Финансовый менеджмент в организациях, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирными домами



В статье рассматриваются вопросы финансового менеджмента в управляющих организациях. Обозначены особенности управляющих организаций как субъектов экономико-правовых отношений, которые сказываются на системе финансового менеджмента. Сделан вывод о составляющих финансового менеджмента управляющих организаций.

Ключевые слова: финансовый менеджмент, управляющая организация, управление рисками, исполнитель коммунальных услуг

Исходя из системного толкования статей 162, 193 Жилищноко кодекса Российской Федерации [1] управляющей организацией (далее УО) является юридическое лицо, независимо от организационно-правовой формы, или индивидуальный предприниматель без образования юридического лица, которым предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами на основании договора управления многоквартирным домом.

Особенность этого субъекта правовых и экономических отношений состоит в следующих статусах:

1. УО является исполнителем коммунальных услуг (юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, предоставляющие потребителю коммунальные услуги). По сути УО является посредником между ресурсоснабжающими организациями, у которых коммунальный ресурс покупает УО, и собственниками, которым поставляются уже коммунальные услуги. При этом оплату коммунальных услуг собственники производят УО согласно положения ч. 7 ст. 155 ЖК РФ, а в свою очередь УО рассчитывается с ресурсоснабжающими организациями (далее-РСО).

Несмотря на то, что УО продает коммунальный ресурс по тойже цене, по которой и покупается у РСО, за качество коммунальной услуги перед собственниками отвечает именно УО (ч.2.3. ст. 161 ЖК РФ).

2. УО является посредником между множеством собственников и лицами, оказывающими услуги по содержанию и обслуживанию многоквартирного дома (далее-МКД).

Все эти особенности не могут не сказываются на ответсвенности УО, а также на построении финансового управления в организации, поскольку через УО проходят потоки денежных средств, которые изначально предназначены для оплаты услуг

 самой УО:

 ресурсоснабжающим организациям;

 контрагентам УО (подрядные организации, специализированные организации)

По мнению автора финансовый менеджмент должен занимать особую роль в деятельности УО.

В рыночной экономике ФМ является неотъемлемой частью общей системы управления организацией, эффективным механизмом управления движением финансовых ресурсов и рационального использования капитала [2, с. 24]

Основной целью финансового менеджмента является повышение благосостояния владельцев предприятия.

Однако, в сфере управления МКД цель финансового менеджмента можно определить как создание комфортных и безопасных условий проживания в МКД и повышение благосостояния УО.

По мнению автора ФМ в УО должен включать в себя:

 Систему управления рисками УО;

УО осуществляет свою деятельность на основании договора управления МКД, одним из существенных условий которого является порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы (п. 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ).

В соответствии с ч. 7 ст. 156 ЖК РФ размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45–48 ЖК РФ.

В соответствии с пп. «в» п. 4 Постановления Правительства РФ от 15 мая 2013 г. № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами» [3]управляющая организация обязана производить расчет и обоснование финансовых потребностей, необходимых для оказания услуг и выполнения работ, входящих в перечень услуг и работ, с указанием источников покрытия таких потребностей (в том числе с учетом рассмотрения ценовых предложений на рынке услуг и работ, смет на выполнение отдельных видов работ).

Однако, произвести расчеты мало, тариф в последующем необходимо утвердить, на что обычно неохотно идут собственники. При таких условиях осущствлять деятельность УО достаточно сложно.

К тому же «Тот факт, что у управляющей организации отсутствуют средства для проведения соответствующих работ в рамках утвержденного тарифа, сам по себе не является обстоятельством, исключающим ответственность по делу об административном правонарушении, — пояснил Высший Арбитражный суд Российской Федерации. — Также не является таким обстоятельством сам по себе факт отказа собственников жилых помещений от дополнительного финансирования соответствующих работ». [4]

Соответственно, и при отсутствии достаточных средств УО не освобождается от обязанности проводить необходимые работы для надлежащего содержания общего имущества в МКД.

Одним из инструментов по управлению рисков является страхование, поэтому по нашему мнению необходимо ввести систему страхования ответственности собственников помещений в МКД в части исполнения договора управления.

2. Систему работы с дебиторской задолженностью;

В УО необходимо иметь строго регламентированный порядок действий по взысканию кредиторской задолженности. Например, закрепить на законодательном уровне обязанность управляющей обращаться в суд, если имеется задолженность собственника более 3 расчетных периода.

3. Систему по разработке экономически-обоснованных тарифов.

Выше была обозначена обязанность УО по экономическому обоснованию потребностей дома. При этом отсутствует порядок определения ровно как потребностей дома, так и последующих тарифов.

Поэтому автор предлагает при заключении договора обязать собственников обращаться в экспертные организации для проведения технического аудита здания, в котором будут отражены рекомендации по эксплуатации дома, текущие потребности дома, примерные сроки проведения ремонта тех или иных конструтивных элементов, а также минимальный перечень работ и услуг, необходимых для надлежащего содержания общего имущества в доме.

При таких условиях УО могут объективно произвести расчет тарифа на свои услуги и работы, при этом, если одна из услуг не будет включена в тариф, то ответственность за ее невыполнение будет нести УО как предпринимательские риски, которые она должна была предусмотреть.

Таким образом, финансовый менеджмент в УО должен содержать:

 управление рисками путем страхования гражданской ответственности УО;

 систему работы с дебиторской задолженностью, которая должна четко регламентировать все этапы взыскания задолженности;

 разработка экономически-обоснованных тарифов, которые должны учитывать экспертное заключение по итогам технического аудита многоквартирного дома, обязанность проводить которого должна быть закреплена за собственниками помещений в таком доме.

Литература:

1. Федеральный закон О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 № 189-ФЗ [Электронный ресурс]- Режим доступа: http://www.consultant.ru (дата обращения17.10.2016).
2. Финансовый менеджмент: учебник / под ред. В. С. Золотарева, В. Ю. Барашьян. — М.: Кнорус. 2015. — 507 с.
3. Постановление Правительства РФ от 15 мая 2013 г. № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами» [Электронный ресурс] — Режим доступа: http://www.consultant.ru (дата обращения17.10.2016).
4. Отсутствие денег не освобождает от ответственности //. URL:
5. http://www.arbitr.ru/press-centr/smi/34332.html (дата обращения: 20.10.2016).