Принятие управленческих решений в ипотечном кредитовании в ОИКБ «Русь» (ООО)

В данной статье проанализированы заявки и отказы по ипотечному кредитованию в ОИКБ «Русь» (ООО). Рассмотрены и проанализированы виды и механизм принятия управленческих решений ипотечного кредитования, ставки по ним в ОИКБ «Русь» (ООО).

Ключевые слова: ипотечное кредитование, кредитная история, заемщик, кредит.

Ипотечный кредит — целевой долгосрочный кредит на покупку жилья, которое становится залоговым обеспечением по этой ссуде. Также залогом может выступать недвижимость, имеющаяся в собственности у заемщика. Впервые термин «ипотека» появился в Греции в начале VI века. Так называлась ответственность должника перед кредитором, когда обеспечением служила земля [1].

Ставки по ипотечным кредитам ниже, чем по другим банковским продуктам, но и требования к будущим заемщикам более высокие: и по подтверждению доходов, и по стажу работы.

Зачастую в качестве одного из условий предоставления кредита банк выдвигает требование ипотечного страхования. Обычно предъявляется еще одно требование — внесение заемщиком первоначального взноса, размер которого колеблется от 10 % до 30 % от стоимости покупки, хотя на рынке существуют программы и без первоначального взноса, и с первоначальным взносом в виде материнского капитала.

Активными игроками на рынке ипотеки являются крупнейшие банки — Сбербанк, ВТБ 24, банки, которые специализируются на этом сегменте, — «ДельтаКредит», Банк Жилищного Финансирования [2].

Ряд банков-лидеров рынка ипотечного кредитования участвуют в программах АИЖК и правительства по выдаче кредитов с пониженными процентными ставками, таким банком является ОИКБ «Русь» (ООО).

По статистике ипотека — кредит с наиболее высоким уровнем одобрения заявок. В зависимости от банка, от 70 % до 90 % клиентов, которые подают заявку на жилищный кредит, получают одобрение [3,4].

Рассмотрим наиболее частые факторы, которые влияют на отказ или одобрение ипотеки:

Первый — это нестабильная работа, второй — проблемы в кредитной истории. Наконец, третий фактор — большое количество действующих кредитов.

1. Спросить у специалиста в банке. Законодательство не обязывает кредитора раскрывать причины отказа, однако некоторые банки такую информацию своим потенциальным заемщикам готовы раскрыть.
2. Проверить кредитную историю. Качество кредитной истории — главный фактор, который влияет на положительное решение. Запросить КИ можно в бюро кредитных историй.

3. Проверить остаток по кредиту.

Рассмотрим заявки и отказы ипотечного кредитования в ОИКБ «РУСЬ» (ООО) (рис. 1). С 2012 по 2017 года заявки на ипотеку растут, это связано с развитием совместных программ банков, застройщиков, риелторов, в рамках которых заемщику предлагаются условия по ипотеке даже более выгодные, чем всегда. К примеру, рефинансирование ипотеки в ОИКБ «Русь» (ООО), при ставки рефинансирования от 9,4 %, а также бюджетная ипотека (2–3 %).

Рис. 1. Заявки и отказы ипотечного кредитования ОИКБ «Русь» (ООО)

По данным рисунка 1 видно, что на протяжении исследуемого периода отказы по ипотечным кредитам достаточно стабильны, т. е. нет резких скачков. Наибольшее количество отказов приходится на 2012 и 2013 года. Это связано с невысоким уровнем конкуренции между банками, также невысокий уровень дохода заемщиков, либо высокий уровень ежемесячных расходов по отношению к доходам. Еще одна из причин это отсутствие или недостаточность трудового стажа (от 6 месяцев). Наименьшее количество отказов приходится на 2016–2017 года, т. к. на данный момент достаточно невысокие % ставки, также не высокая стоимость жилья и достаточные доходы.

Важнейшим этапом управленческой деятельности и реализации управленческих отношений, а также лидерских способностей каждого управленца является — принятие управленческого решения. Его итогом является управленческая и организационная работа [5].

Решение — это акт органов управления или также руководителя, в котором поставлена как цель, так и ряд задач, а также предусмотрены исполнители и выделены различные ресурсы (трудовые, материальные, финансовые), закреплена ответственность.

