Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Саратовской области



На сегодняшний день больше половины объектов жилищного фонда страны представлен многоквартирными домами с физическим износом более 50 %. В связи с чем, проблема проведения капитального ремонта многоквартирных жилых домов и восстановление их функционально — эксплуатационных характеристик является одной из наиболее острых, но пока еще не решенных проблем.

Аналогичная ситуация сложилась и одном из субъектов Российской Федерации — Саратовской области. Однако, дополнительной сложностью в рамках решения проблемы проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах является значительное количество зданий, являющихся объектами культурного наследия федерального, регионального и муниципального значения.

Необходимость создания эффективной системы обеспечения жилищного фонда страны, и регионов в частности, качественным и своевременным капитальным ремонтом, определила введение в 2012 году в Жилищном кодексе Российской Федерации нового раздела «Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах».

По аналогии с другими регионами Саратовской областью были разработаны и утверждены на уровне субъекта РФ нормативно-правовые акты, регламентирующие деятельность по организации и проведению капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, создан региональный оператор — НО «Фонд капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в Саратовской области». Постановлением Правительства Саратовской области от 30.12.2013 № 800-П утверждена областная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в Саратовской области сроком до 2043 года.

На сегодняшний день в областную программу капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в Саратовской области вошли 12 518 многоквартирных домов, из которых 5 280 многоквартирных домов расположены на территории города Саратова.

По информации, представленной на сайте регионального оператора 9 514 многоквартирных домов формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, что составляет 76 % к общему числу многоквартирных домов. 1 268 многоквартирных домов формируют фонд капитального ремонта на специальном счете регионального оператора (10,13 %) и 1 736 многоквартирных домов на специальном счете организации (13,86 %).

Несмотря на то, что средняя оплата от начислений взносов по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах на территории области колеблется от 40 % до 65 %, по состоянию на 01.01.2018 сумма остатка средств на специальных счетах, владельцем которых является региональный оператор, составляет 586 821 454,95 рублей. В свою очередь, информация об остатках на счете регионального оператора, включающего в себя 76 % многоквартирных домов, на сайте НО «Фонд капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в Саратовской области» не предоставлена.

По итогам года, информационной системой «Реформа ЖКХ» размещены результаты проведения капитального ремонта в 2017 году. Так, в 2017 году были запланированы работы по капитальному ремонту в отношении 1352 многоквартирных домов, из которых 459 дома перенесены с предыдущих годов. Однако, по результатам года выяснилось, что в течение года удалось выполнить капитальный ремонт только в 252 многоквартирных домах.

По состоянию на 01.02.2018 ситуация исполнения областной программы в разбивке по годам выглядит следующим образом:

Таблица 1

Выполнение капитального ремонта общего имущества вмногоквартирных домах вразрезе по 2015–2017гг.

Период	Всего МКД включены втек.году	Выполнены работы, МКД	Отсутствует необходимость проведения кап.ремонта, МКД	Планируется выполнить работы, МКД	Процент исполнения плана
2015 год	565	423	21	108	80,7 %
2016 год	700	493	8	199	71,2 %
2017 год	893	47	16	830	5,36 %

Данные результаты свидетельствуют о довольно низких уровнях реализации областной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в области, в том числе по сравнению с другими регионами.

Поскольку более 75 % многоквартирных домов на территории области формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, стоит разобраться в проблемах, возникающих у регионального оператора при организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в Саратовской области.

