Капитальный ремонт общего имущества многоквартирных домов: проблемы правового и экономического характера



На территории Российской Федерации расположена значительная доля многоквартирных домов, физический износ которых превышает 50 %. В связи с тем, что с каждым годом количество таких домов возрастает, федеральным органам государственной власти потребовалось довольно оперативно разработать и утвердить государственную политику, направленную на решение сложившейся ситуации, как на уровне регионов, так и на территории страны в целом.

Необходимость создания эффективной системы обеспечения жилищного фонда страны, и регионов в частности, качественным и своевременным капитальным ремонтом, определила введение в 2012 году в Жилищном кодексе Российской Федерации нового раздела «Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах». В разделе включены положения о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирных домах, порядке его финансирования, особенностях формирования фонда капитального ремонта на специальном счете и счете регионального оператора.

До настоящего времени довольно остро стоит вопрос, касающийся экономической обоснованности взносов за капитальный ремонт общего имущества многоквартирных домов. Каждый регион самостоятельно устанавливает размер платы и в зависимости от субъекта РФ коэффициент колеблется от одного до пятнадцати рублей за 1 квадратный метр. Недовольство общественности обусловлено отсутствием законодательно урегулированного четкого алгоритма по определению размера взноса за капитальный ремонт многоквартирных домов. В настоящее время владельцы помещений и в старом жилищном фонде, и в новых многоквартирных домах осуществляют плату по единому тарифу, несмотря на то, что собственники новых многоквартирных домов могут и не дождаться даты проведения капитального ремонта своего дома в виду отсутствия необходимости проведения капитального ремонта в виду незначительного физического износа здания.

После определения статуса взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах как обязательного платежа, население страны фактически разделилось на две категории — люди, которые готовы оплачивать счета и население, которое категорически отказывается признавать имеющуюся систему капитального ремонта с ее начислениями. Вопрос о том, что взносы на капитальный ремонт можно не оплачивать, не является частью правовой дискуссии после вынесения постановления Конституционного Суда РФ от 12.04.2016, признавшего систему формирования фонда капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов законной, а взносы на оплату капитального ремонта многоквартирных домов обязательными.

Информационная компания, направленная на информирование граждан с положениями нового законодательства, была провалена. Имеются определенные трудности в проведение информационной и разъяснительной беседы с владельцами помещений в многоквартирных домах.

Как сообщалось ранее, взносы на капитальный ремонт являются обязательным платежом и за просрочку платежа устанавливается пени в размере 1/300 от ставки рефинансирования Центрального Банка. В случае неуплаты собственником взносов, денежные средства могут быть взысканы в судебном порядке. Однако, с другой стороны, как показывает практика некоторых регионов, неисполнение программ капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах связано не столько с неоплатой собственниками помещений взносов, сколько неспособностью региональных операторов распорядиться собранными денежными средствами. В подтверждение сказанному стоит озвучить статистику, представленную Фондом содействия и реформирования ЖКХ, согласно которой за два года с момента начала действия существующей системы капитального ремонта, региональными операторами страны было собрано порядка 78 млрд. рублей, однако потрачено в ходе выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества многоквартирных домов около 40 млрд. рублей. Из всего вышесказанного возникает ряд вопросов: зачем собирать с людей больше, если денежные средства на счетах не используются? Может стоит пересмотреть взгляды и направить силы на оптимизацию работы регионального оператора? Поступления средств от собственников помещений контролируются, должникам выставляются пени, активно ведется претензионно-исковая работа, а контроль за использованием региональным оператором денежных средств со счетов должным образом не осуществляется.

Созданные на территории субъектов РФ региональные операторы часто вызывают недоверие со стороны населения по ряду причин. Во многих регионах России отмечается слабая нормативно-правовая база, на основе которой функционируют региональные операторы, что способствует допущению нарушений со стороны региональных операторов и понижает и без того низкий уровень доверия к системе капитального ремонта у граждан Российской Федерации. Как правило, региональный оператор выступает техническим заказчиком работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, заключает договоры на проведение капитального ремонта в многоквартирных домах по результатам конкурса, несет ответственность за качество и сроки выполнения соответствующих видов работ капитального характера, предусмотренных программой. Подрядные организации, выбранные по результатам конкурса региональными операторами, нередко оказываются аффилированными к руководству фондов, чьи сметы на ремонт могут быть завышены в разы. Также, не редкими оказываются ситуации, когда на содержание регионального оператора затрачиваются необоснованно значительные суммы, а заработные платы сотрудников фонда чрезмерно высоки.

