Социальное значение и перспективы развития ипотечного кредитования

Ключевые слова:ипотека, ипотечный кредит, перспективы развития ипотеки.

Потребность в наличии собственного жилища существовала на протяжении всей истории развития человечества. При этом в процессе эволюции общества вырабатывались более высокие качественные критерии к обладаемому недвижимому имуществу, а, следовательно, возникла извечная проблема улучшения жилищных условий, решение которой, как правило, осложнялось отсутствием достаточного источника финансирования. История показывает, что для достижения желаемого результата человек стал прибегать к заимствованию денежных средств с целью приобретения жилья, выступающего гарантией исполнения обязательств. Таким образом, зародился ипотечный кредит, который получил широкое распространение в странах Западной Европы и спрос, на который становится все более высоким в нашей стране.

Приобретение собственного жилья — первоочередная потребность для каждой семьи: без удовлетворения этой потребности, нельзя говорить ни о каких социальных приоритетах общества.

Ипотека — залог недвижимого имущества, который осуществляется без передачи этого имущества во владение залоговому кредитору. Предметом ипотеки является недвижимость, остающаяся во владении залогодателя.

В современных экономических отношениях ипотека — это залог недвижимого имущества при получении ссуды в кредитном учреждении, дающий право кредитору преимущественного удовлетворения претензий к должнику на сумму заложенного имущества. Кредитор-залогодержатель в случае неисполнения залогодателем обязательства по возврату ссуд обретает право получить компенсацию за счет реализации заложенной недвижимости в первоочередном порядке (в сравнении с другими кредиторами).

Таким образом, заложенная недвижимость может быть изъята в пользу банка, если клиент не сможет выплачивать кредит в соответствии с графиком, предусмотренным договором. Поскольку такие кредиты выдаются на многие годы, покупатель должен разумно планировать свою жизнь, доходы и расходы на длительный срок вперёд.

Ипотечный кредит — долгосрочная ссуда, выдаваемая коммерческими и специализированными банками, кредитно-финансовыми учреждениями под заклад недвижимого имущества (земли, жилых построек, производственных зданий, целых комплексов), право собственности, на которое переходит на время кредитования к кредитору, хотя само имущество находится в пользовании заемщика [2].

Практическое применение ипотечных кредитов как методов финансирования недвижимости должно обеспечивать выполнение следующих условий: достижение прибыльности и возвратности средств; сохранение денежных средств кредитора от инфляции; защита от рисков; доступность условий предоставления кредита заемщику.

Появление рынка недвижимости в условиях реформирования экономического и социального устройства Российской Федерации с начала 90-х годов прошлого века сделало актуальным вопрос о принятии закона, регулирующего залоговые операции с недвижимостью, поскольку возникла потребность в формировании надежных правовых средств по защите интересов кредиторов в обязательственных отношениях, а также в создании института закладных — ипотечных ценных бумаг, позволяющих создать механизм рефинансирования кредитной ипотечной системы.

Залог является одним из способов обеспечения обязательств и представляет собой договор между должником (залогодателем) и кредитором (залогодержателем), в силу которого переданное в залог определенное имущество выступает обеспечением долга, и за счет него кредитор может удовлетворить свои требования в случае неисполнения обязательств.

Одна из основных проблем долгосрочного жилищного ипотечного кредитования — привлечение ресурсов в эту сферу в наиболее эффективных формах. На эффективность форм привлечения средств для финансирования долгосрочных жилищных ипотечных кредитов, прежде всего, влияет наличие надежных финансовых инструментов или механизмов, обеспечивающих кредиторам возможность получения ресурсов в необходимых объемах, по относительно низкой рыночной стоимости и на условиях, согласованных по срокам и стоимости привлечения со сроками и процентными ставками кредитных ипотечных активов. Коммерческое кредитование на значительные суммы и длительные сроки, осуществляемое при необходимости привлечения крупных инвестиций, невозможно без серьезного обеспечения предоставляемых кредитов (займов). Наиболее эффективно они могут быть обеспечены залогом в пользу кредитора принадлежащего заемщику недвижимого имущества.

