В статье исследуются вопросы развития малоэтажного жилищного строительства в России. Рассматриваются основные особенности и перспективы развития организации малоэтажного домостроения. Особое внимание уделено анализу проблем и путей их решения в сфере строительства малоэтажных домов.
Ключевые слова:малоэтажные дома, земельная ипотека, жилищное строительство, рынок недвижимости.
Рынок недвижимости постоянно развивается. Неизменно актуальным вопросом остается вопрос доступного и комфортного жилья. Сегодня стране необходимы принципиально новые методы решения жилищной проблемы, одним из них является развитие малоэтажного домостроения [1]. При этом следует отметить положительные темпы роста малоэтажного домостроения — 52 %. Согласно планам Правительства РФ к 2015 году его доля в общем объеме возводимого жилья должна составить 60 % — 54 млн кв. м, а в 2020 г. около 70 %. При этом наиболее важными остаются вопросы, касающиеся социальной и инженерной инфраструктуры, которыми должны быть обеспечены малоэтажные проекты [2].
На современном строительном рынке существует следующая типология малоэтажного жилья:
- коттеджи и усадьбы — индивидуальные постройки до трех этажей;
- таунхаусы — дома с небольшим участком земли на двух-трех владельцев;
- многосекционные дома от трех до четырех этажей высотой.
В настоящее время наибольшим спросом пользуются индивидуальные и многосекционные дома. Рынок таунхаусов в стране еще только развивается. Доля продаж малоэтажного жилья в общем объеме рынка недвижимости России увеличилась за последние несколько лет [3]. При этом с каждым годом растет число инвесторов и заказчиков, заинтересованных в развитии малоэтажного строительства.
Следует отметить, что в Санкт-Петербурге развитие малоэтажного строительства не так популярно, особенно, со стороны инвесторов. Малоэтажное жилье интересно самим жителям, которые хотят жить вдали от городской суеты, надоедливых и шумных соседей. В основном, в настоящее время в Санкт-Петербурге больше развиваются проекты средней этажности, от 5 до 9 этажей [4].
В настоящее время Правительство РФ разрабатывает ряд стимулирующих мер по развитию массового малоэтажного домостроения. Например, утверждены и переданы в агентство по ипотечному жилищному кредитованию стандарты земельной ипотеки, что является наиболее эффективным механизмом стимулирования спроса на жилье в условиях кризиса. Земельная ипотека в случае малоэтажного строительства подразумевает под собой этапность выдачи денежных средств [5]. Сначала застройщику выдают сумму на инженерные изыскания, проведение подготовительных работ на участка и возведение фундамента (под залог земли). После этого, снова оценивают участок, и застройщик получает еще одну сумму для дальнейшего строительства под более ликвидный залог. Всё это позволяет застройщику получать своевременное и полное финансирование, необходимое на том или ином этапе застройки, а банку, в свою очередь — уменьшить свои риски [6].
Именно такое поэтапное финансирование является очень актуальным в условиях экономического кризиса. Например, в период кризиса в 2008 году доля малоэтажного строительства в общем объеме ввода жилых домов увеличилась почти на 5 %. Помимо поэтапного финансирования, на это еще повлиял и тот факт, что проекты малоэтажной застройки способны гибко реагировать на конъюнктуру рынка. При невысоких ценах на строительные материалы, малоэтажное строительство является одним из лучших способов сбережения средств. Безусловно, очень сложно в малоэтажном строительстве строить дома экономкласса, но одним из основных требований является то, что ипотека должна выдаваться для строительства малоэтажных домов экономкласса.
Остановимся на рассмотрении основных проблем, мешающих полноценному развитию малоэтажного строительства в России.
Одним из первых барьеров является так называемый «многоэтажный стереотип». То есть привлекательность многоэтажных домов, ввиду своей выгодной реализации, чем малоэтажные проекты. Истоками данной проблемы являются всем известная и успешно реализована программа народного строительства доступного жилья в СССР [7]. В итоге все законы, СНиПы и ГОСТы, которые остались с советского периода, разработаны под многоэтажные застройки. Более того, оказание большого влияния концепции многоэтажного строительства приводит к тому, что в генеральных планах застройки городов приоритетными становятся зоны многоэтажного строительства, а малоэтажное строительство рассматривается как нерентабельное для инвесторов [8]. Поэтому в многоэтажном строительстве местные власти активно используют договоры инвестирования, в которых говориться о том, что застройщик «бесплатно» получает землю, а плата за нее берется в виде доли возведенных квартир. Такие договоры не пользуются спросом в рыночном сегменте малоэтажного строительства.
Другой, не менее важной проблемой является отсутствие зонирования территорий. Возведение многоэтажных зданий не запрещено законом, что и продвигает данный сегмент жилищного рынка, тогда как малоэтажные проекты остаются незамеченными [9]. Поэтому в этом случае, на наш взгляд, целесообразно применение процедуры зонирования территорий, играющей важную роль в продвижении малоэтажного строительства на законодательном уровне.
Большинство экспертов считают одной из основных проблем, препятствующих развитию малоэтажного строительства в России, отсутствие комплекса структур, обеспечивающих функционирование основных общественных механизмов, т. е. недостаток в инфраструктуре. Возведение транспортных коммуникаций, социально-бытовых объектов и системы инженерного обеспечения малоэтажных домов считается для девелопера высокозатратным и подразумевает софинансирование в рамках государственных программ [10]. Если же девелопер берет на себя обязательства и риски по постройке школы, больницы или другого объекта социальной инфраструктуры, то все эти расходы ложатся на строящийся дом, и соответственно себестоимость его квадратного метра резко увеличивается. Чтобы избежать рисков инвестор обращается к государству за финансовой помощью. Но обратной стороной софинансирования, как представляется, является искусственный рост цен, который приводит к тому, что жилье эконом-класса переходит в категорию жилья бизнес-класса и значительно сокращает спрос на объекты малоэтажного строительства.
