В предложенной статье анализируется актуальная проблема современного общества — организация процесса ипотечного кредитования. В статье приводится авторская классификация объектов ипотечного кредитования, рассматривается субъектный состав данных кредитных отношений. Авторы выделяют функции существующих моделей взаимодействия субъектов ипотечного процесса. Рассмотрены положительные и отрицательные стороны организации ипотечного кредитования с помощью ссудо-сберегательных ипотечных институтов.
Ключевые слова:двухуровневая (одноуровневая) модель ипотеки, модель ипотечного банка, объекты ипотечного кредитования, ссудо-сберегательный ипотечный институт, субъекты ипотеки.
Жилье является одной из основных потребностей, обеспечивающих гражданам ощущение экономической стабильности и безопасности, стимулирующих их к эффективному и производительному труду. Функционирование предприятий и коммерческих организаций предполагает организацию бизнес-процессов в рамках локализованных физических пространств (например, осуществление торгово-закупочной деятельности немыслимо без наличия склада для готовой продукции, либо для товара, предназначенного к реализации). Потребность в локализации данных бизнес-процессов предопределяет существование спроса на коммерческую недвижимость. Наличие у организации в собственности производственных или торговых зданий и сооружений, повышает устойчивость данной компании к рискам внешней среды и убыткам с ними связанными (например, разрыв контракта с арендодателем влечет возникновение расходов по поводу найма нового помещения, перевозки товара). Однако не все экономические субъекты могут позволить себе удовлетворение потребности, связанной с приобретением жилой или коммерческой недвижимости, за счет собственных средств. Для подобных субъектов актуальными становятся схемы приобретения недвижимости за счет заемных средств. Одной из разновидностей таких схем является ипотека.
Необходимость удовлетворения потребности субъектов в жилье требует внедрения различных механизмов ипотечного жилищного кредитования, таких как новые формы банковского ипотечного кредитование, развитие жилищных ссудо-сберегательных кооперативов. Реализация подобных новаций невозможна без применения научного подхода. Актуальность исследования ипотечного кредитования заключается в социальной значимости данного явления. В рамках данной статьи произведем декомпозиционный анализ процесса ипотечного кредитования. Суть указанного подхода заключается в детализации и классификации составных элементов ипотеки как процесса: объектов, субъектов, моделей взаимодействия финансовых отношений.
Ипотеку будем считать разновидностью финансовых взаимоотношений ссудного характера между субъектами-участниками по поводу целевого предоставления заемных средств на приобретение и (или) под залог объектов недвижимости. Объектами ипотечного кредитования (недвижимости), по нашему мнению, являются:
1. Земельные участки;
2. Объекты материального мира, созданные в результате деятельности человека:
1) объекты, исключающие свое физическое перемещение в процессе эксплуатации (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства): а) объекты жилого назначения (например, квартиры, дома, коттеджи, дачи, здания и сооружения, обслуживающие жилую недвижимость); б) объекты коммерческого назначения (например, офисные центры, торговые и производственные помещения, склады, и другие объекты сервисного обслуживания коммерческой деятельности);
2) объекты, предусматривающие свое физическое перемещение в процессе эксплуатации (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты).
Объекты, составляющие последнюю категорию, относятся к недвижимости в силу закона. Объектами ипотечного кредитования теоретически также могут выступать недра, но вследствие ограничений, присутствующих в российском законодательстве, относить их к данной категории не следует. Во-первых, данные объекты недвижимости находятся в постоянной собственности государства, а, во-вторых, «участки недр не могут быть предметом купли, продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждаться в иной форме» [4, ст.1.2].
Рассмотрим более подробно субъектный состав взаимоотношений, связанных с ипотечным кредитованием, выделив основных участников. Заемщик — субъект кредитных отношений, привлекающий ссудный капитал с целью создания, приобретения объектов ипотечного кредитования и (или) под залог указанных объектов. В качестве заемщика может выступать как юридическое, так и физическое лицо, кредитоспособность которого удовлетворяет требования кредитной организации. Кредитор и залогодержатель — субъект (физическое или юридическое лицо), предоставляющее капитал в рамках долговой сделки, элементы которой (цель долгового финансирования, форма ограничения рисков) связаны с объектами ипотечного кредитования. Залогодатель — субъект, предоставляющий объект недвижимости в качестве залога, с целью минимизации рисков кредитора, выступающего залогодержателем. Как правило, в большинстве ипотечных сделок роль заемщика и роль залогодателя отведена одному и тому же лицу, однако в ряде случаев возможно разделение заемщика и залогодателя. Субъекты инфраструктуры ипотечного рынка — субъекты, с целью получения собственной выгоды осуществляющие функцию минимизации рисков и устранения информационной неопределенности участников, то есть функцию обеспечения благоприятных условий для заключения ипотечных сделок. К подобным субъектам следует относить страховые, оценочные компании, ипотечных брокеров. Государство, органы местного самоуправления и их институты — субъекты, олицетворяющие общество, обеспечивающие в общественных интересах благоприятные условия развития рынка ипотечного капитала, надежное и эффективное функционирование системы ипотечного кредитования на федеральном, региональном и местном уровнях.
