В статье представлена основная ситуация на рынке недвижимости Калининградской области на начало 2015 года. Рассмотрены спрос на недвижимость, динамика цен в новостройках, структура сделок с недвижимостью. Выявлены тенденции развития регионального рынка недвижимости. Приведены результаты PEST-анализ внешней среды.
Ключевые слова: спрос на недвижимость; структура сделок с недвижимостью; ипотечные кредиты; военная ипотека; первичный рынок; застройщики; реальные денежные доходы; безработица.
Рынок недвижимости и строительная отрасль являются значимыми секторами экономики [1]. Рынок недвижимости делится на рынок жилой недвижимости, нежилой (коммерческой) земли. В свою очередь, рынок жилой недвижимости делится на первичный и вторичный рынок жилья. Конец нынешнего года ознаменовался повышением ипотечных ставок и ростом цен в жилых комплексах. Также, в условиях наступления кризиса, спрос на недвижимость значительно возрос. Люди вкладывали свои средства в квартиры, дома и т.п. Что касается Калининградского рынка недвижимого имущества, то он развивается очень быстрыми темпами. Возводятся новые здания коммерческого и жилого назначения, появляются интересные предложения на вторичном рынке [3]. Рассмотрим подробнее ситуацию на рынке недвижимости на начало 2015 года в Калининградской области.
Спрос на недвижимость. Структура спроса на рынке недвижимости Калининграда изменилась: если раньше покупатели старались в основном приобретать готовое жилье, то сейчас выбирают первичный фонд. Особенно это характерно для местных жителей, а продавцов старого фонда часто выручают приезжие [2]. По итогам 2014 года все участники рынка отмечают активность покупателей. И не смотря на то, что в ноябре - декабре 2014 года рост заявок на покупку жилья был выше аналогичного показателя 2013 года на 15,8%, общий спрос по итогам 2014 года был ниже показателей 2013 года на 10,5%. Январь 2015 года показывает тенденцию на уменьшение спроса на жилье на треть (минус 28,8%).
Основным покупателем в 2014 году было местное население, приезжие составили 28%, что ниже показателя 2013 года на 10 %.
Структура сделок с недвижимостью. По предварительным итогам 2014 года вес новостроек в структуре покупки жилья составил 20%, что ниже показателя 2013 года на 4,5%. Это связанно с ростом цен на первичном рынке. С использованием ипотечных средств было приобретено 23,5% жилья, что выше показателя 2013 года на 5 %.
Ипотечные кредиты. Так как квартиры в новостройках покупают, во многом, молодые семьи, ипотека пользуется большим спросом. Также кредиты на жилье берут люди, стремящиеся улучшить свои жилищные условия. Ипотека на первичном рынке позволяет приобрести квартиру, таунхаус или жилой дом в коттеджном поселке на всех стадиях строительства, включая последнюю. Банк сотрудничает только с надежными аккредитованными компаниями-застройщиками, что позволяет снизить риски покупки новостройки.
По итогам 10 месяцев 2014 года на территории Калининграда и области было выдано порядка 5 000 ипотечных кредитов, что больше показателя 2013 года на 21%. Средняя ставка по ипотечному кредиту составляла 13%. На конец января 2015 года средняя ставка по ипотечным кредитам выросла до 16-17%, в некоторых банках ставка доходит до 20-25%, а некоторые банки приостановили выдачу ипотечных кредитов.
Последние данные по ставкам:
- ВТБ24 - 15,95% на все продукты с полным пакетом страхования;
- Сбербанк -14,5% на новостройки, 16% - готовое жилье;
- Газпром - от 17%;
- Уралсиб -16,5%-17,5% на готовое жилье, на новостройки 20% на стадии строительства 16-17% после сдачи дома (ставка зависит от срока кредитования)
- Росбанк - ставка от 18.8%
- Россельхозбанк -17%-19% зависит от срока кредитования;
- Петрокоммерц - приостановка кредитования до конца февраля.
