АИЖК и его роль в повышении доступности ипотечного кредитования для населения и обеспечения ликвидности коммерческих банков



В статье рассматривается агентство по ипотечному жилищному кредитованию как главный институт рынка недвижимости. В последние годы его роль становится все более значимой, так как именно АИЖК помогает обеспечить жильем миллионы россиян. Грамотная политика и надлежащий контроль над деятельностью этого института поможет сделать эту задачу выполнимой. Кроме того, рассматривается влияние АИЖК на деятельность и ликвидность кредитных организаций, в частности банков.

Ключевые слова: АИЖК, ипотека, рынок недвижимости

Большинство граждан склонны думать, что во время кризиса все меняется исключительно в негативную сторону. Однако такие рассуждения не всегда верны — в особенности, если речь идет о рынке недвижимости. Он подвержен влиянию валютных колебаний и цен на нефть, но развивается по собственному сценарию.

Несмотря на крайне нестабильную ситуацию на валютном рынке и в национальной экономике России, в целом именно в 2016 году было отмечен рекордный объем выданных жилищных займов. Причиной такого подъема являются выгодные проценты, которые заметно снизились после сокращение ключевой ставки ЦБ РФ. Именно решение снизить ключевую ставку в 2015 году помогло удержать рынок ипотечного кредитования на плаву, и предоставило банкам возможность делать выгодные для клиентов предложения по ипотеке в течение всего 2016 года.

В итоге, в начале 2016 года минимальная стоимость ипотечных займов в России составила от 10,5 до 11,5 % при покупке недвижимости на первичном рынке и от 13 до 14 % в случае приобретения готового жилья на вторичном рынке.

В целом, в 2016 году ипотечный рынок в Российской Федерации демонстрировал устойчивые положительные тенденции: кредитных продуктов на приобретение жилья было выдано в 1,5 раза больше, чем в 2015 году.

Правительство также старается поддержать рынок ипотеки в сегменте новостроек. Так в марте 2015-го года вышло Постановление № 220, которое касается субсидирования кредитных организаций из госбюджета. Основным преимуществом данной программы является низкая процентная ставка, которая в среднем держится на уровне 11 %. Госпрограмма поддержки рынка ипотечного кредитования была запущена сроком всего на 1 год, но Правительство РФ приняло решение продлить срок действия программы льготного ипотечного кредитования до декабря 2016 года, так как она пользуется большим спросом. Она сделала кредиты на приобретение жилья более доступными и удобными, многие россияне воспользовались этой благоприятной возможностью.

К тому же, согласно Закону, принятому в 2016 году, средства материнского капитала теперь можно направлять на уплату первоначального взноса по ипотеке, не дожидаясь трехлетия ребенка. Это стимулирует семьи с детьми улучшать свои жилищные условия, приобретая жилье. А главное, что оно становится доступным. Государственная дума намерена продлить программу материнского капитала до 2018 года, так как она оказывает хорошую поддержку молодым семьям.

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию было создано Правительством Российской Федерации в 1997 году в форме акционерного общества, где стопроцентным участием обладает правительство в лице Федерального агентства по управлению государственным имуществом. А в 2015 году на базе АИЖК создан единый институт развития в жилищной сфере.

АИЖК обладает всеми механизмами для обеспечения полной поддержки жилищного сектора России, начиная от обеспечения земельными ресурсами и заканчивая стимулированием строительства жилья.

Деятельность АИЖК направлена на развитие ипотечного рынка, разработку и внедрение механизмов с целью повышения инвестиционной привлекательности жилищной сферы. Кроме того, агентство помогает развитию рынка ипотечных бумаг и других финансовых инструментов, обеспечивает устойчивость и ликвидность инновационного развития рынка жилья.

Среди приоритетных задач АИЖК можно выделить:

1. Снижение рисков на рынке жилья и ипотеки;
2. Стимулирование строительства доступного жилья;
3. Развитие механизмов финансирования объектов инженерной инфраструктуры;
4. Реализация мер антикризисной поддержки на рынке жилья и ипотеки.