Проанализируем основные модели взаимодействия субъектов и объектов при организации процесса ипотечного кредитования, акцентируя внимание на функциональный аспект. В настоящее время в мировой практике используются три основные модели ипотечного кредитования: одноуровневая (немецкая или сбалансированно-автономная), модель ипотечного банка и двухуровневая (американская или расширенно-открытая) [5], [6], [7]. Каждая модель характеризуется ориентацией на осуществление востребованных социумом функций на основе возмездности с учетом баланса экономических интересов общества [3, c.24].
Одноуровневая модель взаимодействия ориентирована на реализацию следующих основных функций: 1) перераспределительная функция (характерна для ипотечных банков и ссудо-сберегательных кооперативов); 2) воспроизводственная функция (характерна для ссудо-сберегательных (строительно-сберегательных) кооперативов в рамках осуществления инвестиций в строительство). В одноуровневой модели ипотечного кредитования, кредитный договор заключается только между заемщиком и кредитором. Как отмечает Черепович А. В., ссудо-сберегательная модель основана на заключении контрактов, содержащих обязательства финансовой организации по предоставлению кредита на покупку жилья на заранее определенных условиях при выполнении будущим заемщиком непременного условия по накоплению согласованной суммы (первоначального взноса) за установленный период времени [7, с.65]. Кредитором может являться как ссудо-сберегательный кооператив, так и ипотечный банк. Заемщик накапливает капитал, который формирует первоначальный взнос. В процессе накопления первоначальных взносов заемщиков формируется капитальная база, которая перераспределяется и инвестируется в рамках ипотечного кредитования ссудо-сберегательным учреждением или банком. В данной модели использована цикличность обращения денежных средств. Средства, которые возвратил заемщик, используются для выдачи новых ипотечных кредитов новым заемщикам, сформировавшим первоначальный взнос.
Модель ипотечного банка следует рассматривать как производную модель от одноуровневой. Указанная модель предполагает возможность выпуска ипотечных облигаций, которые опосредованно обеспечены залогом на объекты ипотечного кредитования. Модель ипотечного банка предполагает формирование детерминированного контура финансового потока. Денежный отток, связанный с выплатой процентного дохода и основного долга по ипотечным облигациям, определен денежным притоком, генерируемым ссудным ипотечным портфелем. Облигации обеспечиваются правами требованиями по предоставленному ссудному капиталу, а возвратность выданных ипотечных ссуд обеспечена залогом недвижимости. Данная модель предполагает реализацию следующих функций: 1) перераспределительная функция; 2) функция финансового посредничества (представляет собой выпуск ценных бумаг, опосредованно обеспеченных ипотечным ссудным портфелем). Пилавова Э. Г. выделяет в качестве преимущества этой модели относительную простоту организации субъектно-объектного взаимодействия, нацеленного на формирование капитальной базы кредитора за счет ресурсов инвесторов [6, с.40]. Это обуславливает привлекательность ее применения странами с неразвитой инфраструктурой организованного рынка ценных бумаг и финансового рынка в целом. Применение данной модели возможно в рамках отдельных региональных рынков, однако успех ее реализации будет зависеть от формирования кооперационных взаимодействий между банками (создание совместных гарантийных фондов, формирование кредитных синдикатов для финансирования ипотечных банков) [2, с.4].
