Представлены результаты анализа доступности первичного рынка жилья Калининградской области. Дан прогноз средней цены 1 кв. м общей площади квартир на калининградском рынке жилья.Произведена группировка домохозяйств Калининградской области по прожиточному минимуму.

Ключевые слова: группировка домохозяйств по прожиточному минимуму, первичный рынок жилья, прогноз средней цены общей площади квартир.

Поскольку обеспеченность жильем относится к числу первоочередных человеческих потребностей, то доступность и стоимость являются важной социально-экономической категорией. Основным направлением развития жилищных проблем для населения Калининградской области со средним уровнем доходов в настоящее время является строительство недвижимости эконом-класса. В связи с этим представляется достаточно актуальной проблема анализа доступности первичного рынка жилья, оценка платежеспособности потребителя жилья экономического класса [3, с.24].

Если сравнивать стоимость квадратного метра на первичном рынке по состоянию на IV квартал 2013 и 2014 годов, то по предварительным оперативным данным Росстата она снизилась на 1% и составила 45 316 рублей, несмотря на годовой уровень инфляции. Если же сравнить I и IV кварталы 2014 года, то цена на квадратный метр на первичном рынке выросла на 4,7%. Вместе с тем, в связи с макроэкономическими изменениями в конце года поднялись цены на строительные материалы и произошло удорожание кредитных инструментов, как для застройщиков, так и для граждан, отметили представители строительного бизнеса региона. Поэтому по итогам I квартала 2015 года ожидается повышение цен на жилье. Насколько – зависит от стратегических решений, которые примут застройщики.

В качестве сдерживающего стоимость квадратных метров факторов по-прежнему остается высокий уровень предложения и значительный объём строящегося жилья в высокой степени готовности.

На основании экономического показателя «Средняя цена 1 кв. м общей площади квартир на калининградском рынке жилья» был составлен прогноз по методике, изложенной в книге авторов Левина Р.С., Лукьянова Н.Ю. «Планирование и прогнозирование в маркетинге» [1, с. 52-54] на основе точечного и интервальных прогнозов.

Построение точечного прогноза средней цены 1 кв. м общей площади квартир на калининградском рынке жилья на 1 квартал 2015 года, предоставило следующий результат: в 1 квартале 2015 года в Калининградской области средняя цена 1 кв. м общей площади квартир будет составлять 52762 рублей.

Далее был рассчитан интервальный прогноз на 2015 год – с вероятностью 95 %. Таким образом, в 2015 году в Калининградской области с вероятностью 95 % цена 1 кв. м общей площади квартир будет стоить от 41386 рублей до 64138 рублей.

Следующий второй интервальный прогноз построен с учетом колеблемости уровней ряда с вероятностью 95 %. Таким образом, в 2015 году в Калининградской области цена 1 кв. м общей площади квартир будет стоить от 31813 рублей до 73711 рублей (Рисунок 1).

Рис. 1. Прогноз средней цены 1 кв. м общей площади квартир на калининградском рынке жилья

Для того чтобы распределить население по различным группам домохозяйств, был взят критерий деления- прожиточный минимум в регионе. В соответствии с постановлением Правительства Калининградской области величина прожиточного минимума на душу населения по Калининградской области за IV квартал 2014 года 8021 рублей [2]. Полученный результат представлен в таблице 1.

Таблица1

Группировка домохозяйств Калининградской области по прожиточному минимуму

Данные представленные в таблице, говорят о том, что большая часть семей Калининградской области относится к «среднедоходному» типу по душевому доходу и «среднеобеспеченному» типу по уровню материального состояния.

Затем проведем расчет, для того чтобы понять каков  минимальный общий доход семьи, необходимый для приобретения недвижимости, отвечающей эталонам обеспечения жилыми помещениями (54 кв. м для семьи из 3 человек), за счет заемных средств и собственных, воспользовавшись формулой[4,с.15]:

Или

Где:

TI – мин. общий доход семьи (руб./мес.);

t – срок кредитного займа (в годах);

LTV – доля заемных средств в стоимости приобретаемого жилья (в %);

i – процентная ставка по кредиту (в % в год);

Р – средняя рыночная стоимость 1 м² жилья (в руб./за год);

PI– доля платежа по ипотечному жилищному кредиту в доходах семьи (в %).

Исходя из полученного расчёта, минимальный доход семей проживающих в Калининградской области, позволяющий купить недвижимость в ипотеку на 20 лет, составляет 78051 рублей, следовательно, среднедушевой доход должен быть равен 26017 рублей. Данный среднедушевой доход по представленной выше классификации соответствует группе «Обеспеченные» домохозяйства.

Таким образом, лишь 28,3 % населения Калининградской области не ограничивая себя в прочих расходах, могут позволить себе приобретение жилья при всех упомянутых условиях. Для оставшихся групп домохозяйств приобретение жилья будет затруднительно при нынешнем уровне цен, что возможно приведёт к неполноценности их проживания.

Следовательно, одним из направлений доступности жилья является разработка мер по снижению цены жилья на рынке недвижимости, что увеличит долю потенциальных потребителей при том же уровне жизни населения Калининградской области.

Литература:

1.      Левина Р.С., Лукьянова Н.Ю. Планирование и прогнозирование в маркетинге: Учебное пособие для обучающихся по направлению 080200.62 «Менеджмент» (профиль «Маркетинг»). Калининград: БФУ им. И. Канта, 2013.

2.      Официальный сайт Правительства Калининградской области. [Электронный ресурс]. URL: http:// www.gov39.ru (дата обращения: 25.02.2015)

3.      Пономарева Т.Н. Управление маркетингом: Учеб. пособие. Белгород: Изд-во БГТУ, 2011. 115 с.