Кроме того, существенной критике подвергается формирование фонда капитального ремонта на счете регионального оператора, работающего по принципу «общего котла», в рамках которого средства фонда капитального ремонта, сформированные на счете регионального оператора, свободно распределяются региональным оператором на капитальный ремонт любого многоквартирного дома. Фактически речь идет о проведении ремонта в одном многоквартирном доме (при недостаточности средств) за счет средств собственников другого многоквартирного дома.

Помимо вышеизложенного, согласно действующему законодательству, информация о работе фондов и движении денежных средств должна отображаться на сайте. Однако, далеко не всеми региональными операторами осуществляется принцип открытости в данной части своей деятельности. Непрозрачная система расходования денежных средств может способствовать развитию коррупционной составляющей.

Значительной проблемой на данный момент остается отсутствие правовой базы, четко регулирующей деятельность фондов. Разработанные рекомендации Минстроя РФ не носят обязательный характер и могут быть проигнорированы региональными операторами.

Помимо экономических вопросов остаются нерешенными вопросы, касающиеся организации формирования фонда капитального ремонта, функционирования региональных операторов, а также вопросы самого качества капитального ремонта и многие другие. Остановимся на отдельных проблемах правового регулирования капитального ремонта.

Значительной проблемой остается взаимодействие регионального оператора с муниципальными образованиями в части оплаты взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах. Несмотря на то, что муниципальные образования являются такими же собственниками части жилищного фонда, и несут одинаковую ответственность наравне с иными собственниками помещений за своевременное внесение взносов на капитальный ремонт, как показывает практика, данная обязанность ими не исполняется в надлежащем объеме.

Во-вторых, в соответствии со ст. 16 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», на момент приватизации жилого помещения обязанность наймодателя по договору социального найма по капитальному ремонту жилого дома должна быть выполнена в полном объеме. То есть фактически, наймодатель сохраняет до настоящего времени свои обязанности по проведению капитального ремонта за свой счет в отношении всех многоквартирных домов, капитальный ремонт которым требовался на момент приватизации. Постановление Конституционного Суда РФ от 08.04.2014 № 10-П содержит указание на необходимость разработки правового механизма внесения соответствующих взносов при подобных ситуациях. Решение данного вопроса разрабатывается специалистами в области жилищного права и по сей день.

Еще одним актуальным вопросом является формирование фонда капитального ремонта на специальном счете организации. При формировании средств на специальном счете можно столкнуться со следующими сложностями:

1. Слабая защищенность средств фонда капитального ремонта. Сюда можно отнести вопросы, связанные с:

а) признанием кредитной организации, где открыт специальный счет, не соответствующей требованиям ст. 176 Жилищного кодекса РФ;

б) отзывом лицензии у кредитной организации;

в) страхование средств, размещенных на специальном счете в соответствии с Федеральным законом «О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации» от 23.12.2003 № 177-ФЗ.

2. Сложность процедуры принятия решения о формировании фонда на специальном счете и открытия счета (к сожалению, для многих граждан Российской Федерации данная процедура до сих пор остается непонятной).

Подводя итоги, стоит отметить, что значительная часть многоквартирных домов страны требует проведения капитального ремонта уже на данном периоде реализации программ. Эту проблему можно решить, в том числе и благодаря системе капитального ремонта, но только при условии ее максимальной эффективности, открытости и понятности гражданам — собственникам жилых помещений. Существует необходимость проведения большого объема работы со стороны государства по разъяснению гражданам всех сведений и возможностей относительно системы капитального ремонта, в том числе и о процедуре выбора способа формирования фонда капитального ремонта, последствиях такого решения и последствиях непринятия данного решения. На текущий момент разъяснительная практика, представленная в основном работой региональных операторов, является недостаточной или не проводится вовсе. Помимо этого стоит проработать вопросы, связанные с ужесточением контроля за целевым использованием денежных средств фондом капитального ремонта, особенно на счете регионального оператора. Кроме этого, предстоит большая работа по совершенствованию федерального законодательства в части устранения выявленных Конституционным Судом РФ пробелов в регламентации капитального ремонта. Все это позволяет говорить о том, что система правового и экономического регулирования капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов нуждается в скорейшем принятии мер по совершенствованию имеющейся системы, оптимизации процессов и повышении эффективности работы в первую очередь региональных операторов.