Понятие претензионного порядка разрешения споров с участием граждан, участвующих в долевом строительстве жилья, и вопросы его практического применения

Защита прав граждан участвующих в долевом строительстве было и будет актуальным пока существует долевое строительство и вытекающих отсюда отношений. Одним из способов защиты будущего владельца строящегося объекта недвижимости является подача претензии. Претензия может быть обоснована при некачественном строительном объекте или при нежелании подрядчика убирать неисправности жилплощади. Особую эффективность претензионного порядка можно увидеть при рассмотрении споров при срыве сроков сдачи жилья в эксплуатацию Застройщиком. Веским поводом в данном случае является солидное денежное возмещение (штраф) уплачиваемое Застройщиком. Также дольщики могут рассчитывать на финансовое возмещение убытков и потребовать компенсацию за причинённый моральный вред.

Итак, в соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора [2]. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Сам закон «о долевом участии в строительстве» не содержит указаний на обязательное соблюдение претензионного порядка разрешения споров между застройщиком и участником долевого строительства. Исходя из данных посылок, полагаем, что стороны договора участия в долевом строительстве вправе как включать, так и не включать в условия договора пункт о претензионном порядке урегулировании спора.

Между тем позиции отечественных судов по рассматриваемому вопросу различны. Например, является распространенной точка зрения, согласно которой претензионный порядок урегулирования споров можно признавать установленным только в том случае, если в договоре определены конкретные требования к форме претензии, а также порядку и срокам ее предъявления и рассмотрения. Отсутствие регламентации порядка и сроков урегулирования споров не дает оснований считать, что сторонами в договоре предусмотрен претензионный порядок [5].

Следовательно, для установления досудебного урегулирования споров необходимо, чтобы стороны предусмотрели в договоре четкий претензионный порядок (срок, форма и т.д.) [6]. С другой точкой зрения является, то, что для установления претензионного порядка вполне достаточно прямого указания на него в договоре [7].

На наш взгляд, правильной является первая точка зрения. Установление претензионного порядка предполагает формулирование определенной процедуры, т. е. порядка совершения конкретных действий до обращения в суд. Данная позиция основывается на нормах гражданского процессуального законодательства, которая определяет, что досудебный порядок урегулирования споров устанавливается федеральным законом для определенной категории споров (возникающих главным образом в сфере транспорта и связи) или предусматривается договором [3].

Досудебный порядок урегулирования споров можно считать установленным только тогда, когда он в силу закона или договора является обязательным до предъявления иска в суд, и несоблюдение его влечет неблагоприятные для истца последствия: возвращение (пп. 1 п. 1 ст. 135 ГПК РФ) или оставление искового заявления без рассмотрения (абз. 2 ст. 222 ГПК РФ [3]. Именно возможность наступления данных последствий играет ключевую роль.

На наш взгляд, претензионный порядок защиты прав граждан, участвующих в долевом строительстве жилья, характеризуется рядом особенностей.

Первая особенность состоит в том, что нормативно-правового регулирования этих общественных отношений — к отношениям долевого участия в строительстве применяется законодательство о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом о долевом строительстве.

С одной стороны, потребитель, считающий свои права нарушенными, вправе обратиться с претензией непосредственно к своему контрагенту с целью восстановления нарушенного субъективного права. В этом случае претензия потребителя практически ничем, кроме действия обеспечительных правовых средств, не отличается от классической гражданско-правовой претензии. С другой стороны, потребитель как субъект правовых отношений отличается по своему правовому статусу от аналогичного субъекта гражданско-правовых отношений [7].

Во-первых, реализация претензии как правового средства защиты права дольщика — потребителя обеспечивается применением особого правового средства охраны прав потребителя — штрафа в размере 50 % от присужденной потребителю денежной суммы, который, правда, взыскивается только в случае удовлетворения иска потребителя.

Во-вторых, законодательство «О защите прав потребителей» более жестко регламентирует сроки рассмотрения претензий потребителей. Так, согласно ст. 22 Закона РФ "О защите прав потребителей" требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования. Аналогичное положение содержится и в ч. 1 ст. 31 Закона РФ «О защите прав потребителей», посвященной правовым средствам защиты прав потребителя при ненадлежащем исполнении контрагентом обязанностей по договору на выполнение работ, оказание услуг [4].

Вторая особенность заключается в том, что за несоблюдение претензионного порядка урегулирования предусматриваются санкции.

Гражданское процессуальное законодательство закрепляет последствия несоблюдения досудебного порядка разрешения споров:

-        возращение иска заявителю (пп. 1 п. 1 ст. 135 ГПК РФ);

-        оставление искового заявления без рассмотрения (абз. 2 ст. 222 ГПК РФ).

Третья особенность заключается в том, что в отношениях долевого строительства представляет собой условие реализации (осуществления) права на предъявление иска в суд, т. е. фактический состав, имеющий процессуальное значение.

Досудебный порядок урегулирования споров относится к числу условий реализации (осуществления) права на иск. При его несоблюдении право на предъявление иска продолжает существовать, поэтому после исправления данного нарушения возможно вторичное обращение в суд с тождественным иском.

Такой порядок не противоречит конституционному праву на судебную защиту (ст. 46 Конституции РФ) [1], поскольку после его соблюдения препятствия для обращения в суд будут устранены [9]. Так, согласно п. 3 ст. 135, п. 2 ст. 223 ГПК РФ, возвращение или оставление искового заявления без рассмотрения не препятствует повторному обращению в суд с иском к тому же ответчику, о том же предмете и по тем же основаниям, если истцом будет устранено допущенное нарушение.

Исходя из рассмотренных признаков, можно дать следующее определение претензионного порядка защиты прав граждан, участвующих в долевом строительстве жилья: «под претензионным порядком защиты прав граждан, участвующих в долевом строительстве жилья следует понимать предусмотренную в договоре долевого участия несудебную процедуру, обеспечиваемую законодательством о защите прав потребителей, соблюдение которой является необходимым условием реализации (осуществления) права дольщика на иск, а также последующего рассмотрения и разрешения спора судом».

Литература:

1.                 Конституция Российской Федерации"(принята всенародным голосованием 12.12.1993) // Собрание законодательства РФ", 04.08.2014, N 31, ст. 4398

2.                 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ", 05.12.1994, N 32, ст. 3301

3.                 Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации" от 14.11.2002 N 138-ФЗ // Собрание законодательства РФ", 18.11.2002, N 46, ст. 4532

4.                 Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» // Собрание законодательства РФ", 15.01.1996, N 3, ст. 140

5.                 Постановление Девятого апелляционного арбитражного суда от 14 февраля 2005 г. N 09АП-693/05 // СПС «Консультант Плюс». Судебная практика

6.                 Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 14 июня 2005 г. N КГ-А40/4685-05 // СПС «Консультант Плюс». Судебная практика

7.                 Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 20 августа 2002 г. N 3006. // СПС «Консультант Плюс». Судебная практика

8.                 Баранов С.Ю. Гражданско-правовые средства охраны прав потребителей. М.: Статут, 2014. С.45

9.                 Гражданский процесс: Учеб. / Под ред. В.А. Мусина, Н.А. Чечиной, Д.М. Чечота. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Проспект, 1999.С. 168.