Двухуровневая модель ипотечного кредитования основана на том, что кредитором осуществляется возмездная переуступка права требования по ипотечным кредитам специальному субъекту. Указанная модель работает благодаря функционированию особых субъектов — агентств (фондов) ипотечного кредитования, специализирующихся на приобретении прав требования по ипотечным кредитам, выданным на рынке ссудного капитала, с последующей реализацией указанного права. Подобные институты в зависимости от степени участия государства следует относить к субъектам инфраструктуры ипотечного рынка или государственным институтам. Двухуровневый характер модели определяется системой финансовых взаимоотношений: на первом уровне расположены агентства ипотечного кредитования (формирующие финансовый мостик между ипотечными кредиторами и инвесторами), на втором уровне функционируют ипотечные банки. Например, в РФ первый уровень соответствует государственной корпорации — Агентству по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), на втором уровне находятся банки и иные кредитные организации, осуществляющие ипотечную деятельность. Двухуровневая модель предполагает реализацию следующих функций: 1) перераспределительная функция; 2) страховая функция (передача кредитного риска через продажу ипотечного ссудного портфеля); 3) функция финансового посредничества. Ключевую роль в функционировании подобной системы играет секьюритизация ипотечного ссудного портфеля, приобретаемого агентством. Реализуется механизм аналогичный модели ипотечного банка только уже в масштабах ипотечного агентства: идет формирование ипотечных кредитных пулов и их продажа (продажа прав участия в них) вторичным инвесторам, либо выпуск ипотечных ценных бумаг под обеспечение прав требования по ипотечным пулам [8].
В период становления рыночной экономики в РФ были созданы предпосылки для формирования всех трех моделей. Двухуровневая модель базируется на взаимодействии АИЖК, региональных операторов и коммерческих банков. Функционирующий в стране финансовый рынок позволяет в полной мере реализовать модель ипотечного банка. Взаимодействие участников в рамках одноуровневой модели также возможно. Однако необходимость размещать денежные средства на длительный срок в условиях нестабильной ресурсной базы делает данную модель для коммерческих банков непривлекательной. Отсутствие же комплексного нормативного обеспечения, регламентирующего деятельность ссудо-сберегательных ипотечных учреждений, не позволяет в полной мере использовать преимущества кооперационных объединений.
Проанализируем перспективы развития в РФ ссудо-сберегательных кооперационных ипотечных объединений. В ходе анализа моделей ипотечного жилищного кредитования в РФ был сформулирован вывод о том, что одноуровневая система в нашей стране неэффективна в отношении банковских структур. Тем не менее, развитие данной модели становится возможным благодаря распространению ссудо-сберегательных институтов ипотечной направленности.
Первые ссудо-сберегательные программы, связанные со строительством жилья возникли в глубокой древности в Китае и Индии. Эффективность подобной формы финансового взаимодействия подтверждается распространением института ссудо-сберегательных кооперативов по всему миру. Подобные кооперативы широко распространены в развивающихся странах. Во многих развитых европейских экономиках помимо банковской ипотеки широко представлены услуги различных ссудо-сберегательных ипотечных институтов.
В условиях конкуренции, кроме обычного банковского сектора значительную часть рынка ссудного капитала любой развитой страны занимает сектор небанковского кредитования, в том числе система кредитной кооперации. Кооператив, как форма организации деятельности, представляет собой добровольное объединение субъектов общества, которое создано для достижения каких-либо общих целей. Участники кооператива (пайщики) вносят долю (пай) и участвуют в управлении кооперативом, а также отвечают за риски и результаты функционирования организации. Отличием банковской деятельности от кредитной кооперации, является преимущественная ориентация на финансовое обслуживание членов кредитных коопераций. Основной целью кооператива является оказание кредитно-финансовых услуг своим членам в развитии их хозяйственной деятельности и повышении их материального благосостояния. Кредит выдается только в основном членам кооператива [5, c.138].
Ссудо-сберегательный ипотечный институт (строительно-сберегательный кооператив, строительная сберегательная касса) — это институт ипотечного кредитования, реализующий кооперацию капиталов участников (членов), направленную на удовлетворение их потребности в жилье (за счет приобретения, строительства). Заключаемый договор между ссудо-сберегательным ипотечным институтом и его членами предусматривает предоставление кредита для приобретения жилья. При этом предоставление заемного капитала обусловлено не только залогом и обязательствами заемщика по обслуживанию долга, но и предварительным выполнением плана по накоплению сбережений, формирующих капитал кооператива.