В результате повышения платежеспособного спроса возникают реальные рыночные стимулы для структурных изменений в сфере развития, управления и эксплуатации жилищного фонда, поскольку в жилищную сферу поступают дополнительные финансовые ресурсы и возникает естественная заинтересованность региональных и муниципальных властей в реальной капитализации земельных участков — важнейшего источника пополнения бюджетов; формируются экономические условия для создания градостроительных концепций и планов развития городов и территорий. Для того чтобы перечисленные рыночные стимулы и предпосылки превратились в реальные инвестиционные процессы, требуются серьезные нормативные правовые и организационные усилия органов власти всех уровней и профессиональных участников рынка.

По мнению статистиков, перспективы развития ипотеки достаточно высоки и имеют все шансы сделать ипотечное жилищное кредитование в России доступным широким слоям населения. Как утверждают аналитики российских ипотечных брокеров и крупнейших банков, перспективы развития ипотеки в стране напрямую связано с продолжением развития мирового кризиса. Многие эксперты сходятся во мнении, что больших изменений в отечественном ипотечном кредитовании имеет смысл ждать где-то через полтора-два года. Такие прогнозы, прежде всего, связаны с уже существующими банковскими кредитными возможностями, а также со степенью доверия заемщиков и кредиторов к текущей экономической ситуации. Материальное благополучие россиян и уровень инфляции являются определяющими для возрождения и усовершенствования в России ипотечного кредитования. Большое будущее видится за ипотекой воздушных, водных судов и земельной ипотекой. Законодательство России юридически обеспечивает возможность приобретения разных видов ликвидного недвижимого имущества под залог. К примеру, Закон об ипотеке допускает наряду с кредитование жилых помещений ипотеку водных и воздушных судов, сооружений и зданий, земельных участков. Экономический мировой кризис ощутимо притормозил перспективы развития ипотеки, по сути, отбросив его в чём-то на исходные позиции. Эксперты-экономисты не раз уже официальными статистическими данными доказывали, что ипотечные трудности в стране носят временный характер и по окончании отрицательной кризисной ситуации всё сможет вернуться на прежние темпы развития.

В настоящий момент в РФ в улучшении жилищных условий нуждается более 70 % населения. Так, по данным интернет-опроса, проведенного АИЖК, на вопрос о планах по улучшению жилищных условий в ближайшее время 71,71 % респондентов дали утвердительный ответ, еще 17,34 % респондентов планируют улучшить жилищные условия через 3–5 лет. При этом на вопрос о том, рассматривается ли ипотечный кредит как способ улучшения жилищных условий утвердительный ответ дали 73,91 % опрошенных, еще 12,39 % респондентов пока окончательного решения не приняли [3].

Важнейшим индикатором доступности жилья для конкретного домашнего хозяйства выступает такой важный показатель, как коэффициент доступности жилья (число лет, в течение которых семья может накопить на квартиру при предположении, что все получаемые денежные доходы будут откладываться на приобретение квартиры).

За последний год среднестатистический портрет заемщика по ипотечному кредиту не изменился, и, как ни странно, семейные пары в нем занимают не более 16 %.Поэтому мнение о том, что ипотечное кредитование кардинально решает российскую демографическую проблему, или является существенным фактором ее решения — ошибочно.

Сегодня кредитуемый по ипотечной программе имеет средний возраст от 28 до 40 лет, и заработок более 40 000 рублей, при этом приобретающий первичное, или расширяющий вторичное жилье. Но жилищная ситуация заемщика как правило за счет этой покупки кардинально не решается, а в большей мере относится к инвестиционной сфере вложений или улучшению условий проживания. Причем в равной степени покупателями являются как мужчины, так и женщины, и, как правило, по большей части, не состоящие в браке.