Кроме этого банки ужесточили требования к заемщикам и повысили первоначальный взнос с 10-20% до 40-50% из-за растущих финансовых рисков. Глава ВТБ 24 предрек сокращение ипотеки в 2,5 раза. По неофициальным данным процент отказа банками по новым ипотечным заявкам достигает 95%. [4]
Военная ипотека. Обеспечение жильем военнослужащих, проходящих военную службу по контракту, является одной из актуальных проблем современного российского общества. Предоставляется военнослужащим участникам накопительно-ипотечной системы на приобретение готового жилья под пониженную процентную ставку.
- Преимущества такого кредита:
- Пониженная процентная ставка;
- Возможность приобретения квартиры, комнаты, жилого дома с землей или таун-хауса на вторичном рынке;
- Получение кредита без подтверждения платежеспособности;
- Отсутствие комиссий по кредиту;
- Страхование жизни и здоровья заемщика не обязательно;
- Кредит предоставляется военнослужащим участникам накопительно-ипотечной системы, имеющим право на получение целевого жилищного займа на основании Федерального закона «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» №117-ФЗ от 20.08.2004г. [6]
По итогам 2014 года в Калининграде и области военнослужащими было приобретено более одной тысячи квартир с использованием накопительно-ипотечной системы. Это выше показателя 2013 года на 25%. Максимальный размер выплат банками военным составлял 2.4 млн. рублей. На конец января 2015 года сумма сократилась до 1,7 - 2 млн. рублей. Последние данные по банкам:
- ВТБ24: Военная ипотека - сумма 2 000 000 рублей, ставка 12,5%;
- Сбербанк: Военная ипотека - сумма 1 900 000 рублей, ставка 12,5%;
- Газпром: Военная ипотека - сумма 1 700 000 рублей, ставка от 12,5%;
- Россельхозбанк: Военная ипотека приостановлена.
Первичный рынок. Как правило, речь идет о строящихся или только что построенных домах. Первичный рынок недвижимости формируется предложением различных застройщиков. Когда идет речь о предложении на первичном рынке, то под этим понимается весь объем предложений на рынке новостроек. По мнению риелторов, основным достоинством первичного рынка недвижимости является отсутствие у квартиры какой-либо «истории», т.е. ее юридическая чистота. Кроме того, первичный рынок недвижимости предлагает квартиры, при строительстве которых были учтены все недостатки предыдущих проектов, а также использованы новые строительные материалы и технологии.
Позитивные моменты приобретения жилых помещений в новом доме:
- На стабильном рынке цена на квартиру увеличивается по мере строительства дома.
- Вам не нужно тратить деньги на ремонт, потому что дом новый, также будут новыми все коммуникации.
- Не надо проверять «историю» квартиры, ее почти там нет, потому что вы являетесь первым владельцем. Естественно, в данном случае есть специфика проверки организации-застройщика, а также разрешений на строительство.
- Квартира в таком доме продается, как правило, без первичной отделки и сможете сделать ее на свой вкус, с учетом ваших финансовых возможностей.
- Практически нет комиссии посредникам.
Отрицательные моменты:
- Могут быть отложены сроки завершения строительства.
- Строительство дома может быть «заморожено» в связи с банкротством строительной компании.
- Подготовка и получение юридических документов растягивается на месяцы.
- Не исключены обман и мошенничество. К сожалению, иногда встречаются фирмы-однодневки, которые получили деньги от клиентов, а затем скрывается в неизвестном направлении.
- Если вы покупаете квартиру без отделки, необходимо учитывать затраты на ремонт в квартире.
- Вы можете испытывать некоторый дискомфорт из-за шума, потому что несколько лет жильцы будут делать ремонт.
- Иногда вы будете долго ждать в очереди на установку телефона.
- Если дом находится в новом районе, вы будете терпеть неудобства из-за плохой инфраструктуры.
- Существует еще один негативный фактор: стресс в период строительства и ожидания правовых документов.
- Не все банки готовы давать кредиты на покупку и новостроек, и вторичного фонда.
За одиннадцать месяцев 2014 год на территории Калининграда было введено в эксплуатацию 80 многоквартирных жилых домов (6 597 квартир) и 309 индивидуальных домов. Это выше показателей 2013 года на 14% и 67% соответственно. [3]
Средняя цена квадратного метра в новостройках в течение 2014 года составляла 43-45 000 рублей эконом класс и 50-70 000 рублей бизнес класс. За последний месяц 2014 года стоимость одного квадратного метра в новостройке выросла до значений 47-54 000 рублей эконом класс и 60-90 000 рублей бизнес класс. Рост составил 15% и 25% соответственно (рис. 1).