Миссия данного института заключается в повышении доступности жилья и создании комфортных и благоприятных условий проживания для российских граждан. АИЖК поддерживает баланс интересов кредиторов, заемщиков, инвесторов и государства.

Агентство внедрило систему ипотечного кредитования, состоящую из двух уровней. На первом уровне находятся банки, которые выступают в качестве первичных кредиторов и предоставляют населению ипотечные займы. На втором уровне располагается АИЖК, которое выкупает права требования по ипотечным кредитам, выданным его банками-партнерами и некредитными организациями. Эта система действует на всей территории нашей страны и предполагает неограниченное количество участников из числа первичных кредиторов. АИЖК занимается рефинансированием ипотечных займов практически во всех субъектах Российской Федерации.

Как уже упоминалось выше, рынок жилья в России развивается достаточно быстро. Несмотря на то, что в целом ипотека развита слабо (чуть более 8 % от общего объема кредитов), россияне часто приобретают жилье в кредит, особенно при участии АИЖК.

Одним из факторов такого роста является ключевая ставка Банка России. Именно ее понижение влечет за собой снижение процентных ставок по ипотеке. Кроме того, АИЖК рефинансирует кредиты по более выгодным условиям. Так что ипотека становится еще более доступной для жителей России.

Другим фактором развития ипотечного кредитования являются также и цены на недвижимость. Дело в том, что человек просто не может накопить на собственное жилье, так как это требует жесткой экономии, больших затрат сил и времени. Помимо этого реальные доходы населения в условиях кризиса сокращаются. Именно поэтому россияне часто берут квартиру в ипотеку и со временем выплачивают сумму займа и проценты. Очевидно, что жилье не относится к скоропортящимся товарам или товарам из разряда бытовой техники. Вследствие этого особой спешки в погашении кредита у россиян не возникает.

Для более наглядного представления о воздействии, которое АИЖК оказывает на рынок ипотечного кредитования, стоит оценить несколько основных показателей. По информации отчета Агентства, составленного на основе данных Росстата и Банка России, на начало 2016 года рынок ипотеки вырос на 48 % по сравнению с началом 2015. Ставка по этой кредитной операции сократилась с 14, 5 до 12,5 %. Кроме того, в 2016 году доля выдача ипотеки в рамках программы субсидирования достигла 46 %.

В 2016 году средние цены на первичном рынке жилья составили 53,4 тысячи рублей за квадратный метр, а на вторичном рынке — 55,3 тысячи рублей. Общее число физических лиц с ипотекой выросло в 2,3 раза по сравнению с первым кварталом 2015 года. А также стоит отметить, что почти четверть сделок на рынке жилья в 2016 году — это сделки с ипотекой.

По итогам анализа основных макроэкономических показателей можно сделать следующие выводы:

‒ Несмотря на снижение инфляции, реальные доходы населения продолжают снижаться;

‒ Наблюдается падение потребительского спроса и прекращение роста депозитов, так как у населения остается меньше свободных средств;

‒ Отмечается снижение платежеспособности и потребительской активности, вследствие чего увеличиваются риски снижения спроса на жилье в краткосрочной перспективе;

‒ В случае нормализации экономической ситуации сделанные сбережения будут источником финансирования отложенного спроса на жилье.

По результатам анализа можно сделать вывод, что ипотечное кредитование динамично развивается, а доля субсидирования уже достигает 50 %. Само увеличение количества сделок с ипотекой обусловлено ростом безработицы и инфляции, падением реальных доходов населения и заработной платы. Цены на недвижимость растут, и накопить на квартиру становится труднее. Именно проблему обеспеченности жильем призван решить такой институт, как Агентство по ипотечному жилищному кредитованию.

Не стоит забывать, что, рефинансируя первичные ипотечные кредиты, агентство снижает долговую нагрузку отечественных банков. Вследствие этого повышается устойчивость кредитных организаций, а также их ликвидность. А это в свою очередь является необходимым условием устойчивости не только конкретного банка, но и всей кредитной системы в целом.

Стоимость ипотеки находится в прямой зависимости не только от ключевой ставки Банка России, но и от процента на жилищные займы. Его устанавливает АИЖК, который предоставляет льготные кредитные продукты.

