К вопросу о способах защиты прав дольщиков по договору участия в долевом строительстве при несостоятельности (банкротстве) застройщика

Вопрос о банкротстве застройщика обладает острым социальным аспектом, а вопрос о способах защиты прав участников строительства, вне всякого сомнения, является актуальным как в практическом, так и в теоретическом отношении. Участие в строительстве сопровождается весьма серьезными рисками для участника строительства и законодатель, по видимому, стремится в наибольшей степени защитить эту категорию кредиторов, в случае признания несостоятельным (банкротом) застройщика.

Согласно части 2 статьи 3 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» ^[1] юридическое лицо считается неспособным удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам, если соответствующие обязательства не исполнены им в течение трех месяцев с даты, когда они должны были быть исполнены. В соответствии с частью 3 ст. 6 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» для возбуждения производства по делу о банкротстве по заявлению конкурсного кредитора принимаются во внимание требования, подтвержденные вступившим в законную силу решением суда. Таким образом, для обращения в арбитражный суд с заявлением о признании должника банкротом необходимо наличие вступившего в силу решения суда с признанием за участником долевого строительства денежного требования к застройщику.

Федеральным Законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» ^[2] предусмотрена обязанность застройщика исполнить обязательство в натуре. Данная обязанность остается у застройщика и после введения процедур несостоятельности (банкротства). Однако данная обязанность может быть преобразована в денежное требование путем одностороннего отказа от исполнения договора.

До введения параграфа 7 в ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» расторжение в судебном порядке было единственной возможностью преобразовать свое право требования в денежное. Судебная процедура не всегда позволяла участнику строительства заявить свои требования в срок, предусмотренный ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» что могло повлечь для него неблагоприятные последствия — изменение статуса кредитора, требование которого удовлетворяется в послеочередном порядке ^[3]. С введением параграфа 7 в ФЗ «О несостоятельности (банкротстве») стало возможным заявить об одностороннем отказе от исполнения договора также в деле о банкротстве. Открытие конкурсного производства является основанием для такого отказа, это предусмотрено ст. 201.5 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Об одностороннем отказе от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, возможно заявить в процессе установления размера денежного требования.

На практике, используются иные способы защиты, например — признание права собственности на долю в незавершенном строительством объекте.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2000 № 56 «Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве» ^[4] до ввода в эксплуатацию жилого дома не могут быть выделены в натуре определенные помещения (квартиры, нежилые помещения) и до момента государственной регистрации объекта незавершенного строительства спорное имущество не может выступать самостоятельным объектом гражданского права, следовательно, право собственности на незавершенное строительством жилое или нежилое помещение не может признаваться судами и, соответственно, регистрироваться.

С внесением изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации (в ред. ФЗ от 30.12.2004 № 213-ФЗ) объект незавершенного строительства стал относиться к недвижимым вещам.

В настоящее время, арбитражные суды, отказывая в удовлетворении требований о признании права собственности на доли в объекте незавершенного строительства указывают, что между сторонами договора участия в долевом строительстве возникают обязательственные правоотношения, и участник долевого строительства не вправе предъявлять вещно-правовой иск о признании права собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за его счет недвижимое имущество ^[5].

Однако в противоречие позиции арбитражных судов, вступает позиция судов общей юрисдикции. Удовлетворяя требования участников долевого строительства о признании права собственности на доли в незавершенных строительством объектах, данные суды исходят из того, что статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу, которое согласно статье 128 Гражданского кодекса Российской Федерации является объектом гражданских прав. Следовательно, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе и по решению суда (апелляционное определение Липецкого областного суда от 12 ноября 2012 г. по делу № 33–2659/2012, Решение Северного районного суда г. Орла от 17 августа 2011 года, Апелляционное определение Московского городского суда от 16.11.2012 по делу N 11–27137, Апелляционное определение Московского городского суда от 12.11.2012 по делу N 11–26490).

