В статье рассматриваются существующие в научных работах и в нормативных актах определения термина «девелопмент недвижимости», раскрываются основные его признаки и особенности, рассматривается организационная составляющая девелопмента.
Ключевые слова: девелопмент недвижимости, рынок недвижимости, строительство.
Рынок недвижимости играет существенную роль в национальной экономике страны ввиду того, что большую часть национального богатства составляет именно недвижимость, которая, введённая в оборот, может обеспечивать её владельцам ренту, предпринимателям — доход, налоговые выплаты со сделок в государственный и муниципальные бюджеты и рабочие места для граждан. Не стоит забывать и тот факт, что основной частью активов семейного бюджета является для граждан их жильё, а основной частью активов организаций, зафиксированных у них на балансе, являются их офисные, складские и прочие помещения. Таким образом, нормальное функционирование рынка недвижимости способствует положительному социальному эффекту. Однако это функционирование невозможно в первую очередь без эффективной государственной системы правового регулирования рынка недвижимости. В основе же такой системы должна лежать совокупность нормативно-правовых актов, однозначно регламентирующих поведение всех субъектов рынка недвижимости (риэлторов, страховщиков, оценщиков, девелоперов и др.).
Большинство нормативно-правовых актов, составляющих на нынешний момент законодательную базу по управлению недвижимостью в нашей стране, было принято в период с 2002 по 2010 год. С тех пор законодатель переключил своё внимание на другие сферы правоотношений, посчитав вопрос с недвижимостью на некоторое время решённым. Некоторые же сформировавшиеся у нас в стране виды предпринимательской деятельности, не имеющие ни нормативно-правовой базы, ни иногда даже закреплённого понятийного аппарата, оставлены законодателем без должного внимания. К таким видам деятельности сейчас можно отнести риэлторскую и девелоперскую деятельность. Если для первой имеется хотя бы проект федерального закона «О риэлторской деятельности в Российской Федерации» [2], то девелопмент является и более молодым явлением, и почти не представленным в отечественном законодательстве, хотя понятие «девелопмент» часто используется специалистами в строительной сфере. Так, например, на официальном сайте компании «КМ Девелопмент» сказано, что компания «является ведущим девелопером на рынке коттеджного строительства» или что «КМ Девелопмент» является компанией полного цикла: она предлагает комплексные услуги девелопмента» [17].
Нормативное закрепление и приведение в систему данной деятельности, как и для большинства общественных процессов, следует за реально складывающимися отношениями, преследуя своей основной целью их правовое регулирование. Оно способствует ограничению и сдерживанию негативных для общего социального и экономического благосостояния течений, возникающих в данном процессе.
Практическое развитие девелопмента в России требует формулирования и закрепления его и связанных с ним основополагающих понятий, таких как «девелопер», «девелоперская организация», «девелоперский договор», на федеральном уровне. Во-первых, это могло бы подтолкнуть создание специализированных нормативно-правовых актов, регулирующих девелопмент, во-вторых, чётко обозначить участников девелоперской деятельности на рынке недвижимости. На данный момент к потенциальным участникам девелопмента можно отнести весьма широкий круг субъектов гражданского оборота (инвесторы, соинвесторы, собственники объектов недвижимости, государственные органы, профессиональные консультанты, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений). Неполноценность правового регулирования девелопмента позволяет участвовать в девелопменте практически любому юридическому лицу, наделённому общей правоспособностью [8].
Термин «девелопмент» пришёл в Россию, как нетрудно догадаться, из зарубежного бизнеса и его дословный перевод с английского означает «развитие». В отечественной практике используются два термина, имеющих тождественное значение: «девелопмент недвижимости» (от англ. real estate development) и укороченный вариант: «девелопмент» [16]. Развитие недвижимости подразумевает собой «развитие проектов, связанных с преобразованием объектов недвижимости» [22]. Развитие недвижимости является сложным многоэтапным процессом преобразования или создания нового объекта недвижимости. Этот процесс включает в себя следующие составляющие: исследование рынка недвижимости, маркетинг, проектирование и строительство, подбор профессиональных кадров, привлечение инвестиций, управление имуществом, бухгалтерский учёт [7].