Рис. 1. Динамика цен (руб./кв.м.) в новостройках
Застройщики. Ситуация на конец января складывается следующим образом, что в заявленных жилых комплексах, которые уже строятся, и сроки сдачи домов обозначены на 2015 - начало 2016 года насчитывается 7 769 квартир. И вес эти квартиры добавятся к предложению на первичном рынке. Среди основных застройщиков можно выделить следующие: Мегаполис-Риэлт, Акфен, Вест Инвест, Ремжилстрой Инвест, Спецремстрой, Спецремстройтрест, Строительный трест, Инвент, Тута Строй.
Реальные денежные доходы. Падение доходов прямым образом сказывается на покупательской способности в области недвижимости. Реальные денежные доходы россиян упали в декабре 2014 года на 7,3% по сравнению с декабрем 2013 года, передает «РБК» со ссылкой на Росстат. По итогам 2014 года падение реальных доходов составило 1%, причем, как мы отметили, этот показатель ушел в отрицательную зону впервые с начала века.
Безработица. На фоне сокращения издержек предприятиями в России безработица может вырасти с 5,5% до 6%. Уровень регистрируемой безработицы в регионе соответствует среднероссийскому, отметили в пресс-службе. Он оценивается в 1,1% от численности экономически активного населения. В области, по данным Росстата, эта категория насчитывает 531 тыс. человек. [5]
Можно сделать следующие выводы. Наметилась тенденция на уменьшение спроса на жилье на треть. Произошел рост цен на первичном рынке новостроек. Выросла ставка по ипотечным кредитам, некоторые банки приостановили выдачу ипотечных кредитов, банки ужесточили требования к заемщикам и повысили первоначальный взнос из-за растущих финансовых рисков. Максимальный размер выплат банками военным сократился на 0,4-0,7 млн. руб. Было введено в эксплуатацию многоквартирных жилых домов и индивидуальных домов больше на 14% и 67% соответственно. Средняя цена квадратного метра в новостройках эконом класса и бизнес класса возросла на 15% и 25% соответственно. Реальные денежные доходы россиян упали на 7,3%, причем этот показатель ушел в отрицательную зону. Что касается безработицы, то она соответствует среднероссийскому уровню.
Таким образом, рынок недвижимости в 2015 году будет отличаться понижением спроса, однако реальные изменения проявятся только к концу 2015 года. На данный момент ясно видна картина закономерного снижения темпов роста цен на жилье и умеренная стагнация рынка.
Анализ рынка недвижимости Калининградской области:
1) PEST-анализ.
Степень влияния каждого фактора на продажи и прибыль компании по 3-бальной шкале, где:
- 1 балл - влияние фактора мало, любое изменение фактора практически не влияет на деятельность компании;
- 2 балла - только значимое изменение фактора влияют на продажи и прибыль компании;
- 3 балла - влияние фактора высоко, любые колебания вызывают значимые изменения в продажах и прибыли компании.
Экспертная оценка была проведена по 5-ти бальной шкале, где 1 - низкая вероятность, 5 - высокая вероятность. Результаты представлены в таблицах 1-2.
