Бухгалтерский учёт договоров уступки права требования по операциям привлечения денежных средств для долевого строительства
Автор: Каховская Ольга Евгеньевна
Рубрика: 10. Учет, анализ и аудит
Опубликовано в
II международная научная конференция «Экономика, управление, финансы» (Пермь, декабрь 2012)
Статья просмотрена: 4110 раз
Библиографическое описание:
Каховская, О. Е. Бухгалтерский учёт договоров уступки права требования по операциям привлечения денежных средств для долевого строительства / О. Е. Каховская. — Текст : непосредственный // Экономика, управление, финансы : материалы II Междунар. науч. конф. (г. Пермь, декабрь 2012 г.). — Пермь : Меркурий, 2012. — С. 81-83. — URL: https://moluch.ru/conf/econ/archive/57/3142/ (дата обращения: 16.11.2024).
Как известно, строительство жилого дома или иного объекта недвижимости занимает значительный временной промежуток. За время строительства объекта недвижимости у участника долевого строительства могут возникнуть разные обстоятельства, в том числе и такие, которые потребуют привлечение ранее вложенных в долевое строительство денежных средств. Способов вернуть свои деньги существует несколько. Автор статьи остановился пусть и не на самом популярном, но позволяющем избежать уплату штрафных санкций за расторжение договора участия в долевом строительстве.
Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. 3
В соответствии с Гражданским кодексом РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором. (ст. 382 ГК РФ) 1
Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты. (ст. 384 ГК РФ). 1
Должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до представления ему доказательств перехода требования к этому лицу. Кредитор, уступивший требование другому лицу, обязан передать ему документы, удостоверяющие право требования, и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления требования. (ст. 385 ГК РФ). 1
Уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме.
Уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. (ст. 389 ГК РФ).
Перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора. (ст. 391 ГК РФ).
Требования к форме перевода долга аналогичны требованиям к форме уступки права требования. (ст. 391 ГК РФ).
Таким образом, договора уступки права требования и перевода долга подлежат государственной регистрации, так как, прежде всего, сам договор долевого участия долежит обязательной государственной регистрации. 3
Из текста ст. 11 Закона от 30.12.01 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» ясно, что в случае, если участник долевого строительства полностью оплатил цену договора, то в случае возникновения ситуации, вследствие которой должен смениться участник долевого строительства, заключается только договор уступки права требования. В результате заключения такого договора в бухгалтерском учёте застройщика происходит смена кредиторов, например:
Дт |
Кт |
Содержание операции |
50, 51 |
76 (участник А) |
Поступление денежных средств от участника А |
76 (участник А) |
86 |
Отражены целевые средства. |
76 (участник А) |
62 |
Отражён аванс за услуги застройщика. |
76 (участник А) |
86 |
Сторно!!! Заключён договор уступки права требования |
76 (Участник А) |
62 |
|
76 (участник А) |
76 (Участник Б) |
Заключён договор уступки права требования. |
76 (участник Б) |
86 |
Отражены целевые средства |
76 (участник Б) |
62 |
Отражён аванс за услуги застройщика. |
При этом не нужно забывать, что по закону кредиторы (т.е. участники долевого строительства) не обязаны ставить в известность должника (застройщика) о заключённом соглашении. Однако, в силу того же закона должник имеет право получить доказательства о перемене лиц в обязательстве.
Таким образом, во избежание недоразумений автор рекомендует письменно извещать застройщика о заключённом соглашении с приложением копии договора уступки права требования.
В случае, если участник долевого строительства не полностью оплатил цену договора, то как указано выше, следует одновременно заключать два договора: уступки права требования и перевода долга.
В бухгалтерском учёте застройщика будут отражены следующие операции:
Дт |
Кт |
Содержание операции. |
50, 51 |
76 (участник А) |
Поступление денежных средств от участника А |
76 (участник А) |
86 |
Отражены целевые средства. |
76 (участник А) |
62 |
Отражён аванс за услуги застройщика. |
76 (участник А) |
86 |
Сторно!!! Заключён договор уступки права требования |
76 (Участник А) |
62 |
|
76 (участник А) |
76 (участник Б) |
Уступка требования на всю сумму по договору. |
76 (участник Б) |
86 |
Отражены целевые средства |
76 (участник Б) |
62 |
Отражён аванс за услуги застройщика. |
50, 51 |
76 (участник Б) |
Погашение дебиторской задолженности участника Б по договору перевода долга. |
Перевод долга в отличие от уступки права требования осуществляется только с согласия кредитора (застройщика). Таким образом, договор перевода долга будет носить трехсторонний характер, и застройщика не нужно будет оповещать о заключении этого договора, так как он сам является стороной сделки. Автор рекомендует в договоре о переводе долга делать ссылку на договор уступки права требования, что будет являться доказательством того, что застройщик извещен о перемене лиц в обязательстве.
Интересная ситуация может возникнуть в том случае, если застройщик является плательщиком НДС. В соответствии со ст. 154 НК РФ в случае получения предварительной оплаты, налогоплательщик обязан исчислить НДС с суммы авансового платежа. 2
В соответствии со ст. 171 НК РФ вычетам подлежат суммы налога, исчисленные продавцами и уплаченные ими в бюджет с сумм оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), реализуемых на территории Российской Федерации, в случае изменения условий либо расторжения соответствующего договора и возврата соответствующих сумм авансовых платежей.
Вопрос только в том, будут ли считаться авансы, полученные до заключения договора уступки права требования, возвращенными после заключения этого договора. В этом вопросе автору кажется заслуживающим внимание Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 06.03.2012 N А81-2091/2011. В рассматриваемом случае суд руководствовался следующим.
Для применения вычета в порядке п. 5 ст. 171 НК РФ необходимо соблюдение двух условий: расторжение договора и реальный возврат денежных средств. Согласно п. 1 ст. 382 ГК РФ право, принадлежащее кредитору на основании обязательства, может передаваться им другому лицу по договору уступки права требования или переходить к иному лицу на основании закона. В результате такой уступки происходит перемена кредитора в обязательстве, но само обязательство не прекращается и спорная задолженность погашенной не считается. Следовательно, отсутствует одно из условий вычета НДС, установленных абз. 2 п. 5 ст. 171 НК РФ. Согласно ст. 1 НК РФ, а также ст. 2 ГК РФ условия предоставления налогового вычета устанавливаются нормами налогового законодательства и к налоговым отношениям гражданское законодательство не применяется, если иное не предусмотрено законом. Таким образом, если одна из сторон сделки заключает договор уступки права требования, это не является основанием для применения вычета в порядке п. 5 ст. 171 НК РФ. 4
Если руководствоваться изложенным выше решением суда, то НДС с полученных авансов начисляется только одни раз и в момент получения денежных средств от первоначального участника долевого строительства. После заключения договора уступки права требования НДС с полученных от первого участника долевого строительства денежных средств не считается возвращённым и не подлежит возврату из бюджета. Тогда и отражённый в бухгалтерском учёте аванс, право требования по которому передано другому участнику долевого строительства в результате заключения договора уступки трава требования, не следует включать в налогооблагаемую базу по НДС и уплачивать с него налог ещё раз.
Автор надеется, что изложенная методика поможет бухгалтерам правильно отразить в бухгалтерском учёте хозяйственные операции по уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве.
Литература:
Гражданский Кодекс;
Налоговый Кодекс;
Федеральный закон от 30.12.01 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», со всеми изменениями и дополнениями;
Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 06.03.2012 N А81-2091/2011.