В иностранных источниках, в частности в Законе Великобритании от 1990 года «О городском и сельском планировании» приводится следующее определение девелопмента: «это выполнение строительных, инженерных, земляных и иных операций в, на, над или под поверхностью земли или осуществление каких-либо материальных изменений в использовании зданий или участков земли» [21, s. 55(1)]. Это определение в последствии было перенесено в толковый словарь по недвижимости, выпущенный в 1993 году в Лондоне. В законе также приведён список так называемых «строительных операций» (building operations): снос зданий, капитальный ремонт/реконструкция, структурные изменения или достройка объектов недвижимости и другие операции, которые применяет строитель, при ведении строительного бизнеса [21, s. 55(1A)]. В законе приведён и перечень работ, не подпадающих под действие указанного закона в сфере девелопмента: к таким работам, например, относятся строительные операции или действия, направленные на улучшения зданий, которые касаются только внутреннего интерьера здания или не затрагивают его внешний вид [21, s. 55(2A)].
Однако категория «девелопмент» в отечественном понимании не всегда соответствует таковой в иностранном. Так, например, в российской научной литературе учёные часто не ограничивают спектр действий, которые может производить девелопер над объектом недвижимости с целью увеличения его стоимости или инвестиционной привлекательности. В доказательство рассмотрим некоторые отечественные определения понятия «девелопмент».
Довольно широкое определение приводит И. С. Арцыбышев [3]: «девелопмент — это любая предпринимательская деятельность, связанная с развитием территорий и реконструкцией объектов недвижимости, целью которой является увеличение инвестиционной привлекательности и рыночной стоимости находящихся в управлении объектов». Понятие «развитие территории» является очень обширным и под ним можно понимать любое масштабное градостроительное преобразование, влияющее на планирование и развитие инженерной, транспортной и социально-бытовой инфраструктур.
Арцыбышев не ограничивает виды предпринимательской деятельности, которые может осуществлять девелопер, делая акцент лишь на том, что она должна быть связана с развитием территорий или реконструкцией объектов недвижимости и преследовать определённую цель
Понятие девелопмента можно найти в некоторых нормативно-правовых актах субъектов РФ. Так в п. 2.2.4 приложения 1 постановления Правительства Москвы от 3 июля 2007 г. № 576-ПП [1] дано определение девелопмента, как «строительство и (или) реконструкция объектов недвижимости в целях последующего использования акционерным обществом более 50 % вновь построенных и (или) реконструированных площадей не в соответствии с основным уставным видом деятельности путём продажи или передачи в аренду неопределённому кругу лиц». В приведённом определении из важных моментов можно выделить следующие: во-первых, процессы «строительства и реконструкции объектов недвижимости» составляют основу девелопмента, таким образом происходит связывание девелопмента с процессом преобразования недвижимости и ограничение возможных видов предпринимательской деятельности, подпадающих под категорию «девелопмент»; во-вторых, «продажа или передача в аренду» подразумевают извлечение прибыли в качестве основной цели девелопмента, что является одним из важных признаков предпринимательской деятельности.
В судебной практике сложно найти употребление понятия «девелопмент». Так суды высших инстанций вообще не используют данный термин. Однако в судебной практике судов низшего звена указанное понятие встречается. Рассмотрим трактовку термина «девелопмент», приведённую в Решении Арбитражного суда г. Москвы по делу № А40–67067/06–142–435. В нём девелоперская деятельность определяется как «организация строительного процесса от этапа идеи, разработки стратегии, проектирования и строительства до ввода созданного объекта недвижимости в эксплуатацию с последующим управлением объектом». В этом определении акцент сделан на организационную составляющую девелопмента, что представляется автору весьма важным. Девелопер организует и сопровождает строительство от разработки проекта до регистрации объекта недвижимости в Росреестре, и ответственность за создание нового объекта недвижимости и общую реализацию всего проекта лежит в итоге на девелопере. Таким образом, косвенно он принимает участие в строительстве или реконструкции объекта недвижимости в качестве заказчика для подрядных строительных организаций, но занимается непосредственно организацией этого процесса строительства.
Акцент на производственной составляющей девелопмента характерен для 1990-х годов — тогда девелоперские организации появлялись из строительных организаций, заказчиков, подрядчиков советских времён. Прекращение централизованного финансирования жилищного строительства, нехватка снабжения и потребителей вынудили эти организации самостоятельно заниматься поиском наиболее выгодных объектов недвижимости, привлечением финансирования, строительством и продажей созданных объектов недвижимости. На современном этапе приоритетными в девелопменте считаются инвестиционные и управленческие аспекты, нежели производственные [5].