Таблица 1
PEST-анализ внешней среды
|
Описание фактора |
Влияние фактора |
Экспертная оценка |
Средняя оценка |
Оценка с поправкой на вес |
||
|
1 |
2 |
3 |
||||
|
ПОЛИТИЧЕСКИЕ ФАКТОРЫ |
||||||
|
Устойчивость политической власти и правительства |
2 |
3 |
4 |
3 |
3,3 |
0,16 |
|
Налоговая политика (тарифы и льготы) |
2 |
1 |
3 |
2 |
2,0 |
0,10 |
|
Законодательство по охране окружающей среды |
3 |
2 |
1 |
1 |
1,3 |
0,10 |
|
Будущее и текущее законодательство, регулирующее правила работы в отрасли |
3 |
1 |
2 |
1 |
1,3 |
0,10 |
|
Вероятность развития военных действий в стране |
3 |
1 |
2 |
2 |
1,7 |
0,12 |
|
ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ФАКТОРЫ |
||||||
|
Темпы роста экономики |
2 |
5 |
4 |
5 |
4,7 |
0,23 |
|
Курсы основных валют |
3 |
5 |
4 |
4 |
4,3 |
0,32 |
|
Кредитно-денежная и налогово-бюджетная политика страны |
2 |
2 |
3 |
4 |
3,0 |
0,15 |
|
Уровень располагаемых доходов населения |
3 |
4 |
5 |
4 |
4,3 |
0,32 |
|
СОЦИАЛЬНО - КУЛЬТУРНЫЕ ФАКТОРЫ |
||||||
|
Требования к качеству продукции и уровню сервиса |
1 |
3 |
2 |
3 |
2,7 |
0,07 |
|
Культура формирования накоплений и кредитования в обществе |
3 |
4 |
4 |
5 |
4,3 |
0,32 |
|
Темпы роста населения |
3 |
3 |
4 |
5 |
4,0 |
0,29 |
|
Размер и структура семьи |
2 |
2 |
3 |
3 |
2,7 |
0,13 |
|
ТЕХНОЛОГИЧЕСКИЕ ФАКТОРЫ |
||||||
|
Уровень инноваций и технологического развития отрасли |
3 |
3 |
1 |
3 |
2,3 |
0,17 |
|
Развитие интернета и мобильных устройств |
3 |
4 |
5 |
5 |
4,7 |
0,34 |
|
Степень использования и передачи технологий |
3 |
3 |
4 |
5 |
4,0 |
0,29 |
|
ОБЩИЙ ИТОГ |
41 |
- |
- |
- |
50,7 |
- |
Таблица 2
Факторы в порядке убывания значимости
|
ПОЛИТИЧЕСКИЕ |
ЭКОНОМИЧЕСКИЕ |
||
|
Фактор |
Вес |
Фактор |
Вес |
|
Устойчивость политической власти и существующего правительства |
0,16 |
Курсы основных валют |
0,32 |
|
Вероятность развития военных действий в стране |
0,12 |
Уровень располагаемых доходов населения |
0,32 |
|
Налоговая политика (тарифы и льготы) |
0,10 |
Темпы роста экономики |
0,23 |
|
Законодательство по охране окружающей среды |
0,10 |
Кредитно-денежная и налогово-бюджетная политика страны
|
0,15 |
|
Будущее и текущее законодательство, регулирующее правила работы в отрасли |
0,10 |
||
|
СОЦИАЛЬНО-КУЛЬТУРНЫЕ |
ТЕХНОЛОГИЧЕСКИЕ |
||
|
Фактор |
Вес |
Фактор |
Вес |
|
Культура формирования накоплений и кредитования в обществе |
0,32 |
Развитие и проникновение интернета, развитие мобильных устройств |
0,34 |
|
Темпы роста населения |
0,29 |
Степень использования, внедрения и передачи технологий |
0,29 |
|
Размер и структура семьи |
0,13 |
Уровень инноваций и технологического развития отрасли
|
0,17 |
|
Требования к качеству продукции и уровню сервиса |
0,07 |
||
Исходя из анализа видно, что среди политических факторов важную роль играет устойчивость политической власти и существующего правительства, в экономических, важным являются курсы основных валют и уровень располагаемых доходов населения, в социально-культурных, наиболее значимый фактор - культура формирования накоплений и кредитования в обществе, а среди технологических важным выделяется развитие и проникновение интернета, развитие мобильных устройств.
2) Модель5-ти сил конкурентных сил в отрасли.
Рынок: Строительство многоквартирных жилых домов Оценка конкурентоспособности товара компании и уровня конкуренции на рынке.
Из таблицы 3 видно, что присутствует высокий уровень угрозы со стороны товаров-заменителей.
