Оспаривание субъектами малого и среднего предпринимательства рыночной стоимости выкупаемого объекта недвижимости: тенденции развития



29.06.2015 в Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 159-ФЗ) были внесены изменения, в соответствии с которыми до 1 июля 2018 года продлен срок, когда субъекты малого и среднего предпринимательства могут выкупить без проведения торгов арендуемое недвижимое имущество, ранее действие Закона № 159-ФЗ ограничивалось сроком 1 июля 2015 года [5]. Указанные изменения вступили в силу с 01 июля 2015 года.

Следует отметить, что в целом реализация преимущественного права выкупа субъектами малого и среднего предпринимательства арендуемого имущества во многом зависит от экономической ситуации в стране и доходов арендаторов [8].

Без изменения остались положения Закона № 159-ФЗ, согласно которым обязанность проводить оценку рыночной стоимости выкупаемого арендаторами имущества возложена на уполномоченный орган.

Между тем, в случае несогласия с ценой выкупаемого имущества, предлагаемой уполномоченным органом, в соответствии с ч. 4.1. ст. 4 Закона № 159-ФЗ субъект малого и среднего предпринимательства вправе ее оспорить в судебном порядке [4].

Если арбитражным судом требования такого арендатора будут удовлетворены, на уполномоченный орган может быть возложена обязанность возместить судебные расходы, понесенные другой стороной при рассмотрении дела (оплата представительских расходов, госпошлины, экспертизы и т. д.).

Получается, что уполномоченный орган несет двойные расходы: во-первых, расходы на проведение первоначальной оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества на основании поступившего заявления арендатора и во-вторых, расходы на проведение судебной экспертизы для определения рыночной стоимости выкупаемого объекта недвижимости, а также судебные издержки, понесенные арендатором в виде госпошлины, оплаты представительских расходов и др.

А если принять во внимание, что зачастую разница в цене, по которой уполномоченный орган предлагал арендатору заключить договор купли-продажи, не превышает цену имущества, по которой суд обязал уполномоченный орган заключить договор купли-продажи, более чем на 10–20 %, временные и денежные затраты субъектов малого и среднего предпринимательства едва ли покрывают выигранную разницу в указанных денежных суммах.

Таким образом, в невыигрышном положении оказывается как уполномоченный орган, на который возложено бремя несения «двойных» расходов, так и субъекты малого и среднего предпринимательства, в случае отсутствия экономической выгоды от оспаривания достоверности величины рыночной стоимости арендуемого имущества в судебном порядке. А в случае рассмотрения дела судом апелляционной и кассационной инстанций размер издержек только увеличивается [7].

Следует отметить, что попытки решения данной проблемы уже предприняты. По общему правила, в соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны [2]. Между тем, согласно п. 21 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек не подлежат применению при разрешении: иска неимущественного характера, в том числе имеющего денежную оценку требования, направленного на защиту личных неимущественных прав; иска имущественного характера, не подлежащего оценке [6].

Таким образом, учитывая тот факт, что в большинстве случае субъекты малого и среднего предпринимательства, оспаривая рыночную стоимость выкупаемого в рамках реализации Закона № 159-ФЗ арендуемого имущества, обращаются в суд с требованием об урегулировании разногласий при заключении договоров купли-продажи имущества, положения ст. 110 АПК РФ о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек не должны подлежать применению.

Более того, решение сложившейся проблемы видится следующим образом. В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона [3].

Так, согласно Стандарту Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация ассоциации российских магистров оценки» г. Москва «Требования к отчету об оценке рыночной стоимости нежилой недвижимости» (дата введения в действие — 01.01.2008) (далее — Стандарт), одним из требований, которым необходимо руководствоваться при внесении корректировок в цены аналогов, является правило о том, чтобы суммарное значение корректировки по каждому аналогу не превышало 30 %.

Кроме того, в Стандарте указано, что оценщиком производится согласование (обобщение) результатов оценки, полученных с использованием сравнительного, доходного и затратного подходов. При этом значительное расхождение результатов, полученных каждым из подходов к оценке, должно сопровождаться комментариями относительно возможных причин расхождения. В качестве ориентира существенности расхождения рекомендуется принимать 15–20 %-ное отклонение показателя рыночной стоимости, полученного в рамках каждого из подходов, от средней арифметической величины между показателями рыночной стоимости каждого из подходов [9].

В соответствии с Методическими рекомендациями «Оценка имущественных активов для целей залога» (оценка недвижимого, движимого имущества, акций, долей уставного/собственного капитала для целей залога), рекомендованными к применению решением Комитета Ассоциации российских банков по оценочной деятельности (протокол от «25» ноября 2011г.), при формировании итогового вывода о стоимости важно убедиться в том, что полученные в рамках того или иного подхода результаты оценки несущественно отличаются друг от друга. В случае если результаты, полученные в рамках каждого из подходов, различаются более чем на 30 %, Оценщику следует привести аргументированное обоснование данного отклонения [10].

Таким образом, 20–30 %-ное отклонение показателя рыночной стоимости недвижимого имущества в оценочной деятельности является ориентиром существенности расхождения.

Кроме того, в соответствии с п. 4) ч.2 ст. 40 НК РФ налоговые органы при осуществлении контроля за полнотой исчисления налогов вправе проверять правильность применения цен по сделкам лишь при отклонении более чем на 20 процентов в сторону повышения или в сторону понижения от уровня цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным (однородным) товарам (работам, услугам) в пределах непродолжительного периода времени [1].

На основании изложенного, учитывая многолетнюю практику апелляционного и кассационного обжалования судебных решений, вынесенных арбитражными судами по результатам рассмотрения дел об оспаривании рыночной стоимости выкупаемого имущества, в целях минимизации судебных расходов уполномоченным органам рекомендуется разработать критерии нецелесообразности обжалования судебных актов, заложив в основу положение о том, что обжалование нецелесообразно, если цена, по которой уполномоченный орган предлагал арендатору заключить договор купли-продажи, не превышает цену имущества, по которой суд обязал уполномоченный орган заключить договор купли-продажи, более чем на 20 %. В свою очередь, думается, что арбитражным судам при рассмотрении дел указанной категории следует более активно принимать меры для примирения сторон, содействовать им в урегулировании спора мирным путем.

Литература:

1. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая) от 31.07.1998 № 146-ФЗ // Собрание законодательства РФ, № 31, 03.08.1998, ст. 3824.

2. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24.07.2002 № 95-ФЗ // Собрание законодательства РФ, 29.07.2002, № 30, ст. 3012.

3. Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ, 03.08.1998, № 31, ст. 3813.

4. Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ, 28.07.2008, № 30 (ч. 1), ст. 3615.

5. Федеральный закон от 29.06.2015 № 158-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ, 06.07.2015, № 27, ст. 3949.

6. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» // Российская газета, № 43, 01.03.2016.

7. Практика рассмотрения коммерческих споров: Анализ и комментарии постановлений Пленума и обзоров Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации / В. О. Калятин, Д. В. Мурзин, Л. А. Новоселова и др.; рук. проекта Л. А. Новоселова, М. А. Рожкова. М.: Статут, 2011. Вып. 17. — 293 с.

8. Стрельцова А. Оценка недвижимости: споры, связанные с рыночной стоимостью недвижимости // Жилищное право. 2015. № 5. С. 79–88.

9. Официальный сайт НП «АРМО» http://sroarmo.ru/.

10. Официальный портал «Appraiser.RU. Вестник оценщика» http://www.appraiser.ru/.