В 2016 году процентные ставки по ипотеке колебались в пределах 13 %. По прогнозам экспертов Минфин процентные ставки по ипотеке в 2017 году снизятся. Это произойдет даже несмотря на окончание государственной программы поддержки ипотечного кредитования. Такое заявление было сделано на одном из заседаний правительства министром финансов Антоном Силуановым.

Первый заместитель председателя Правительства Российской Федерации Игорь Шувалов также утверждает, что ипотечные ставки в течение всего 2017 года будут снижаться. А в 2018 году они окажутся уже на отметке 7–8 %.

Поскольку все изменения процентных ставок по ипотеке будут, как и прежде, зависеть от учетной ставки Центрального банка в 2017 году, то последние новости от Банка России говорят о том, что оптимистичные прогнозы экспертов оправдаются.

Многие понимают, что экономика и ипотечный рынок очень чувствительны ко всем переменам, происходящим в мире и стране. Поэтому точно предсказать поведение курса доллара или продаж недвижимости не представляется возможным. Исходя из этого можно сказать, что ситуация на рынке до сих пор остается очень зыбкой и нестабильной, и на данный момент отсутствуют существенные основания для пересмотра ставок.

Не стоит забывать и о таком факторе, как стоимость жилья. По некоторым прогнозам в 2017 году она может возрасти почти на 10 %.

Так или иначе, небольшое подорожание жилья неизбежно. Например, из-за повышения цен на строительные материалы застройщики будут отображать данный фактор в ценах за квадратные метры.

Как мы видим, в вопросе приобретения жилья в 2017 году существует две стороны. Как итог, потенциальным покупателям недвижимости по ипотеке в 2017 году будет предложено приобрести несколько подорожавшее жилье, в сравнении с ценами 2016 года. Но при этом им представится возможность воспользоваться продуктами ипотечного кредитования с более выгодными процентными ставками.

При создании перед АИЖК были поставлены две основные задачи. Первая — дать возможность получать жилищные кредиты малообеспеченным людям. Вторая — поддерживать ликвидность коммерческих банков. Остановимся на второй задаче более подробно.

Эта задача направлена на поддержание ликвидности банков, предлагающих оформление ипотеки и не допускать их своеволия. Для банков, участвующих в программах АИЖК, предусмотрены мероприятия по поддержанию ликвидности.

Суть этих мероприятий заключается в том, что кредитное учреждение, которое сотрудничает с АИЖК, выдает заемщику ипотеку из средств, привлеченных благодаря вкладам. Агентство же впоследствии выкупает права на этот кредит, и банк быстро возвращает деньги в свой оборот. Средства, получаемые от заемщика в виде ежемесячных платежей, поступают уже в АИЖК, а не в коммерческий банк. Для привлечения средств на подобные операции АИЖК выпускает на фондовых биржах ценные бумаги с высокой ликвидностью.

Из-за финансовых санкций коммерческие испытывают трудности с привлечением ресурсов. В этой непростой для рынка ситуации АИЖК выступило с инициативой разработать долгосрочную программу рефинансирования облигаций с ипотечным покрытием. В состав покрытия будут также включены ссуды, выданные на приобретение жилья на первичном рынке. Рефинансирование таких кредитов может осуществляться путем проведения Центральным банком операций длинного РЕПО с указанными ценными бумагами. Срок таких операций целесообразно установить до 3–5 лет. Сейчас ЦБ проводит сделки РЕПО длительностью в неделю, в редких случаях — до года.

Для того, чтобы предоставлять ликвидность данным образом, необходимо внести изменения в нормативно-правовые акты Банка России, которые предусматривают автоматическое включение в ломбардный список ЦБ облигаций с ипотечным покрытием, отвечающих закрытому перечню требований, установленных ЦБ в рамках такой программы. Помимо этого, необходимо обеспечить возможность проведения операций биржевого РЕПО с данными бумагами без предъявления требований о наличии биржевых котировок по ним.