1) значительную долю многоквартирных домов, расположенных на территории страны, составляют здания, являющиеся объектами культурного наследия федерального, регионального или муниципального значения. В ряде регионов затруднены работы по выполнению капительного ремонта в данных многоквартирных домах в виду наличия особенного статуса таких объектов. Кроме того, отсутствует законодательно закрепленный порядок (алгоритм) в рамках организации и проведения капитального ремонта на данных объектах. Так, по мнению УФАС региональный оператор не может проводить реставрационный работы за счет средств, полученный от собственников помещений многоквартирного дома, по причине отсутствия их в перечне работ по капитальному ремонту многоквартирных работ и дополнительных видов работ, установленных статьей 1 закона Саратовской области от 25.03.2013 № 36-ЗСО «О дополнительных видах услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, финансируемых за счет средств фонда капитального ремонта, на территории Саратовской области»

2) не менее значительная часть объектов жилищного фонда представляют собой многоквартирные дома с физическим износом более 70 %, но не признанных в установленном порядке аварийными и подлежащих сносу или реконструкции (в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции») по причине отсутствия соответствующих заявлений от собственников помещений. Исключение таких домов из программы осуществляется, как правило, после получения результатов эксперсс-анализа от подрядной организации о ветхости здания и невозможности проведения работ капитального характера на данном объекте.

3) действующие региональные программы были сформированы на основании информации, представленной организациями, осуществляющими управление жилищным фондом, а также муниципальными образованиями и могут содержать неточные и некорректные данные, которые подлежат уточнению, как правило, при наступлении сроков проведения капитального ремонта общего имущества на определенном объекте, что значительно сказывается на своевременности выполнения работ, предусмотренных программой.

4) не менее важной проблемой остается вопрос технического учёта объектов жилищного фонда. Следует понимать, что технические паспорта на объекты, являются основным источником получения государственными и муниципальными органами объективных сведений об объектах жилищного фонда. Определенные проблемы возникли и у регионального оператора, связанные с объективным определением состояния многоквартирных жилых домов, включенных в областную программу и подлежащих капитальному ремонту. Поскольку деятельность БТИ сейчас полностью коммерциализирована, а в целях актуализации региональной программы необходимо осуществлять оперативный сбор данных, региональный оператор оказывается «заложником» сложившейся ситуации.

5) ненадлежащее исполнение региональным оператором своих обязанностей и полномочий в части организации и проведения капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов. Опыт Саратовской области определил ряд направлений деятельности регионального оператора от выполнения которых зависит своевременное выполнение капитального ремонта общего имущества на объектах жилищного фонда:

а) ошибочные начисления взносов на капитальный ремонт общего имущества. По причине наличия неточностей при формировании областной программы информационная база регионального оператора до настоящего времени находится в стадии уточнения.

б) нормами жилищного законодательства обозначена обязанность регионального оператора в информировании населения многоквартирных домов в части наличия предложений о сроках начала капитального ремонта, необходимом перечне и об объеме услуг и работ, их стоимости, о порядке и об источниках финансирования капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах и других предложений, связанных с проведением такого капитального ремонта. На сегодняшний день, в ходе диалога с населением установлено, что указанные обязательства выполняются региональным оператором не в должной мере, что отражается на степени информирования жителей дома и своевременности выполнения соответствующего вида работ.

в) также в ряде регионов можно выделить проблему отсутствия контроля за деятельностью подрядной организации при исполнении договорных отношений с региональным оператором. Так, к примеру, в 2017 году региональным оператором был заключен договор с подрядной организацией на выполнение соответствующего вида работ. По истечении более трех месяцев с момента заключения договора подрядной организацией не были начаты работы по капитальному ремонту по ряду домов. В свою очередь, региональным оператором, выступающим в роли заказчика, не были приняты меры к подрядной организации, предусмотренные Постановлением Правительства РФ от 01.07.2016 № 615 «О порядке привлечения подрядных организаций для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме и порядке осуществления закупок товаров, работ, услуг в целях выполнения функций специализированной некоммерческой организации, осуществляющей деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах».

Таким образом, в целях повышения эффективности реализации областной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в Саратовской области требуется принять ряд поправок в действующее законодательство, наладить взаимодействие с организациями, осуществляющими технический учет объектов недвижимости, управлением по охране объектов культурного наследия Правительства Саратовской области в части выработки алгоритма организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, являющихся объектами культурного наследия различного уровня, а также оптимизировать работу сотрудников регионального оператора по всем направлениям деятельности.