Пилавова Э. Г. полагает, что ссудо-сберегательный строительный кооператив (стройсберкасса) является необходимым звеном в процессе становления ипотеки в России в современных условиях [6, с.41]. Необходимость развития данных институтов обусловлена положительными эффектами ссудо-сберегательной стратегии [7, с.72]: 1) стройсберкассы за счет узкой функциональной специализации и наличия финансовых программ накопления/заимствования снижают кредитные риски и преодолевают проблему недоверия населения, тем самым, вовлекая большее количество людей в систему ипотечного кредитования; 2) данные учреждения создаются не с целью максимизации прибыли, а для удовлетворения потребности их участников в заемном капитале, поэтому, привлекая ресурсы участников под невысокие проценты, в процентную ставку по ссудам не закладывается доля прибыли, что позволяет предоставлять кредиты по ставкам ниже рыночных условий; 3) стройсберкассы являются эффективным инструментом отбора надежных заемщиков, так как нередко организуются группой людей, поддерживающих постоянные межличностные контакты, что позволяет осуществлять кредитный мониторинг с учетом большего объема информации о субъекте [6, с. 41]. Отрицательные стороны ссудо-сберегательной модели: 1) возможности модели зависят от способности населения к сбережению; 2) реализация в инфляционной экономике затруднена по причине обесценения сбережений. [7, с.72].
В РФ 28.02.2012 в Государственной Думе (ГД РФ) была инициирована работа по рассмотрению законопроекта «О строительных сберегательных кассах», предусматривающего создание уполномоченными банками специальных касс, функционирующих на принципах ссудо-сберегательных учреждений. Однако многие законотворческие инициативы авторов законопроекта были плохо проработаны с точки зрения связанности с существующей законодательной базой и не учитывали рыночные особенности функционирования кредитной сферы. Поэтому, несмотря на социально ориентированную цель, связанную с развитием системы финансового обеспечения удовлетворения жилищных потребностей, указанный законопроект 17.10.2014 был отклонен в первом чтении ГД РФ [1].
Подводя итог, можно утверждать, что эффективность функционирования системы ипотечного кредитования определяется следующими факторами: многообразием объектов ипотечного кредитования, разнообразием субъектного состава, моделями субъектного взаимодействия в ходе организации ипотечного процесса. Следует подчеркнуть, что модели взаимодействия субъектов различаются реализуемыми функциями в отношении достижения экономических целей социума. Следовательно, для достижения комплексных экономических целей общества и экономической стабильности в частности, существует потребность в функционировании всех трех моделей ипотечного взаимодействия субъектов. В России ориентация банков на двухуровневую модель и модель ипотечного банка способствует тому, что незанятую нишу кредитора в рамках одноуровневой модели могут заполнить ссудно-сберегательные ипотечные кооперативы и строительные сберегательные кассы. Однако, как показывает практика, данный процесс сдерживается неразвитостью нормативного регулирования. Совершенствование правового поля, направленного на формирование системы сберегательных строительных касс будет способствовать повышению стабильности банковской системы за счет привлечения ресурсов граждан в рамках целевых вкладов, экономическому росту, благодаря увеличению объемов финансирования строительной отрасли, и снижению уровня социальной напряженности.
Литература:
1. Автоматизированная система обеспечения законодательной деятельности Государственной Думы РФ. Официальный интернет-сайт Государственной Думы РФ. [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://asozd2.duma.gov.ru.
2. Аникин А. В. Формы кооперационного взаимодействия региональных банков// Банковские услуги. — 2009. — № 10. С.2–5.
3. Господарчук Г. Г., Аникин А. В. Оценка уровня стабильности российской банковской системы// Деньги и кредит. — 2014 — № 5. С.24–30.
4. Закон Российской Федерации от 21 февраля 1992 г. N 2395-I «О недрах» (с изм. и доп.). Правовая система «Консультант Плюс» [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://consultant.ru.
5. Левина Л. И., Симонова Н. Ю. Сравнительный анализ деятельности коммерческих банков и специализированных кредитно-финансовых институтов (кооперативов) на рынке ипотечного жилищного кредитования Г. О. Тольятти// Вестник Волжского университета им. В. Н. Татищева. — 2012. — № 1. С.133–144.
6. Пилавова Э. Г. Строительно-сберегательное общество как основной институт развития массового ипотечного жилищного кредитования в развитых и развивающихся странах//Вестник Челябинского государственного университета. — 2012. — № 1 (255). Право. Вып. 31. С. 39–41.
7. Черепович А. В. Финансово-инвестиционные модели ипотечного жилищного финансирования // Вестник Волжского университета им. В. Н. Татищева. — 2012. — № 1. С.63–73.
8. Финансовая интеграция как основа развития региональных рынков / Гуревич М., Господарчук Г., Малкина М., Яшина Н.//Рынок ценных бумаг. — 2003. — № 14 (245).
