В зарубежной и отечественной литературе применяется множество подходов и методов оценки стоимости бизнеса. Но турбулентность мировой, а также российской экономики приводит к невозможности использования тех или иных методов и подходов. Для описания и решения проблем стоимостной оценки используются разные виды экономико-математических и эконометрических моделей. Математические методы дают возможность использования программных средств современных компьютеров для построения достоверных моделей оценки стоимости. Но если использовать только математические методы, то оценка будет чересчур формализованной и неточной. Поэтому наравне с математическими подходами необходимо использовать и индивидуальные подходы к оценке, что повышает обоснованность и достоверность получаемых результатов.
Ключевые слова: оценка бизнеса,стоимость недвижимости, математические методы, регрессионная модель, массовая оценка, кадастровая стоимость, поведенческие финансы
Неоспоримая важность, эффективность, понятность и простота применения математических методов в оценке стоимости самых разных активов доказана и описана во многих источниках литературы. Наравне с этим в настоящее время многие эксперты оценочного сообщества проявляют повышенный интерес к методам индивидуальной оценки, которые учитывают поведенческие и социальные аспекты и, поэтому, дают возможность разрабатывать эффективные инвестиционные и финансовые стратегии. Так какие же методы использовать? Целесообразно ли будет применять только математические методы в стоимостной оценке, или только поведенческие модели?
На мой взгляд, математические методы целесообразно использовать при массовой оценке. Массовая оценка представляет собой процесс оценивания множества объектов на определенную дату путем систематического и единообразного применения методов оценки, которые предусматривают статистическое исследование и анализ результатов. Наиболее распространенным в России направлением массовой оценки является кадастровая оценка недвижимости. Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. [1,c.1–3]
Актуальность данного вопроса обусловлена тем, что основу налогооблагаемой базы по налогу на недвижимость составляет кадастровая стоимость, поэтому важной задачей государства является создание и утверждение универсальной методики оценки объектов недвижимости. Поскольку стоимость недвижимости является случайной величиной, зависящей от изменения множества случайных значений факторов, то для ее определения можно применять методы математической статистики. Процесс изучения взаимосвязей включает следующие этапы.
Первый этап: проведение статистического наблюдения с целью выявления статистических показателей, характеризующих стоимость жилья.
Второй этап предполагает на основании выборочной совокупности получить количественное подтверждение наличия или отсутствия связи между рассматриваемыми факторами. Для этого применяются методы корреляционного анализа.
Третий этап — проведение регрессионного анализа.
Как известно, оценка недвижимости — это динамично развивающийся сегмент оценочного бизнеса. Оценка стоимости земельных участков, недвижимости и т. д. необходима в следующих случаях:
- •для определения налогооблагаемой базы по объектам недвижимого имущества;
- •при покупке и выкупе земельных участков;
- •для получения под залог земли банковского кредита;
- •при сдаче земельных участков в аренду;
- •для определения компенсаций юридическим и физическим лицам в случае потери полностью или частично их прав и других убытков собственников (экспроприация, использование права государственных органов на преимущественное приобретение участков, отказ владельцам вести определенные работы на своем земельном участке, передел земельных участков и изменение их границ и т. д.).
Процесс определения стоимости недвижимого имущества доверяют независимым экспертам, так как они имеют объективный взгляд и владеют специальными методами, знаниями и опытом. Но как бы ни был квалифицирован специалист по недвижимости, учесть все аспекты и факторы, влияющие на стоимость, очень сложно. Именно из-за сложности оценки недвижимости формализация данной процедуры помогает сэкономить время и обеспечить объективность и обоснованность оценки.
Анализ статистических данных, изучение поведения участников рынка и прочих допущений, на которых будет основан прогноз, позволяют оценщику выявить и сформировать экономические тенденции, определяющие стоимость недвижимости.
