Состояние и тенденции развития рынка ипотечного кредитования в России

В статье проанализирован рынок ипотечного кредитования России на основе макроэкономических показателей развития страны, а также общей ситуации на строительном рынке. Использованы данные — доклады Агентства ипотечного жилищного кредитования за 2015,2016, 2017 гг. и 1 квартал 2018 года, данные Росстат, данные Банка России.

Ключевые слова: кредит, строящееся жилье, ипотечное кредитование, ключевая ставка, первичный рынок, вторичный рынок, долевое строительство

В результате резкого снижения мировых цен на нефть российская экономика в 2015–2016 годах находилась в состоянии рецессии. В 2015 году ВВП снизился, по разным оценкам, на 2,5–3,7 % по отношению к уровню 2014 года, реальные доходы населения сократились на 4 %, оборот розничной торговли — на 10 %.

Показатели 2017 года явно говорят о преодолении падения. 2017 год был отмечен значительным снижением инфляции, укреплением роста рубля как результате повышения цен на нефть, а рост ВВП составил 1,5 %. При этом реальные располагаемые доходы населения снизились в 2017 году на 1,7 %. Тем не менее год был отмечен ростом зарплат — на 3,5 %. Поскольку ипотека выдается активной, работающей части населения, можно рассматривать именно показатели доходов работающего населения. Одновременно со снижением ключевой ставки и ставки депозитов снизился уровень банковских вкладов (с 5,9 % в 2015 году до 2,7 % дохода в 2017году). Также на 3,4 % выросло розничное потребление. Таким образом, макроэкономические показатели демонстрируют позитивный фундамент для роста в секторе ипотеки [3].

Состояние строительного рынка можно оценить по объему ввода жилья. При этом необходимо учитывать временной фактор, т. к. цикл строительства в среднем занимает 2 года, то на рынке существует большой «запас» строящегося жилья, которое достигает более 2 годовых объемов ввода всего жилья. Объем ввода жилья в свою очередь подразделяется на два крупных сектора — индивидуальное строительство и многоквартирные дома (МКД) [2].

Таблица 1

Объем ввода жилья [3]

В 2015-м году был отмечен рост ввода жилья, в т. ч. на 2,2 млн метров в секторе МКД (за счет строительства, начатого в 2013–2014 гг.). В 2016-м году было построено 48,4 млн метров в многоквартирных домах. Сохранение уровня ввода эксперты связывают с введением программы субсидирования процентных ставок по ипотечным кредитам на приобретение строящегося жилья.

В рамках программы было продано более 25 млн м² жилья (в том числе в 2016 году — более 15 млн м²). Сокращение ввода жилья в секторе ИЖС (с 35,2 до 31,8 млн м²) — результат снижения объемов регистрации по «дачной амнистии» жилья, по которому оформлялись ранее построенные дома.

Долевое строительство более чутко к изменению ситуации на рынке. Инструмент ипотечного кредитования использовался в 42 % сделках по приобретению квартира на этапе строительства. В 2017 году сделок с ипотекой в 2017 году составила 35 %, при этом доля на первичном рынке значительно выше и достигает 50 %.

В декабре 2017 года утвержден план мероприятий по переходу к проектному финансированию строящегося жилья (альтернатива прямого привлечения средств дольщиков). Данный план должен существенно снизить долю ипотеки в строящемся жилье под залог договора долевого участия.

Рассмотрим объем ипотечных кредитов, выданных за период 2012–2017 года.

Таблица 2

Выдача ипотечных кредитов, млрд руб. [4]

2015 год. Если смотреть ретроспективу прошлых лет, то уровень 2015 года соответствует 2012му году, тогда также было выдано 692 тысячи ИЖК на сумму 1031 млрд рублей. 2013 год отличался умеренным ростом до 1354 млрд, а уже 2014 год поставил рекорд — 1764 млрд.

2016 год. Выдано 856,4 ипотечных жилищных кредитов на общую сумму 1,47 трлн рублей, что на 27 % выше уровня 2015 года в стоимостном и на 22 % — в количественном выражении. Таким образом, эксперты отмечают, что восстановление рынка ипотеки после кризиса 2015 года заняло всего год. Это объясняется действием государственной программы субсидирования процентных ставок по ипотечным кредитам на приобретение строящегося жилья.

2017 год. Выдано 1,09 млн кредитов по ипотеке на сумму 2,02 трлн руб (+27 % к 2016 г. в количественном выражении и на 37 % — в денежном). 2017-й год продемонстрировал уверенный рост и суммы сделок, и их количества, который происходил на фоне снижения ставки.