Той же позиции придерживается Верховный Суд РФ в «Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» ^[6]. Обобщая судебную практику, Верховный Суд РФ показал, что в вопросе решения о признании права на долю в праве общей долевой собственности на многоквартирный дом (иной объект недвижимости), соответствующую объекту долевого строительства (квартире и т. д.), передача которого участнику долевого строительства предусматривается заключенным с ним договором, выносятся судами, если ко времени рассмотрения дела застройщиком в установленном порядке не получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) или строительство дома (иного объекта недвижимости) не завершено. При вынесении решения по указанным делам судам рекомендовано исходить из необходимости доказывания факта совершения сделки и ее действительности, исполнения сторонами обязательств по сделке, в частности уплаты истцом предусмотренных договором денежных средств, создания спорного объекта за их счет, передачи объекта долевого строительства истцу, факта уклонения застройщика от предоставления документов, необходимых для регистрации права собственности истца на объект долевого строительства, факта ввода жилого дома в эксплуатацию или причин, по которым дом не введен в эксплуатацию, а также степени готовности объекта незавершенного строительства, факта осуществления строительства с соблюдением строительных норм и правил, других обстоятельств с учетом требований и возражений сторон. Так, в «Обзоре» указано, что требования о признании права собственности на объект незавершенного строительства подлежат удовлетворению, например, в случае, если истцом исполнены обязательства по договору участия в долевом строительстве и квартира ему фактически передана. В данном случае важную роль играет степень готовности спорного объекта (в рассматриваемом примере степень готовности составляла 80 %).

Согласно пункту 1 статье 201.4 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» с даты вынесения арбитражным судом определения о введении в отношении застройщика процедур несостоятельности, требования к должнику, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве. При этом пунктом 1 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 года, в случае, если исковые требования о признании права собственности на объект долевого строительства или на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства предъявлены до вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, основания для отказа в принятии искового заявления или прекращения производства по делу отсутствуют, спор должен быть разрешен в порядке гражданского судопроизводства судом общей юрисдикции. Таким образом, право собственности может быть признано судом общей юрисдикции, согласно сложившейся практики.

Что касается участия в делах о банкротстве участников строительства с такими решениями, то признание судом права собственности на долю в объекте незавершенного строительства за участником строительства и государственная регистрация этого права в ЕГРП означают невозможность включения этой доли в конкурсную массу должника-застройщика. В случае если участник долевого строительства не откажется от своего зарегистрированного права в пользу застройщика, судом будет оказано во включении его требования в соответствующий реестр. Такое требование может быть включено в данный реестр только в случае его отказа от регистрации. Данная позиция отражена в Определении ВАС РФ от 25 июня 2012 г. № ВАС-7586/12 по делу № А55–10763/2010, Определении ВАС РФ от 09.01.2013 № ВАС-17187/12 по делу № А45–21735/2011.

Что касается заявления требования о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства непосредственно в деле о банкротстве, то можно привести следующий пример: в вопросе признания права собственности на долю в объекте незавершенного строительства (речь идет о жилых помещениях) можно считать позицию, изложенную в Определении ВАС РФ от 24.06.2013 № ВАС-14501/10 по делу № А45–9663/2009, в котором указано, что «согласно пункту 1 статьи 201.4 Закона о банкротстве к застройщику, признанному банкротом, участниками строительства могут быть предъявлены требование о передаче жилых помещений и денежное требование. Иной подход означал бы возможность неравного положения участников строительства при равнозначных обстоятельствах долевого участия в строительстве жилого дома, в том числе кредиторов, включенных в реестр в порядке статьи 201.4 Закона о банкротстве по сравнению с кредиторами, чьи требования были бы удовлетворены на основании таких же договоров долевого участия в строительстве в порядке подпункта 1 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве. Требования предъявляются и удовлетворяются исключительно в соответствии с параграфом 7 главы IX Закона о банкротстве. Преимущественное, в нарушение закона, удовлетворение требований одних кредиторов перед другими, в том числе и признанием их права собственности на доли недостроенного объекта в размере квартир, недопустимо». Кроме того, согласно разъяснениям пункта 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве» ^[7], не допускается выбытие имущества должника из конкурсной массы в пользу одного или нескольких кредиторов в ущерб остальным кредиторам несостоятельного должника, а также не допускается не пропорциональное удовлетворение требований кредиторов из всего имущества должника, имеющегося у него к моменту его несостоятельности.

Институт банкротства застройщиков предусматривает ряд гарантий защиты прав участников строительства. Согласно ст. 201.6 Закона о банкротстве участники строительства наделяются правом предъявления требований о передаче жилых помещений. При этом требование участника долевого строительства может быть включено в реестр требований о передаче жилых помещений и при частичной оплате по договору, об этом свидетельствует сложившаяся судебная практика.