Строительный рынок развивается быстро, поэтому ипотечных объектов на рынке будет все больше, но девелоперам действительно зачастую не выгодна дешевая ипотека, в том числе и потому, что в связи с укрупнением большинства игроков рынка нередко они же являются и инвесторами, а иногда и кредиторами.Простому застройщику войти на столичный рынок достаточно сложно.Отсюда наибольшие сдвиги в ипотечном кредитовании могут произойти только в экономичном сегменте, в области, на рынке малоэтажного и быстровозводимого строительства, на льготных проектах для ученых и госслужащих, на строительстве индивидуального жилья, и так далее.

В этой ситуации в лучшем положении будет оставаться сегмент военной ипотеки, потому что он предполагает исторически и ситуативно заниженные требования клиента к предлагаемому жилью, его расположению и инфраструктуре, а также предусматривает государственные субсидии, накопительную стратегию, повышенные гарантии с обоих сторон. Причин здесь много, в том числе и та, что военные не редко приобретают ипотеку совершенно не в том городе, где в настоящий момент проходят службу, и делают это зачастую не для решения текущей жилищной проблемы, а просто, потому что им предоставляется такая возможность. В данных случаях покупатель может еще много лет не проживать в приобретенной квартире, проходя службу в отдаленном регионе, а квартиру сдавая в наём.

Отдельным вопросом до сих пор является оформление кредитования.Универсального перечня документов и требований по их предоставлению для получения ипотечного кредита не существует, поэтому у всех банков свои требования, как и сроки рассмотрения предоставленных документов. Это существенно затрудняет клиенту оформление нужных бумаг, загружает рутинной работой по разъяснениям отделы ипотечного кредитования самих банков, и позволяет кормиться на этих проблемах многочисленным конторам по предоставлению оформленческих услуг, в том числе и аффилированным, создавая еще один пункт скрытых расходов для потребителя.

Ипотечное кредитование является не только основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает положительное влияние на экономику страну в целом. Ипотечное кредитование стимулирует спрос на рынке недвижимости и строительства, что вызывает оживление в производстве строительных конструкций и материалов, происходит модернизация строительных мощностей. Наблюдается рост занятости населения в строительной сфере, что ведет к повышению благосостояния населения страны.

Ипотечное кредитование имеет огромное значение для повышения стабильности функционирования банковской системы. Так как, кредиты, обеспеченные недвижимостью, являются менее рискованными по сравнению с другими кредитными операциями.

В настоящее время ипотечное кредитование в России активно развивается. Растут объемы предоставляемых ипотечных кредитов, увеличивается число банков, занимающихся ипотечным кредитованием. Происходит увеличение видов ипотечных продуктов в соответствии с потребностями клиентов.

Вместе с тем вклад ипотечных операций в финансирование покупок жилья в России остается очень низким. Развитие ипотечного кредитования в России осложнено такими факторами, как:

а) низкие доходы населения;

б) современное состояние рынка недвижимости и строительной сферы;

в) неразвитость рынка ипотечного кредитования;

г) несовершенство законодательства;

д) высокие процентные ставки на ипотечные кредиты.

Все эти проблемы жилищного ипотечного кредитования требуют комплексного решения.

Развитие ипотечного кредитования поможет не только улучшить жилищные условия граждан, но и будет способствовать созданию устойчивой банковской системы [1].

Таким образом, ипотека является эффективным инструментом решения жилищной проблемы, важнейшим механизмом регулирования денежной массы, фактором увеличения занятости населения и одним из основных направлений в достижении экономического прогресса в целом.

Литература:

1.                  Коростелева Т. С., Кириллов А. В. Развитие ипотечного кредитования как инструмента решения жилищной проблемы граждан / «Финансы и кредит», № 9, 2012. — 73 с.

2.                  под ред. Н. Б. Косаревой. Основы ипотечного кредитования / М.: Фонд «Институт экономики города», 2006. — 551 с.

3.                  Официальный сайт Федеральной службы государственной статистики http://www.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat/rosstatsite/main/