Необходимость принятия решения возникает тогда, когда выявлена проблемная ситуация. Последняя всесторонне исследована, определены причины и условия ее возникновения, собрана необходимая информация, найден ключ решения, оценены возможные последствия в изменении качества жизни людей и т. п. При подготовке решения выявляются те ограничения, в рамках которых реализуется цель, начинают решаться поставленные задачи. Эти ограничения могут быть внутренними (квалификация людей, наличие ресурсов, качество информации) и внешние (связи с внешним миром, связи с поставщиками, наличие инвесторов и т. п.).

Многообразию проблем соответствует многообразие решений. Специалисты выделяют несколько видов принятия решения. Одними из которых являются — экономические, социальные, политические, идеологические, государственно-правовые, стратегические и тактические, глобальные и специфические, концептуальные и программные, научно обоснованные и эмпирические, интуитивные, рутинные и новаторские.

Можно выделить разное количество стадий в подготовке управленческого решения (поиск проблемы, определение путей решения, выбор оптимального решения из имеющихся альтернатив, декларация решения и т. п.), но основным будет являться процесс сбора, анализа и переработки информации о внешних и внутренних условиях.

Рис. 2. Механизм принятия управленческих решений по ипотеке

Определяющее значение для принятия банком управленческого решения о предоставлении ипотечного кредита имеет наличие у потенциального заемщика надежного, то есть стабильного и вместе с тем достаточного, источника доходов, под которым, как правило, подразумевается заработная плата по основному месту работы.

Еще одним важным обстоятельством при принятии управленческого решения является наличие у потенциального заемщика недвижимости или дорогостоящего имущества, которое не только косвенно указывают на требуемый уровень его платежеспособности, но и могут быть приняты банком в качестве одного из видов обеспечения обязательства по предоставляемому ипотечному кредиту.

В процессе изучения предоставленных документов, содержащиеся в них сведения подлежат проверке — как правило, с помощью получения соответствующих сведений из независимых источников. Непосредственно перед принятием решения банком производится комплексный анализ компенсирующих факторов (то есть факторов, нейтрализующих или существенно снижающих риски).

На основании полученных по итогам всей процедуры результатов банк принимает решение о выдаче (отказе в выдаче) ипотечного жилищного кредита. О принятом решении безотлагательно сообщается потенциальному заемщику — например, в форме уведомления.

В случае отказа в предоставлении ипотечного жилищного кредита потенциальному заемщику возвращаются ранее переданные им документы. В случае, если принято решение о предоставлении ипотечного жилищного кредита, банк и заемщик приступают к выработке условий кредитного договора и подготовке необходимых документов.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что банк и его работники каждый день принимают экономические, социальные, политические, идеологические, государственно-правовые, стратегические и тактические, глобальные и специфические, концептуальные и программные, научно обоснованные и эмпирические, интуитивные, рутинные и новаторские управленческие решения при кредитовании клиентов. На территории Оренбургской области продолжается реализация областной целевой программы «Стимулирование развития жилищного строительства в Оренбургской области в 2014–220 годах». В рамках программы выдано 66 ипотечных кредитов на сумму 112,8 млн. рублей, в соответствии с параметрами, утвержденными некоммерческой организацией «Оренбургский областной фонд развития ипотечного жилищного кредитования».

Литература:

1. Горымыкин В. А. Ипотечное кредитование: Учебник. М.: МГИУ. 2007. с. 103.
2. Иванова Д. Г. Развитие системы ипотечного жилищного кредитования в посткризисный период // Экономическая теория и история. 2014. 17–28 июня
3. Снатенков А. А. Финансовый анализ коммерческого банка: практикум — Оренбург, 2015–133 с.
4. Снатенков А. А., Тимофеева Т. В. Статистическое исследование факторов формирования просроченной задолженности по кредитам российского банковского сектора // Конкурентоспособность в глобальном мире: экономика, наука, технологии. — 2017. — № 7–1. С. 137–144.
5. Аверченко В. А. Принципы жилищного кредитования. М.: Альпина Бизнес Букс. 2006. 261 с.