В качестве еще одной меры для сокращения сроков рефинансирования банками своих портфелей целесообразно рассмотреть возможность включения в состав ипотечного покрытия кредитов под залог долевого участия в строительстве. Сейчас в соответствии с требованиями Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах» в состав ипотечного покрытия облигаций помимо ипотечных кредитов (займов) могут быть включены только требования, обеспеченные залогом незавершенного строительства в объеме до 10 % совокупного ипотечного покрытия. В качестве альтернативы можно использовать механизм залоговых облигаций в рамках принятых поправок в закон «О рынке ценных бумаг», однако в этом случае минимальный размер кредитной поддержки со стороны самого банка должен быть не менее 20 % от выпуска. Наиболее рациональным решением в этой ситуации было бы исключение этого требования из закона и передача регулятору права использования размера кредитной поддержки банка в качестве инструмента мотивации (демотивации) в зависимости от вида финансового актива.

В России существуют проблемы с долгосрочными инвесторами. В основном такими инвесторами являются пенсионные фонды, которые в России сейчас сталкиваются с рядом трудностей. С другой стороны, банки должны понимать, что инвестор требует прозрачности. Ипотечные ценные бумаги в России пока еще являются новыми инструментами, и, хотя ни одного дефолта пока еще не было, инвестору необходимо раскрывать структуру этих инструментов. Кроме того, секьюритизация предполагает взаимодействие банка с большим числом элементов инфраструктуры — с рейтинговым агентством, специальным депозитарием и т. д. Поэтому банкам следует думать о рефинансировании уже на этапе выдачи ипотечных кредитов. Иначе впоследствии секьюритизировать многие закладные будет невозможно. Вообще проблема российского рефинансирования заключается, скорее всего, не только в отсутствии инвесторов, но и в том, что значительная часть выданной ипотеки просто не может быть секьюритизирована, так как при выдаче кредитов банки не задумывались об этом.

Подводя итог, можно заметить, что роль АИЖК достаточно велика. Такой институт повышает банковскую ликвидность, рефинансируя ипотечные кредиты. Такие действия позволяют банком привлечь дополнительные средства. Особенно актуальным это становится в нынешних реалиях, когда финансовые санкции ограничивают возможности коммерческих банков в этом компоненте. АИЖК активно разрабатывает политику «помощи» отечественным банком, совершая операции с ценными бумагами на финансовом рынке с привлечением ЦБ и других кредитных институтов.

С другой стороны, агентство помогает и обычным гражданам с покупкой жилья, обеспечивая льготные процентные ставки. В условиях экономической неопределенности это особенно необходимо. Снижение реального дохода людей, рост безработицы, увеличение инфляции, — все это делает покупку недвижимости для граждан еще более проблематичной. Именно институт АИЖК призван помочь жителям нашей страны осуществить свои желания.

Итак, в последнее время наметилась отчетливая тенденция: роль АИЖК на рынке ипотечного кредитования увеличивается с каждым кварталом. Это выражается как в увеличении общего числа пользователей кредитов, так и в росте доли оформленных АИЖК ипотечных займов в суммарном их объеме. Агентство предоставляет льготные процентные ставки, чем привлекает все больше и больше клиентов. Слаженная государственная поддержка, усовершенствование законодательной базы, строительство новых объектов недвижимости, — все это поможет обеспечить жильем многих россиян и укрепить ликвидность коммерческих банков.

Литература:

1. Единый институт развития в жилищной сфере АИЖК // Агентство ипотечного жилищного кредитования. URL: http://дом.рф/about/activity (дата обращения: 30.01.2017).
2. Ипотека АИЖК // Агентство ипотечного жилищного кредитования. URL: http://www.rosipoteka.ru/common/img/uploaded/Razvitie_rynkov_ipoteki_i_zhilishchnogo_stroitelstva_v_I_polugodii_2016_goda_(+ITSB).pdf (дата обращения: 30.01.2017).
3. Что такое АИЖК и как оно влияет на оформление ипотеки простыми гражданами? // Банкист.ру — информационный портал. URL: http://www.bankist.ru/article/211113/1860 (дата обращения: 30.01.2017).
4. Moody's присвоило 33 банкам и АИЖК оценки риска контрагента, шести банкам подтвердило рейтинги // Банки.ру — информационный портал. URL: http://www.banki.ru/news/lenta/?id=8060712 (дата обращения: 30.01.2017).