Проблемы, возникающие при переводе земель из одной категории в другую

Бурное социально-экономическое развитие, происходящее внутри государства, рост городского населения, расширение факторов производства порождают необходимость массового жилищного и промышленного строительства, изменение границ населенных пунктов с целью их расширения. Вследствие этого, зачастую, возникает необходимость в изменении целевого назначения земель. Изменение целевого назначения земельных участков осуществляется путем перевода земель и земельных участков из одной категории в другую. Данный вид правоотношений регулируется нормами Федерального закона от 21 декабря 2014 г. «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую». Следует отметить, что данный институт имеет огромное значение в земельном праве и именно по этой причине является весьма проблематичным [3]. В настоящее время наше законодательство предусматривает 7 категорий земель в зависимости от их целевого назначения. В вышеуказанном законе четко определен порядок перевода земель, основания перевода, круг субъектов, которые вправе осуществить перевод, однако, на практике возникают довольно неприятные ситуации, которые существенно затрудняют перевод и, следовательно, мешают владельцам и пользователям земли максимально эффективно использовать предоставленную им землю и извлекать из нее предельно возможный объем продукции.

В данной работе, учитывая рассуждения ученых и иных специалистов в данной области, будут выделены наиболее знаковые проблемы, возникающие при изменении категории земель, а также возможные пути решения соответствующих проблем.

1.      Значительное количество оценочных понятий в нормативных актах.

На первый взгляд, данная проблема не кажется серьезной, но практика показывает, что употребление таких понятий в текстах нормативных актов усложняет поднормативное регулирование, которое осуществляется органами исполнительной власти непосредственно в самом субъекте. Дело в том, что наличие оценочных понятий дает некий простор правоприменителю, в нашем случае органу, который занимается переводом, в связи с тем, что он вправе по своему усмотрению толковать ту или иную норму. Вследствие этого имеется вероятность того, что основополагающий конституционный принцип равноправия будет нарушен. Мы не можем в полной мере упрекнуть в этом законодателя, поскольку разъяснение абсолютно всех понятий, содержащихся в нормативном акте, а также выделение признаков данных понятий не является разумным выходом в данной ситуации, поскольку это вызовет так называемую избыточность правового материала. В частности, можно выделить следующие оценочные понятия, используемые в данном Федеральном законе:

-          ст.2, п.4, ч.5 содержит понятие «правообладатель», однако дефиниции данному понятию не дается.

-          ст.2, п.1, дается понятие «заинтересованное лицо», но все так же без конкретизации.

Что касается решения данной проблемы, то мое предложение заключается в элементарном соблюдении правил использования оценочных понятий, которые прямо вытекает из юридической техники. Можно выделить следующие правила:

1.                 Законодатель должен четко определиться с рациональностью и правильностью использования соответствующего понятия.

2.                 Необходимо попытаться четко сформулировать понятие.

3.                 Необходимо отразить совокупность свойств, присущих данному понятию и позволяющих правоприменителю установить его смысл.

4.                 Не стоит придумывать новые оценочные понятия, стоит ограничиться использованием уже существующих.

Можно сделать вывод, что лица, разъясняющие оценочные понятия должны осознавать, что от того, насколько полными и всесторонними будут данные разъяснения зависит эффективность действия конкретной правовой нормы.

2.      Особенности перевода земельных участков, подвергшихся радиоактивному воздействию в земли запаса

В соответствии со статьёй 14 Земельного Кодекса «земли, которые подверглись радиоактивному и химическому загрязнению и на которых не обеспечивается производство продукции, соответствующей установленным законодательством требованиям, подлежат ограничению в использовании, исключению их из категории земель сельскохозяйственного назначения и могут переводиться в земли запаса для их консервации [1]. На таких землях запрещаются производство и реализация сельскохозяйственной продукции». Но судя по всему законодатель не учел тот факт, что перевод таких земель в земли запаса с целью дальнейшей их консервации может навредить жизни и здоровью граждан, нарушая их конституционное право на благоприятную окружающую среду.

Решение данной проблемы заключается в наложении на должностных лиц обязанности по проведению специальных экспертиз, учету объема радиоактивного воздействия, разработке способов рекультивации данной земли и ее фактического оздоровления.

3.      Несовпадение сроков перевода, установленных в законе и фактических сроков.

Суть данной проблемы состоит в том, что Федеральный закон в зависимости от того, кем принимается акт о переводе: Правительством РФ или исполнительным органом государственной власти субъекта устанавливает сроки в 3 и 2 месяца соответственно [2]. Учитывая дополнительные процедуры, выходит срок до момента регистрации, примерно равный 3–4 месяцам. Но в реальности, учитывая человеческий фактор, т.е ту нагрузку, которая возлагается на органы исполнительной власти, а также огромное количество необходимых для перевода документов, можно сказать, что данный срок значительно затянется.

Решением данной проблемы может стать нормативно закрепленный сокращенный срок рассмотрения как для Правительства, так и для органа исполнительной власти в субъекте. Вместо 3 и 2 месяцев соответственно возможным вариантом видится сокращение сроков до 2 и 1 месяца. Но даже данное мероприятие не сможет гарантировать разумный срок перевода, поскольку загруженность органов исполнительной власти действительно имеет место быть.

Также стоит отметить, что многочисленные проблемы, возникающие при переводе земель из одной категории в другую замедляют развитие бизнеса в сфере жилищного строительства. 5 марта 2014 Правительством РФ в Государственную Думу был внесен законопроект об отмене деления земель на категории и о введении так называемого территориального зонирования. Другими словами, деление земель в соответствии с их целевым назначением уйдет, а на его место придет подразделение территориальных зон. Конечно, данный законопроект призван упростить существующую систему пользования земельными ресурсами, сократить количество судебных тяжб, связанных с разрешенным использованием, но все же в ближайшее время он, по мнению Минсельхоза, является неосуществимым в связи с большими финансовыми затратами и неточностью нормативных предписаний. Безусловно, Минсельхоз выразил правильную точку зрения по данному вопросу, потому что отмена категорий существенно снизит контроль за использованием сельскохозяйственных угодий, а это уже предпосылка к застройке угодий теми или иными объектами. В итоге, в ближайшей перспективе, при принятии данного законопроекта, мы сможем наблюдать исчезновение сельскохозяйственных угодий, которое приведет к уменьшению объема сельскохозяйственной продукции, а, следовательно, к уменьшению доли сельского хозяйства в ВВП нашей страны.

Несомненно, это лишь малая часть тех проблем, которые встречаются на практике, выделить все проблемы не представляется возможным, по той причине что их количество велико, а также потому что с развитием социально-экономических отношений будут возникать все новые и новые проблемы, также требующие достаточной правовой регламентации для их решения.

Поскольку данная проблема имеет наибольшее значение касательно к землям сельскохозяйственного назначения, учитывая наше географическое положение и климатические условия, то необходимо в любой ситуации помнить об основополагающих принципах земельного права, предусмотренных статьёй 1 Земельного Кодекса, а именно:

1)                 Учет значения земли как основы жизни и деятельности человека.

2)                 Приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества

Литература:

1.                  Земельный Кодекс Российской Федерации " от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 20.04.2015) // Собрание законодательства РФ 2001, N 44, ст. 4147; 2006, N 52, ст. 5498; 2008, N 30, ст. 3616; 2011, N 30, ст. 4590.

2.                  Федеральный закон «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую» // «Собрание законодательства РФ», 27.12.2004, N 52, ст. 5276

3.                  Улюкаев В.Х., Чуркин В.Э Земельное право // Частное право. 2010.