2018 год, 1 квартал. По данным Банка России, в I квартале 2018 г. выдано 299,4 тыс. кредитов на 582 млрд руб. (+68 % в количественном и +81 % в денежном выражении к I кварталу 2017 г.), в том числе в марте — 118,7 тыс. кредитов на 234,8 млрд руб. (+47 % в количественном и +60 % в денежном выражении к марту 2017 г.). За вычетом рефинансирования с начала года выдано новых кредитов на сумму около 500 млрд руб. (+55 % к I кварталу 2017 г.), что также является рекордным показателем за I квартал за всю историю развития ипотеки в России.

Государственная программа субсидирования процентных ставок по ипотечным кредитам на покупку жилья в новостройках работает с начала 2015 года. По итогам 2015–2016 годов в рамках программы выдано 929 млрд рублей ипотечных кредитов (в том числе в 2016 году — 556 млрд рублей), что составило около 40 % всей суммы.

Динамика роста ипотечного кредитования коррелирует со снижением ипотечной ставки.

2015 год. В 2015 месячные ставки выдачи снизились с 14,9 % в начале года до 12,3–12,7 % в конце года. По итогам 2015 года средневзвешенная ставка на 2,2 п.п. ниже инфляции. Ставки на первичном рынке были ниже, чем на вторичном: 10,9–12 % против 13,5–15 % на вторичном. Все это стало результатом введения программы субсидирования в начале 2015 года.

2016 год. В 2016 году ставка продолжила снижаться. По данным Банка России, средневзвешенная ставка выдачи в 2016 году составила 12,48 %, а в декабре — снизилась до 11,54 %.

2017 год. Ставка по ипотечному кредиту составляла в начале 2017 года — 11,84 %, в конце года она составила всего 9,79 %. Снижение ключевой ставки (до 9 %) также означало для банков возможность сформировать лучшее предложение по ставкам. Ставки топ-15 ипотечных кредиторов опустились в июле до 10,1 % на первичном рынке и до 10,6 % на вторичном. На рынке появились программы для широкого круга заемщиков со ставкой от 9,5 %.

В обратной зависимости от ставки в 2017 году была сумма выдачи ипотечных кредитов. В январе выдано кредитов на 71 млрд руб, в декабре — на 290 млрд. руб, что на 40 % превышает средний уровень 2016 года.

2018 год, 1 квартал. Ставки по ипотеке устойчиво снижаются, в I квартале 2018 г. средневзвешенная ставка выдачи составила 9,73 % (-2,07 п.п. к I кварталу 2017 г.), в том числе по выданным в марте кредитам — 9,64 % (-2,04 % к марту 2017 года). По кредитам на новостройки ставка выдачи в марте составила 9,54 % (-1,8 % к марту 2017 г.), а на приобретение готового жилья на вторичном рынке — 9,77 % (-2,09 %).

По всем оценкам доля просроченной задолженности находится на крайне низком уровне. Доля просроченной ипотечной задолженности свыше 90 дней в 1 квартале 2018 года снизилась до 2,11 % (годом ранее — 2,55 %). Обращаясь к истории вопроса, наибольший уровень просрочки составлял 7,1 % в 2010 году, причиной чего была высокая доля валютной ипотеки — 20 %. На данный момент она практически не выдается. Этому способствовало установление Банком России повышенных коэффициентов резервирования. 2018 год. Банки активно проводили и проводят процесс реструктуризации и конвертации валютных ипотечных кредитов. На конец 2017 года ипотечные кредиты в иностранной валюте выплачивают не более 17 тыс. заемщиков [3].

Можно сказать, что на рынке существует значительная потребность в новом жилье, которая постепенно подкрепляется платежеспособным спросом по мере роста доступности ипотеки и отсутствия альтернативы форм сбережения. Переход к проектному финансированию как основной практике должен способствовать снижению рисков по ипотеке на новое жилье как для банков, так и для заемщиков. По оценкам экспертов, снижение ключевой ставки до 7,5 % в начале 2018 г. будет способствовать продолжению тенденции к снижению ставок в конце 2018 и начале 2019 года, прогнозируется снижение до уровня 8 %. Это существенно увеличивает доступность и уменьшает переплату по ипотечному кредиту, а значит повышает ее привлекательность и как средства решения жилищного вопроса, и как инвестиционного инструмента.

Литература:

1. Павлова И. В. Основные элементы системы ипотечного жилищного кредитования //Деньги и кредит. — № 3. — 2014.
2. Савруков А. Н. Тенденции развития ипотечного жилищного кредитования// Деньги и кредит. — 2013. — № 10. — с. 45–51.
3. Аналитика // дом.рф. URL: https://дом.рф/about/analytics/ (дата обращения: 2.05.2018).
4. База данных // Центральный банк Российской Федерации. URL: http://www.cbr.ru/hd_base/ (дата обращения: 02.05.2018).