Помимо внешней информации очень важно владеть и внутренней информацией об оцениваемом объекте. Этот раздел данных включает в себя: планировку, престижность района, качество ремонта, этажность здания и тому подобное. Внутренняя информация составляет более полное и детально впечатление о недвижимости. Объективная и адекватная оценка без учета этих аспектов невозможна. Одним из способов снижения уровня субъективности и повышения уровня обоснованности, получаемых оценок является именно формализация и стандартизация методов оценки с помощью эконометрического аппарата и математических методов.
Методической основой массовой оценки недвижимости является как раз эконометрическое моделирование ее стоимости, максимально приближенной к рыночной, путем использования многомерных статистических методов. Для массовой оценки, в отличие от индивидуальной, характерна гораздо большая стандартизация процедур и возрастающая роль статистических методов обработки данных. Разработка стандартных методов и приемов статистического анализа, описание правил их грамотного применения — это предмет массовой оценки как специальной отрасли теории оценки и прикладного анализа. Регрессионный анализ является основным методом массовой оценки. Его можно определить как совокупность статистических методов, предназначенных для измерения тесноты, направления и аналитического выражения формы связи между показателями. Результатом такого анализа является регрессионная модель стоимости. Наряду с методами регрессионного анализа в массовой оценке довольно успешно используются процедуры кластерного анализа. При этом отдельные данные о ценах объектов недвижимости по каким-либо общим для всех признакам объединяются в группы — кластеры. В каждой группе рассчитывается среднегрупповая стоимость, которая в дальнейшем используется для построения модели массовой оценки. Такой подход позволяет, во-первых, «сжать» информацию, полученную в ходе наблюдений, т. е. использовать для построения модели групповые средние, во-вторых, минимизировать случайные отклонения стоимости от их истинных значений за счёт усреднения в группах. В конечном итоге выявляются ценообразующие закономерности, присущие данному рынку. Регрессионный анализ можно рассматривать в качестве эффективного и удобного метода, основанного на анализе большого количества фактических данных, для оценки рынка жилья, как массовой, так и индивидуальной, а также для определения основных тенденций и закономерностей при формировании рыночной цены объектов жилья в рамках различных аналитических исследований [2, c.99–100].
Но, на мой взгляд, не все факторы, влияющие на стоимость, можно представить количественно, часть из них имеет лишь качественное содержание. Например, на стоимость квартиры влияют такие факторы как, этаж (первый — последний, все остальные), угловая или нет квартира, наличие или отсутствие балкона (лоджии). Поэтому не всегда математические методы смогут в полной мере отразить рыночную стоимость. Тогда применяются индивидуальные методы, то есть методы, которые учитывают индивидуальные особенности объекта оценки. Индивидуальная оценка — оценка конкретного объекта недвижимости на конкретную дату. Ведь невозможно унифицировать все объекты оценки. Если использовать только математические методы, то оценка будет очень формализованной. То есть целесообразно использовать математические методы наравне с методами индивидуальной оценки. Так [3,с.64–79] отмечает более высокие «предсказательные возможности» поведенческих моделей для оценки стоимости бизнеса по сравнению с традиционными моделями и концепциями.
Авторы [4, c.39–40] выделяют следующие направления, где поведенческие финансы активно влияют на формирование стоимости бизнеса:
- расчет ставки дисконтирования при оценке бизнеса;
- применение процедуры дисконтирования;
- использование традиционных подходов к оценке;
- синтетические модели оценки.
Также невозможно формализовать социальную составляющую стоимостной оценки. Под социальной составляющей подразумевается и учет общественного мнения при оценке различных земельных участков, и то, что оценка стоимости недвижимости, как объекта налогообложения, является важной составляющей социально-экономического развития регионов.
