвенно влияет на достижение консенсуса по рассмотренным выше сферам. Предполагается, что участники принимают эти обязательства добровольно с учетом соизмерения той выгоды, которую они получат за их исполнение. Обязательства одного из участников могут порождать права другого участника в одной и той же группе взаимодействий, но эти права могут быть трансформированы в новые обязательства уже в иной группе взаимодействий. Стабильность функционирования данной схемы строится на балансе обязательств, который заключается в сопоставлении обязательств всех участников по объему, по срокам, вероятности исполнения. Реализация консенсуса по пятой сфере возможна лишь при выработке действенной системы контроля, позволяющей соблюсти баланс обязательств в целом по системе взаимодействия, либо просигнализировать участникам о нарушении баланса обязательств.

Если позиции участников различаются хотя бы по одной из пяти приведенных выше сфер консенсуса, то, вероятно, они будут отличаться и по шестой. Это значит, что участники будут иметь разногласия по поводу критериев оценки эффективности и перспектив дальнейшего взаимодействия.

Таким образом, достижение консенсуса между потенциальными участниками по рассмотренным выше сферам возможно в случае осуществления деятельности по интегрированию интересов. По причине того, что, во-первых, данная деятельность сопряжена с осуществлением дополнительных затрат, которые условно можно обозначить как транзакционные затраты по формированию финансово-инвестиционной коалиции, а, во-вторых, существует риск несоздания коалиции, никто из потенциальных участников не готов принимать на себя бремя данных издержек.

Стратегическая цель подобных коалиций заключается в генерации коллективного (группового) блага. К коллективному (групповому) благу интеграционного объединения следует относить общую выгоду, получение которой возможно в результате совместных усилий участников. Для объединения экономических субъектов характерна функция экономических издержек, необходимых для формирования коллективного блага. Функция издержек является возрастающей, так как увеличение потребности в коллективном благе со стороны участников финансово-инвестиционной коалиции требует увеличения общих издержек. Необходимость закрепления механизма распределения общих издержек между участниками объединения является предпосылкой к формализации организационной структуры.

Функциональный подход позволяет выявить основные направления деятельности объединения экономических субъектов для финансирования региональных строительных проектов, однако он не дает ответа на вопрос о том, как будет организована система управления объединением, чтобы коалиция генерировала синергетический эффект от взаимодействия.

Следовательно, традиционную схему финансирования необходимо дополнить субъектом — компанией-интегратором, функция которого будет заключаться в интегрировании прочих субъектов и в организации механизма распределения транзакционных издержек и издержек привлечения клиентов таким образом, чтобы остальным участникам было выгодно работать внутри коалиции.

Г. Господарчук в своей работе отмечает, что «задача согласования противоречивых интересов участников интеграции и управление их взаимодействием в соответствии с общими интересами на основе разработки единых для всех участников правил, процедур и условий инвестиционного взаимодействия может быть успешно решена только при создании специальной организации сетевого типа — сетевой финансовой организации» [3, с. 107]. Предполагается, что компания-интегратор объединит основных участников схемы финансирования в сеть. Гуревич М., Господарчук Г., Малкина М., Яшина Н. в статье «Финансовая интеграция как основа развития региональных рынков» предлагают формирование финансовой сети экономических субъектов через интеграционную структуру, в функции которой будет входить перераспределение финансовых ресурсов через инструменты долгового рынка [6, с 67]. Учитывая особенности регулирования деятельности, связанной с функционированием ПИФов, нами предлагается наделить указанную компанию лишь функцией согласования интересов участников и функцией привлечения инвесторов на принципах агентского представительства.

Синтез функционального и сетевого подходов к финансовой интеграции позволяет избежать организационных недостатков, характерных для каждого из них в отдельности. На основании этого можно сделать вывод, что оптимальной формой организации для системы взаимодействия участников финансирования строительных проектов является функционально-сетевая интеграция. Базисом, на основе которого реализуется функционально-сетевая интеграция экономических субъектов с целью участия в процессе финансирования жилищных строительных проектов является финансово-инвестиционный кластер.

Финансово-инвестиционный кластер — территориально локализованная коалиция экономических субъектов, осуществляющая кооперацию в связанных видах финансово-инвестиционной деятельности с целью получения конкурентных преимуществ. Финансово-инвестиционная деятельность в нашем случае связана с привлечением застройщиками денежных ресурсов, предоставляемых в виде инвестиций частных инвесторов через механизм ЗПИФН. Основными участниками функционально-сетевая интеграции являются компания-интегратор, застройщики, инвесторы, управляющая компания, иные субъекты рынка ценных бумаг.

