Статья посвящена актуальной теме развития строительства малоэтажного жилья в России. Проанализировано малоэтажное строительство как приоритетное направление развития рынка жилой недвижимости в современных условиях. Определены проблемы и пути их решения в сфере строительства малоэтажных домов.
Ключевые слова: жилье, малоэтажное строительство, инфраструктура, рынок жилой недвижимости.
Развитие малоэтажного домостроения — одна из перспективных форм решения важной социально-экономической задачи, стоящей перед государством по обеспечению населения доступным, комфортным и экологичным жильем [1]. В 90-е годы и в начале XXI в. девелоперы, несмотря на обретенную свободу в выборе типологии строительства объектов, продолжили концентрироваться на высотном строительстве с целью получения максимальной прибыли. В результате в городах сформировались огромные спальные районы, застроенные низкокачественным жильем и не способные функционировать без привязки к центрам городов [2].
Властями некоторых городов предпринимаются попытки исправить сложившуюся ситуацию в управлении территорией, в частности в Москве приняты новые правила квартальной застройки, предусматривающие полный отказ от системы микрорайонов в пользу «камерных» кварталов с выделенными жилыми и инфраструктурными кластерами [3]. Такой подход, безусловно, позволит экономить городское пространство и создавать понятные и эффективные дорожные сети в новых районах Москвы. Очевидно, что в уже сложившихся районах реализовать такой подход сложно: фактически, будет необходим снос не только «пятиэтажек», но и 9–12-этажных домов, возводившихся с середины 60-х по начало 80-х гг. Такая масштабная программа требует больших инвестиций и затрат времени. Поэтому новые территории под малоэтажное строительство планируется развивать за пределами МКАД, на земельных участках Новой Москвы, а также в рамках проектов рекультивации промышленных зон в пределах МКАД [4].
Следует отметить, что в Санкт-Петербурге развитие малоэтажного строительства не так популярно, особенно, со стороны инвесторов. Малоэтажное жилье интересно самим жителям, которые хотят жить вдали от городской суеты, надоедливых и шумных соседей. В основном, в настоящее время в Санкт-Петербурге больше развиваются проекты средней этажности, от 5 до 9 этажей [5].
Успешность развития окраин городов по малоэтажной схеме подтверждается опытом европейских и американских мегаполисов, где процесс субурбанизации начался еще в середине XX в. Если в пригородах Бостона, Нью-Йорка и Чикаго в конце XIX в. жили в основном социально неблагополучные граждане, то уже к 1950 г. там появились десятки престижных малоэтажных кварталов. К началу 1980-х гг. в таких пригородах жило больше американцев, чем в пределах административных границ мегаполисов. А сейчас почти все семейные американцы предпочитают жить в малоэтажных пригородах. Крупные города с небоскребами считаются местом проживания либо молодежи, которая еще не обзавелась семьей, либо не самых благополучных слоев населения, живущих в обычных многоквартирных доходных домах [6].
Для России, которая имеет возможность опираться на опыт других стран, нужен рациональный подход к развитию окраин мегаполисов и непосредственно прилегающих к ним зон, позволяющий сформировать комфортные для жизни и полезные для городской среды малоэтажные кварталы.
Наиболее активный этап развития и становления малоэтажного сектора строительной индустрии пришелся на первое десятилетие XXI в. Именно тогда жители городов обратили внимание на ближние пригороды как на альтернативу городской квартире и как на возможность обзавестись недвижимостью в рекреационных целях. Сформировался новый рыночный продукт — коттеджный поселок, отличавшийся от дачных кооперативов и сельских поселений единой концепцией застройки, наличием огороженной территории, центральных или общепоселковых инженерных сетей [7].
Благодаря либерализации земельных отношений загородный девелопмент стал самостоятельным бизнес-сегментом строительной отрасли, локомотивом развития современной домостроительной промышленности, как в части производства стройматериалов, так и в части комплексных технологических решений для индивидуального домостроения.
Доля малоэтажного строительства на рынке России увеличивается каждый год. Малоэтажные дома привлекают все большее количество заказчиков с их инвестициями. Анализ этого сегмента строительного рынка показывает, что есть два вида домов, которые пользуются спросом: малоэтажные многоквартирные дома и индивидуальные коттеджи [8].
Россияне все чаще и чаще начинают задумываться о возможности жить в экологически чистых зонах, то есть берут пример с жителей европейских или американских мегаполисов, которые уже много лет пытаются обосноваться не в квартирах высоких многоэтажных построек, а именно иметь свой личный дом. Вопрос о наличии возможности в ближайшие годы массово застроить территорию страны индивидуальными домами является наиболее актуальным в сфере строительства [9]. Поэтому необходим анализ состояния рынка строительства жилья, который показывает разницу стоимости земли в различных регионах. Это, в свою очередь, означает, что в процессе ценообразования действуют разные механизмы. Рынок не является одинаковым в условиях разного географического положения. Анализ факторов ценообразования позволяет сделать вывод, что проблема поддержки со стороны государства в регионах должна решаться с учетом реальных их особенностей: достигнутого фактического уровня 1 кв.м. жилья с размерами субсидирования населения государством при учете регионального состояния жилищной сферы [10].