Еще одним аргументом использования тех или иных методов является развитость финансового рынка, рынка капиталов и в целом открытость экономики. Поскольку финансовый рынок и рынок недвижимости в России пока не развиты на западном уровне, то применение методов массовой оценки оправдано только при оценке жилья, тогда как по объектам производственного и коммерческого назначения правильнее применять затратный и доходный методы, так как сравнительных продаж мало или вообще нет. В самом деле, если рынок по какому-то классу объектов не развит, — как определить поправку на функциональный и экономический износ при применении затратного метода? — какую ставку капитализации (дисконтирования) применить при оценке доходным методом? При ответе на эти вопросы в ситуации неразвитого рынка приходится делать сильные допущения, которые — если оказываются ошибочными, — многократно умножают погрешность результата оценки. Если рынок развит, а информация открыта и не искажена, то шансов на аккуратную и точную оценку больше, вне зависимости от применяемых методов. При этом выбор метода оценки (затратный, доходный или сравнения) зависит от типа недвижимости и осуществляется оценщиком — как при индивидуальной оценке, так и при массовой. В целом, для грамотного проведения оценки (например, налогооблагаемой стоимости) и для глубокого анализа тенденций рынка на относительно небольших выборках оценщик должен владеть навыками как массовой, так и индивидуальной оценки (для защиты результатов оценки в судах и определения стоимости объектов специального назначения), а также обладать необходимыми знаниями об объектах недвижимости, их типологии и потребительских качествах.
Таким образом, в зависимости от целей оценки можно индивидуализировать (подчеркнуть своеобразие) или унифицировать (определить принадлежность к типу) любой объект недвижимости. В первом случае оценщик использует индивидуальный подход, делая акцент на особенностях объекта, и доказывает, почему стандартная методика оценки ошибается, во втором случае приемы массовой оценки позволяют выработать единую методику оценки разнообразных объектов недвижимости на основе математических методов. Но, повторюсь, если использовать только математические методы, то оценка будет очень формализованной и недостоверной.
Итак, достоинствами использования математических методов являются: точность, возможность исследовать большой массив данных, возможность уплотнять информацию, в известной степени надёжность информации. Еще Р. Фишер писал: «Статистические методы являются существенным элементом в социальных науках, и в основном именно с помощью этих методов социальные учения могут подняться до уровня наук». Актуальность эконометрического подхода обеспечена необходимостью выделить, какие именно факторы имеют сильное влияние на исследуемый признак, а какие факторы никакого существенного влияния не оказывают. После получения данной информации можно выделять основные факторы, влияющие на изменение признака (например, стоимости объекта) и в соответствии с этим делать различные прогнозы на будущие периоды.
К недостаткам можно отнести невозможность и недоступность данных методов для оценки таких объектов, о которых известны не все характеристики и показатели. Второй недостаток математического метода связан с тем, что данный метод не способен охватить и описать качественные процессы, а также дать им адекватное объяснение.
Таким образом, на мой взгляд, математические методы целесообразно применять в стоимостной оценке, но, преимущественно в кадастровой оценке, так как это массовая оценка. Истинная же цена сделки будет определяться, безусловно, в результате проведения торгов между покупателем и продавцом недвижимости, тем не менее, полученная с помощью математических методов информация окажет помощь продавцам и покупателям в определении цены предложения.
Таким образом, наиболее актуальным видится использование поведенческих моделей, когда оценщику не известны какие-либо параметры и нужно действовать индивидуально и непредсказуемо и искать ответы вне эконометрики, что особенно актуально в периоды рыночных аномалий, когда принципы, на которых базируется современная теория оценивания, больше не являются непоколебимыми.
Литература:
1. Борис Ф. Н., Махт В. А., Борис Е. А. Решение задач массовой оценки недвижимости с применением метода геокодирования // Омский научный вестник. 2014. № 2 (130).
2. Грибовский С. В., Баринов Н. П. Оценка недвижимости для налогообложения // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2006. № 5–7.
3. Павлов И. Поведенческая теория — позитивный подход к исследованию экономической деятельности // Вопросы экономики. 2007. № 6.
4. Федотова М. А., Рутгайзер В. М., Будицкий А. Е. Поведенческая оценка и ее дальнейшие перспективы в российских условиях // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2009. № 1 (88).