При анализе участников данного процесса следует различать фактическое ядро объединения (территориально локализованную коалицию субъектов, участники которой уже установили между собой кооперационные связи с целью получения конкурентных преимуществ и организовали стратегическую сеть) и потенциальное ядро объединения (гипотетическая, моделируемая коалиция). Когда в регионе отсутствует фактическое ядро объединения, для стимулирования процесса кластерообразования необходимо определить потенциальное ядро объединения, что позволит выявить возможных участников и спрогнозировать направления развития указанного процесса [1, с.18].

Рассмотрим основные этапы формирования финансово-инвестиционного кластера на основе принципов функционально-сетевой интеграции: 1 этап — инициация; 2 этап — анализ ситуации; 3 этап — подготовительная работа; 4 этап — интеграция [2, с. 59].

В рамках первого этапа внутри регионального сообщества компания-интегратор выделяет потенциальных кандидатов из возможных участников традиционной схемы финансирования строительных проектов через ЗПИФН. Исходя из возможных комбинаций потенциальных участников, формируются варианты по составу потенциального ядра объединения. Производится отбор проектов для инвестирования. Сетевая компания осуществляет анализ инвестиционного рынка, выявляет перспективные сегменты потенциальных инвесторов. Оценивает целесообразность привлечения капитала через имеющиеся в распоряжении компании каналы взаимодействия с клиентами-инвесторами.

На втором этапе компания-интегратор осуществляет идентификацию, мониторинг и систематизацию по степени важности явных интересов потенциальных участников, выделяет «критическую массу» интересов каждой из сфер консенсуса без учета обратной связи со стороны участников. Осуществляет финансовый инжиниринг инвестиционного продукта с учетом достижения «критической массы» интересов и себестоимости привлечения капитала. На основе проведенного анализа подготавливаются предложения потенциальным участникам функционально-сетевой интеграции.

На третьем этапе сформулированные предложения и состав потенциального ядра корректируются с учетом обратной связи от потенциальных участников. Аналитическими подразделениями застройщиков, управляющей компании проводится комплексный анализ, конечной целью которого является оценка потенциальных экономических эффектов, получаемых от кооперации. По результатам анализа принимается решение о целесообразности участия в кооперационной структуре.

По итогам третьего этапа формируется окончательный список участников, что позволяет перейти к реализации четвертого этапа. Создается согласительная комиссия, в которую входят представители участвующих сторон. Разрабатывается система взаимодействия участников. Запускается механизм формирования ЗПИФН.

Таким образом, авторами в статье был сформулирован вывод о том, что механизм аккумулирования и инвестирования капитала в региональные проекты жилищного строительства через такую форму коллективных инвестиций как закрытый паевой инвестиционный фонд характеризуется широким спектром преимуществ по сравнению с индивидуальным инвестированием. Тем не менее, сложности по формированию недорогих каналов привлечения множества мелких частных инвесторов и отсутствие консенсуса между потенциальными участниками приводят к тому, что традиционная схема организации финансирования через ЗПИФН не нашла широкого распространения в регионах. Авторами была предложена схема организации финансирования ЗПИФН на принципах функционально-сетевой интеграции, путем включения в традиционную схему финансирования компании-интегратора, основные функции которой заключаются в реализации процесса консолидации интересов участников и организации рентабельных каналов привлечения клиентов-инвесторов.

Литература:

1.    Аникин А. В. Процесс кластерообразования региональных банков // Банковские услуги. 2011. — № 1.

2.    Аникин А. В. Функционально-сетевая интеграция коммерческих банков регионального значения. Диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук/ Нижегородский государственный университет им. Н. И. Лобачевского. Нижний Новгород, 2011.

3.    Господарчук Г. Г. Многоуровневая финансовая интеграция: монография. — Нижний Новгород, 2006.

4.    Официальный интернет-сайт А.Этциони [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://amitaietzioni.org/

5.    Официальный интернет-сайт Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Нижегородской области [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://nizhstat.gks.ru/ /

6.    Финансовая интеграция как основа развития региональных рынков / Гуревич М., Господарчук Г., Малкина М., Яшина Н.//Рынок ценных бумаг. — 2003. — № 14 (245).

7.    Яшина Н. И. Совершенствование методологии управления территориальными бюджетами в современных социально-экономических условиях. Монография / Н. И. Яшина, С. Ю. Роганова, А. В. Ясенев. — М-во образования и науки Российской Федерации, ГОУ ВПО «Волжский гос. инженерно-пед. ун-т». Нижний Новгород, 2011.