В статье рассмотрена сущность феномена «управление многоквартирным домом» и представлены особенности построения правовых отношений в этой сфере. Особое внимание уделено описанию основных черт правовых отношений по управлению многоквартирным домом. При раскрытии сущности названных отношений, автор опирается на современную цивилистическую литературу, а также свой опыт работы в качестве председателя жилищно-коммунального хозяйства многоквартирного дома.
Ключевые слова: многоквартирный дом, жилищный кодекс Российской Федерации, управление, управление многоквартирным домом, правовые отношения в сфере управления многоквартирным домом.
In the article the essence of the phenomenon of «management of an apartment house» and the features of the construction of legal relations in this sphere. Special attention is paid to description of the main features of legal relations on management of an apartment house. In disclosing the nature of these relationships, the author relies on the modern civil law literature, as well as his experience as Chairman of the housing block of flats.
Keywords: apartment house, the housing code of the Russian Federation, management, management of an apartment house, the legal relations in the sphere of management of an apartment house.
Анализ и обобщение литературы по проблеме исследования показал, что правоотношения, возникающие в сфере управления многоквартирным домом, обширны и многогранны. В связи с этим, необходимо, прежде всего, уточнить предмет нашего исследования. В качестве предмета настоящего исследования выступают природа договорных отношений, складывающихся в сфере управления многоквартирным домом. Важно подчеркнуть, что специфика этих отношений является определяющей для формулирования представлений о юридической конструкции самого договора управления.
Чем же обеспечивается специфика указанных отношений? Следует отметить, что действующее законодательство не раскрывает понятие управления, хотя в нём неоднократно используется данный термин. Так, в ст.ст. 20, 44, 92 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 № 188-ФЗ (далее по тексту — ЖК РФ)32 и многих других авторы жилищного законодательства упоминают термин «управление», но сделать определенных выводов о содержании данного понятия нельзя. Аналогичные представления имеются и в гражданском законодательстве (ст.ст. 41, 52, 67, 91, 103, 296, 1012 и других статьях Гражданского кодекса РФ (далее по тексту — ГК РФ) [6]. В нормах права содержится чуть больше информации об управлении, связанной с особенностями организации оперативного и доверительного управления. Однако здесь речь идет о специфических институтах гражданского права, и поэтому не представляется возможным распространять эти нормы на другие институты.
В тоже время, анализ современных тенденций развития гражданского законодательства позволяет сделать вывод о том, что категория «управление» внедряется достаточно активно [10]. В большей степени это касается корпоративного управления [13]. Но и здесь законодатель придерживается принципа, когда понятие вводится, но содержание его не формируется.
В современной науке управление понимается как совокупность форм и способов целенаправленного регулирующего и упорядочивающего воздействия субъекта на объект [7]. Иногда при рассмотрении управления его характеризуют как «функцию сложных организованных систем любого характера, обеспечивающих сохранение их структур, поддержание режима деятельности, направленного на реализацию их целей» [5]. В исследованиях по менеджменту управление определяется, как выражение сознательного стремления социального субъекта регулировать социальные процессы и явления в нужном для себя направлении [2]. В юридической литературе управление интерпретируют либо как деятельность властных органов в пределах своей компетенции [1], либо как «целенаправленное организующее воздействие органов управления на развитие различных сфер общественной жизни с учетом экономических, политических и социальных характеристик» [14], либо как право и возможность субъектов управлять кем-либо, подчинять своей воле других людей [3].
Если же подходить к понятию управления в контексте нашей проблемы, то управление многоквартирным домом понимается как «деятельность собственников помещений по его эксплуатации и улучшению, в рамках которой осуществляются правомочия собственников» [11], либо как деятельность, направленная на сохранение, поддержание и развитие объекта управления [12] либо как некое особое правомочие, входящее в содержание права собственности [4].
Таким образом, в юриспруденции управление всегда выражается в определенных правоотношениях. При этом оно порождает, изменяет и прекращает их. Поэтому управление следует рассматривать и как совокупность определенных отношений. В связи с этим, необходимо учитывать, что речь идет как минимум о двухсторонней связи, где управление можно охарактеризовать как совокупность правоотношений, и как предмет деятельности, то есть объект правоотношения. Одновременно оно выступает и основанием возникновения правоотношений. Именно поэтому, построение правоотношений в сфере управления многоквартирным домом мы будем рассматривать как сложное социальное явление.
Суть управления заключается в том, что оно представляет собой процесс организации деятельности управляемых субъектов. Таким образом, организация является неотъемлемым элементом управления. При этом в управлении выделяют управляющую и управляемую подсистемы [9].
