Гражданско-правовое регулирование залоговых отношений в России

В гражданском праве вопросы, связанные с залогом недвижимости (ипотекой) занимают особое место. Рост популярности ипотеки связан с актуализацией вопроса улучшения жилищных условий населения России. Многие молодые семья распадаются именно из-за проблем, связанных с жильем, именно поэтому, на наш взгляд, необходимо упростить процедуру оформления и условий кредитования. В настоящее время, чтобы взять ипотеку, необходимо внести первоначальный взнос или заключить договор на условиях выплаты высоких процентов. Необходимо констатировать отсутствие доступности и прозрачности условий залога недвижимости.

Рынок недвижимости начинает развиваться в 90-х годах прошлого века, но вопросы, связанные с ним, остаются актуальными и сейчас, что обусловлено необходимостью постепенных изменений действующего законодательства. Залог в российском законодательстве является одним из способов обеспечения обязательств, и представляет собой договор между должником (залогодателем) и кредитором (залогодержателем), в силу которого переданное в залог определенное имущество выступает обеспечением долга, за счет чего кредитор может удовлетворить свои требования в случае неисполнения обязательств. Простота, удобство, доступность ипотеки, удобство ее использования для сторон правоотношений зависят, главным образом, от определенности и продуманности ее урегулирования в законодательстве.

В условиях рыночной экономики, основной функцией государства в области долгосрочного ипотечного жилищного кредитования является создание надлежащей законодательной и нормативной базы с целью правового обеспечения прав кредиторов-залогодержателей и инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредитные ресурсы, а также обеспечения социальных гарантий, предоставляемых гражданам, приобретающим жилье с помощью ипотечных кредитов. На наш взгляд, нужно достичь баланса оптимальных прав, чтобы система кредитования была рентабельной и наименее рискованной для банков, а также доступной и безопасной для граждан-заемщиков.

Российское законодательство о залоге носит «многослойный» характер. Мы проанализировали статью 1 Закона, где содержится правило отсылочного характера: «Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Федеральным законом не установлены иные правила, по которому специальные нормы ипотечного права имеют приоритет перед общими нормами залогового права» [1]. Просмотрев общие правила можно уверенно сказать, что в российском законодательстве о залоге недвижимости противоречий нет.

Анализируя статью, где приведен перечень обязательств, обеспечиваемых ипотекой, можно выделить следующие пункты: «кредитный договор (ст.819 ГК РФ); договор займа (ст.807 ГК РФ); договор иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже (ст.454 ГК РФ), аренде (ст.606 ГК РФ), подряде (ст.702 ГК РФ); другой договор (ст.420 ГК РФ); причинение вреда (пп.6 п.1 ст.8 ГК РФ)» [2].

Ипотека обеспечивает выплату всех сумм, причитающихся залогодержателю. На наш взгляд, данная норма носит диспозитивный характер и стороны могут предусмотреть в договоре иное.

Нередко возникают споры, связанные с несогласием залогодержателя по стоимости заложенного имущества, предложенной залогодателем. В этом случае, суду приходится дополнительно оценивать все обстоятельства дела, касающиеся реальной стоимости имущества на момент его реализации, действительную волю сторон при заключении договора и определения стоимости заложенного имущества. Во избежание подобных споров, целесообразно при заключении договора в части определения стоимости заложенного имущества избегать конкретных соглашений о стоимости заложенного имущества и предусматривать возможность изменения ее размера, в связи с инфляционными процессами, исходя из рыночной стоимости имущества. Проанализировав статью 9 Закона об ипотеке: «Оценка предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре ипотеки в денежном выражении», можно сделать следующий вывод. На практике объекты недвижимости оцениваются сторонами гораздо выше существующей рыночной цены. Поэтому без объективного мнения профессионалов в данной области вряд ли можно обойтись. Но оценку предмета договора ипотеки поручают оценщикам из Российского общества оценщиков, которое имеет в региональных центрах свои подразделения, или лицензированным риэлтерским компаниям. При получении лицензии на оценочную деятельность недвижимости, оценку могут провести и эксперты из бюро технической инвентаризации. Принцип оценки предмета залога по соглашению сторон представляется достаточно целесообразным, потому как лишь соглашением сторон по данному условию договора, возможно достичь максимальной сбалансированности интересов контрагентов в данном правоотношении. При ипотеке государственного и муниципального имущества, его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом или в определенном им порядке. В случае залога, не завершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества. Но, на практике, рыночная цена значительно выше государственной оценки недвижимости и это факт, так почему бы не прийти к определенному балансу?