Отнесение девелопмента к организационной деятельности довольно распространено среди учёных. Так, например, в монографии М. А. Федотовой, Т. В. Тазихиной и А. А. Бакулиной [13] девелопмент определён, как «метод организации инвестиционного процесса, подразумевающий организацию финансирования и осуществления проекта по развитию недвижимости в заданные сроки и в пределах соответствующих ограничений с целью извлечения коммерческой выгоды». Схожую позицию занимает и Ю. А. Бакрунов [цит. по 11], определяя девелопмент как способ организации инвестиционно-строительной деятельности. Ещё одним примером может служить следующее определение, которое приводит М. О. Ильин [6]: «девелопмент — форма комплексной организации процессов инвестиционно-строительной отрасли, при которой компания-девелопер выполняет функции нескольких субъектов рынка при классическом подходе к организации процессов». С точкой зрения, что девелопмент относится к организационной деятельности, соглашается и С. Н. Максимов. Он же утверждает, что главное в деятельности организации-девелопера — это инициативность и организующее начало [10].
С. А. Буданов [4] тоже указывает на то, что результатом деятельности организации, осуществляющей девелопмент, являются материальные изменения объекта недвижимости, но основная суть деятельности состоит не в данном изменении, а в их организации.
Организация в свою очередь строится на создании системы договорных отношений между всеми участниками девелоперской деятельности, что является важным требованием для достижения итоговой цели девелопмента, как предпринимательской деятельности. Задачи девелопера в первую очередь, это обеспечение проекта финансовыми ресурсами, привлечение добросовестных подрядчиков, обозначение основных направлений продвижения проекта на рынке и обеспечение их договорными отношениями. При этом важную роль играет юридическая техника заключения договоров, обеспечение полной и однозначно толкуемой всеми участниками регламентации правоотношений и защита интересов сторон [8].
Преобладание организационной составляющей над исполнительной в деятельности организаций, занимающихся девелопментом, можно отнести к одной из её особенностей.
Из приведённых доктринальных и нормативных определений «девелопмента» видно, что указанные определения имеют между собой серьёзные различия: каждый автор толкует понятие «девелопмент» по-своему. Однако можно выделить схожий элемент, который присутствует в большинстве определений. Это указание на произведение материальных изменений над объектом недвижимости, его «развитие», которое обеспечивается в ходе девелопмента.
Эти материальные изменения могут быть как кардинальными (преобразование незастроенного участка земли в коттеджный поселок), так и не очень заметными внешне (изменение целевого использования земельного участка). Но их наличие обязательно, и их можно определить в качестве одного из признаков девелопмента [14]. А также в качестве необходимого условия для повышения экономического эффекта от использования объекта недвижимости. Отсюда приходит и понимание «развития» недвижимости именно как преобразования, повышающего качество. Именно обеспечение или организация этого качественного «развития» недвижимости представляется автору как одна из наиболее важных особенностей девелопмента.
В уставах организаций, позиционирующих себя на рынке в качестве «девелоперов», приводятся виды деятельности, которые осуществляют данные организации. В качестве основных видов деятельности, которые фиксируются в уставе, можно привести следующие: «подготовка к продаже, покупка и продажа собственного недвижимого имущества», «финансовое посредничество» [18], «привлечение кредитных и инвестиционных средств для осуществления проектов, связанных с недвижимостью», «организация и осуществление проектирования, строительства и эксплуатации объектов недвижимости», «управление строительством и координация ведения строительных работ», «исследование и анализ рынка недвижимости» [19], «предоставление посреднических услуг при покупке, продаже и аренде недвижимого имущества», «управление недвижимым имуществом», «производство общестроительных работ» [20, гл. 2, п. 2.2].
В качестве цели деятельности в рассмотренных уставных документах указывается «извлечение прибыли» [20, гл. 2, п. 2.1], что характерно для любой предпринимательской деятельности и для девелопмента в частности. На материальную заинтересованность девелопера и прибыль, как цель девелоперской деятельности, указывает и В. В. Кущенко: «цель девелопмента — получение дохода (прибыли) за счёт создания объектов, удовлетворяющих потребности приобретателей (покупателей, арендаторов) недвижимости» [8].