В современной России вся инфраструктура устроена так, чтобы строились многоэтажные дома, а малоэтажные часто попадают под программу ветхого жилья и на их месте строят высотки. В отдаленных районах России на самом деле очень много малоэтажных домов: в деревнях, селах и малонаселенных городах. Поэтому проблему строительства малоэтажного жилья поднимают именно в мегаполисах [11].
Существует ряд основных проблем, которые встают на пути застройки территории РФ малоэтажными домами:
- определенные трудности в решении вопроса выделения земли;
- наличие слабой инфраструктуры на месте строительства;
- монополия на строительном рынке;
- более высокая стоимость многоэтажного жилья по сравнению с малоэтажным.
Доступное жилье это — возможность недорого купить жилье по ипотеке, при этом ежемесячные выплаты не должны превышать половины семейного бюджета, а значит, цены на жилье при современном уровне зарплат именно в нашей стране должны быть ниже. На данном этапе развития страны этого нет. Таким образом, для решения проблемных вопросов массового строительства малоэтажного жилья, следует определить категорию граждан, на которых оно будет рассчитано и смогут ли приобретать его малоимущие семьи, возможно ли социальное малоэтажное жилье [12].
Необходимо также отметить, что программы помощи молодым семьям и военным с передачей новых квартир в собственность бесплатно реализуются с трудом, поэтому застройки новых малоэтажных домов только усложняют эту ситуацию. Для того чтобы строительство стало массовым, малоэтажное жилье должно стать доступным хотя бы 1/3 населения России.
Также очень важно обеспечить рынок малоэтажного домостроения необходимым количеством стройматериалов, цены на которые не должны быть слишком высокими. А чтобы резко снизить цены на стройматериалы, нужно воспользоваться путем организации производств новых изделий по новым технологиям. Поэтому для уменьшения стоимости жилья основной упор должен быть направлен в сторону сокращения стоимости и использования прогрессивных технологий строительства.
Существует также и немаловажная проблема с выбором земель под малоэтажную застройку. Этот вопрос не имеет законодательного обеспечения. Поэтому зонирование территорий должно быть прописано законодательно.
Очевидно, что только небольшая часть населения России сейчас может иметь возможность приобрести малоэтажное жилье. Поэтому для масштабного развития малоэтажного строительства необходима четкая программа действий, которую должно разработать именно государство, так как частные компании вовсе не заинтересованы в малоэтажных постройках, т. к. им выгоднее построить высотное здание с минимальными затратами на выкуп земли под него и с максимальной прибылью от продажи большого количества квартир.
Таким образом, в настоящее время в России сложились качественно новые условия и предпосылки для решения проблемных вопросов развития малоэтажного жилищного строительства. Рассматривая малоэтажное строительство как особо приоритетный современный сегмент жилищного рынка России, следует подчеркнуть, что его дальнейшее развитие будет играть большую роль в ускорении решения жилищной проблемы в России.
Литература:
1. Пешина Л. М. Проблема улучшения жилищных условий отдельных категорий граждан в Российской Федерации // Приволжский научный вестник. 2015. № 6–1 (46).
2. Селютина Л. Г. Анализ основных социально-экономических показателей потребности в жилье // Экономические проблемы развития строительства в регионе в современных условиях: Сб. научных трудов. СПб.: Изд-во СПбГУЭФ. 2002. с. 57–66.
3. Ракова В. А. Современные требования к жилью и новые технологии на рынке жилищного строительства // Приволжский научный вестник. 2015. № 6–1 (46).
4. Селютина Л. Г. Проблемы оптимизации структуры жилищного строительства в крупном городе в современных условиях. СПб.: СПбГИЭУ. 2002. 234 с.
5. Романюк Г. Д. Развитие рынка жилой недвижимости в регионах России (на примере Санкт-Петербурга) // Современные технологии управления. 2014. № 6 (42). С. 56–60.
6. Селютина Л. Г. Комплексные реконструктивно-строительные программы в жилищной сфере мегаполиса // Вестник ИНЖЭКОНа. Серия «Экономика». 2014. № 1 (68). С. 24–28.
7. Бузырев В. В., Селютина Л. Г. Жилищная проблема и пути ее решения в современных условиях. СПб.: СПбГЭУ. 2013. 335 с.
8. Иванов П. К. Малоэтажное строительство в России: проблемы и перспективы // Современные научные исследования и инновации. 2015. № 1–2 (45). С. 89–90.
9. Шереметьев А. В. Проблемы территориального развития России и пути их решения // Проблемы экономики и менеджмента. 2015. № 6–1 (46).
10. Сельдяева Л. В. Проблемы развития малоэтажного строительства в услоавиях современного спроса на рынке жилой недвижимости // Проблемы современной экономики (Новосибирск). 2015. № 26.
11. Демьянович Э. Э. Особенности территориального развития России в современных условиях // Проблемы современной экономики (Новосибирск). 2015. № 25. С. 42–46.
12. Селютина Л. Г., Булгакова К. О. Развитие некоммерческого жилищного фонда как способ формирования доступного и комфортного жилья в Санкт-Петербурге // Теория и практика общественного развития. 2014. № 1. С. 374–376.