Таблица 3
Товары – заменители
|
Параметр оценки |
Комментарии |
Оценка параметра |
||
|
3 |
2 |
1 |
||
|
Товары-заменители "цена-качество" |
способны обеспечить тоже самое качество по более низким ценам |
существуют и занимают высокую долю на рынке |
существуют, но только вошли на рынок и их доля мала |
не существуют |
|
3 |
|
|
||
|
ИТОГОВЫЙ БАЛЛ |
3 |
|||
|
1 балл |
низкий уровень угрозы со стороны товаров-заменителей |
|||
|
2 балла |
средний уровень угрозы со стороны товаров-заменителей |
|||
|
3 балла |
высокий уровень угрозы со стороны товаров-заменителей |
|||
При оценке уровня внутриотраслевой конкуренции наблюдается средний уровень (табл. 4).
Таблица 4
Оценка уровня внутриотраслевой конкуренции
|
Параметр оценки |
Комментарии |
Оценка параметра |
||
|
3 |
2 |
1 |
||
|
Количество игроков |
Чем больше игроков на рынке, тем выше уровень конкуренции и риск потери доли рынка |
Высокий уровень насыщения рынка |
Средний уровень насыщения рынка (3-10) |
Небольшое количество игроков (1-3) |
|
3 |
||||
|
Темп роста рынка |
Чем ниже темп роста рынка, тем выше риск постоянного передела рынка |
Стагнация или снижение объема рынка |
Замедляющийся, но растущий |
Высокий |
|
1 |
||||
|
Уровень дифференциации продукта на рынке |
Чем ниже дифференциация продукта, чем выше стандартизация продукта - тем выше риск переключения потребителя между различными компаниями рынка |
Компании продают стандартизированный товар |
Товар на рынке стандартизирован по ключевым свойствам, но отличается по дополнительным преимуществам |
Продукты компаний значимо отличаются между собой |
|
2 |
||||
|
Ограничение в повышении цен |
Чем меньше возможностей в повышении цен, тем выше риск потери прибыли при постоянном росте затрат |
Жесткая ценовая конкуренция на рынке, отсутствуют возможности в повышении цен |
Есть возможность к повышению цен только в рамках покрытия роста затрат |
Всегда есть возможность к повышению цены для покрытия роста затрат и повышения прибыли |
|
2 |
||||
|
ИТОГОВЫЙ БАЛЛ |
8 |
|||
|
4 балла |
Низкий уровень внутриотраслевой конкуренции |
|||
|
5-8 баллов |
Средний уровень внутриотраслевой конкуренции |
|||
|
9-12 баллов |
Высокий уровень внутриотраслевой конкуренции |
|||
При оценке угрозы входа новых игроков замечен высокий уровень данной угрозы (табл. 5).
Таблица 5
Оценка угрозы входа новых игроков
|
Параметр оценки |
Комментарии |
Оценка параметра |
||
|
3 |
2 |
1 |
||
|
Экономия на масштабе при производстве товара или услуги |
Чем больше объем производства, тем ниже стоимость закупки материалов, тем в меньшей степени постоянные издержки производства влияют на единицу продукции |
отсутствует |
существует только у нескольких игроков рынка |
значимая |
|
3 |
||||
|
Сильные марки с высоким уровнем знания и лояльности |
Чем сильнее чувствуют себя существующие торговые марки в отрасли, тем сложнее новым игрокам в нее вступить. |
отсутствуют крупные игроки |
2-3 крупных игрока держат около 50% рынка |
2-3 крупных игрока держат более 80% рынка |
|
2 |
||||
|
Дифференциация продукта |
Чем выше разнообразие товаров и услуг в отрасли, тем сложнее новым игрокам вступить на рынок и занять свободную нишу |
низкий уровень разнообразия товара |
существуют микро-ниши |
все возможные ниши заняты игроками |
|
2 |
||||
|
Уровень инвестиций и затрат для входа в отрасль |
Чем выше начальный уровень инвестиций для вступления в отрасль, тем сложнее войти в отрасль новым игрокам. |
низкий (окупается за 1-3 месяца работы) |
средний (окупается за 6-12 месяцев работы) |
высокий (окупается более чем за 1 год работы) |
|
1 |
||||
|
Доступ к каналам распределения |
Чем сложнее добраться до целевой аудитории на рынке, тем ниже привлекательность отрасли |
доступ к каналам распределения полностью открыт |