Исходя из вышесказанного, напрашивается вопрос о сущности девелоперской деятельности. По мнению автора суть девелопмента заключается в удовлетворении интересов контрагентов и прочих участников девелоперской деятельности в консультировании, представительстве, содействии при заключении договоров и защите их прав и интересов. Перечисленные действия направлены в свою очередь на извлечение экономической выгоды и других полезных эффектов для всех участников девелоперского проекта. Такой подход позволяет отнести девелоперскую деятельность к разряду услуг.
В пункте 2 статьи 779 ГК РФ законодатель однозначно отнёс к услугам действия, совершаемые в рамках договоров подряда, комиссии, поручения, доверительного управления и др., которые используются при осуществлении девелопмента.
Если рассматривать понятие услуги с гражданско-правовой точки зрения, то наиболее удачным представляется определение, данное М. Н. Малеиной [цит. по 12]: услуга — это «...определенное действие, результат которого не имеет вещественного воплощения и неотделим от личности исполнителя. Вместе с тем услуга имеет результат — удовлетворение имущественных, культурных, эстетических, информационных потребностей, обеспечение состояния здоровья, безопасности, приобретение навыков, опыта, образцов поведения».
Таким образом, услуга как объект гражданских прав может быть представлена различного рода фактическими и (или) юридическими действиями, преследующими обозначенную в законе или договоре цель [9].
Подводя итоги можно сделать ряд выводов. В качестве основных признаков девелопмента выступают следующие: обязательное наличие материальных изменений объекта недвижимости и извлечение прибыли, как цель деятельности организации, занимающейся девелопментом.
В качестве основных особенностей девелопмента были обозначены следующие. Во-первых, девелоперская деятельность по своей сути носит организационный характер, включает в себя действия по организации договорных отношений между участниками девелопмента, предварительный анализ состояния рынка недвижимости, привлечение финансирования, а также предоставление ряда консультативный и посреднический услуг, таких как: представительство, содействие при заключении и оформлении договоров или иных документов, защита интересов и прав перед третьими лицами и других.
Однако, в рассмотренных уставных документах некоторых организаций и определениях девелопмента некоторыми учёными (И. С. Арцыбышев), встречается и конкретное отнесение к девелопменту процессов непосредственного строительства или реконструкции зданий. Поэтому при формулировании понятия девелопмента необходимо связать сильную организационную составляющую деятельности и менее ярко выраженную исполнительную (строительство, реконструкции).
Во-вторых, материальные изменения объекта недвижимости, которыми сопровождается девелопмент, должны иметь качественный характер, подразумевающие улучшение объекта недвижимости и направленные на увеличение его стоимости.
Таким образом, девелопмент является процессом качественного преобразование недвижимого имущества с целью повышения его коммерческой ценности [15]. Этот процесс носит комплексный характер, выражающийся в объединении экономических, юридических и физических аспектов. Организационная и координирующая деятельности играют передовую роль в девелопменте, однако девелопмент может включать в себя также практически любые материальные преобразования недвижимости, которые изменяют физические свойства объекта, увеличивая его стоимость, одновременно подводя свойства объекта недвижимости к требованиям, которые определяются преобладающими на текущем рынке спросом.
На основании проведённого анализа дадим определение понятия «девелопмент», учитывающее приведённые особенности и признаки этой деятельности.
Под девелопментом (девелопментом недвижимости, девелоперской деятельностью) следует понимать предпринимательскую деятельность, основанную на осуществлении совокупности юридических и фактических действий, направленных на организацию и осуществление процессов создания и(или) качественного изменения объекта недвижимости, результатом которой является новый объект недвижимости, обладающий большей стоимостью чем исходный.
Литература:
1. Постановление Правительства Москвы от 03.07.2007 N 576-ПП «О порядке взаимодействия органов исполнительной власти города Москвы при реализации прав акционера по акциям, находящимся в собственности города Москвы, и принципах стратегического и оперативного планирования, организации системы контроля и оценки эффективности финансово-хозяйственной деятельности акционерных обществ, акции которых находятся в собственности города Москвы» // Вестник Мэра и Правительства Москвы, N 45, 13.08.2007.