В рамках данного исследования акцент будет сделан на другом аспекте управления- взаимного обратного влияния субъектов управленческих отношений друг на друга.
Необходимо отметить, что взаимодействие управляющей и управляемой подсистем порождает правоотношения, в которых управляющая подсистема воздействует на управляемую, и наоборот, управляемая подсистема воздействует на управляющую. В этих правоотношениях воздействие одного субъекта на другого всегда имеет обратную связь или ответную реакцию. Причем в правоотношениях, связанных с управлением многоквартирным домом, эта связь проявляется как нельзя четко. С одной стороны, собственники жилых помещений в многоквартирном доме, объединяясь в общее собрание, выступают управляющим субъектом (ст. 44 ЖК РФ), который принимает решения, в том числе и по выбору способа управления многоквартирным домом, а с другой стороны, после выбора способа управления (за исключением непосредственного управления), собственники становятся управляемыми субъектами, на которых воздействуют товарищество собственников жилья, жилищные кооперативы, управляющие организации и др. При этом собственники путем проведения собрания могут принимать решения, необходимые для исполнения перечисленными выше субъектами, вплоть до прекращения отношений с ними (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ).
Таким образом, характерной чертой правоотношений по управлению многоквартирным жилым домом является не воздействие управляющего субъекта на управляемого, что больше свойственно отношениям власти и подчинения, а взаимодействие субъектов в создании комфортных безопасных условий проживания всех сособственников данного многоквартирного дома. Важнейшей чертой такого социального управления является единство внешнего управления и самоуправления [5].
При этом под самоуправлением понимается случаи, «когда субъект, вырабатывающий программу и реализующий ее, совпадают в одном лице». Следовательно, процесс управления многоквартирным домом реализуется с помощью метода саморегулирования. В цивилистической литературе понятие саморегулирования раскрывают следующим образом: «Если субъект выступает в правоотношении одновременно в качестве носителя эквивалентного права и обязанности, а реализация зависит от исполнения им обязанности, то очевидно, что встречное право другой стороны наиболее надежно гарантируется заинтересованностью первой стороны в осуществлении принадлежащего ей права. Юридическим средством стимулирования и становится наделение лица субъективным правом, эквивалентным принимаемой обязанности» [15].
Полагаем, что для управления многоквартирным домом саморегулирование — это важный признак, характеризующий данные правоотношения. Так, общее собрание собственников как орган самоуправления сохраняется и имеет свои полномочия при любом способе управления (ст. ст. 44, 161 ЖК РФ). Оно само принимает решение и само в лице отдельных собственников, которые избираются этим же собранием, его исполняет. Соответственно мы имеем совокупность управления и самоуправления.
Действия многих субъектов влияют на других субъектов права и на различные объекты, но они не всегда являются управлением. Управление — это всегда воздействие одних субъектов на другие с определенной целью. Цель управления — это важнейший элемент системы управления. Общая цель социального управления, сформулированная в научной литературе, это «удовлетворение потребности людей» [5; 7]. Именно для достижения целей, осуществляется сам процесс управления. Поэтому управление можно охарактеризовать как механизм достижения целей управления. Следовательно, управление многоквартирным домом имеет цель. В действующем законодательстве Российской Федерации, исходя из анализа содержания норм права, можно констатировать, что определяется как цель управления общим имуществом многоквартирного дома.
Думается, что в современных условиях развития государства и общества, формирования законности и правопорядка цель управления многоквартирным домом намного шире. Сегодня целью управления многоквартирным домом является обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, включающее различные аспекты: организационные (например, придомовое обустройство, использование придомовых земельных участков для организации парковки), социально-экономические (например, создание личной, в том числе имущественной безопасности (установление охранной системы и т. п.)), правовые (оформление отношений по управлению многоквартирным домом (установление домофонов, средств видеонаблюдения, спутниковой антенны, размещение рекламы на фасаде и (или) крыше многоквартирного дома и т. п.).
Представляется, что такие требования к собственнику и осуществляемому им управлению не совсем приемлемы, поскольку в соответствии со ст. 1 ФЗ РФ «О санитарно-эпидемиологическим благополучии населения» под понятием «благоприятные условия»56 понимается состояние среды обитания, при котором отсутствует всякое вредное воздействие ее факторов на человека, а под «безопасностью» — состояние защищенности жизненно важных интересов личности и общества от всяких угроз. Очевидно, что ни то, ни другое в полной мере не в состоянии обеспечить собственники помещений в многоквартирном доме. Реализация данной цели только усилиями сособственников многоквартирного дома невозможна, необходимо участие соответствующих государственных органов и органов местного самоуправления. Более того, возложение на них таких обязанностей является прямой подменой компетенции многочисленных органов публичной власти, непосредственно призванных обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан.