доступ к каналам распределения требует умеренных инвестиций |
доступ к каналам распределения ограничен |
|
3 |
||||
|
Политика правительства |
Правительство может лимитировать и закрыть возможность входа в отрасль с помощью лицензирования, ограничения доступа к источникам сырья и другим важным ресурсам, регламентирования уровня цен |
нет ограничивающих актов со стороны государства |
государство вмешивается в деятельность отрасли, но на низком уровне |
государство полностью регламентирует отрасль и устанавливает ограничения |
|
2 |
||||
|
Готовность существующих игроков к снижению цен |
Если игроки могут снизить цены для сохранения доли рынка - это значимый барьер для входа новых игроков |
игроки не пойдут на снижение цен |
крупные игроки не пойдут на снижение цен |
при любой попытке ввода более дешевого предложения существующие игроки снижают цены |
|
2 |
||||
|
Темп роста отрасли |
Чем выше темп роста отрасли, тем охотнее новые игроки желают войти на рынок |
высокий и растущий |
замедляющийся |
стагнация или падение |
|
3 |
||||
|
ИТОГОВЫЙ БАЛЛ |
18 |
|||
|
8 баллов |
Низкий уровень угрозы входа новых игроков |
|||
|
9-16 баллов |
Средний уровень угрозы входа новых игроков |
|||
|
17-24 балла |
Высокий уровень угрозы входа новых игроков |
|||
Во время оценки рыночной власти покупателя, был отмечен средний уровень угрозы ухода клиентов (табл. 6).
Таблица 6
Рыночная власть покупателя
|
Параметр оценки |
Комментарии |
Оценка параметра |
||
|
3 |
2 |
1 |
||
|
Доля покупателей с большим объемом продаж |
Если покупатели сконцентрированы и совершают закупки в больших масштабах, компания будет вынуждена постоянно идти им на уступки |
более 80% продаж приходится на нескольких клиентов |
Незначительная часть клиентов держит около 50% продаж |
Объем продаж равномерно распределен между всеми клиентами |
|
1 |
||||
|
Склонность к переключению на товары субституты |
Чем ниже уникальность товара компании, тем выше вероятность того, что покупатель сможет найти альтернативу и не понести дополнительных рисков |
товар компании не уникален, существуют полные аналоги |
товар компании частично уникален, есть отличительные хар-ки, важные для клиентов |
товар компании полностью уникален, аналогов нет |
|
2 |
||||
|
Чувствительность к цене |
Чем выше чувствительность к цене, тем выше вероятность того, что покупатель купит товар по более низкой цене у конкурентов |
покупатель всегда будет переключаться на товар с более низкой ценой |
покупатель будет переключаться только при значимой разнице в цене |
покупатель абсолютно не чувствителен к цене |
|
2 |
||||
|
Потребители не удовлетворены качеством на рынке |
Неудовлетворенность качеством порождает скрытый спрос, который может быть удовлетворен новым игроком рынка или конкурентом |
неудовлетворенность ключевыми характеристиками товара |
неудовлетворенность второстепенными характеристиками товара |
полная удовлетворенность качеством |
|
2 |
||||
|
ИТОГОВЫЙ БАЛЛ |
7 |
|||
|
4 балла |
Низкий уровень угрозы ухода клиентов |
|||
|
5-8 баллов |
Средний уровень угрозы ухода клиентов |
|||
|
9-12 баллов |
Высокий уровень угрозы потери клиентов |
|||
Литература:
1. Асаул А.Н., Карасев А.В. Экономика недвижимости. М.: МИКХиС, 2011.
2. Данные гильдии риэлторов Калининграда. URL: грк39.рф (дата обращения: 12.04.2015)
3. Данные группы компаний «Инвент». URL: invent-realty.ru (дата обращения: 12.04.2015)
4. Данные официального сайта ВТБ 24. 2015. URL: vtb24.ru (дата обращения: 12.04.2015)
5. Федеральная служба государственной статистики. Калининградская область. 2015. URL: gks.ru/ (дата обращения: 12.04.2015)
6. Федеральный закон №117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих». Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
