Бухгалтерский учёт договоров уступки права требования по операциям привлечения денежных средств для долевого строительства

Как известно, строительство жилого дома или иного объекта недвижимости занимает значительный временной промежуток. За время строительства объекта недвижимости у участника долевого строительства могут возникнуть разные обстоятельства, в том числе и такие, которые потребуют привлечение ранее вложенных в долевое строительство денежных средств. Способов вернуть свои деньги существует несколько. Автор статьи остановился пусть и не на самом популярном, но позволяющем избежать уплату штрафных санкций за расторжение договора участия в долевом строительстве.

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. 3

В соответствии с Гражданским кодексом РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором. (ст. 382 ГК РФ) 1

Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты. (ст. 384 ГК РФ). 1

Должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до представления ему доказательств перехода требования к этому лицу. Кредитор, уступивший требование другому лицу, обязан передать ему документы, удостоверяющие право требования, и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления требования. (ст. 385 ГК РФ). 1

Уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме.

Уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. (ст. 389 ГК РФ).

Перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора. (ст. 391 ГК РФ).

Требования к форме перевода долга аналогичны требованиям к форме уступки права требования. (ст. 391 ГК РФ).

Таким образом, договора уступки права требования и перевода долга подлежат государственной регистрации, так как, прежде всего, сам договор долевого участия долежит обязательной государственной регистрации. 3

Из текста ст. 11 Закона от 30.12.01 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» ясно, что в случае, если участник долевого строительства полностью оплатил цену договора, то в случае возникновения ситуации, вследствие которой должен смениться участник долевого строительства, заключается только договор уступки права требования. В результате заключения такого договора в бухгалтерском учёте застройщика происходит смена кредиторов, например:

При этом не нужно забывать, что по закону кредиторы (т.е. участники долевого строительства) не обязаны ставить в известность должника (застройщика) о заключённом соглашении. Однако, в силу того же закона должник имеет право получить доказательства о перемене лиц в обязательстве.

Таким образом, во избежание недоразумений автор рекомендует письменно извещать застройщика о заключённом соглашении с приложением копии договора уступки права требования.

В случае, если участник долевого строительства не полностью оплатил цену договора, то как указано выше, следует одновременно заключать два договора: уступки права требования и перевода долга.

В бухгалтерском учёте застройщика будут отражены следующие операции:

Перевод долга в отличие от уступки права требования осуществляется только с согласия кредитора (застройщика). Таким образом, договор перевода долга будет носить трехсторонний характер, и застройщика не нужно будет оповещать о заключении этого договора, так как он сам является стороной сделки. Автор рекомендует в договоре о переводе долга делать ссылку на договор уступки права требования, что будет являться доказательством того, что застройщик извещен о перемене лиц в обязательстве.

Интересная ситуация может возникнуть в том случае, если застройщик является плательщиком НДС. В соответствии со ст. 154 НК РФ в случае получения предварительной оплаты, налогоплательщик обязан исчислить НДС с суммы авансового платежа. 2

В соответствии со ст. 171 НК РФ вычетам подлежат суммы налога, исчисленные продавцами и уплаченные ими в бюджет с сумм оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), реализуемых на территории Российской Федерации, в случае изменения условий либо расторжения соответствующего договора и возврата соответствующих сумм авансовых платежей.

Вопрос только в том, будут ли считаться авансы, полученные до заключения договора уступки права требования, возвращенными после заключения этого договора. В этом вопросе автору кажется заслуживающим внимание Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 06.03.2012 N А81-2091/2011. В рассматриваемом случае суд руководствовался следующим.

Для применения вычета в порядке п. 5 ст. 171 НК РФ необходимо соблюдение двух условий: расторжение договора и реальный возврат денежных средств. Согласно п. 1 ст. 382 ГК РФ право, принадлежащее кредитору на основании обязательства, может передаваться им другому лицу по договору уступки права требования или переходить к иному лицу на основании закона. В результате такой уступки происходит перемена кредитора в обязательстве, но само обязательство не прекращается и спорная задолженность погашенной не считается. Следовательно, отсутствует одно из условий вычета НДС, установленных абз. 2 п. 5 ст. 171 НК РФ. Согласно ст. 1 НК РФ, а также ст. 2 ГК РФ условия предоставления налогового вычета устанавливаются нормами налогового законодательства и к налоговым отношениям гражданское законодательство не применяется, если иное не предусмотрено законом. Таким образом, если одна из сторон сделки заключает договор уступки права требования, это не является основанием для применения вычета в порядке п. 5 ст. 171 НК РФ. 4

Если руководствоваться изложенным выше решением суда, то НДС с полученных авансов начисляется только одни раз и в момент получения денежных средств от первоначального участника долевого строительства. После заключения договора уступки права требования НДС с полученных от первого участника долевого строительства денежных средств не считается возвращённым и не подлежит возврату из бюджета. Тогда и отражённый в бухгалтерском учёте аванс, право требования по которому передано другому участнику долевого строительства в результате заключения договора уступки трава требования, не следует включать в налогооблагаемую базу по НДС и уплачивать с него налог ещё раз.

Автор надеется, что изложенная методика поможет бухгалтерам правильно отразить в бухгалтерском учёте хозяйственные операции по уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве.

Литература:

1. Гражданский Кодекс;

2. Налоговый Кодекс;

3. Федеральный закон от 30.12.01 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», со всеми изменениями и дополнениями;

4. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 06.03.2012 N А81-2091/2011.