Следует отметить также проблему локализации, которая подразумевает вопросы, возникающие при выборе места под застройку [11]. Если строительство ведется рядом с городом, то назревают вопросы, связанные с транспортом и пробками на дорогах, а если застройки — далеко, то возникают определенные трудности с трудоустройством.
Немаловажное значение имеет проблема несовершенства нормативной базы. Для того чтобы качество ныне застраиваемых территорий было на должном уровне, а также и технология их производство, государство должно разрабатывать нормативную базу в ходе активной дискуссии при помощи экспертных оценок.
И еще одной из трудностей, некоторые эксперты, называют недостаточную поддержку со стороны государства [12]. Для того чтобы страна в решении вопроса малоэтажного жилищного строительства смогла выйти на один уровень с иностранными государствами, необходимо оптимизировать систему контроля и надзора над строительным процессом. Также важную роль играет сокращение сроков проведения государственной экспертизы проектной документации, определения видов подготовительных работ и рассмотрения результатов инженерных изысканий [13].
Но, несмотря на все трудности для развития малоэтажного строительства существуют и положительные стороны. Например, в малоэтажном строительстве гораздо меньше трудозатрат, благодаря современным технологиям в строительстве можно обойтись без использования тяжелой строительной техники, очень часто цемент нужен только для фундамента. С помощью современных технологий можно сократить сроки и себестоимость строительства, а также во много раз быстрее решить проблему обеспечения населения доступным для них жильем [14]. Самое главное, малоэтажное строительство может повлиять на формирование качественно новой среды обитания, включающей не только комфортное жилье, но и всю необходимую инфраструктуру.
В современных условиях экономического кризиса, возможно, покупка не квартиры, а своего участка с домом будет намного выгоднее, поскольку имея в собственности свой участок, можно построить небольшой дом собственными силами или с привлечением подрядчика, а в будущем — увеличить жилую площадь. Единственным минусом в строительстве собственного дома в условиях нестабильности рубля можно назвать растущую стоимость материалов. Однако, на рынке всегда можно найти альтернативные материалы или использовать новейшие методы строительства. Вместе с тем, стоимость материалов является лишь одним из способов снижения себестоимости жилищного строительства. Важно отметить, что стремление к минимизации затрат не означает экономию на качестве продукции, а способствует нахождению оптимального соотношения доходов и расходов на производство продукции.
Таким образом, большое количество проблем и их глубина позволяют задуматься о том, что должно сделать государство для развития малоэтажного строительства, чтобы оно стало привлекательным и для инвестора, и для покупателя. В целом для создания нового уклада жизни, а также изменения понятийного аппарата населения в сторону, основанную на семейных ценностях, достоинстве личности, гармоничном сосуществовании с окружающим миром, необходимо уже сейчас решать эти проблемы.
Литература:
1. Викторов С. К., Кремнев И. С., Ступка К. А. Формирование инновационной жилищной политики и эффективное управление рынком доступного жилья мегаполиса // Политика, государство и право. 2014. № 9 (33). С. 69–74.
2. Селютина Л. Г. Современные аспекты процесса управления инвестиционной деятельностью в сфере воспроизводства жилищного фонда // Paradigmata poznani. 2014. № 2. С. 28–30.
3. Ракова В. А. Современные требования к жилью и новые технологии на рынке жилищного строительства // Приволжский научный вестник. 2015. № 6–1 (46).
4. Романюк Г. Д. Развитие рынка жилой недвижимости в регионах России (на примере Санкт-Петербурга) // Современные технологии управления. 2014. № 6 (42). С. 56–60.
5. Селютина Л. Г. Моделирование процесса аккумуляции инвестиционных ресурсов в жилищную сферу // Экономика строительства. 2002. № 12. С.25–33.
6. Селютина Л. Г. Инновационный подход к управлению инвестиционными процессами в сфере воспроизводства жилищного фонда // Современные технологии управления. 2014. № 11. С. 37–41.
7. Иванов П. К. Малоэтажное строительство в России: проблемы и перспективы // Современные научные исследования и инновации. 2015. № 1–2 (45). С. 89–90.
8. Селютина Л. Г. Конкурентные процессы в современном строительстве // Вестник ИНЖЭКОНа. 2013. № 1(60). С. 101–106.
9. Шереметьев А. В. Проблемы территориального развития России и пути их решения // Проблемы экономики и менеджмента. 2015. № 6 (46).
10. Кольцова Я. Д. Реконструкция и обновление сложившейся застройки города // Проблемы экономики и менеджмента. 2015. № 6 (46).
11. Что мешает строить одноэтажную Россию. [Электронный ресурс]. URL: http:www.realprice.ru.
12. Селютина Л. Г. Комплексные реконструктивно-строительные программы в жилищной сфере мегаполиса // Вестник ИНЖЭКОНа. Серия «Экономика». 2014. № 1 (68). С. 24–28.
13. Шингалин А. Г. Новые тенденции развития жилищного строительства в условиях социально ориентированной рыночной экономики // Современные научные исследования и инновации. 2014. № 8–2 (40). С. 27–31.
14. Костецкий Д. А. Проблемы инновационного развития строительства // Приволжский научный вестник. 2015. № 4–1 (44). С. 78–80.
