Договор управления многоквартирным домом как основной элемент конструкции договорных отношений в системе управления общим имуществом многоквартирного дома

Отвечая на вопросы, связанные с управлением многоквартирными домами, нельзя не учитывать возможность воздействия данного правового института на договорные отношения, в результате которых и образуется конструкция управления общим имуществом многоквартирного дома. Для этого необходимо исследовать сам договор управления многоквартирным домом.

На практике, осуществляя свою деятельность, управляющая организация заключает достаточно большое количество различных договоров, где с одной стороны, это договоры с юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, предоставляющими услуги и работы по снабжению, ремонту, охране, содержанию жилого дома и услуги жильцам обслуживающего дома, с другой — это договоры с жителями обслуживаемого дома.

Помимо этого, управляющий вступает в договорные отношения с арендаторами, иными лицами, пользующимися его услугами, а также с иными организациями, обеспечивающими деятельность самого управляющего.

Наибольшее количество сделок можно отнести к коммунальному обслуживанию — водоснабжению, водоотведению, тепло- и электроснабжению, обслуживанию внутридомовых сетей, прочистки сетей, вывозу мусора, обслуживанию лифтов и иных услуг и работ, связанных с функционированием обслуживающего жилой дом хозяйства.

Согласно Правилам предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (с изм., внесенными Определением Верховного Суда РФ от 19 марта 2013 № АПЛ13–82^[1]), утвержденных Постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 № 354 (в ред. от 14 мая 2013)^[2] и иным нормативным актам^[3], данные договоры должны содержать существенные условия, выходящие за рамки указанных в ГК РФ. К таким условиям относятся: точные данные об объемах и качестве оказываемых услуг, сведения о разграничении зон обслуживания, сроки и способы оплаты услуг, права, обязанности и ответственность контрагентов, включая санкции за нарушение условий договора. Таким образом, данные гражданско-правовые договоры, несмотря на их закрепление в ГК РФ, в целом регулируются уже не только гражданским, но и жилищным законодательством.

Правовая конструкция договоров по предоставлению коммунальных услуг во многом зависит от субъектного состава^[4]. Наиболее сложные конструкции выстраиваются именно тогда, когда управление многоквартирным домом осуществляет профессиональный управляющий. В этом случае можно говорить о дифференциации договоров на четыре группы.

К первой группе договоров следует отнести договоры управления многоквартирными домами.

Ко второй группе относятся договоры с поставщиками ресурсов и услуг, а также сделки с лицами, не являющимися собственниками или жильцами дома, но использующими часть общего имущества для своих целей.

К третьей — договоры, необходимые для функционирования самого управляющего.

К четвертой — договоры с собственниками и жильцами этого дома. В последнем случае, речь идет о потребительских договорах, правовое регулирование которых осуществляется, помимо ранее названных отраслей права — гражданского, предпринимательского, градостроительного и жилищного, еще и законодательством о защите прав потребителей.

Вполне понятно, что посредством первой группы договоров, наиболее полно раскрывается сущность деятельности по управлению многоквартирными домами.

В рамках договора управления многоквартирным домом, управляющий заключает все остальные договоры, в том числе, необходимые для функционирования самой организации или индивидуального предпринимателя. Данные договоры ничем не выделяются среди таких же договоров, которыми пользуются все субъекты хозяйственной деятельности для своего внутреннего обслуживания (например, поставка необходимого для работы оборудования, мебели, транспорта и тому подобное).

Введенный в действие 1 марта 2005 г. Жилищный кодекс РФ впервые на уровне федерального закона закрепил правовую конструкцию договора управления многоквартирным домом, установив его обязательность при выборе такого способа управления общим имуществом, как управление управляющей организацией. При этом, данный договор применяется и при выборе других способов управления жилыми домами.

В соответствии с п. 2 ст. 162 ЖК РФ, по договору управления многоквартирным домом специальный субъект, возмездно выполняя задание уполномоченных на то лиц, которыми могут быть собственники помещений в многоквартирном доме, органы управления специализированных потребительских кооперативов, органы управления застройщиков, в течение определенного в договоре срока должным образом оказывает услуги и выполняет работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставляет коммунальные услуги жильцам и осуществляет иную, связанную с управлением многоквартирного дома, деятельность.

Как можно видеть, формулировка договора страдает избыточностью информации, расплывчатостью и неопределенностью, что негативно влияет на те сложные отношения, которые в последнее время складываются между собственниками помещений в многоквартирных домах и управляющими организациями.

Договор управления многоквартирным домом не поименован в Гражданском кодексе РФ и, как всегда в таких случаях, между правоведами возникла дискуссия о правовой природе такой сделки, с двумя основными неразрешенными вопросами. Во-первых, является ли данный договор гражданско-правовым или жилищным и, во-вторых, следует ли считать его самостоятельным или отнести к смешанным договорам?

Можно утверждать, что договор управления многоквартирным домом является гражданско-правовым договором^[5].

По второму вопросу отметим, что единства ученых в отношении понимания данного договора и его определения на сегодняшний день нет. Одни представляют его как разновидность смешанного договора, другие — как совокупность нескольких самостоятельных обязательств, закрепленных в едином документе, третьи — как совокупность обязательств, прямо определенных законом, четвертые — как сделки, содержащие элементы различных отраслей права. Есть правоведы не воспринимающие такой вид договоров и отказывающие им в праве на существование.

Тем не менее, автору наиболее близка позиция А. А. Собчака, который представлял комплексный договор как сделку, порождающую два и более различных обязательства, которые имеют единую хозяйственную цель и группируются вокруг основного обязательства, регулирующегося специальными законодательными положениями^[6].