2. Постановление ГД ФС РФ от 14.05.1998 № 2441-II ГД «О проекте Федерального закона «О риэлторской деятельности в Российской Федерации» // Собрании законодательства РФ. 1998. № 21. Ст. 2192
3. Арцыбышев И. С. Особенности маркетинговой деятельности на рынке девелоперских проектов // Проблемы современной экономики. — СПб. 2010. № 4. — С.407–409.
4. Буданов С. А. Девелопмент объектов недвижимости: учебное пособие / С. А. Буданов, А. В. Лансков, Л. А. Ланскова. — СПб. — 2008. — С. 6.
5. Дребушевский Р. С. Девелопмент как вид профессионально-предпринимательской деятельности на рынке недвижимости: формирование и экономическое содержание // Омский научных вестник. — 2012. — № 1. — С. 77–80.
6. Ильин М. О. Определение величины возможного эффекта от внедрения схемы девелопмента в проекты инвестиционно-строительной отрасли // Фин. менеджмент. — 2009. — № 1. — С. 29–49.
7. Кущенко В. В. Девелопмент — новое русское слово // Законодательство и экономика. — М., 2004, № 8. — С. 29–35.
8. Кущенко В. В. Девелопмент: соврем. концепция развития недвижимости / В. В. Кущенко. — М. — 2004. — С.15–17.
9. См.: Мазаев П. А. Гражданско-правовые средства регулирования девелоперской деятельности в Российской Федерации: диссертация кандидата юридических наук: 12.00.03. — Москва. — 2011. — 204 с.
10. Максимов С. Н. Девелопмент. Развитие недвижимости: Организация. Управление. Финансирование. — СПб. — 2003. — С. 45.
11. Максимов С. Н. Девелопмент как способ реализации проектов развития недвижимости // Проблемы современной экономики. — СПб. — № 3 (43). — 2012. — С. 268–271.
12. Мозолин В. П. Гражданское право: Учеб. / В. П. Мозолин: В 2 ч. Ч. 2. М., 2007. С. 376.
13. Федотова М. А., Тазихина Т. В., Бакулина А. А. Девелопмент в недвижимости. — М. — 2010. — С. 17.
14. [Электронный ресурс] См.: Голованов Е. Б., Киселева В. А., Ларин О. Н. Девелопмент как особый вид предпринимательской деятельности на рынке недвижимости // Современные проблемы науки и образования. — 2012. — № 2. URL: www.science-education.ru/102–5661 (дата обращения: 09.04.2015).
15. [Электронный ресурс] Девелопмент // Википедия — свободная энциклопедия. 2001–2015. URL: https://ru.wikipedia.org/wiki/Девелопмент (дата обращения 08.04.2015)
16. [Электронный ресурс] См.: Дудченко А. Ю. Правовое регулирование девелопмента / А. Ю. Дудченко // Политематический сетевой электронный научный журнал Кубанского государственного аграрного университета (Научный журнал КубГАУ). — Краснодар: КубГАУ, 2014. — № 06(100). С. 590–606.
17. [Электронный ресурс] Официальный сайт агентства «КМ Девелопмент» // URL: http://www.km-d.ru/service/development/ (дата обращения 09.04.2015)
18. [Электронный ресурс] Устав ОАО «БЕСТ ДЕВЕЛОПМЕНТ». Ст. 3. П. 3.2. // URL: http://bestdevelopment.ru/bestdevelpment.ru/main_files/Best_Ustav_New.pdf (дата обращения 10.04.2015)
19. [Электронный ресурс] Устав ОАО «Межрегиональная Девелоперская Компания». Гл. 1. Ст. 1. П. 9. // URL: mdkr.ru›устав оао мдк.doc (дата обращения 10.04.2015)
20. [Электронный ресурс] Устав Открытого акционерного общества «Национальная Девелоперская Компания». Гл. 2. П. 2.2. // URL: http://www.priozerie.com/load/usrav_oao_ndk.pdf (дата обращения 10.04.2015)
21. [Электронный ресурс] См.: Town and Country Planning Act 1990. Section 55(1). Part III. // legislation.gov.uk: the official website of revised enacted UK legislation. URL: http://www.legislation.gov.uk/ukpga/1990/8/section/55 (дата обращения 08.04.2015)
22. См.: Oxford advanced learner’s dictionary of current English A. S. Hornby, fourth edition, chief editor: A. P. Cowie. Oxford university press. 1989. P. 329