Требование о передаче жилого помещения, признанное арбитражным судом обоснованным, включается арбитражным управляющим в реестр требований о передаче жилых помещений (ст. 201.6 Закона о банкротстве). Погашение требований участников строительства путем передачи им жилых помещений возможно при одновременном соблюдении ряда условий (ст. 201.11 Закона о банкротстве), не допускающих преимущественное удовлетворение требований одних кредиторов, за счет других.

Таким образом, представляется, что сложившаяся практика судов общей юрисдикции создает противоречивую, по отношению к основным принципам института несостоятельности, ситуацию. Она складывается таким образом, что объекты незавершенного строительства, право собственности на которые признано и зарегистрировано по решению суда, выбывают из конкурсной массы застройщика, и таким образом, нарушаются права иных кредиторов. Факт признания права собственности на долю в незавершенном строительством объекте серьезнейшим образом влияет на соразмерность удовлетворения требований кредиторов. А. В. Егоров в статье «Банкротство организаций-застройщиков» высказывает следующее, на наш взгляд, совершенно справедливое соображение: «Если у застройщика в строительстве находятся два объекта — А и Б, причем первый построен на 90 %, а второй вообще не начинали строить, единственно приемлемым является вариант, при котором объект А продается с торгов, а вырученные средства направляются на погашение требований как тех граждан, которые приобрели квартиры в этом объекте, так и тех граждан, которые внесли средства за квартиры из объекта Б. Никаких других вариантов нет. Или они резко несправедливы» ^[8]. Данный вариант исключен в рамках дела о банкротстве, поскольку ст. 201.10. ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» устанавливает семь условий для передачи объекта незавершенного строительства, при соблюдении которых остальных кредиторов не будут нарушены. Стоит заметить, судами общей юрисдикции, данные обстоятельства выяснению не подлежат. Таким образом, допускается преимущественное удовлетворение требований одних кредиторов за счет нарушения прав других. Также стоит заметить, что хоть зарегистрированный за участником строительства объект незавершенного строительства не входит в конкурсную массу, он не лишен возможности принять участие в создании жилищно-строительного кооператива. Таким образом, данные кредиторы оказываются в наиболее выгодном положении, по отношению к остальным. Недопустимость нарушения подобным образом основных принципов института несостоятельности признают такие исследователи, как А. В. Егоров, А. А. Кирилловых, Т. П. Шишмарева, М. В. Кратенко. Каждый исследователь предлагает ряд способов реформирования законодательства с учетом данного фактора.

Таким образом, можно прийти к выводу, что нормы параграфа 7 главы IX ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» позволили устранить значительный пробел в правовом регулировании и создали механизм защиты прав дольщиков в рамках проведения процедур банкротства в отношении застройщика, направленный на приоритетную защиту прав участников долевого строительства. Законодатель стремится не допустить выбытие имущества должника из конкурсной массы в пользу одного или нескольких кредиторов в ущерб остальным кредиторам несостоятельного должника. Однако для пропорционального удовлетворения требований кредиторов необходимо унифицировать судебную практику арбитражных судов и судов общей юрисдикции для создания наиболее прозрачной системы удовлетворения требований каждого кредитора и недопустимости приоритета чьих-либо прав над правами других участников данной категории гражданского оборота.

Литература:

1.                  Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»//СЗ РФ, 28.10.2002, № 43, ст. 4190 (с послед. изм.)

2.                  Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»//СЗ РФ. 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 40 (с послед. изм.)

3.                  Шишмарева Т. П. Защита прав дольщиков по договору участия в долевом строительстве при признании застройщика несостоятельным(банкротом)// Правовые вопросы строительства.2010.№ 1.С-23.

4.                  Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.07.2000 № 56 «Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве»// Вестник ВАС РФ, № 9, 2000

5.                  Определение ВАС РФ от 21 марта 2013 г. № ВАС-13239/12 «Об отказе в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации»// СПС Консультант плюс

6.                  Обобщение практики рассмотрения Судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов (утв. Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда РФ)// «Бюллетень Верховного Суда РФ», № 2, 2003

7.                  Постановление Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве»// Вестник ВАС РФ, № 8, август, 2012

8.                  Егоров А. В. Банкротство организаций-застройщиков// Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 4 / 2007. С-38