Данный вывод подтверждается и нормами, заложенными в действующем Жилищном Кодексе РФ. Так, в силу ст. 2 ЖК РФ «органы государственной власти и органы местного самоуправления обеспечивают условия для осуществления гражданами права на жилище: содействуют развитию рынка недвижимости в жилищной сфере в целях создания необходимых условий для удовлетворения потребностей граждан в жилище; используют бюджетные средства для улучшения жилищных условий граждан; в установленном порядке предоставляют гражданам жилые помещения по договорам социального найма; стимулируют жилищное строительство; обеспечивают защиту прав и законных интересов граждан, приобретающих жилые помещения и пользующихся ими на законных основаниях» и т. п. На основании ч. 4 ст. 161 ЖК РФ орган местного самоуправления «проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления». Аналогичная норма содержится в ч. 1 ст. 18 Федерального закона от 29 декабря 2004 № 189-ФЗ (ред. от 25.12.2012) «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации». Можно привести множество подобных примеров.
Данные суждения подтверждаются не только нормами права, но взглядами различных ученых (С. С. Алексеева, В. В. Долинской, И. В. Марковой, К. И. Скловского и др.), которые высказывают точку зрения о том, что, например, такая обязанность как бремя содержания имущества относится к публичным обязательствам собственника.
Литература:
1. Алехин А. П., Кармолицкий А. А., Козлов Ю. М. Административное право Российской Федерации. — М.: Зерцало. — 1997. — С. 7–12.
2. Бурганова Л. А. Теория управления: Учеб. пособие. — М., 2005. — С. 4.
3. Бахрах Д. Н. Административное право. Учебник. Часть общая. — М.: Бек, 1993. — С. 58.
4. Гончикнимаева Б. Г. Осуществление права долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома по Жилищному кодексу Российской Федерации // Семейное и жилищное право. — 2005. — № 3. — С. 32. 5.Горбухов В. А. Основы социального управления: учебное пособие. — М.: ФОРУМ, 2009. — С. 45. 224 с.
5. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 № 51-ФЗ (ред. от 02.11.2013) // Собрание законодательства РФ. — 1994. — 05.12. — № 32. — Ст. 3301; http://www.pravo.gov.ru. — 2013.-03.11; Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 № 14-ФЗ (ред. от 02.12.2013)
6. Кнорринг В. И. Искусство управления. — М., 1997. — С. 1; Теория управления: Учебник / под общ. ред. А. Л. Гапоненко, А. П. Панкрухина. — М., 2004. — С. 85.
7. Михайлов В. К. Проблематика управления многоквартирными домами // Жилищное право.- 2009. — № 3. — С. 15.
8. Научно-практический комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / Н. Н. Агафонова, С. В. Артеменков, В. В. Безбах и др.; под ред. В. П. Мозолина, М. Н. Малеиной. — М.: НОРМА, 2004. — С. 78; Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации: В 3 т. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный). Том 1. 3-е издание, переработанное и дополненное / под ред. Т. Е. Абовой, А. Ю. Кабалкина — М.: Юрайт-Издат, 2007. — С. 341. (2)
9. Проект Федерального закона № 47538–6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (ред., внесенная в ГД ФС РФ) // Консультант плюс, 2012
10. Певницкий С. Г., Чефранова Е. А. Многоквартирные дома: проблемы и решения. — М.: Статут, 2006. — С. 32.
11. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / В. В. Андропов, Е. С. Гетман, Б. М. Гонгало и др.; под ред. П. В. Крашенинникова. 3-е изд., перераб. и доп. — М.: Статут, 2010. — С. 563.
12. Статья 67.1. Особенности управления в хозяйственных товариществах и обществах; Статья 65.3. Управление в корпорации; Статья 110. Особенности управления в производственном кооперативе, Статья 117.3. Особенности управления в общественной организации граждан и др. Проекта Федерального закона № 47538–6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (ред., внесенная в ГД ФС РФ)// Консультант плюс, 2012.
13. Тихомиров Ю. А. Курс административного права и процесса. — М., 1998. — С. 479–485.
14. Яковлев В. Ф. Гражданско-правовой метод регулирования общественных отношений: Учебное пособие. — Свердловск, 1972. — С. 134.