В цивилистической науке, условия и размер исполнения основного обязательства не устанавливаются, это определяется договором. Если же договор ипотеки соответствующего условия не содержит, считается, что ипотека обеспечивает требование залогодержателя в том объеме, какой она имеет к моменту удовлетворения.

Мы считаем, что сумма долга, ипотека, обеспечивает залогодержателю возмещение убытков и неустойки в виде штрафа или пени (в случае неисполнения, просрочки исполнения или ненадлежащего исполнения основного обязательства), проценты за неправомерное пользование чужими денежными средствами при основном обязательстве, возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество и его реализацию. Именно поэтому данное условие относится к диспозитивным по характеру.

Нередко думается, что по договору о залоге недвижимости, сумма будет выплачена в будущем. Гражданское законодательство последовательно придерживается данного принципа. Однако, в действующей редакции Закона об ипотеке, статья 47 содержит следующую формулировку: «Залогодержатель вправе, если договором не предусмотрено иное, передать свои права другому лицу: по договору об ипотеке; по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству)" [4]. Таким образом, согласно подобной формулировке становится возможным не совмещать в одном лице залогодержателя по ипотечному обязательству и кредитора по основному обязательству. Данная неточность позволяет говорить о том, что предыдущая редакция выглядела более удачной. Мы полагаем, что изменения положений данной статьи вряд ли можно назвать целесообразными.

В российской цивилистической науке всегда останется интерес к вопросу о залоге имущества, так как гражданин имеет право обладать имуществом на праве собственности. Но остается открытым вопрос о переходе права собственности залогового имущества, именно поэтому банки стараются тщательно продумать условия договора и однозначно все сводится к страхованию имущества. Здесь возникает вопрос: «А кому выгодно страхование? Имеет ли право гражданин отказаться от страхования? На эти и другие вопросы как правило даются разные ответы, но мы полагаем, и это, конечно, наша субъективная точка зрения, что надо предоставлять гражданам право выбора страховой компании и право отказа от страхования. В заключение, можно сделать вывод, что необходимо применять правила, предусмотренные законодательством о сделках с недвижимостью, в отношении порядка регистрации ипотеки. На наш взгляд, нормы данных законов должны действовать одновременно.

Мы полагаем, что необходимо внести изменения в гражданское законодательство о том, что если в сделках с недвижимостью участвуют несовершеннолетние, то возникает необходимость проверки всех документов о праве собственности, с обязательным участием органов опеки и попечительства во избежание афер и нарушений имущественных прав и законных интересов детей. На наш взгляд, кредитные организации и государственные органы должны действовать не только для удовлетворения своих условий, но и в интересах несовершеннолетних детей.

Литература:

1.                 Федеральный закон от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)" (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, N 29, ст. 3400; 2005, N 1, ст. 42; 2008, N 52, ст. 6219; 2009, N 1, ст. 14; N 29, ст. 3603; 2011, N 50, ст. 7347

2.                 Гражданский кодекс РФ от26.01.1996г. № 14- ФЗ. Часть вторая // Собрание законодательства РФ. — 1996.- № 5.- Ст.410

3.                 Зюзин В. А., Королев А. Н. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)" (постатейный). М.: Юрист, 2007. С. 121

4.                 Федеральный закон от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)" (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, N 29, ст. 3400; 2005, N 1, ст. 42; 2008, N 52, ст. 6219; 2009, N 1, ст. 14; N 29, ст. 3603; 2011, N 50, ст. 7347)