Собственно, такой подход к договору управления многоквартирным домом объясняет трудность его восприятия, как с теоретической, так и практической стороны. Обе стороны не всегда понимают сущность данного обязательства, что влечет возникновение конфликтов еще на стадии заключения договора. Законодатель не дает исчерпывающий перечень всех элементов договора управления многоквартирным домом, которые можно представлять как отдельные обязательства. Он только фиксирует самые необходимые, предлагая сторонам самостоятельно дополнять договор управления необходимыми обязательствами. Причем инициатива, как нам представляется, должна исходить от коллектива собственников помещений многоквартирного дома, т. к. договор может быть подписан при условии, что управляющая организация сможет выполнить все требуемые собственникам помещений действия (например, помимо прочего, установить шлагбаум, нанять охрану и т. д.).

Опираясь на формулировки, данные законодателем в Жилищном кодексе РФ и Правительством РФ в Постановлении от 15 мая 2013 № 416^[7], мы должны представлять управление как действия, направленные на: организацию оказания услуг и выполнения работ; оказание услуг и выполнение работ; прием, хранение, передачу, актуализацию и восстановление (при необходимости) технической документации; сбор, обновление и хранение информации о собственниках, нанимателях, арендаторах и иных субъектах в отношении помещений в многоквартирном доме; подготовку предложений по вопросам содержания, текущего и капитального ремонта общего имущества, доведения этих предложений до собственников; проведение общих собраний собственников общего имущества многоквартирного дома; заключение договоров на оказание услуг и выполнение работ; заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями; ведение претензионной, исковой работы при выявлении нарушений со стороны контрагентов по договорам энергоснабжения, выполнения работ и оказания услуг; взаимодействие с государственными органами и органами местного самоуправления по вопросам управления многоквартирными домами; организация и осуществление расчетов за услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома и многое другое.

В это многообразие входит еще и предоставление коммунальных услуг, и иная деятельность (однако ни в каком нормативном акте не дается определения выполнения работ, оказания услуг или ремонт чего-либо через термин «управление»). В итоге, содержание такой правовой конструкции больше похоже на устав коммерческой организации, чем на предмет договора.

Представляется, что если в название договора положен термин «управление», то следует исходить из того философско-семантического значения (словарной дефиниции), которое в нем содержится, тем более, что данная категория по своей сути универсальна и в течение длительного времени является предметом изучения философии и различных отраслей науки (юриспруденции, экономики, кибернетики).

Наиболее точно, по нашему мнению, охарактеризовал термин «управление» С. Д. Могилевский, указав на его системность, ориентацию на некую управленческую стратегию, оформленную в наборе определенных организующих действий, которые позволяют достичь планируемых результатов ^[8]. Таким образом, можно говорить о том, что управление многоквартирным домом представляет собой совокупность действий по содержанию общего имущества в данном доме и предоставлению коммунальных и иных, необходимых для проживания, услуг.

Сущность действия «содержание общего имущества в многоквартирном доме» детально описана в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 № 491 ^[9], поэтому нет необходимости дополнительно законодательно закреплять процедуру выполнения работ и оказания услуг, которые будут сопутствовать основному обязательству.          

Констатируя вышеизложенное, а также учитывая объем применения в масштабах страны и, соответственно, значимость для гражданского оборота договора управления многоквартирным домом, можно сделать вывод о том, что указанный вид обязательства нуждается в самостоятельном правовом регулировании в системе обязательственного права. Для этого необходимо закрепление данного вида сделки в Гражданском кодексе РФ как имеющей родовые корни с договором доверительного управления имуществом, где учредителем доверительного управления является коллективный собственник — собственники помещений в многоквартирном доме, от лица которых может выступать физическое или юридическое лицо, предусмотренное Жилищным кодексом РФ (например, ТСЖ, ЖК или ЖСК), а предметом договора — действия обязанных сторон, по надлежащему содержанию общего имущества в данном доме и предоставлению коммунальных и иных, необходимых для проживания, услуг.

Литература:

1.                Постановление Правительства РФ от 15 мая 2013 № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами» // Собрание законодательства РФ. 2013. № 21. Ст. 2652.

2.                Постановление Правительства РФ от 6 мая 2011 № 354 (в ред. от 14 мая 2013 г. и изм., внесенными Определением Верховного Суда РФ от 19 марта 2013 № АПЛ13–82) «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» (вместе с «Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» // Собрание законодательства РФ. 2011. № 22. Ст. 3168.

3.                Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 № 491 (ред. от 14 мая 2013) «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» // Собрание законодательства РФ. 2006. № 34. Ст. 3680.

4.                Постановление Правительства РФ от 23 мая 2006 № 307 (ред. от 6 мая 2011) «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам» (Вместе с «Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам») // Собрание законодательства РФ. 2006. № 23. Ст. 2501.

5.                Приказ Минстроя РФ от 20 августа 1996 № 17–113 (ред. от 11 декабря 1997) «Об утверждении Положения о формировании договорных отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве» // Информационная система КонсультантПлюс.

6.                Гражданское право. Обязательственное право: Учебник: в 4 т. / В. В. Витрянский, В. С. Ем, С. М. Корнеев и др.; под ред. Е. А. Суханова. 3-е изд., перераб. и доп. М.: ВолтерсКлувер. 2008. Т. 3.

7.                Матиящук С. В. Комментарий к Федеральному закону от 26 марта 2003 г. № 35-ФЗ «Об электроэнергетике» (постатейный). М.: Юстицинформ. 2012. С. 104.

8.                Собчак А. А. Смешанные и комплексные договоры в гражданском праве // Советское государство и право. 1989. № 11.